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  • 提质控速合作抱团,房企演绎发展新模式

    在行业集中度不断提高的“大象起舞”时代,越来越多的房企正进入“军备竞赛”中。强烈的求变意愿正在不断渗透,从城市更新、特色小镇、共享空间到长租公寓等,各家在纷纷寻找自己下半场的竞争策略和生存之道。主导楼市新战场的关键词是“尊重”和“创新”,预示着对美好生活的尊重和发展思路的创新。毫无疑问,在这一场变形记中,每一个房企既是独立的个体,亦是抱团前行的同盟军。这背后亦是房企坚定变革的信念和善于试错的智慧。谁能够笑到最后?精细化的运营一年前开始,更多的房企开始用精细化运营要效益。根据《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》(简称《报告》)显示,特别是此前高周转的房企,纷纷提出了提质控速。例如,恒大、中海、碧桂园提出控制发展速度,拿地更精准,更审慎,腾挪更多空间抓好各项管控;“回归基本盘”,将是万科接下来的重要方向,万科董事长郁亮表示,万科要先求得根基的稳固,才能够更好地开枝散叶,才能为转型奠定更坚实的基础。“拿地上,房企们变得更加谨慎,严控项目投资收益率。空间布局上,房企对于规模化扩张的风险较为警惕,偏向于聚焦、深耕、优化区域布局。”《报告》称。中国房地产业协会会长冯俊的观点认为,房企要实现真正高质量的增长最重要的是要达到五个要求:供需平衡,杠杆合理、风险可控,供应体系完善,需求管理到位以及提供优质产品。房企们开始注重向管理上要效益,内部管理和运营开始变得精细化。通过剔除人员冗余或重新竞争上岗,优化用工结构降低人员成本的事情,在2018年和2019年的地产企业里逐渐增多。这一波优化人员和组织架构的情况在去年就开始上演。例如在2018年8月,保利发展表示,公司要进一步优化组织岗位体系,打造简单明确的考核体系以及业绩为导向的激励体系。此后,万科、绿地控股、华夏幸福、龙湖等也在组织架构上进行了一轮调整。到了2019年,从绿城中国开始宣布调整为“11+4”的组织架构开始;随后碧桂园也提出对总部架构进行优化,让人员下沉到区域拆除部门之间的围墙;与此同时,中型房企阳光城也开始将公司现有的30个区域分为ABC三级区域,来实现做大做强。“从侧面说明房企精细化管理、成本控制的意识在增强。未来,房企将更多在管理、运营管控上发力。”《报告》认为。而滨江集团董事长戚金兴对时代周报记者进一步补充表示,房企要在保持规模的前提下,更要注重品质、服务和配套。这也就意味着,内功修炼的同时,房企需要以客户为导向,聚焦产品升级,要追求产品力的提升。合作抱团房企间合作开发的加强,也在成为新常态。克而瑞地产研究中心的研究报告指出了合作开发的两点影响:一是项目收并购及合作开发成为规模房企获取土地资源的重要途径,有利于房企实现规模扩张;另一方面,随着2018年年初以来大量的收并购项目逐步进入结算周期,根据房企合作项目的操盘并表与否,合作开发增加对房企利润规模和盈利能力的影响也表现得更加明显。各家开始和不同的伙伴们达成战略合作。比如弘阳地产,光是在今年就和正荣集团、上坤集团、新城控股、新力、港龙地产、蓝光发展、新希望集团、领地集团等房企签订了战略合作协议。合资成立项目公司拿地、与土地持有方进行股权合作、集团层面的战略合作、小股操盘和代建,往往是房企们合作开发的模式。例如合资成立项目公司上,一方面就可以降低高地价地块的开发风险,此外合作拿地也可以帮助企业以更合理的溢价获取土地,以降低拿地成本。小房企如此,大房企亦然。像万科早就与深圳地铁、华发、华夏幸福、新城等大大小小的公司有着各式各样的合作模式。“对于规模和品牌上市房企而言,合作开发中操盘并表项目的增加在房企盈利上主要表现为营收规模和毛利润的增长。同时,合作项目并表会导致少数股东损益及其占比提升。相应地,归母净利润和归母净利率可能会出现增速放缓或下滑。”克而瑞的研究报告认为。例如像恒大、碧桂园和万科三家龙头房企2018年在营收增加的前提下,少数股东损益也同比大幅增加,少数股东损益占净利润的比值均较2017年有明显提升。而像泰禾、北辰实业等房企少数股东损益占比有着明显的提高,2017?2018年分别从原先的9%到34.7%,以及13%到40.3%。此外,随着房企合作开发比重的逐渐增加,规模房企近年来在权益销售上的占比也在下降。比如,时代周报记者根据克而瑞年度销售榜单对比测算,权益销售在流量销售的占比,碧桂园从2017年的占72%下降到2018年的71%。“在行业竞争加剧的市场环境下,房企也需要通过产品系标准化、升级产品品质等途径,以产品力打造提升产品溢价。”克而瑞报告指出。多元化的新趋势另一维度上,房企在多元化业务经营上,也出现了新的特点。逐渐增多是一大特点。根据克而瑞的统计,行业排名前30强房企中,至少已有70%的公司发布了多元化战略。其中,百强房企中则有97%布局了多元业务。比如,碧桂园瞄准了机器人和农业;万科在物业、物流、商业和租赁上有所涉猎;恒大在探索了粮油、乳业、矿泉水等快消业后,宣布目前的新业务是文化旅游、健康养生、高科技,且在未来5年内不再涉足新业务;融创则围绕“地产+”美好生活,全新布局四大战略板块,融创地产、融创服务、融创文旅与融创文化。不过,这些多元化的业务到目前为止依旧处在战略性布局阶段。摆在账面上,这些新业务模块目前并未能在业绩贡献上起到主要的作用。新业务的发展需要时间。更值得一提的是,目前支撑未来新业务发展的现金流确确实实来自于地产业务。另一方面,房企的多元化布局开始转向纵深发展,更加理性,更加注重运营的质量。例如朗诗绿色集团有限公司就在5月14日发布公告表示,将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团。在新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷看来,房企的多元化最好要满足三个条件。“一是要有足够的市场空间,能够提供足够的规模发展;二是要有合理的商业模型,能够提供符合预期的投资回报率要求;三是要有稳定的现金流,能够帮助房企对冲化解经济周期与政策周期风险。”
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  • 银川公积金业务优化流程让市民少跑路

    本报讯(记者 李鲲鹏)“让数据多跑腿,市民就能少跑路。”5月23日,银川住房公积金管理中心相关负责人介绍,为了优化办事流程,提升办事速度,该中心网上办事大厅实现了缴费、查询、提前预约等功能,市民在家就可以办理很多过去只能通过柜台查询的业务。据了解,银川住房公积金管理中心为了方便办事群众,在市区6家银行网点受理住房公积金业务,群众公积金申请可以就近提交材料。银行网点推行电子化档案系统,办理住房公积金业务时无需提供复印件,确需核实原件的,通过邮政传递至中心核实。与此同时,市民大厅公积金办事大厅增设了自助服务区,在大厅办理缴费的单位经办人,通过面签审核后就可以在大厅自助服务区自行缴费,单位经办人只需要经过一次面签,今后就能在家登录网站,自助办理缴存。
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  • 未来两年的房价,只可能有一种走势!

    中国的玄学有四门:《老子》、《庄子》、《周易》和《房价》。在一个十三亿九千万人口的经济体中,每一个人的情绪与决策,都能影响着价格的走势,房价的变化,成了中国最难以捉摸,也最爱捉摸的话题。既然谁都猜不透,我们不妨做一些大胆的猜想与推演,来对未来的楼市,进行一些有趣的思考。从城镇化看房产支撑力2018年,中国城镇化率达到了59.58%。这看上去是一个不错的数字,六成人民都住进了城里。殊不知,今天美国的城镇化率已经达到了83%左右,韩国同样为83%,而日本则是94%。而我们60%的水平呢,大概就相当于美日50年代,和韩国80年代的水平。毫无疑问,在我们从发展中国家向发达国家迈进的过程中,城镇化还有巨大的提升空间。每一个国家经济的繁荣发展,都离不开城镇化的稳步提高。道理很简单,把人向产业先进的地方推,把人向人群密集的地方推。产业先进,意味着生产效率提高;人群密集,意味着有更多互相学习与合作的机会。未来中国的发展,城镇化必然是方向,也是政策,更是经济引擎。去年末,国家发改委专门发布一则“督察通知”:《关于督察〈推动1亿非户籍人口在城市落户方案〉落实情况的通知》,其对城镇化的重视程度可见一斑。那么,通过城镇化来创造的购房需求有多少呢?我们来看一些热点城市。目前大学生择业主要转向经济发达地区发展,特大城市的就业机会、福利资源、医疗、教育和基础设施建设都非常好。无论是深圳广州,还是西安杭州,每年都会吸引几十万的人口纷至沓来。这些人若想真正留在这座城市,住房一定是不折不扣的刚需,而每个人的家庭,便是隐藏在背后的强大购买力。拿深圳来说,据房天下统计,深圳的商品房套数2017末只有128万套,而想获得这些房子的人每年都增加几十万。如此供不应求的市场一直在持续,按市场经济规律,价格根本没有大幅下降的基本面。上一批进城的人还没买房,下一批就来了。城镇化带来的购买力和购买意愿,和城镇化稳步推进的现实趋势,完全可以支撑现在的一二线城市楼市。存量过剩,如何支撑?看到城市里密密麻麻的商品房,不少人会蹦出一个很直观的想法,这么多房子,盖了给鬼住吗?的确,据36氪数据,中国套户比已达到1.13,每户有1套多房。城市的房子需求再大,供给也大呀,怎么能说支撑的住呢?这里就要好好研究一下,这个1.13到底包括哪些房子?我们就以城镇的房子来说。首先,即便是现在,中国仍有大量的分配住房。在97年23号文件出台以前,中国的房子以单位房、安置房等福利性住房为主。一方面是计划经济留下的传统,另一方面也是对历史的低工资的一种补偿。这些房产无论是领导房还是干部房,放现在基本属于“老破小”行列。诸多老户型老配套,肯定满足不了现代日益增长的生活需求的。再者,就是大量的城中村自建房和棚户存量房。住房条件差、危旧情况严重是这些房子的代表形容词,想要实现小康生活,是绝对不会选择这类房产的。现在买城中村小产权房的人,基本都是赌拆迁的,很少有人想不开会买来自住,这部分房子,也不属于需求。最后,就是镇区的房子。据中金数据显示,2017年末,中国城镇住房套数总共为2.7亿套,其中,城区1.59亿套,镇区1.15亿套。也就是说,中国有43%的住房都是镇区住房,就是那些不在城市里的房子。而现在的人喜欢往哪跑呢?显然是经济发达的城市,其就业机会、福利资源、医疗教育和基础设施,没有一项是不吸引人的。假设你从鹤岗的十八线村落高考及第,念完大学后通过人才引进取得了某大城市的户口,你就算可以买10套房子都不会想回到镇区去生活,何况,你真的可以买10套。所以,与其说是城镇化,不如说是“城市化”,镇区的房产,逐渐被人们所遗忘,尤其,是年轻人。他们宁愿背上房贷在市区“先上车”,也不愿意全款多套在镇区“当地主”。这么算下来,城市的真实套户比,根本不可能达到1.13。况且,这里还没剔除无数的一户多套家庭。总的来说,满足我国城镇化居民美好生活的存量住房,并不多,城镇化支撑房价需求的基本面,依然存在。红利还能持续多久?既然城镇化这么猛,房价在未来几年,还有可能再翻一倍或几倍的可能性吗?我们不妨先看看过去10年,房地产是典型的增量市场,处处充满着各种红利,这其中有我们熟知的80后一代刚需的人口红利,也有我们不容忽视的货币量大幅增长。这些红利都推动了房价的上涨,可是现在的情况不一样了。人口方面,90后逐渐取代80后成为买房的主力军,1.75亿的90后比2.28亿的80后少了5千万,刚性需求也就没有过去那么旺盛。货币方面,也有一个值得注意的信号。2017年4月,M2同比增长9.84%,30年来首次跌破两位数。且往后的2年,M2增速一直都在10%以下。而从2008到2017,M2增速从来都是十几个点。而2017,正是房价进入严厉调控的时候,往前的10年,也正是房价暴涨的时候。M2增速和房价的正相关性的不言而喻。两者相互作用,相互影响。一方面,广义货币增加产生的财富效应,会催热更多的人来买房,买房的人多了直接推高了房价。就好比你感受到钱越来越多,总想去干点什么,看着房价的日益上涨,觉得没有什么消费比买房更合适了。另一方面,房子也可以看作为抵押物,住房贷款同样派生出一部分广义货币。就好比你准备买一套100万的房子,自己拿了20万“钱”作首付,银行贷款80万分期,这80万贷款肯定不是从别人账户里扣,那么M2就增加了80万。那么,我们可以推断,在M2没有明显变化之前,下一轮的房价行情就不会到来,M2低发的持续,意味着房价横盘期的持续。住建部怎么又开始点名?虽说可以从M2中窥见一些端倪,但M2同样也有着相当大的非连续性,短期的剧烈波动是很正常的事情。比如09年和15年的“突然袭击”,都是来得猝不及防。即使现在M2一直在低位,也保不准央妈会有什么其他操作。但还有一个数据,不是说用什么政策就能一时半会改变的,那就是杠杆率。高而稳定的杠杆率水平并不会对经济造成多大影响,但增长迅速的杠杆率,通常意味着一国经济的高风险。杠杆率增加过快,往往是经济危机的直接导火索。这一推断在1985-1989年的日本经济、1993-1997年的泰国和马来西亚经济、2003-2007年的美国经济等都得到了实现。中国在房价高涨的那一段时间,也面临着同样的问题。2008-2016年,我国宏观杠杆率增加迅速,8年间共上升99个百分点,平均每年上升超过12个百分点。不过还好,2017年和2018年,房价开始得到调控,杠杆率也随之放缓,可能到来的经济危机,也被扼杀在摇篮之中。2017年全年,宏观杠杆率微涨3.8个百分点,2018年更是有所回落。但是,我国的居民杠杆率却一直保持上升。不论哪个口径,2008-2018的居民杠杆率,都在以年均超过3.5个点的速度上涨。10年间,居民杠杆率从2008年的17.9%上升至2018年的53.2%,10年间上涨了35个百分点,增速与美国2000-2007年间相当。如果再不加控制,谁也不敢保证中国不会迎来一轮危机。而控制居民杠杆率最好的方法,也是控制房价。一方面,房价上涨猛烈的时候容易引起居民举债买房。另一方面,在相同首付比例要求的情况下,房价更高需要举借的债务越多。所以,房价稳,居民杠杆也才能稳。这也就不难理解,佛山、苏州、大连和南宁刚冒个泡,就又被住建部点名了。大胡子的几个结论1.一二线城市有城镇化趋势的强力支撑,楼市长期还是会处于一个上行的状态,所谓的北上广深房价回到2015年水平,恐怕不太现实。2.像过去几年那种房价半年翻倍,两年三倍的情况可能性不大了。无论是M2降速、人口红利减少,居民杠杆率提升,还是房住不炒的政策导向,都不允许房价再过快上涨了。3.综上所述,未来2到3年,楼市的走向或许只有一个字,稳!
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  • 银马本周日开跑!这些路段将实施交通管制!

