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华东第三次集中供地:门槛一再调低,市场却持续降温!

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凉意再现。

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

第三次集中供地陆续启幕,拿地仍然是国企央企为主,市场降温明显。

11月26日,南京第三次土地集中供地的5幅触顶摇号地块结果正式出炉。栖霞建设、旭辉、中北、保利、建邺城镇等幸运摇中地块。旭辉已经有一段时间没有在公开招拍挂市场露面了,这次该公司竞得一幅单身职工公寓用地,位于南京市土地出让较热门的板块-建邺区河西南。

南京推出的46幅地块中,有31幅涉宅用地,揽金325亿;苏州25幅涉宅用地揽金401.88亿。降温趋势明显。南京46幅土地中有35幅土地底价成交,1幅流拍,5幅溢价成交,5幅触顶摇号;苏州25幅宅地有23幅底价成交。

国资、央企背景、城投企业等成为第三次集中供地“托底”大军,南京拿地的企业中,深业、东南国投、颐居、栖霞建设、中北、通宇等均为国企背景。苏州亦与此类似。

中指研究院分析师指出,临近年末,虽然中央政策维稳信号明显,信贷环境正在改善,但由于部分城市可售库存仍处高位,房企资金、销售压力较大,拿地态度谨慎理性。整体来看“两集中”供地模式下,2021年全国土地市场供求规模明显缩量,地价上涨,受企业销售回款慢、资金压力大、土拍规则调整等多重因素影响,在第三次集中土拍市场中出现了更加明显的降温。那些触及红线的房企大都“暂停”了新增土储。预计接下来全国土地市场整体还是低温运行,低价成交将成为普遍现象。

土拍门槛再调低

11月24日至11月26日,苏州进行了第三次集中供地,这次土拍将保证金比例从第二次集中供地的30%-50%全部改调为30%;土地出让金首付款比例也从此前的60%降至50%;除了园区地块外,剩余参与集中供地的地块均取消市场指导价。

南京同样放松了竞拍的门槛:比如,对联合报名竞买、合作开发,严格限制股权转让等没有明确约束;对开发商资质要求放宽,从此前的二级及以上降至要求资质为三级及以上;除高淳区地块保证金比例要交30%外,其他区域保证金比例均下调至20%。

此外,南京政府给房企预留了更多盈利空间,上调了部分地块的毛坯限价,比同区域的地块此前的限价水平上调1000-2000元/平方米。例如,鼓楼滨江G109地块毛坯限价40950元/平方米,较之前同区域39000元/平方米的毛坯限价,上调了近2000元/平方米;江北国际健康城G22地块毛坯限价为32000元/平方米,较之前毛坯限价上调超1000元/平方米。

虽然土拍门槛降低了,但变相“流拍”还是出现了,房企参拍积极性还没有恢复。比如苏州原计划出让26幅涉宅地块,其中吴江汾湖高新地块在正式开拍前被终止出让。南京第三次集中供地原计划推出61幅土地,但土拍正式开始前,有15幅土地宣布因故终止出让。相比南京第二次集中供地被终止出让的11幅,变相“流拍”数量增长近50%。

苏州业内人士称该市此次土地出让是把“压箱底好货”都拿出来了,几乎每个区域都出了核心地块,包括断供多年的园区湖东永旺西、平江新城、新区科技城、相城高铁新城、吴中太湖新城、吴江太湖新城等区域均有土地出货。这些地块溢价率都不高,基本在0-7%之间。

城投“托底”

房企拿地意愿普遍不高,这从苏州此次集中供地土地素质较高,但溢价率偏低、总成交地价整体降低可见一斑。23幅地块底价成交,这一数量几乎与前两次集中供地的底价成交地块数量持平。

土拍市场转冷,出现城投参与“托底”的迹象。比如,苏州相城城投联合相城交建以底价11.04亿元竞得苏相合作区陆严街西、星旺路南地块,楼面价1.25万元/平方米。相城城投还以底价22.78亿元竞得相城区黄埭镇太东路南、华阳路西地块,楼面价9650元/平方米。

业内人士指出,近期各地第三次集中供地继续降温,既有调控政策不变的因素,也有房企资金面紧缩的因素。政策大方向仍然维持调控,没有放松迹象。比如苏州实行的还是2019年的“724限购政策”,还有限贷和限售;年底房企现金为王,大部分房企受困于“三道红线”、商票纳入监管范围等政策限制,流动性堪忧,没钱拿地;部分二三四线城市,开发商大都愿意亏本出货,但成交量下行;有部分此前的投资热点城市,比如苏州处于高库存状态,新房、二手房库存量都很大,土拍自然随之降温。

于是,城投公司、中海、华润、招商、万科、保利置业等央企、国企成为苏州、南京等地的土拍市场的主流参拍企业,民企则以龙湖表现比较积极。

此前结束了第三批集中供地的无锡、常州同样遇冷:无锡推出20幅地块,其中17幅土地以底价成交;常州1幅土地提前终止,最终3幅土地底价成交,4幅土地流拍。

11月29日,安徽合肥将迎来第三次集中供地,会否如南京、苏州一样降温?

(作者:唐韶葵 编辑:张伟贤)

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