现房销售制度改革提速 河南郑州、开封探索试点

   继北京、山东等省市后，中部大省河南省明确提出试点现房销售，这意味着现房销售制度改革将再度提速。

2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议召开，会议明确，2023年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

易居智库研究总监严跃进表示：“河南省是当前保交楼工作中最为重要的省份，所以此次河南进行现房制度改革是具有非常好的标杆性和信号意义的。这也意味着，在房地产新发展模式中，各地在推进现房销售方面确实已经有了实质性的探索。”

“保交楼”背景下，河南推进现房销售

今年1月，住建部就提出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。

河南省提出以郑州、开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售，也是对住建部现房销售改革的落实。从河南省提出现房销售的背景来看，河南省还有另外代表意义，即作为“保交楼”重点省份，河南落实现房销售制度可以从根源上解决“烂尾楼”这一难题。

对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称：“河南省保交楼任务较重，2023年是保交楼的重要节点，此前河南省政府工作会议已经提出要‘扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作’，本次河南省结合实际情况要求进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，是对主管部门政策的进一步落实。”

“河南在保交楼方面有非常深入的体会，其对于此类住房制度改革也会有更为真切的理解。从现房销售优势来看，对于房企来说，其相当于创新了房地产项目的开发模式，也对于资金方面的安排等有较深的思考。而对于购房者来说，现房销售模式改变了消费习惯，同时更好地保障了购房者的权益。”严跃进如是说。

全国多省市正在推进现房销售

近年来，部分省市陆续进行商品房现房销售试点工作，其中海南省已要求全面推进现房销售。

另外，根据中指研究院监测数据，今年以来，昆明、武汉、乌鲁木齐等多地放松预售资金监管政策，主要涉及增加提取节点或提高部分节点使用重点监管资金额度、允许企业使用银行保函代替重点监管资金、允许企业在部分情况下申请使用冻结的预售监管资金。同时，部分城市预售条件继续放松，比如武汉明确房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋。

而根据易居研究院梳理，目前已经有山东省、福建省、广东省等省份提出现房销售，还有北京、杭州、苏州、重庆等城市对预售条件和部分地块的出让条件进行设置，涉及到现房销售。

从现房销售面积来看，根据易居研究院对全国31个省份现房销售占比的统计，2022年，海南省属于现房销售规模占比最大的省份，其占比为39%。这意味着在海南省的10套住房销售中，约有4套住房属于现房。而此次受关注的河南省，其占比为15%，属于略高于全国的水平。

值得关注的是，2022年有部分省份现房销售不降反升，尤其是云南省、福建省和湖北省的销售数据明显较好，其同比增速达到了41%、33%和32%。这也说明此类区域受“停贷”事件的冲击，现房的市场认知程度明显提高。

推进现房销售势在必行

过去，我国实行的期房销售对房地产业的迅速发展和居民居住水平的提高有着重要的推动作用，但是，随着房地产行业进入健康平稳发展时期，期房销售制度的弊端也逐渐暴露，尤其是去年蔓延全国的“停贷潮”使得推进现房销售呼声再起。

2005年至2022年全国现房销售面积一览

图/上海易居房地产研究院提供

据易居研究院统计数据显示，2022年，全国现房销售面积为1.6亿平方米，同比下降2%。究其原因，现房销售数据下降，和全国市场降温态势有关。

但是，从全国现房销售面积变化来看，自2018年以来，现房的销售占比总体处于下滑态势，这种态势一直延续到2021年6月份。2021年6月份是全国房地产进入新一轮降温的过程，也是房企债务问题开始出现的阶段。期房销售数据明显减弱，而现房销售数据明显提振，这也使得现房销售的规模明显拉升。从数据可以看出，现房销售的规模明显上升，一直到了2022年年底，其占比为14%。

严跃进表示，上述数据客观说明，受烂尾楼事件的冲击，现房的市场占有率有明显的提高。而从实际反馈来看，各地购房者担心购买到期房，也会有各种担忧，这也会带来期房销售数据的下滑。

无论是现实层面还是制度改革层面，从期房销售转变为现房销售势在必行，已经成为正在推进的事实。

“过去两年设定了现房销售，主要是从‘稳房价、稳地价、稳预期’的角度触发的，这主要是从限制房企非理性拿地、平抑地价的角度进行的。而当前对于现房的销售，则和2022年停工断贷事件有关，更多是从保护购房者合法权益的角度和减少预售住房金融风险的角度出发，同时也积极纳入新发展模式的大框架之中，写入各地住房发展规划或各文件之中。”严跃进补充说。