    2019“丝绸之路”宁夏·银川国际马拉松赛将于2019年5月26日(星期日上午7:30—14:00)在银川举行此项赛事属于国际性赛事,赛事路线:广场西路(起点)出发 →北京路 →亲水大街 →长城路→宁安大街→北京路 →民族街→贺兰山路→万寿路→团结路→亲水大街→花博园东门→花博园园区路→花博园南门→贵宾通道→亲水大街→贺兰山路→贺兰山路通达街路口折返→贺兰山路→亲水大街→康平路→广场西路(终点) 为确保“马拉松赛”安全顺利进行,根据《中华人民共和国道路交通安全法》第39条规定,将对市区以下道路实施临时交通管制措施:12019年5月26日上午05:00—14:00对金凤区以下道路实施临时交通管制措施:广场西路(康平路—北京路)上海路(亲水大街—广场东路)22019年5月26日上午05:00—14:00对金凤区以下道路实施临时交通管制措施:北京路(亲水大街—民族街)亲水大街(环湖路—长城路)长城路(亲水大街—宁安大街)黄河路(亲水大街—宁安大街)宁安大街(长城路—北京路)民族街(北京路—贺兰山路)贺兰山路(民族街—通达街)广场西路(贺兰山路—北京路)万寿路(贺兰山路—团结路)团结路(万寿路—亲水大街)览山公园贵宾通道康平路(亲水大街—广场西路)上海路(亲水大街—广场东路)以上道路在交通管制期间禁止所有社会车辆(医疗救护、应急抢险等特殊车辆除外)及行人通行。3公安交通管理部门将对上述道路、及相邻的支路或巷道实行交通管制,还将视道路及交通流量的具体情况适时调整交通管制区域和时间,以保障活动期间道路交通安全与畅通。活动期间,赛事路线禁止各种车辆停放,行经沿线各交叉路口的车辆和行人,要服从交通民警和工作人员指挥。道路交通管制期间,请社会各单位和广大市民群众提前选择绕行路线,服从交通民警和工作人员指挥,自觉维护交通秩序,做到文明礼让,本通告给广大市民群众带来交通不便,请予以理解和支持。
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  • 5月22日银川经开区成交一宗工业用地

    今日,银川市辖区土地招拍挂市场成交1宗工业用地,宗地编号为银地(G)[2019]-19号,位于西夏区济民路以南、宏图南街以东,土地面积为165640.59平方米(合248.46亩),容积率R≥1,挂牌起始价5440万元,地面单价328元/平方米(合22万元/亩)。宗地成交详细信息
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  • 买房的注意了!这23个城市,要小心....

    买房,国人永远绕不过去的一道坎!你的城市值不值买房,去哪买房,该买什么样的房...各类问题总能花式缠绕着购房者,这篇文章很大程度上能帮大家解答购房方面的一些疑惑。01这23座“收缩型城市”,人口流失最严重今天(5月22日),21世纪经济报发表的研究城市人口流动的文章,里面有张数据图表极具价值性,能为购房者买房,提供极为重要的参考依据。该图表是21世纪经济研究院的分析师,根据各城市2014年至2017年的城乡建设统计年鉴。该图表是在统计了全国661个城市人口情况后,归纳出了这4年间全国城区人口持续下降的城市,一共有23个,具体表格如下:值得一提的是,在政府工作报告的统计年鉴中,所采用的方式常住人口。而各地的常住人口的统计口径,通常是根据抽样调查或者公安局户籍口径,统计数据会跟真实人口情况存在差异,但由于所有城市都是采用的同样的统计方法,所以对图表的排序造成影响。从图表中可以看出,这些人口流失最为严重的城市,基本跟我们大众的认知雷同,23个人口持续下降的城市中,有17个位于东北地区。我们知道,人口是一个城市经济发展的核心动力。人口流失后,带来的是一系列问题,比如产业衰退、城市空间不断闲置。对购房者来说,如果买了这些城市的房子,最大的影响就在于,以后出手可能很难找到卖家,当然了,你要是只是看中它的便宜,以及丝毫不在意它的投资属性,那没大问题。上面提到的23个城市,就属于我们经常提到的“收缩型城市”,一般而言,常住人口连续3年以上持续流失且缺乏回流的城市,就可视作收缩型城市了。这类型城市最显著的特点就是,财政收入不断下滑,城市建成区面积不断缩小,稍微远离城区的地方基本上是空空荡荡,毫无人烟。如果购房者们想要在这些城市出手的话,可要三四而后行。02两类城市,值得看好三类城市,将逐步演化成“收缩型城市”城市的发展,离不开历史的进程。发达国家历史的经验告诉我们,随着经济越发达,人口越会往那些经济发达的城市跑。这时候,绝大多数三四五线城市就比现在更不具投资价值。那么问题来了,未来我们的老家,那些三四五线城市的房子,是不是就不值得去买了呢?答案是否定的。哪怕是三四五线城市也都存在着明显差异,下面的这几类三四五线城市,相对来说就属于这些城市中的佼佼者了,是值得考虑的。1、有优越的地理位置比如靠近北京的廊坊,环上海的嘉兴、南通、湖州,靠近南京的扬州,珠三角区域的佛山、惠州、珠海、中山等三四线城市,这类城市属于典型的“卫星城”,是核心都市圈的成员,往往距离一线城市越近,未来就越具备价值。比如北京周边的廊坊,深圳周边的惠州,上海周边的嘉兴,在近几年都有显著的人口流入,这些三四线城市的房子是值得看好的。还一种,虽然周边没得大城市,但依据自己独特的地理位置,也值得看好,比如徐州,不靠近中心城市,但自己地理位置极佳,徐州是华东重要门户城市,素有“五省通衢”之称,这类型城市的中心区,也属于三四线城市中的重点关注对象。2、有较强的经济支撑有些三四线城市,虽说不处在核心城市周边,也不具备独特的地理优势,但是它经济在同类城市中,数一数二啊。这类型的三四线城市中,比较知名的有徐州、泉州、莆田、宁德、烟台、台州等。比如徐州过去六年人口、GDP、资金总量和财政收入综合增幅排名江苏省第一位。台州、金华经济活力十足,金华义乌的小商品市场,在全国闻名。台州,别看级别不高,但在2017年A股IPO家数区域分布排名中,台州有11家,位于全国前列,经济活力由此可见。其次台州、金华过去六年人口增长也非常不错。这两类的三四线城市是值得去关注的,若是不存在太大的变数,这些城市基本不会有沦落为“收缩型城市”的风险。但如果你的家乡,是属于以下三种城市之一,未来就有很大没落的风险。其实从前面所列出的城市,大家稍作留意,就会发现有许多共同特征,大致总结的话,可以分成以下三类:1、老工业型城市,比如鞍山、本溪等城市。2、资源型城市,比如鹤岗、大庆、阜新等城市。3、偏远型城市,比如鸡西、鹤岗、广元、通辽等城市。这三类城市最大的特征就是,要么就没啥特色产业,要不就产业单一,比如鹤岗、大庆等资源型城市,只要资源用的差不多了,城市里的年轻人找不到工作,就只能往外地跑,人口流失后又会加剧经济的衰退。当人口流失、经济衰退叠加到一起,地方的财政收入就会锐减,甚至连最基础的公共措施的无法维持,这对高度依赖人口和资金的房地产产业,绝对是致命打击。据清华大学建筑学院特别研究员龙瀛的研究,在2000年到2010年间,中国有180个城市的人口在流失,三分之一的国土人口密度在下降,这些城市在未来都有沦为“收缩型城市”的风险。03城市的“马太效应”正在加速早在几年前,冯骥才先生就在公众场合说过一个现象:“(我国)每一天消失80至100个村落”。我国现在目前还没全面实现城镇化,所以消失的地方,还是类似于“村庄”这样的小区域单位。等到中国开始进入全面城镇化时代(城镇化率达到70%-75%)的时候,消失的就不会是村庄了,可能就是地级市了,那些没有产业优势的地级市,会逐渐沦为“收缩型城市”,城市里的人会逐步往大城市跑。我们周边的日本的例子就摆在我们眼前。从人口总量上看,日本从2006年开始人口绝对减少,但是其劳动人口减少始于1990年。日本空置房2017年是820万套,2023年预计会到1400万套,2033年预计会到2000万套。日本许多人口流失的城市,政府把房子送出去都没人来。有些人可能会问,政府为什么不刺激那些人口流失的经济呢?这样就不会使得这些城市的资源浪费了。根据主流的经济学理论,经济增长的源泉包括人口、自然资源、资本(物质资本和人力资本)、技术知识。而上述几点,基本上三四五线城市极少具备,有的资源型城市有资源,但资源一旦用完了,城市就会迅速衰落,都是同样的道理。总的来说,这种趋势是很难扭转的,消逝、衰退的城市是很难再变回以前经济繁荣的样子的,除非人口趋势大逆转,或一些不可抗力因素,比如地震,打仗啥的,人们不得不转移到某些城市,否则根本就不可能出现人口大逆转。目前我国就正在加速进入全面城镇化时代,现在我国的城镇化率是60%左右,按照每年1%的增长率,只需要10年的时间,日本所面临的问题,就即有可能落到我们的头上。
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  • 楼市传来大消息!5城市利率上浮,楼市生变?

