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深圳3595个小区被“指导”两周年后:有房源降价200万仍未卖掉

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   指导价原则是一年一调,去年节后住建局表示将做调整并于近期发布,但最后去年一整年都未发布;今年说得更为保守,最终发布与否可能更多取决于未来房地产走势。以目前政府对于房地产的态度看,如果市场仍然保持低迷,调整的概率可能较大。

每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤

“深圳二手房指导价会取消吗?”

“会有指导价三周年吗?”

这两年的2月8日,对于深圳房地产市场来言,变成了一个值得关注和纪念的日子。每到2月8日,市场上关于指导价调整、取消热议至沸。

2021年2月8日,深圳楼市颁布了一项重磅调控政策,宣布建立二手房成交参考价格发布机制,对3595个住宅小区出台详细的价格指导标准。市场上将之通俗地称为指导价。

彼时,深圳市住建局在方案公布时曾解释说明,会根据市场情况每年做出调整。

今日,南都·湾财社记者通过12345政务服务热线提问,获得了深圳市住建局工作人员的回应:“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案,但调整时间还没有定下来,是否发布也不一定。”

2月8日,中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦在接受《每日经济新闻》记者书面采访时表示,指导价原则是一年一调,去年节后住建局表示将做调整并于近期发布,但最后去年一整年都未发布;今年说得更为保守,最终发布与否可能更多取决于未来房地产走势。以目前政府对于房地产的态度看,如果市场仍然保持低迷,调整的概率可能较大。

政策效果非常显著

这两年,亦是因为指导价的实施和房地产行业的持续深度调整,业主、购房者、中介、房企人士等各方关联者的心态甚至生活,都发生了很大变化。

有业主懊悔当初没卖房子,有购房者自叹“高位站岗”,有经纪人被迫离开地产行业,而有的房企原本属于行政、财务等方面的工作人员,也不得不“全民营销”,参与到新房的销售战线中去。

各方博弈之下,2022年深圳二手房成交接近腰斩。

根据深圳市住建局公布的数据,深圳2022年二手住宅共成交21701套,较2021年成交量下滑46.68%,接近腰斩;月均成交仅约1808套,日均成交量约59套。

从成交面积看,深圳2022年二手住宅成交面积为207.04万平方米,较2021年下滑42.89%,远低于北京、上海的1334万平方米、1330万平方米。

郑叔伦观察分析,这两年深圳房地产市场发生了巨大变化,二手房经历了长时间的历史低谷,价格也出现了较大幅度的下调,很多楼盘成交价已经在参考价附近,甚至低于参考价,政策效果可以说非常显著。

距离高点降价200万仍未卖出

“现在有点后悔前年没卖房子,感觉以后没机会涨那么高了。”

这几天,林晨(化名)有点烦躁,她将名下位于深圳市宝安区的一套房源交给了中介帮忙出租。但挂牌几天,林晨通过中介方面没有获得任何带看客户,这也让其再次后悔起此前市场高点时没卖房的决定。

林晨说因为自己是想换更小的房子,所以高位换划算。在林晨看来,前年自家房子最高时可以卖到750万元,但经过两年市场调整,不仅价格降到了500多万元,而且交易难度也大大提升,自己错失了难得的机会。

实际上,二手房成交参考价发布之后,政策效果也并非立竿见影。

彼时,市场上各方对于新政策威力,并没有打开想象空间。有不少网友在社交平台上调侃称,“这价格你到时给我找出成交的一套出来”“价格有点不真实,哪里有这么便宜的房价”“如果这个价钱业主愿意卖,那可得快抢啊。”

市场的挂牌价甚至还在一度走高,直到几个月后,银行贷款评估价与二手房成交参考价格强制挂钩之后,调控威力才渐显。

从这套位于宝安区的房源近两年的调价过程,基本可以窥得指导价的发力过程。

该套房源首次挂牌出售是在二手房参考价颁布的一个月后,价格为900万元。此后的一个月内,业主两次分别上调了18万元、42万元,在2021年4月时,这套房源挂牌价达到了最高值960万元。

