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“预约还款比抢春运火车票还难 ”,提前还贷为何“井喷”?

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   多地房贷利率开始密集下调,不少城市小步快跑进入“3时代”。对存量房贷来说,高利率弊端凸显。

自2022年下半年以来,部分个人住房贷款借款人加快提前还贷。而在今年初,这一趋势愈演愈烈,渐成“提前还贷潮”。据机构简单调查显示,有超6成人会选择提前还房贷,这也说明购房人对提前还房贷的诉求较大。

同时,各地也不断曝出提前还贷预约难等问题。比如,李贵平(化名)在去年经过半个月通过线上预约办完提前还贷,而今年延长至三个月才可能办完,期间历时线上抢号、预约、排队。

提前还贷“井喷”的背景是,多地房贷利率开始密集下调,不少城市小步快跑进入“3时代”。对存量房贷来说,高利率的弊端也在凸显。那么,到底是什么促发了提前还贷潮?谁又在阻碍提前还贷?哪些人适合提前还贷?提前还贷潮如何平息?

今年以来,随着房贷利率进入“3时代”,“提前还贷潮”涌现。图/IC photo

提前还贷难,时间从半个月延至三个月

从2022年开始,迎来密集提前还贷人群,只是在2023年春节前后,这一趋势更为明显,各地不断曝出提前还贷预约难的问题。

2022年10月,李贵平通过线上预约提前偿还了部分贷款,用了半个月的时间。然而,到了2022年12月底,她打算提前还贷时,就没有那么容易了。至今,她的提前还款计划还没有达成。

李贵平先是像上次一样希望通过线上预约,但每次都是今天的预约额没有了。最后通过咨询银行,得知每天下午2点放号,于是她又开始抢号,但是还是没有抢到号。“抢提前还款的号要比抢春节回家的车票还难。”她说。最后,她再次找银行,约定3月某一天还款。如果到时提前还款顺利的话,整个过程也历时三个多月。

李贵平当时与银行签订的合同是满一年即可以提前还款,因此,目前除了提前还款外,不存在违反贷款合同的情况。“当时贷款时并没有注意到提前还款年限,以后有人签贷款合同要多留意这个条款。”李贵平如是说。

从李贵平第一次提前还贷的半个月到现在的三个月,足见提前还款人数之多。而有着李贵平想法的人不少,这也导致“提前还贷潮”的到来。

据一家中介经纪人刘先生介绍,有业主为了卖房,要撤销抵押,就需要提前还款,否则不能卖房。现在银行的提前还款时间延长,为这样的交易带来不便。为此,他们还特地将各家银行的还款情况公示给业主,目前,银行还钱预约时间从1个月到6个月不等。

“以前大多数购房人通过银行APP还款就可以,现在有的银行线上预约不上,没办法提前还贷,就要预约后再去柜台办理。如果等候时间太长,我们就建议购房人拨打投诉电话,希望推进程序走得快点。”刘先生无奈地说。

投资保守、从理财转入提前还贷

李贵平提前还贷的初衷是想减少月供,减少压力。目前,提前还房贷有两份种选择,一是月供不变,缩短贷款年限;另一种是,贷款年限不变,减少月供金额。为此,李贵平选择了不改贷款年限,而减少月供。

需要补充的是,李贵平提前还款的另一个理由是,她当时购房的房贷利率为4.8%,而现在银行的理财收益不到3%,这也是促使她把银行里的钱拿出来提前还款。

冯小雅(化名)是在2022年11月将约11万元的房贷一次性提前还完。她考虑的也是,手上的余钱不想再做投资,而银行理财的收益早已不是之前的行情,现在存款和保本理财的利率明显下降,所以她决定把余款还上,减少利息的支出。

对于近期掀起的“提前还贷潮”,中原地产首席市场分析师张大伟认为,“提前还贷潮”主要原因在于借款人。近年来,受经济下行和疫情反复等多重冲击,部分居民收入不稳定性增大,对未来预期不明朗。部分借款人试图通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力,降低住房消费负担。与此同时,2022年以来,我国金融市场波动加剧,股票、基金等价格下行。在这种情况下,普通居民投资收益下降明显,风险偏好趋于保守,将原来用于投资的部分资金用于提前还款。

央行2022年四季度城镇储户问卷调查结果也表明,倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%,比上季增加3.7个百分点;倾向于“更多投资”的居民占15.5%,比上季减少3.7个百分点。

对于“提前还贷潮”,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示,一方面,春节前理财产品大面积破净、收益率回撤,甚至负收益,让老百姓对于房贷利率(一般在4%-6%)和保本理财收益率(目前在3%以下居多)的对比,有了更清楚的认识。在购房人承担了高利率借款的同时,其手上的房子没有涨价,还可能降价。那么,现在最佳的选择就是还掉贷款。

另外,李宇嘉认为,今年春节前后,促使提前还贷再次掀起高潮,还有一个触发因素是年前很多人发了年终奖或公司分红。提前还贷的,一部分是理财的人,也多数是中产阶层。当手上有了一定积蓄,必然会将资金用于提前还贷。

房贷利率进入“3时代”,凸显存量房贷利率高

“除了上述因素外,一个非常重要的引发提前还贷原因是近期房贷利率动态调整。”李宇嘉表示,根据央行政策,70个大中城市中,有38个城市的首套房贷款利率在2023年不设下限了。这70个城市均为人口规模、经济基本面靠前的城市。全国还有200多个地级市,这些城市大部分的房价在下跌。由此,未来全国绝大多数城市的首套房贷款利率取消下限。对存量房贷来说,高利率的弊端更加凸显。这时,要么还贷款,要么还款后卖房,再买房,腾挪为低利率房贷。