    峥嵘岁月,天天都有大消息。这几天楼市发生的一系列事情,告诉我们:楼市又变了。据360大数据研究院追踪的数据显示,在首套房与二套房贷款上浮空间连续下滑5个月,五个城市开始转向,重新开启上浮模式。这五个城市分别是江苏南京、安徽蚌埠、广西南宁、广东深圳、安徽合肥。其实,这一轮的楼市转向之风,起于4月19日召开的重要会议上再次强调“房住不炒”,有城市早心领神会,比如北京、长沙等城市。长沙在各城市上演小阳春的背景下,主动上调了二套房交易契税。但也有一些城市置若罔闻,如苏州、杭州、南京、无锡、常州等长三角一大波城市,还有珠三角的深圳、东莞等。进入2019年以来,在房地产整体放松的氛围中,包括深圳、杭州、武汉、苏州等在内的多个城市开始下调首套房、甚至二套房的贷款利率上浮空间。深圳更是在3月份,连续两次下调。下调之前,多数热点城市首套贷款利率上浮幅度大多为10%,二套房大多为20%。下调之后,首套房贷款利率上浮空间幅度多数为5%,二套房为10%。贷款利率下滑的同时,许多城市更是公开放松限价、限售,并通过抢人模式变相放松限购。带来的结果是,土地市场、楼市成交量入夏。苏州、杭州、无锡、常州、徐州等城市,在阔别两年后,开启了地王模式,尤其是苏州,半个月里三个地王。深圳二手房与新房成交量均回暖,4月份二手房成交量突破8000套,创16个月以来新高。正是觉察到楼市有入夏苗头,中央在4月19日的重要会议上,才特别强调要落实地方政府主体责任,要坚持落实“房住不炒”。奈何,一些城市没有对此表示重视,直到苏州最终惹来了调控重拳后,一些城市才开始明白过来。苏州,在房价涨幅4月份领涨热点城市,土地市场半个月拍出三个地王之后,终于领到了一记重拳。5月11日,苏州发布新一轮调控新政,新房在重点区域限售3年,二手房在重点区域限售5年,土地溢价不得超过25%……佛山、苏州、南宁、大连四个城市由于过去几个月房价表现过度抢眼,近日被住建部公开点名,给予预警。风声转变,终于引起了一些城市重视,开始主动转向,以躲避住建部的点名与约谈。如文首所提到的5个城市,南京、蚌埠、南宁、深圳、合肥。南宁方面,对自己楼市过热的情况早有所准备,在被点名前,当地建行等个别银行的二套房贷款利率出现再次上升趋势。以某股份行为例,该行4月二套房贷款利率在基准上最高上浮25%,5月时变成了上浮40%。奈何过热已成事实,最终还是没有躲过住建部的点名,预估针对南宁楼市新一轮的调控,正在路上。南京与蚌埠,一些银行也调转势头,转而向上,重启二套房利率上浮。另据上海证券报披露,不仅房贷利率有所上浮,近期,深圳、合肥等地一些银行也收紧了房贷额度。比如,某大行深圳分行甚至暂时停止了房贷业务。利率上浮与下调,意味着购房成本的增长与下滑,这是政府调控购房需求时,惯用的手段。在深圳购买一套500万的房子,首套房,在基准利率、利率上浮5%、利率上浮10%三种情况下,成本最高与最低之间会相差几十万。在二线城市,一套总价200万的房子,利率变化对购房成本产生的影响,同样巨大。利率上浮空间每增加5个点,基本上就是增加了一辆普通小汽车的成本。正因如此,利率上浮被认为是调控楼市行之有效的手段之一。南京、蚌埠、南宁、深圳、合肥五个城市利率转向,意味着什么?1、夜壶不会重启。一些城市,如苏州,之所以在重要会议之后,仍没有觉醒,最终惹来了调控,是因为对楼市误判。部分城市认为,在如今内外环境不确定性加剧的背景下,作为经济南天一柱的房地产,应该会被拿出来对冲压力。但政府显然没有这个意图,调控求稳的决心,从未变过。今年楼市不能太冷,不能成为经济的负担,这很显然,所以政府容忍了楼市上演小阳春。但不容许楼市过热,甚至入夏,必须维护三年来的调控成果。2、冒尖的城市,或将迎来收紧政策。相比于经济负担,舆论负担可能是当下更应该重视的问题,所以楼市不允许过度回暖。从五个城市利率转向和最近以来的一系列动作还可以看出,小阳春是中央对楼市回暖最大的宽容,一旦有谁借小阳春入夏,便是玩火自焚。谁冒尖,谁就可能领到黄牌。过去几个月,哪些城市太冒尖?5月18日住建部点名的佛山、苏州、南宁、大连自不用说,另外还有一些土地市场过热的城市。4月3日,无锡一天内拍出3个地王。滨湖区的一幅宅地经过共83轮出价,拍出了楼面价18000元/㎡。4月16日,杭州拍出楼面价破5万的地王。这宗位于上城区、被滨江集团竞得的土地,成为了杭州实际意义上宅地的“单价地王”,目前周边房价在7万左右。常州4月18日也出了地王,南京、武汉、徐州、合肥等城市的土地也上演了大卖。杭州、南京、武汉、无锡、常州、徐州等城市,都有可能惹来新一轮调控。
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  • 楼市,一波调控小高潮来临!

    近期的楼市突然闻到了一股辣味!1、住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。这是住建部一个月内第二次对城市房价进行预警,上一次是4月19日,住建部对第一季度房价、地价波动幅度较大的六个城市进行了预警提示,但是当时并没有点名。2、5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,当中涉及房地产资金领域乱象,严禁违规资金变相用于拿地和购房(文件具体内容可以在原文阅读查看)。3、据上海证券报,房贷利率连降5个月后,部分城市突然出现回升的迹象,江苏南京、安徽蚌埠、广西南宁等地二套房贷款利率出现有上调的迹象。同时,深圳、合肥等地一些银行也收紧了房贷额度。甚至有的城市暂停了房贷业务。第1点,住建部对部分城市进行预警主要源于房价涨幅过大,中原地产研究中心数据显示,4月佛山新房成交均价13382元/平方米,同比上涨28%,环比上涨6%,已连续多月上涨。南宁新建房价格环比上涨0.9%,同比上涨11.5%;二手房价格环比上涨1.4%,同比上涨11.7%。克而瑞数据显示,4月份,苏州市商品住宅成交量环比上涨33%,同比上涨57%,较2019年月均上涨37%。统计局数据显示,4月大连新建商品房价格环比上涨0.7%,同比上涨13.2%。住建部对四个城市房价预警提示,大有对火烧得太旺的城市进行灭火之意,预计未来这些城市在调控上会有补刀。统计局公布的4月份70年城市房价数据当中,有67个环比上涨。当前监管层对楼市调控目标是防止大涨大跌,也就是说允许上涨,但不能大涨,如果超过一定的幅度就可能会被“点名”,至于房价涨幅控制在什么范围,目前没有具体的说法,之前辽宁某市曾发布文件,要求同一楼盘商品住房销售价格每月环比涨幅不得超过0.6%。第2点,银保监会的文件实际上是防止金融体系违规资金进入楼市,众所周知,房地产是资金最大蓄水池,没有了钱其他都不要想。数据显示:今年一季度,住户贷款同比增速仍然高达17.6%,高于其他贷款,说明银行资金整体仍偏爱楼市。目前来说,居民确实还有加杠杆的空间,但这个空间正越来越小,稍有不慎还可能超过警戒线。所以现在是严控,特别是银行表外、影子银行、首付贷这些资金,由于不好监管,容易绕道进入楼市,弄不好还可能发生金融风险。所以银保监会出手一是为了防风险,二是防止楼市过热。第3点,房贷利率经过5个月的下调后,部分城市出现回升的迹象,这充分说明自从今年4月份以后,楼市迎来一波调控小高潮。表现在限售、楼市资金的限制方面,如今延续到利率层面,算是收紧楼市的重要加码。其实,相对其他举措,利率变动对楼市更为敏感,观察内地和香港近几年的房价,房价的涨涨跌跌无一不与利率相关。当房贷利率下降时,在成本因素的拉动下,会刺激居民买房,房地产销售增加,最终实现“房地产销售-土地购置-新开工-投资”的循环。数据显示,1—4月份,中国房屋新开工面积58552万平方米,增长13.1%,增速提高1.2个百分点。房地产销售面积和销售额连续两个月低位反弹。全国房地产开发投资同比增长11.9%,增速比1—3月份提高0.1个百分点。这说明前期的较低利率对楼市起了一定的刺激作用,如今部分城市重启利率这个工具显然预示房地产调控进入微收紧阶段。之所以说微收紧,因为目前来看还是相对温和的收紧,一方面在货币政策还偏松的情况,房贷利率只会有小幅上升,另一方面,房贷利率相较其他利率还有吸引力(3月,个人住房贷款加权平均利率为5.68%,一般贷款加权平均利率为6.04%)。所以即使楼市进入到“收紧-微松绑-微收紧”的第三个阶段,也没必要太悲观,展望未来中国的房价仍将会是在温和的上涨中前进。
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  • 银川经开区中轴小镇建设正酣

    5月21日,在银川市经济开发区中轴小镇项目工地上,工人在加紧施工。中轴小镇项目选址于银川经济技术开发区金凤工业园,规划建设以全球高标准轴承智能智造与全产业链模式产业中心、中国智能制造产城融合模式的国家级特色小镇。该项目计划分三期建设及运营完善。一期项目建设三栋生产车间,目前一号车间已基本竣工,二号车间部分封顶,三号车间已建设至地上三层。预计一号车间样板区将于5月底试生产。项目全部建成后,轴承产业总产值将达300亿元,全产业链年销售额可超过1000亿元,年利税超过50亿元。
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  • 通知!26日银川这些路段将临时交通管制!