此后近两年内,这套房源便进入了价格下调周期,前后下调了8次,去年年中最大下调幅度达到120万元。如今,业主挂牌价是739万元,距离两年前的高点已下调超200万元,降幅比例超20%,但依旧未成功售出。

“现在的市场就是捡漏”

但另一个事实是,相比春节前,近期二手房交易量明显走快。

深圳房地产中介协会(下称深房中协)近日公布了2023年第5周周报(1.30-2.5),二手房交易量快速回升,全市二手房(含自助)录得560套,环比增长214.6%。

“现在开工的这一周多时间,成交量是在回升的,但并不是最近成交的,它可能是去年12月末受疫情影响或春节影响积累的成交,离深圳市场正常的成交还比较远。”一位不愿具名的地产人士在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示。

“近期带看和成交多,是因为有些指导价的笋盘,这些笋盘去化掉之后,带看量还是会降下来。”某大型中介工作人员银经理在接受记者采访时表示,说白了,现在的市场就是捡漏,没有漏可捡了就会继续观望。

银经理表示,现在这个市场就是着急卖的降价,不着急的就正常挂盘观望。

对于春节后的市场,有地产中介在社交媒体上分享,通过最近几天的观察,有些业主撤盘不卖、有些业主节后涨价,市面上的笋盘已消费得所剩无几。很多业主并不是不想卖了,而是短期内不想卖了,都在赌3月会出利好政策,期待市场好转。

银经理向记者分享了其近期关注到的一套成交正在走流程的房源。“最近南山蛇口片区的一套两房,业主开始是高于指导价卖的,报价735万元,卖不掉,一直降,后来成交价低于指导价大概70万元左右,低于指导价10%才成交。”

“但这种只能说是个例,比如出来一套位置不错的笋盘,这样客户会多一些,可能很快就秒没。”

银经理强调,“秒没的前提,还是价格”。据其观察,大概两个月前,低于指导价的房源挺多的,这两个月就少了。地段好的基本上在指导价左右,地段不好的跟指导价相比差额会多一点。

指导价会调整吗?

实际上,自两年前深圳率先发布二手房成交参考价后,诸如广州、成都、宁波、西安等城市也先后跟进。

克而瑞深圳区域总经理陈洪海在接受《每日经济新闻》记者电话采访时曾表示,目前广州、成都等多个城市二手房参考价在实际执行中已经取消,只有深圳还在严格执行,这在某种程度上加大了购房者首付款压力,并且从调控政策来看,深圳是目前调控最为严格的城市,这与过去一年楼市交易新低也有很大关系。

如文章开头所述,深圳市住建局工作人员表示“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案,但调整时间还没有定下来,是否发布也不一定”,但前述不愿具名地产人士表示,大家目前都在等政策,深圳应该会出政策,并且政策力度可能还比较大,相对比较全面。

郑叔伦认为,指导价调整有其合理性,很多楼盘指导价与实际成交价差距还是很大,特别是从政府支持刚需、改善群体购房的原则看,刚需、改善产品的调整可能更为优先,而且大多数是向下调整。

“但房住不炒总基调不动摇更是首要原则,以往经验表明,一旦政策变动容易造成房价上涨,过去两年调控取得的成绩可能会功亏一篑,因此,政府对于政策调整非常谨慎,这也是去年指导价未调的重要原因。”郑叔伦说。

广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉表示,2023年深圳楼市能否有所起色取决于前期泡沫是否褪去。目前来看,除少数片区明显降价以外,深圳大部分区域的房价仍明显高于2020年的房价水平。对于深圳调控政策能否松动,比如入户3年才能买房、二手房参考价、认房又认贷、限售5年、增值税5年免征期等,目前来看松动的可能性比较小。

对于2023年深圳楼市走势,深房中协近期也进行了一个小范围投票调研,截至2月8日,参与投票人数超300人,其中有40%投票者认为今年楼市会涨,但涨幅会非常小;27%的购房者认为会大幅反弹,因为需求压抑太久了;还有约16%的投票者认为会下降,高位购入房产的限购时间满,冲击市场。

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