张大伟也认为,部分存量住房贷款利率偏高,是借款人提前还款的原因之一。2020年以来,发放的部分住房贷款利率在6%以上,尽管2022年贷款市场报价利率(LPR)下降三次,但部分存量房贷利率仍然显著高于目前约4.3%的平均房贷利率。 特别是最近郑州等城市房贷利率已经进入“3时代”,这明显导致购房人出现了提前还贷的需求。

“最近,全国多城市明确了执行首套房贷利率下调到3.8%。这只是开始,后续很可能只有少数一些城市还能高于4%,全国房贷都会进入‘3时代’。在存款利率基本都进入2%的情况下,房贷特别是首套房贷款利率进入‘3时代’是必然趋势。由于房贷利率下降是趋势,越是房地产市场差的城市,房贷利率会越低,购房人会越谨慎。” 张大伟如是说。

事实上,“房贷利率密集下降”也成为1月份尤其是春节以来的市场热点话题。房贷利率下降,是金融部门对购房消费降成本,有助于进一步激活市场交易行情,但其带来的连锁反应不仅是激活住房消费。

据悉,“知乎”在2023年2月2日做过一个简单调查,在484个网友参与的“你会选择提前还房贷吗”的调研中,选择“会”的为63%、选择“不会”的为10%、选择“还要观望”的为27%。当然此类数据仅仅作为参考,但也充分说明购房人对提前还房贷有比较大的诉求。

在上海易居房地产研究院研究总监严跃进看来,从房贷利率这个角度说,社会上确实存在抱怨存量房贷利息太高的声音。提前还房贷,目的是减少利息支出,要重视此类社会情绪。一方面,要积极宣传“存量贷款也会降利息”的精神,减少提前还房贷的行为。另一方面,各地要把“房贷利率下调-房贷提前偿还”之间的关系做系统的研究,从保护购房人权益角度积极为购房人减负。

抢号、预约,谁在阻碍提前还贷?

“2021年上半年,老百姓‘排队等待放贷款’,现在却是‘排队等待还贷款’。一年的时间,发生如此大的反差,大背景就是对楼市的预期发生逆转。”李宇嘉表示,过去,人们普遍认为房价会上涨,资产收益远大于房贷利率调高的成本,大家对房贷利率不敏感。现在,对房价的预期逆转了,房子的成本也全面显现,包括房贷、物业、折旧等。

此外,李宇嘉认为,对银行来说,近年来对实体贷款利率明显走低,2022年下降了34个基点。国家还要求利率更低的中小微贷款占比不低于30%。由此,房贷就是优质资产了。同时,2022年居民存款同比多增近8万亿元,包括理财赎回的资金、预防性储蓄、买房延后的资金,大部分成为定期存款。资金成本在增加,增量房贷申请在下降,存量房贷被提前还款,银行收益自然受到冲击。

而这也被业内认为是当前提前还贷要抢号、预约以及提前还贷难的原因所在。“只要房贷利率高于理财利率,只要房价还在下跌,且居民预期房价下跌,那么提前还贷的动机,就会一直存在。这也是为什么自去年以来,加杠杆买房的积极性走低的原因,导致房地产贷款占新增贷款的比例降至历史最低。”李宇嘉表示,近期,各地极力维持楼市稳定,提振对于房价的预期,同时不断降低利率。只有房价预期稳定了、利率降低了,提前还贷的预期才会弱化。

“当下出现提前还贷,除了储蓄成本降低外,经营贷置换房贷也是很大的一个原因,甚至有金融贷款企业在推销用利率更低的经营贷置换按揭贷款。”张大伟称。

张大伟还表示,从政策趋势看,银行不应该对提前还款设置排队等期限,对于自有资金闲置的应该鼓励提前还贷。而从法律上来讲,提前还款是对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更,的确需要借款人与银行协商一致。

不过,张大伟表示,近年来,国家和金融管理部门多次要求银行加大对实体经济支持服务,采取切实措施为企业和个人纾困解难,降低实体经济综合融资成本和个人消费信贷负担。商业银行应立足长远,提升服务,通过线上线下结合等方式,为客户提前还贷提供便利,更好地改善客户体验。部分收取提前还贷“补偿金”“违约金”的银行,可进一步转变观念,展现出商业银行的应有作为与担当。

提醒:提前还贷因人而异、忌盲目跟风

对于很多像李贵平这样的购房人来说,提前还贷是她预期的计划,未来她有余钱还会选择提前还贷的。“如果能尽早提前还完贷款,我想安排更有质量的生活。”李贵平如是说。

而面对“提前还贷潮”,也有业内人士提醒,不要被潮流裹挟,更不建议借钱或掏空长辈养老钱等方式来提前还贷;一定要留有充足的家庭现金流,以防老人生病垫付之类的支出,不宜都投到房子里去。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示,提前还贷要根据自身的贷款情况决定,最好别盲目跟风。首先要观察自身目前缴纳的房贷利率水平与当前城市房贷利率之差,如果目前缴纳的房贷利率高于当前利率很多,可考虑提前还贷。另外,要看自身是否能找到比房贷利率更高的理财产品,如果没有更好的投资渠道且手头资金充裕,可以考虑提前还贷。“由于目前提前还贷需要预约,可提前向银行客户经理咨询如何预约以及提前还贷的流程,提高还贷效率。”

此外,王小嫱认为,购房人提前还贷要考虑自身目前剩余的本金金额与总本金额的差距,如果本金已经偿还一大部分,没必要选择提前还贷。再者,提前还贷还要看是否要缴纳违约金,查看当时的借贷合同,一般贷款3年后无需缴纳违约金。购房人还完贷款之后,要及时撤销抵押登记。

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