    2019“丝绸之路”宁夏·银川国际马拉松赛将于5月26日(星期日上午7:30-14:00)在银川市举行,此项赛事属于国际性赛事,银川交警部门将对市区内部分道路实行临时交通管制,请广大市民群众提前选择绕行路线。此次赛事路线:广场西路(起点)出发 →北京路 →亲水大街 →长城路→宁安大街→北京路 →民族街→贺兰山路→万寿路→团结路→亲水大街→花博园东门→花博园园区路→花博园南门→贵宾通道→亲水大街→贺兰山路→贺兰山路通达街路口折返→贺兰山路→亲水大街→康平路→广场西路(终点) 。一、5月26日上午05:00-14:00对金凤区以下道路实施临时交通管制措施:广场西路(康平路—北京路);上海路(亲水大街—广场东路);二、07:30-14:00将对金凤区及兴庆区以下道路实施临时交通管制措施:北京路(亲水大街—民族街)、亲水大街(环湖路—长城路)、长城路(亲水大街—宁安大街)、黄河路(亲水大街—宁安大街)、宁安大街(长城路—北京路)、民族街(北京路—贺兰山路)、贺兰山路(民族街—通达街)、广场西路(贺兰山路—北京路)、万寿路(贺兰山路—团结路)、团结路(万寿路—亲水大街)、览山公园贵宾通道、康平路(亲水大街—广场西路)、上海路(亲水大街—广场东路)。据了解,以上道路在交通管制期间禁止所有社会车辆(医疗救护、应急抢险等特殊车辆除外)及行人通行。公安交通管理部门将对上述道路、及相邻的支路或巷道实行交通管制,还将视道路及交通流量的具体情况适时调整交通管制区域和时间,以保障活动期间道路交通安全与畅通。活动期间,赛事路线禁止各种车辆停放。请社会各单位和广大市民群众提前选择绕行路线,服从交通民警和工作人员指挥,自觉维护交通秩序,做到文明礼让。(记者 胡俊)“银马”5月26日鸣枪1.9万人将参赛2019“丝绸之路”宁夏·银川国际马拉松赛将于5月26日早晨7时30分在银川人民广场西路鸣枪开跑。宁夏·银川国际马拉松赛(以下简称“银马”)是由中国田径协会、宁夏回族自治区体育局和银川市人民政府主办,银川市体育局承办、北京世纪盛典体育文化传播有限公司独家运营的国际性体育赛事。今年是银川市第三次举办国际马拉松赛。据悉,今年的“银马”共设全程马拉松(42.195公里)、半程马拉松(21.0975公里)、欢乐跑三个项目,其中全程马拉松3100人,半程马拉松6000人,以及欢乐跑10000人,参赛总人数达到19100余人。今年,“银马”沿袭了去年的赛道路线,在整体赛事服务中,增加了很多亮点内容。据组委会介绍,本次“银马”赛事奖金总额从17.36万元增至约22.7万元;今年延续中国籍男女选手名次奖,奖金金额合计6万元。为方便广大市民出行,组委会在赛道人流量较大的各路口设置“行人安全岛”,引导居民在赛事期间有序出行;为更好地服务选手,今年“银马”设置7个能量补给站,总共22个赛事补给站,赛事补给种类也将更为丰富;赛后恢复区专门设置了放松按摩点,确保经历高强度赛事后的跑友们,得到及时的、缓解肌肉过激反应的服务;为方便外省市选手领取参赛装备,赛前一天参赛物品发放将开放至夜间10时。发布会现场展示了奖牌与参赛服,这也是2019银川国际马拉松赛第一次公开相关样式。据悉,奖牌上部以贺兰山作为主体,挺拔峻峭的山峰与山体棱线勾勒出了强烈的向上感,传递出积极、奋发的感受;奖牌下部使用贺兰山岩画中的太阳神元素,既勾勒出棱角分明的几何造型,又强调了银川悠久的历史文化;正面以金色和蓝色为主色调;奖牌背面,通体银色设计极大强化了奖牌的质感;画面主体则巧妙地将银马logo与贺兰山进行融合,寓意“凤出贺兰”,寄托了对银川马拉松未来发展的殷殷期盼,期望银川马拉松就像从贺兰山中展翅腾飞的凤凰,冲出银川,走向世界。同时,“银马”组委会与赛事顶级合作伙伴乔丹体育联合出品一款70周年特制参赛服。(记者 倪金凤)
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  • 三方齐发力,防范房地产市场风险

    今年以来,在“因城施策”“一城一策”的指导思路下,部分城市通过加大人才引进力度、优化公积金政策以及降低二手房交易个税等措施,使得一季度房地产市场呈现出“小阳春”迹象。然而,在3月份楼市出现“小阳春”后不久,从中央到地方再次密集发布楼市调控政策。据统计,4月份各地针对房地产的调控措施超过60次,调控频率明显增长。确保不发生系统性金融风险是宏观调控的底线,抑制资产泡沫、严控房地产金融业务风险是楼市调控的核心任务。一季度,决策层再次强调“房住不炒”定位不动摇。进入5月,相关部门也相继明确楼市调控方向不变。可以预见,在未来一段时期内防控房地产市场风险仍然是中央工作的重中之重,需要政府、金融机构以及房地产企业齐发力。从源头上控制风险政策层面,遵循坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,按照综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制思路,从源头上控制风险。第一,完善多层次住房供应和保障体系。支持各省市根据当地条件,建立商品住房、保障性住房、共有产权房、租赁住房四位一体的住房供应和保障体系,重点加大后三类住房的供应力度;逐步放开商品住房交易限制,明确保障性住房和共有产权住房的申请规则,加快培育和发展住房租赁市场,推进租售同权;放宽保障性住房、共有产权房、租赁住房的市场准入条件,给予税收、金融及供地等方面的配套政策支持。第二,推进基础性房地产制度建设。一是改革土地制度。建立以土地使用权为核心的土地产权体系,允许集体土地建设用地使用权在符合国家法规的前提下自由流转,合理有效解决城镇化进程中扩大建成区所需的增加土地供给的来源问题。二是拓展房地产企业多样化融资渠道。鼓励房企优化债权与股权融资结构;借鉴国际经验,尽快研究破解REITs相关法律缺失、税收优惠政策体系不明确等问题,适当优化ABS、CMBS等资产证券化渠道的准入标准与业务流程,促进相关业务的规模化发展;支持房企通过合作开发、融资租赁等方式,拓宽融资渠道。三是审慎推进房地产税的研究与论证。按照整体改革的思路,合理确定房地产开发、建设、交易、保有等相关环节的税费占比结构,适当简并税种,防止税负过度增加,避免重复征税;健全房产评估法律体系,完善房产评估的方法与准则,积极培育合规的房产评估机构,提高房地产评估从业人员的准入标准,规范从业人员行为。第三,深化行政管理体制改革,强化各级政府在住房制度建设中的作用。建立住房问责制度和责任追求制度,规范和提升地方政府的执行能力,使央地两级能够做到步调一致,避免地区间政策执行程度参差不齐;加强舆论引导和预期管理。改善统计指标体系与分析方法,定期发布解读报告,使民众切实认同数据的真实性;加强对热点事件的跟踪分析,避免个别新闻媒体的有意曲解或过度炒作,防止将局部问题、个性化问题夸大为全局性问题,扰乱公众预期。提升房地产金融资产质量商业银行应密切关注市场变化,合理控制房地产信贷总量,提升房地产金融资产质量。第一,把握宏观调控方向,及时调整业务布局。一是密切关注外部不利因素对宏观经济、金融市场的影响,以及对房地产市场的风险传导。加强形势跟踪分析,关注宏观政策调整的后续影响,做好前瞻性研判与压力测试,制定基于多种情景假设的应急预案,既要应对政策摇摆加剧市场泡沫化风险,也要避免不利因素累加冲击对银行经营管理造成的负面影响。二是密切关注房地产市场调控与长效机制建设相关政策影响。关注住房制度改革与长效机制建设对房地产市场中长期运行逻辑的影响,以及在此背景下的房企转型趋势;关注热点城市需求管理调控政策对当地市场的影响;关注棚改货币化政策收紧对三四线城市房地产市场可持续性的影响,及早调整业务布局。第二,积极执行国家房地产调控政策,严控房地产市场泡沫。一是继续执行差别化的住房贷款政策。遵循因地制宜的原则,建立科学的授信评估指标体系和差异化的地区授信策略,赋予分支机构更多的经营自主权,满足中小户型、中低价位房地产开发贷款需求,保障低收入和中低收入居民的住房供给;抑制投资、投机性住房贷款,相应提高其贷款比例、首付比例,有效抑制相关需求;继续支持保障房安居工程和棚改建设,满足低收入群体对住房的需求,调节房地产市场的供需关系。二是审慎控制房地产行业信贷规模。在风险可控的前提下,保持信贷资源在房地产行业投入比例的总体稳定,重点满足存量优质客户合理的资金需求,审慎开展新增房地产信贷业务。第三,多措并举提升房地产金融资产质量。坚守合规底线,严把业务准入关口;加强购房按揭杠杆管理,加强对客户还款能力和资金使用情况的跟踪分析,规避信用风险;加强与保险公司、担保公司等外部机构合作,建立房地产金融风险分散与缓释机制。加强住房抵押贷款业务创新,建立并活跃贷款的二级转让市场。审慎稳步地开展资产证券化,增强抵押贷款的流动性,分散住房抵押贷款风险。加强利率风险的管理,研究开发利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。合理规避和防止市场风险房地产企业应密切关注国家宏观调控方向,树立持续发展的经营理念,合理规避和防止市场风险。第一,密切关注国家宏观调控方向,建立房地产风险预警机制。深入研究宏观经济走势,密切关注住宅制、税收制度以及银行信贷政策等政策变化,全面了解相关法律法规,科学判断房地产市场的发展动向;组建专门的风险预警小组,确立目标和风险管理对象,实时监测企业发展与运营情况;警惕经济下行期间面临的政策性风险和市场分化风险。第二,合理规避和防止市场风险。一是加强对投资项目的可行性研究。认真搜集与投资项目相关的信息资料,从技术和经济层面对投资项目进行可行性论证,以保证投资决策的正确性。宏观层面,研究当地房地产市场的发展状况,熟悉与房地产相关的政策法规,合理搭配投资组合。微观层面,仔细调研项目所在地质、水电路和未来城市规划状况,做好投资估算和投资收益的预测工作。二是适时调整融资手段。依据自身情况,科学选择贷款、信托、基金、股票、债券等结合式的融资方式,充分发挥各融资方式的优点,促使房地产行业的长久发展。三是尽快实现资金的有效回笼。强化财务监控与审批在筹资运用上的效力,合理调度资金使用;采用适当地降价促销以应对政策调控带来的不确定性;做好应收账款的控制工作,实现资金按期回归。第三,树立持续发展的经营理念。一是建立现代化企业管理制度。围绕自身优势制定整体发展战略,将企业战略同地区发展融为一体;建立以市场为导向的组织形式,设计行之有效的分配机制,盘活人力资源,以合理的方式使企业员工适应市场化竞争。二是加强工程质量管理。明确岗位责任制度,构建完善的质量管控体系,加强内部培训工作,从制度、人事、技术等方面提升工程质量,杜绝发生质量风险。三是做好品牌建设工作。建设企业专属品牌,增强全员品牌意识;紧抓市场变化,紧跟市场需求,形象系统地塑造和优化企业品牌。
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  • 一文读懂:城市房价未来怎么走?

    导语这篇文章与上篇文章《一文读懂:房价的底层逻辑》是姊妹篇,前者主要讲述我国房价是怎么涨起来的,是对房价走势历史现象的阐释;而这篇文章则主要阐述我国城市房价未来走行的主导要素,勾勒出我国城市房价未来预判的方法论。不得不说,三十年河东西,经过2018年这一轮大涨,中国房地产借势做出了巨大调整,之前的很多规则已不再适用,那么在有限的经济条件下,我国房地产又应当以什么样的节奏带领大家走向未来?看懂下面这文章,相信你心中一定有了清晰的方向。1转折我国房市的未来逻辑与过去20年大相径庭。由于,前些年居民终端杠杆率较低,我国的房市表现出供给创造需求的特点,在货币金融供给、行政政策的供给下,房价呈现周期性上涨特征,让人容易陷入房市周期性上涨的幻觉里。今后,从供给端看,外生性货币向内生性转变的过程将导致货币的发行很难大水漫灌,同时,由于增量及存量人口向大中城市不断的集中,住房终端需求由政策驱动逐步向需求驱动过渡,房市格局随之变化,全国房市调控一刀切的模式已经不能起到精准的房市调控效果,因城施策成为房市调控长效机制也就顺理成章。目前,经济增速下滑,居民收入增幅下行,居民总体杠杆率增长空间有限,渴望房价短期暴涨只是一厢情愿,然而,考虑到土地出让金是地方政府的主要收入来源,而且具有见效快的特点,这样暂时不能戒掉土地出让金的地方政府既要保持房市一定的热度,又要防止房价过快上涨与过快下跌带来的金融风险。所以,为了稳定房市预期,城市政府房市调控的政策可能会盯住城市居民购买力与住房供需之间的关系,凉了添把火,热了抽点薪,可能成为未来城市房市调控的新常态。2货币供给高增长终结?货币的本质是政府信用。鉴于此,政府在发行货币过程中不能无节制无节操,而是需要有货币发行之锚。在过去十几年中我国的货币发行绑定了美元,或者说美元成为我国货币发行之锚,外汇占款的逐年增加,导致人民币发行也对应增加,种种原因,房地产成为资金的蓄水池,这是过去我国房地产一片繁荣的秘密所在。追本溯源,过去十数年美元一定程度上成为了人民币发行的信用所在。对个人来说,我们买房在银行贷款时,银行并非因为我们帅气、美丽或具有善良豁达的优秀品质而借钱或贷款给我们,而是因为我们的收入流水以及房产这个抵押物,是我们信用的背书。所以,一定程度而言,增加张三相亲成功的概率,不仅需要他谈吐有度,也需要他坐拥房产,房产不是女方物质的表现,而是张三信用的背书。2014年以后随着外汇的降低,外生性的货币供给能力受到约束,一些货币创新工具应用而生。传统货币工具以存款准备金率与贷款基准利率为主。2014年以来,央行创设了SLF、MLF、SLO、PSL及TMLF等货币公开市场操作工具,对我国货币供给进行调控,而其中又以SLO、MLF与PSL应用较多,在我国货币投放中的比例也稳步上升,成为近年来央行货币发行的主要渠道。这些创新的货币工具在央行资产负债表中表现为对其他存款性公司债权,不管是SLF、MLF还是PSL或者其他货币工具,与外汇作为基础货币供给不同之处在于其有回收机制。简单的说,商业银行与央行借钱,而借钱总是还的,也正因为如此央行可以用这些货币工具来调节货币供给节奏与幅度,使得央行货币供给的主动性增强。2014年以前,央行的货币政策工具主要是降准、降息、加息、加准,前者代表了货币的宽松,后者代表着货币的紧缩。2014年之后,各种货币创新工具逐步加入到了货币调控的工具箱中与传统货币工具一同调节着我国货币的供给。举例来说,今年年初至三四月份,虽然央行全面降准投放货币约1.5万亿,但央行通过公开市场回笼资金约1.8万亿,综合看,央行依然是货币收缩或货币回笼。所以,随着创新货币工具作用的逐步发挥,我们不能简单的说降准一定是货币的宽松,以前可以这么说,以后这么说就有问题了。那么可不可以通过创新的货币供给工具无限供给货币呢?答案是否定的。信用有度,这就决定了国家在货币发行中不能随心所欲。过去我们基础货币与M2的增量很快,一是因为在货币前端有外汇背书,二是在末端有土地吸纳,这样“蒜你狠”、“姜你军”、“豆你玩”这些现象才能如昙花一现。如今,在房市持续调控及居民端杠杆能力受限下,大水漫灌要么流入民生物资推高膨胀,通胀猛于虎,影响百姓安居乐业;要么房地产吸纳货币,百姓继续增加杠杆,短期内再次推升房价,可能诱发房地产开发商及终端购房者资金链断裂,继而传导至银行引起的金融乃至经济危机。所以,货币供给绝对不是人脸,说阴就阴,说晴就晴,为所欲为。综上,货币供给受约束,继而由货币驱动居民终端加杠杆购房的模式将难以为继。我国的货币之锚逐渐过渡至国家与企业信用背书,由外生向内生过渡,这增强了货币当局货币发行主动性一面,同时也约束了当局的货币供给行为。货币供给维度看,外汇占款稳定、国家总杠杆高企,居民杠杆空间有限,大水漫灌不会成为当局桌面上的主动选项,而企业发展带来的内生货币创造可能在我国货币发行中的比重逐步增加。3人口趋向大中城市加速?根据恒大研究院的研究,从全局看,改革开放后至2010年左右,中西部地区人口大规模向出口导向型的沿海发达地区流动,形成“孔雀东南飞”人口流动格局。2010年以来,随着沿海地区产业转型升级、生活成本的上升,中西部地区产业承接以及老一代农民工老化,部分人口逐渐回流中西部。从城市能级看,一线、二线城市人口持续流入,三线城市流入流出基本平衡,四线城市持续流出。那么,未来我国人口的流动图景会怎样呈现?城市群成为我国城市化路径主体思路业已成为普遍共识,且我国大多数城市群均位于胡焕庸线东。根据《国民经济和社会发展第十三个五年(2016-2020年)规划纲要》的内容,我国优化提升东部地区城市群,建设京津冀、长三角、珠三角世界级城市群,提升山东半岛、海峡西岸城市群开放竞争水平。培育中西部地区城市群,发展壮大东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原城市群,规划引导北部湾、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群发展,形成更多支撑区域发展的增长极。据此可以推断:未来,我国将优先提升、培育发展以及规划引导19个城市群,作为我国城市化推进的抓手,同时也是我国人口的主要集聚地。根据《2019年新型城镇化建设重点任务》的内容,我国将在城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口在100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制,城区常住人口在300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模。同时提到,加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设,提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措,培育形成新的重要增长极,有序推动哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划实施,加快出台实施天山北坡、滇中两个边疆城市群发展规划,坚持以中心城市引领城市群发展,推动一些中心城市地区加快工业化城镇化,增强中心城市辐射带动力,形成高质量发展的重要助推力。文件不仅从政策层面进一步推动人口的区域性流动,而且进一步明确了中心城市在城市群城镇化中的带头作用,由于城市群的发展程度不同,决定了各个城市群中心城市的极化作用与扩散作用长期并存。2015年后,我国的房市发生了城际间的分化,调控政策也更加精准,名曰:因城施策。加入房市调控政策队伍的城市逐步壮大,调控政策亦层层加码,历史罕见。一线城市施行所谓的“赶人”政策;一些二线城市使出浑身解数,心照不宣的进入“抢人”大战。在我国经济从重“数量”到看“质量”的转变过程中,一线城市对人口的要求也逐步从“低”向“高”迈进,这固然有治理大城市病的内在需求,也有城市人口从“量”跨越到“质”的需要,二线城市的“抢人”大战,是在增量人口增长乏力背景下,对存量人口渴求的体现。鉴于此,优化提升东部城市群,培育发展中部城市群,是我国城市化路径主体思路,而人才争夺是一个城市未来发展的根本动力,这已成为城市市长们的共识。当前我国人口总数近14亿,年增长率0.52%,据此推算,2030年我国总人口约为14.9亿人,假设未来我国的城镇化率将以年均1%的速度推进,那么到2030年中国城市化率将达到72%,对应城镇人口约10.7亿,比2017年增加约2.5亿。19大城市群2016年城镇化率为60.2%,即城镇人口6.1亿,占全国城镇人口的77.3%,我们假设2030年19大城市群人口占城镇人口的80%,城镇人口8.5亿人,比2016年增加2.4亿人口。根据恒大研究院的研究,从都市圈常住人口角度看,中国现有上海、北京、天津、济南、武汉、郑州、成都、杭州、广佛肇、深莞惠、苏锡常等10个2000万人以上的大都市圈,有重庆、青岛、厦漳泉、南京、沈阳、宁波、长株潭、西安、合肥、南昌、长吉、石家庄、哈尔滨等13个1000万-2000万人大都市圈。随着未来人口逐步向19个城市群集聚,到2030年中国有望形成10个以上1000万级城市和12个以上2000万级大城市。综述,由于我国人口增量增加缓慢,城市间人口存量的博弈日趋白日化,人口向大中城市集聚趋势明显,城市间人口分化趋势加剧。未来,城市房市萧条与繁荣并存。4政府的向往过去十几年,城市建设如火如荼,城市容貌日新月异,高楼大厦林鳞次栉比,道路四通八达,人民群众在美好生活的道路上昂首阔步。那么,城市的建设依靠什么来实现?巧妇难为无米之炊,地方政府再宏伟的设想规划都需要资金的支持。城市收入主要包括一般公共预算收入和政府性基金预算收入,这是地方政府财政收入的主要来源。地方一般公共预算收入,是最主要也是最直接反应城市财政实力的指标,而我们常说的“土地出让金”收入则计入政府性基金预算中,是政府性基金收入的主要来源。2018年,全国地方本级一般公共预算收入为97905亿元,而政府性基金预算收入中,国有土地使用权出让金收入为65096亿元。国有土地使用权出让金收入/地方本级一般公共预算收入=0.66,这一比例接近2010年0.68的水平,土地出让金是地方政府的主要收入来源之一,可见当前地方政府对“土地财政”的依赖度比较高。地方政府税收主导的一般公共预算收入自2010年以来增速不断降低,目前已降至10%以下,走势平稳。土地出让金增速呈现出明显周期波动性,波动与我国房价走势基本吻合,即房价上涨土地出让金增加,反之亦然。在地方本级政府一般预算收入增速下行趋势中,土地出让金成为稳定地方政府收入的压舱石。地方政府角度看,由于一般预算收入增速下行,但城市民生等支出有具有刚性特点,客观要求地方政府必须尽力稳定土地出让金收入。由于房价与地价高度相关,稳房价、稳地价、稳预期成为地方政府的工作目标,也是牢牢系紧不发生系统性金融风险的客观所在。所以,鉴于现阶段,土地出让收入在地方财政收入中举足轻重的作用,短期内难有收入替代,这就决定了地方土地出让金收入向房地产税收入转变需要一个较长的平滑过渡期。通过前述对比可以发现,土地出让金收入已经成为很多城市收入的主要组成部分,尤其是近两年,伴随市场快速升温,很多城市的“土地财政”依赖已达到较高程度,甚至有些城市土地出让收入已经超过了由税收构成的一般公共预算收入。政府目光如炬,心里必定清楚过渡依赖土地财政,不利于城市长期可持续发展。那么,沸沸扬扬的房地产税能取代土地出让金成为地方政府的主要收入吗?根据广发证券发展研究中心发布的调研报告,其依据全国的存量住房价值、房价、税率等因素,以2017年底的存量住房价值为基础,估算了房地产税大概的数字。具体估算:假设免征面积为30~60㎡,税基折减系数为0.4~1,税率为0.5%~1%,据此可以做不同免征面积方案下的房地产税收分析。从结果来看,当优惠力度最小也即免征面积定为30㎡时,房地产税最高可贡献9526亿元税收。若按较为中性的征收方案也即人均免征40㎡、税率=0.7%、税基折减系数70%来征收时,房地产税约能贡献2897亿元税收增量,占2017年地方本级一般公共预算收入9.14万亿的3.17%,占地方土地出让金收入5万亿元的5.79%,远水难解近渴。长期看,地价上涨带来的一系列成本的上升将对实体经济造成伤害,不利于城市可持续发展。短期看,房地产税尚不具备完全对冲土地出让金下滑带来政府收入减少的风险,在这个大背景下,土地出让金向房地产税转向必将有一个长期的平滑过渡期。5城市住房需求创造供给?过去,不管是哪个能级城市的住房市场,主要是政策的供给在创造需求,这里的供给,包括行政政策及金融货币政策的供给。然而,2018年之后,这种情况发生了变化,由于政策供给的边际收敛,未来我国房地产住房市场逐步由供给创造需求的外部性向需求决定供给的内生性过渡,支撑住房需求的驱动力由货币杠杆向经济杠杆过渡,经济发展、人口增长带来的住房需求与城市住房供给之间将形成一个趋于平衡的状态。城镇住房需求一般采用套户比与人均居住面积来表达。一般而言,套户比小于1,表明一国或城市住房供给总体不足,套户比等于1,表明一国住房总体供求平衡。同时,考虑到人口流动带来的人口与住宅分离的情况,成熟市场的套户比一般在1.1左右。根据恒大研究院的测算,当前我国城镇住房套户比约为1.1,表明我国住宅供求总体上基本平衡;从城镇人均住宅面积来看,我国城镇人均住房面积约33平方米,与日本城镇人均住宅面积33平方米相当,表明当前我国人均居住宅面积适度。总体上,从全国范围内看,我国的住房水平已经告别短缺局面,昂首阔步迈进了住房适配时代。正如我们在前文《一文读懂:房价的底层逻辑》中所举的 “张三相亲”的例子一样,“平均”虽具备宏观意义,但存在趋于细分的无效的问题,也就是说通过国家宏观住房指标来预判具体城市的房价走行趋向可能得出南辕北辙的结论。所以,接下来,我们以北京为例,从供给和需求两个角度扼要阐述北京房价未来可能的走行趋向。(1)住宅总体供需北京作为全国公共资源最为集中的城市,资源的汇聚进而带动了住房居住及投资性需求大量的集聚,住宅需求潜力空间巨大。然而,正因为北京的向心力太过强大,住房限购政策很难在短期内退出历史舞台。因此,可以从北京人口规划、居民收入角度出发预测住房需求,从北京住宅用地计划角度分析住房供给,二者结合来预判北京未来房价的走势。站在2017年这个时点,从住宅供应水平看,北京住宅供应低于全国及国际水平。根据《北京市统计年鉴2017》的相关内容,截止到2017年末北京市合计拥有住宅建筑竣工面积5.46亿平米,根据链家网的数据,截止到17年,北京住宅用房可交易套数约为725万套。2017年北京城镇人口为1877万人,城镇总户数为约816万户。从需求端看,北京城镇人口人均住宅面积为约为29㎡,套户比0.89。不管是从城市人均住宅面积还是套户比角度看,目前北京住房水平低于全国水平与国际水平,表明北京住宅供小于求。从供给方面看,根据2017年北京国民经济和社会发展统计公报,2017年年末北京施工住宅面积达到5506万㎡;此外,根据2017-2021年北京市住宅供地计划,5年内将累计推出住宅供地6000公顷,计划新增住宅150万套,年化平均新增套数30万套,套均面积为80平米,比存量住宅套均面积75㎡有所提升。假设规划住宅供应面积届时完成率为80%,那么2021年末,北京住宅竣工面积将达到6.95亿㎡,总套数将达到915万套,届时北京城市人口约1880万,家庭户规模按2.3人考虑,总户数820万户,城市人均住宅面积37㎡,套户比达到1.11。这样,预计2021年年末北京城市居民住房水平将达到国际平均水平,供需基本平衡,住宅短缺的局面得到基本改善。(2)购买力水平正如我们在曾经的文章《城市房价未来走行的框架思维导图—以北京为例》一文中所提及的一样,所谓的住房有效需求系指有经济能力的需求,一座城市住宅市场的有效需求是人口与收入的合成,我们称之为人口质量指数,指的是以过去某年城镇居民可支配收入与城镇人口的乘积为基准(100),依此推算出各年份的人口质量指数。例如,1998年北京城市居民可支配收入8472元,城镇居民人口数量958万人,我们令1998年北京城市居民可支配收入与城镇人口数量的乘积为100,并称之为城镇人口质量指数。从北京城市人口角度看,1998年北京常住人口1245万,城镇人口958万人,时至2015年常住人口达到2170万,城镇人口为1878万人。近几年北京常住人口与城镇人口开始负增长,2018年末北京常住人口2154万人,城镇人口1863万。北京这几年人口下降主要是靠行政政策疏解经济附加值较低的人口,长远看对于已进入老龄化社会的北京来讲,必须吸引高附加值的年轻人口,一是缓解老龄化趋势,二是提高北京的竞争力。基于这个思路,我们预计北京城镇人口在短暂负增长后将重新正向增长。由于短期内人口预测十分困难,我们预计2021年末北京城镇化率约为86.7%,届时北京城镇人口约为1880万人。城镇居民的收入增长离不开城市经济的发展。1998年北京名义GDP2406亿元,2018年北京名义GDP约30780亿元,增张12.8倍,年均增速约13.5%。同期,北京城镇居民可支配收入从1998年的8472元增长到2018年的67990元,增长8倍有余,年均增速11%。近几年随着北京经济增速的下滑,目前经济名义增速约为8.5%,北京城镇居民人均可支配收入也随经济增速下降,年均增速降至9%左右。我们假定未来三年北京居民可支配收入年均增速为8.5%,据此推算出2021年年末北京城镇居民可支配收入达到86800元。在2021年时间节点上,将北京城镇居民可支配收入与城镇人口数量合成人口质量指数,再根据北京房价历史走势形态,假设在政策助攻的前提下,可以大致勾勒出一幅北京未来三年房价走行图。未来3年,北京房市万事俱备,只待东风,东风吹,战鼓擂。
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  • 佳通轮胎、共享化工等重污染企业将退城搬迁

    日前,银川市出台《城市建成区重污染企业退城搬迁工作方案》,确定正式启动城市建成区重污染企业退城搬迁计划。经确定,首批关停退出企业为银川美亚染化有限公司,银川佳通轮胎有限公司、宁夏泰瑞制药股份有限公司、宁夏金维制药有限公司、宁夏珍祥建筑机械有限公司、宁夏共享化工有限公司、天津大桥银川焊丝有限公司等6家企业实施搬迁。资料图片按照《方案》要求,到2025年,银川各县(市)区城市建成区内现有钢铁、有色金属、造纸、印染、原料药制造、水泥、化工等环境污染较为严重、生态环境隐患突出的企业完成退城搬迁或依法关闭,搬迁后的企业符合国家相关法律法规和标准规范要求,企业生态环境风险大幅降低,城市建成区环境问题从根本上得到解决。其中,存在重大生态环境风险隐患、群众反映强烈的企业2019年年底前全部启动退城搬迁,2020年底前完成;其他企业2020年底前全部启动退城搬迁,2025年底前完成。除市政府批准可延迟搬迁的,其他凡未按计划完成搬迁的,将依法实施关闭。自今年起,银川市全面排查确定搬迁企业名单,对城市建成区内现有钢铁、有色金属、造纸、印染、原料药制造、水泥、化工等高排放的行业企业逐一登记造册,于2019年5月初提出搬迁企业名单。对环境污染严重、环境隐患突出,经评估难以通过就地改造达到环境保护等法律法规要求和相关国家标准的企业,要求实施迁建或依法关闭退出。对于列入搬迁的企业,各县(市)区政府要加快搬迁项目审批进程,积极协助企业解决搬迁过程中存在的问题,最大限度降低搬迁对企业生产经营的影响。银川市建成区退城搬迁企业清单表
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  • 三四线城市土拍回暖是否昙花一现?

    2019年春节以来,二线城市土地市场迅速升温,并且在近期传递到了三四线城市。就CRIC监测的299个三四线城市表现来看,4月份土地成交量价齐升,成交建面环比上升30%,土地成交均价环比上涨19%。尤其是长三角城市群三四线城市突出,其中阜阳、常州、丽水、金华等城市土地热度明显攀升、高溢价地块频出,如常州钟楼区一商住地块楼面价更是突破历史新高。考虑到近期中央再度强调“房住不炒”的精神,苏州、合肥、西安等地市过热的城市已经接连出台收紧政策。面对种种调控预警信号的出现,又不得不让市场心生疑虑:这一轮三四线土拍回暖,还能持续多久?1二线土拍高热现象传递至三四线,常州、无锡等长三角城市表现突出继二线城市溢价率在3月份突破25%,创下2018年下半年以来新高之后,三四线城市溢价率也结束了半年之久的低位徘徊,在4月份迎来了明显回暖,溢价率增至21.3%,较年初上涨了近10个百分点。究其原因,主要是4月份温州、常州、常熟、金华、无锡、佛山、台州、镇江等热点三四线城市成交了多宗优质地块。以温州为例,4月份共成交16宗含宅地,揽金超104亿,其中12宗土地溢价率都在25%以上;常州也是如此,4月成交的8幅含宅土地5幅溢价率均在50%以上,其中一幅位于钟楼区的商住地块经过77轮竞价,最终被新城竞得,溢价率高达86%,楼板价达15665元/平方米,创下常州含宅土地楼板价格新高,成为新的“地王”;此外,4月4日,无锡滨湖区新四院北侧XDG-2019-3号地块通过摇号产生了得主,融创以楼面限价18000元/㎡ ,总价24.22亿元最终揽获地块,这一楼板价较无锡历史最高价仅低50元/平方米,此类情况不胜枚举,逐渐推高了三四线城市的土地市场热度。但当前三四线土地市场并非全面回暖,高溢价地块还是集中在少部分城市。在299个样本城市中,只有72个城市溢价率超过20%的平均线。就地域分布来看,其中22个城市分布在苏浙皖三省,长三角土地市场热度由此可见一斑。此外四川、广东、湖北也有较多城市土地溢价率较高,同样汇聚了大量房企的关注目光。比较各省份三四线城市的平均溢价率来看,四川、广东、浙江三省平均溢价率超过30%形成第一梯队,与其他省份拉开较大差距。其中四川冷热分化较为明显,如宜宾、广元坐拥高铁、机场等交通配套升级利好,土地市场热度明显更高,土拍溢价率分别达到了144%和55%,而泸州、眉山土地市场则相对沉寂,平均溢价率均不足3%。坐拥大湾区利好的广东表现也较为突出,东莞、江门、珠海平均溢价率均在40%以上,其中弘阳在江门以楼板价5846元/㎡竞得的宅地,更是创下了当地礼乐板块的地价纪录。位于长三角的浙江表现“均优”,4月份地级市市本级溢价率均高于15%,台州、绍兴、丽水均有多块土地溢价率突破100%,且部分城市土拍底价上升较快,以溢价率为16%的湖州为例,土地成交楼板价较2018年末上涨了五成左右。??此外安徽省阜阳表现也值得关注,该市今年“官宣”高铁通车,在4月份共有15幅地块溢价率超过30%,在三四线城市中排名第一。2 回暖原因:城市群发展促进需求增长,阜阳、湖州等城市土地市场可从中受益三四线地市回暖,一方面由于二线城市地市高热的传导效应所致,但最根本的支撑点,还是城市群一体化发展带来的诸多利好推动。以三四线土拍回温最为显著的长三角区域为例,受一体化加速的影响,尤其在产业转移的带动下,部分城市人口出现回流,购房需求进一步提升,突出的表现为湖州、宣城、嘉兴、南通这类区位优越、便于承接产业转移的城市。以湖州为例,其位于沪杭宁三大城市1小时同城化都市圈范围内,有交通便捷、生态宜居、生活成本较低的多重优势,同时也是连接长三角城市群南北两翼、贯通长三角与中西部地区的重要节点城市,决定了湖州在产业协同上可有所作为,2018年湖州新增就业岗位高达12.1万人,就业人口的增长无疑也会带动住房需求的增加,也在进一步推高土地市场的热度。宣城也是如此,近些年宣城转型升级步伐加快,2013年宣城·新塘羽绒产业园投资项目就正式签约,2018年还并入围G60科创走廊产业联盟重点园区,在G60科创走廊第一次联席会议上,松江宣城产业园合作项目签约,该园区重点承接上海市松江区相关企业。良好的产业发展机遇使得宣城人口增长迎来转机,2018年常住人口达264.8万人,较2017年增加3.4万人,除去自然增长的1.1万人,还净迁入2.3万人。湖州、宣城这样的例子不是个案,阜阳、嘉兴、滁州等多个城市人口均出现了回流。其中,最为典型的城市当属阜阳,阜阳长久以来经济发展较为滞后,长久以来是典型的人口流出型城市,但在近年来人口出现了显著地回流,2018年人口机械流入量为2.5万人。加之阜阳具有庞大的人口基数,住房需求潜力较大,因此这一波二线城市地市的热度很快的传递到阜阳,地市显著升温。3三四线土拍热度会有所降温,但部分城市拿地机会依旧值得关注针对近期地市高热、高溢价地块频出现象,二线城市已经率先出台调控措施,如合肥、长沙、西安、苏州等市场波动较大的城市出台了下调土地最高限价、暂停二套房契税优惠、启动公积金风控、限售等收紧政策,尤其是苏州对园区全域、高新区的部分重点区新房3年限售、园区全域所有二手房5年限售等调控措施更是具有标志性的信号。由此来看,“房住不炒”依然是调控的核心,“以稳为主、一城一策”的政策基调没有改变。如果热点三四线城市地价持续快速上涨,相信地方主管部门也会快速跟进,尤其是土拍过热、地价创历史新高的常州、无锡等城市,调控加码的可能性较大,在土拍市场还是要谨慎而为。?结合5月上旬的土地成交情况来看,三四线城市地市热度已经有一定的缓解,溢价率降至15%,环比4月下降了6.3个百分点。由此来看,住建部预警已经有所奏效,房企对市场预期逐渐放低,拿地逐渐回归理性,接下来三四线地市地价会向自然资源部所预期的“温和上涨”回归。?但从土地市场的供应规模结构来看,三四线依然是土地的成交主力,至少会占到全国土地市场七成以上的份额。因此对于房企来说,一方面不应该因噎废食,不可因为近年需求释放过快、旧改目标下降以及调控风险等原因,而全面退出三四线;另一方面也应有所侧重,在合理评估政策风险的前提下,可重点关注受益城市群一体化概念的三四线城市。随着长三角、粤港澳大湾区等城市群规划的进一步推进,中心城市产业的加速转移,部分三四线城市可能迎来新的需求增长机会,尤其是湖州、宣城、阜阳等那些就业岗位快速增加的城市,在全市地价房价比不足0.5的前提下,土地投资机会更值得关注。
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  • 房价高的地方,楼市不一定有潜力!

    1典型2018年年底,房价在全国楼市调控寒冬中好不容易放缓脚步,这时候有一个城市却悄悄放开了限售,此径一度引发媒体热议,称其为打响楼市调控放松第一枪的「叛逆者」,它就是山东菏泽。此后山东淄博、日照、威海、德州等城市越来越被人们所熟知,它们成为了中国三四线城市的典型。在这两年中,这些城市的房价表现一点也不比一二线差,尤其是名不见经传的泰安、威海成为了中国首批房价涨过万元的三四线城市。那么它们到底为何而涨,在全国调控政策的影响下,为何如此着急松绑?这些三四线城市未来到底有没有希望?这是很多读者都想得到的答案,今天由子木为大家逐一揭晓。2动因那么是什么托起山东三四线城市的房价呢?有人说是因为经济。山东是北方经济第一大省,经济增速高,当地人有钱,长年积累了大量的购房需求。然而事实上,这两年山东经济的发展并不顺畅,且因为产业结构偏于低端工业化,人均收入没有得到有效提升,不足为证。还有人说是因为人口,山东人口接近一个亿,住房需求量巨大。但事实上,人口不单要看基数还要看「净流入量」。数据显示,2018年在全国人口「净流出量」排行上,山东位列第二,山东这些年对外地人口的吸引力在逐年下降,只有青岛、济南、烟台这几个城市能勉强稳住人口,所以人口带动购房需求也是站不住脚的。不是经济也不是人口,那么山东三四线这波大牛市到底源于何处?答案很简单,就是耳熟能详的「货币化棚改」!「货币化棚改」是催升三四线房价的一剂猛药,山东表现得最为极致。从2015年到2018年,山东棚改规模一直都是高速猛增,而且一直稳居全国第一,更有菏泽这样的棚改大户全国闻名。大规模的棚改,以及对货币化安置的鼓励导向(如之前货币化安置还有奖励),催生了一大片拆迁户。昨日还穷的叮当响,今日便手握重金。手里拿着这么多钱干什么用?一看楼市这么红火,自己还没地方住,就只能填补积蓄再买住房,以此,一波接一波棚改促发的购房需求带动山东房地产市场一路飘红,销售规模从2016年就突破1亿平米,2018年更是高达13454.7万平米。(山东各城房价排名)山东三四线棚改规模之巨,时间之长,在中国历史上都是绝无仅有的存在。而在此基础上,房价跳涨搭筑起高高的「入城门槛」也让城市周边的人望而生畏。城镇化的道路或明畅或艰难,只能留给历史予以证明。3时机如果棚改货币化政策是山东三四线城市房价上涨的主动力,那么,何时买房的判断标准就相对很容易了,只需关注棚改政策的方向即可。在2019年2月份的山东省政府工作报告中,我们得到了答案。政府是这样回复的:推进房地产市场平稳健康发展,加快培育住房租赁市场,发放住房租赁补贴3万户以上,开工改造棚户区21万套,改造老旧小区20万户,继续做好既有多层住宅加装电梯试点工作。2018年高达84.3万套,而今年竟然是21万套!下调力度不仅是腰斩,简直是「冰刹」。这不是事态的偶然,而是历史的必然。一是,狂野永远不是正途。在2018年年中,国开行把地方棚改权限收回,而且审批力度加严了好几个层次。是因为这两年的棚改,导致很多贫困县的房价突破万元,地方政府负债居高不下,且地方为了业绩,甚至把烂尾盘划为棚改项目,导致资源的极大浪费,失去了城镇化的初衷。棚改可以有效去库存,但反作用也会吞噬成果。二是,凡事一定会有终点。数据显示,仅2015—2018年山东就棚改了260万套住房,城市面貌已经得到很大提升,多个城市市区出现「改无可改」的现状,再大刀阔斧地拨款改造,一定会破坏市场平衡。对于山东三四线城市来讲,棚改对于房价,就像是承重墙之于房屋。棚改结束了,房价也就结束了。这个从之前的数据也能看得出来。例如淄博,在2018年,淄博新房全年网签量在4万套左右,而在2017年,淄博全年的网签数量达到了5.7万套,整整少了1.7万套,可谓腰斩。即使3月小阳春都无法拉升行情。类似的情况还有菏泽、德州、潍坊等等。(2018-2019年淄博房价趋势)山东三四线下半年的趋势很明显,大都是「有价无市,横盘阴跌」。所以山东三四线城市的购房者不必着急上车,等房价回落,房贷利率下调后再做打算。至于山东三四线城市的房价跌到何时,还要看这个城市对于房价的偏离程度。而在这个层面上,就要关注真正的经济和人口趋势了。4经济经济是衡量一个城市的重要指标,可衡量山东三四线城市房价的偏离程度,也可以作为这个城市的房价是否有未来的重要依据。下面是我整理的山东各城市2018年的经济表现,我们从宏观到微观去探索。实话说,山东区域经济发展很难说。因为它不同于西北部区域,一弱俱弱。山东的经济体量并不小,是北方经济第一大省,但是山东各市的经济长期属于一种「高度和谐」状态。所谓高度和谐,就是过于中规中矩,今年和去年差不多,去年又和前年差不多,毫无经济亮点。我们都知道,2018年中国经济GDP整体增速为6.6%,以此为及格线,我们看到年度经济成绩高于及格线的地级市有:青岛7.4%,济南7.4%,临沂7.3%,威海6.7%,德州6.7%,菏泽7.9%,日照7.3%,莱芜7.2%,合计8座城市;年度经济成绩低于及格线的地级市有:烟台6.4%,潍坊6.5%,淄博6.1%,济宁5.8%,东营4.5%,泰安5.7%,聊城5.4%,滨州1.5%,枣庄4.3%,合计9座城市。要是以数量为参考值,8城及格,9城不及格,勉强中规中矩,但你仔细剖开会发现,像烟台、潍坊、淄博这些大体量经济的全部低于及格线,而像日照、菏泽这些小经济体量城市反而高于及格线,所以在发展质量上,山东省经济并不顺畅,让人堪忧。至于原因,众说纷纭,有的说产业结构不更新,都高科技时代了,山东还是工农业支撑。有的说山东「官本位」,留不住人才,而且私营企业在这片土地上无法发扬光大……在我看来,这些都是较小的因素,主因还是山东城市之间缺乏有效协作,一个省份没有绝对核心的龙头老大,大家各自为营,谁都不服谁,对外自然没有任何吸引力。城市发展到中期后,无论是国外还是国内,都必须以「城市群」协作发展才能得到更好的机会。当然值得庆幸的是,去年年底济南“吞并莱芜”的政策抉择,也充分说明了山东省政府想明白了这点。在强省会时代,济南作为山东的核心,是必须予以高度重视的。等到济南打造成功,筑巢引凤,其他周边的城市才能根据自身不同的优势劣势,完成短板的弥补。5趋势我们再分城市看经济发展趋势。(2018年山东各市经济排名)为此,我特地把十年前的数据调了出来,和当下做充分的对比。2008-2017年,山东菏泽以外各市GDP全国排名变化情况分别是(变化由小到大排名)。泰安上升3位,青岛下降4位,烟台下降4位,济南下降5位,聊城下降5位,潍坊下降6位,济宁下降6位,临沂下降7位,淄博下降11位,德州下降11位,日照下降14位,威海下降18位,滨州下降19位,东营下降21位,枣庄下降29位,莱芜下降38位。十年时间,山东省17个地级市中,除了2个地级市(菏泽、泰山)全国GDP排名实现了上升外,其余15个地级市全部下降。像青岛、烟台、济南这样下降位数在5位之内的城市,我们还可以理解为是因为过去十年间中西部强省会成都、武汉、长沙等成崛起所致,可以体谅。但是,十年全国排名下降二十多位,甚至三十多位的城市,有什么理由能够搪塞得过去?这无疑是过去十年区域经济经济发展的巨大溃败。当然分析山东省三四线城市,还需要把范围缩小到山东省内。我们来看这些城市的差别。在山东省内我们会发现,北部城市强于南部,东部城市强于西部。尤其是鲁南的枣庄,和鲁北的滨州。滨州属于经济体量低且增速慢的边缘性城市,2018年滨州的经济增速为1.5%,在中国都属于倒数,未来基本没有任何崛起的可能性,属于第一批被淘汰的对象。而枣庄,位于最南部,旁边是临沂和济宁,不但享受不到大城市带来的产业帮助,反而还会遭到人口和资源的反向虹吸,和滨州情况相差无几。其次是鲁南的菏泽和临沂。临沂和菏泽同属于人口大市,高达千万,由于长年产业迟钝,人均收入上可谓患难兄弟,垫底省内。但是这两个城市这些年都很努力,不断用人口优势打造产业基础,升级改造。其中临沂在这两年的经济发展中表现的格外突出,它最大的一个亮点是建立了全国最大的一个商贸物流市场,毕竟,临沂可是物流之都。不仅实现了大幅度的增长,更是成为了名副其实的全国第一大商贸物流市场。通过企业的转型和升级,新旧功能的转换和节能减排,临沂的经济结构和以往相比有着非常大的变化。工业也向中高端迈进。目前临沂房价6487元/平米,在上波行情里并没有大幅度炒作,房价非常健康。未来还会有一定的增幅。而菏泽虽然经济增速高,但相对于临沂来说,更多是由房地产拉动的。从2018年频登新闻头条可以看出,菏泽对于房地产的渴求程度。菏泽目前房价为5461元/平米,被炒高的区域的房价会回落一段时间,但空间不会太大。毕竟千万人口,5000多的房价并不算高。再有就是济宁。济宁的情况和临沂差不多,其房价在7000左右,人口800多万,经济体量为中靠前,在上波楼市中,没有并大幅度炒高,相对于2015年,每平米上涨价格为2000元。我们再看鲁西。鲁西和济南接壤的聊城,2018年的GDP仅为3125亿元,人口也少,仅为635万元,但房价却直追上万元,其主要置业群体是本地局面和下辖县市购房者,作为三线城市,收入水平一般,但房价快速上涨,动辄30多万的首付款和高额的月供让不少人望而却步,再者2018年之前需求释放,目前市场需求减弱,观望情绪逐渐浓厚,价格承压。预计接下来的一段时间会再度回落,直至跌到基本面。然后是德州,德州的产业一般,2018年的经济增速较快,但和菏泽一样属于典型的房地产型经济,紧挨济南容易被虹吸,且目前房价达到8000元/平米,较高,预计会有一段长时间的横盘。东营,资源型城市。胜利油田作为东营市的纳税大户,对东营市经济增长有较大贡献,从而也使得房地产这一国民支柱产业在东营市的影响力大大降低。从短期看,由于棚改因素导致购房需求集中爆发,显得后劲不足;但是中长期看,积极向好是大趋势,目前恒大、绿城、万达、碧桂园等龙头房企已相继进入东营,更有持续扎根东营的势头。但是这个城市人口太少,且为资源型产业,无法吸引外来人口,房价很容易达到天花板,没有投资属性。但房价为7488元/平米,相对健康,不会下落。日照和威海。日照紧邻青岛,人口很可能北青岛虹吸,且经济体量小,不具备高端制造业的建设基础。房价在之前被青岛影响太高,达到8818元/平米,未来太过迷茫,一定会回落。而威海主打环境资源,可以肩当中国的养老院,甚至可以和三亚媲美。房价虽高,达到9521元/平米,但是下落空间不会太大,毕竟这是长远性需求,房产可投资。淄博经济位列第5,增速中等偏上,在上波周期中炒作有些严重。从2018年就可以看出其市场情绪波动非常大:年初房价呈涨势,但市场没有房源;年末房价缩水,市场房源充足,但多数购房者都在观望。很多营销中心冷冷清清,每天仅一两组客户到访,去化非常慢。许多项目骑虎难下,因年初对市场预期较好,开盘定价较高,市场下行后,价格却难以下调,只能靠“暗降”和渠道“拉客”。淄博的人口较少,而且未来会在强省会政策下被济南虹吸而去。所以此阶段的房价只能说得上是托底值。最后说一下潍坊。潍坊是我最看好的城市,经济排名第4,且发展势头良好。最主要房价较低,仅为6373元/平米,人口也不少,达到940万。虽然在2018年下半年受棚改货币化安置比例大幅下行的影响,部分项目去化套数大比例下降,房价也出现调整,其中某些小开发商推出首付分期等营销活动,但是效果并不显著。短期压力不可避免,但受益于城市整体规划的向好及发达工业、农业的支撑,经历此轮调整后,社会普遍对潍坊后期的发展更加看好。6迷惑在全盘分析山东三四线城市的房价趋势之后,若把地图摊开,你会发现一个很大的秘密。(黑色为经济排名,红色为房价排名)你会发现,在青岛、济南这两个二线城市旁边的城市房价非常高,例如泰安、聊城、日照、德州等等。而远二线的城市的房价则偏低,例如菏泽、临沂、甚至是经济强劲的潍坊!这其实就是中心城市的「房价沿溢效应」。无论这些城市的经济动力如何,房价都会被身边的强市拉起来。但要注意的是,青岛非深圳,济南非北京,他们同属于二线中上等城市,目前正处于快速发展期,所表现出来的特征正是:虹吸!虹吸是非常可怕的,例如北京对周边的虹吸,导致整个河北省被榨干,各地人才源源不断上京。而山东省的情况和河北省是一样的,这是由产业结构和政策所决定的,所以济南和青岛必然也会虹吸周边的人才和资源。所以在这两个城市周边的城市,尤其是无产业基础的城市,虽然房价很高,但是经济会越来越低,人口会越来越少。至于这两个城市何时会像深圳那样反哺惠州,像上海那样反哺嘉兴,那是几十年以后的事情了。由此断定,在这两个城市周边的城市房价大概率会下跌,泡沫值也是最大的。反而像潍坊这样离主要城市较远的城市大概率不受影响,可独立发展自身经济,房价一定会健康成长。大家一定不要认为房价高的地方,楼市就有潜力。有没有潜力,主要还是得看经济实力和人口储备,而不是炒作和邻居光环。
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  • 金沙家园瓦片掉落伤了7辆车,都是大风惹的祸?

    5月11日晚,大风让银川市兴庆区的金沙家园小区出现惊魂一幕,小区30层楼顶的多块瓦片被大风吹落,砸伤7辆私家车和一块小区广告牌。据小区业主反映,这一两年来,小区不少单元楼楼道里的瓷砖连续发生成片脱落的问题,已影响到业主的生活。5月14日,记者来到位于民族北街沙渠路附近的金沙家园,走近事发的5号楼,远远就看到几个锥形桶的前方用警戒线围了起来,警戒线旁边竖着两个巨大的白色警示牌,上面写着“楼顶瓦片脱落,禁止通行,后果自负”的提示语。在警戒线以内的地面上,散落着几十块破损的瓦片。不远的地方,停着两辆白色私家车,一辆右侧后车窗被砸出拳头大的洞,另一辆右车门把手被严重砸损,陷进车体里。随后,记者跟随负责该小区物业的宁夏东昌锦润物业服务有限公司负责人马涛等一行人来到30层楼顶,看到靠西的屋檐最外边一排瓦片全被揭下,分堆放置在楼顶防护墙的里面。马涛告诉记者,12日清晨小区保安巡逻时发现瓦片被风吹落,致使7辆车被不同程度砸伤,物业建议车主第一时间报警和联系保险公司,工作人员迅速上楼顶查看,才发现还有很多瓦片松动,随时有掉落的可能,他们在楼下设置好警戒线和提示板后,联合热心居民代表用了4个小时,把所有松动易掉落的瓦片拆至安全的位置。记者在现场拆下来的瓦片上看到,每层瓦片的连接处都有两个0.5厘米左右的小孔,但穿过小孔的铜丝直径却只有不到1毫米,而掂量了掂量,一块瓦片足有5斤重。14日下午,记者在现场见到了金沙家园建设方中建一局第六建筑有限公司负责协调解决此事的刘先生,他表示目前正在等待第三方检测公司人员前来检测,最终判断是否属于施工质量的问题。为了安全起见,他们计划先把5号楼楼顶的所有瓦片全部揭掉,至于瓦片安装和车辆赔偿等后续事宜,都要等检测结果出来了再定。随后,记者在物业公司负责人的带领下,来到金沙家园的其他几栋楼,发现好几栋单元楼内的墙面瓷砖大片脱落,有些瓷砖物业用宽胶带粘合,但依然有掉落的危险,而在一栋楼的单元门口,地面已有轻微塌陷,物业用水泥粘合了裂缝,另外一处塌陷的地面已被盖上了破碎的土块,马涛说之前因地面塌陷压爆了一条污水管,他们联系施工方无果后自己进行了修理。据了解,金沙家园是拆迁返还房,于2016年3月交工,一共10栋楼,共住着580多户居民。一位业主告诉记者,这几天走路总绕得远远的,也总是抬着头看楼顶,生怕再有瓦片掉落。“这房子才住了三年多,就出现这样那样的问题,属于建筑质量问题的希望施工方能对此负责。”(记者 周丽芳 文/图)居民介绍,近两年,小区单元楼里的墙面瓷砖成片脱落。脱落的瓦片。停在楼下的汽车车顶被砸出凹坑。
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  • 金沙家园入住3年,竟然未竣工验收?

    本报讯 (记者 周丽芳)5月15日,本报刊发了银川市金沙家园屋顶瓦片被大风吹落砸伤7辆汽车、业主质疑房屋质量的报道后,引起多方关注。不少业主向本报反映,该小区业主入住3年多,但到目前房屋并未通过相关单位的竣工验收。银川市建设工程质量监督站站长曹东育告诉记者,事发后,该站就已接到该小区居民的投诉,监督员已经对此事进行立项调查,至于是不是由于金沙家园屋顶瓦片粘合不牢等施工质量引起的,还要待监督员到现场勘查后再进行最终确定,如果一旦确定是施工质量不达标造成的瓦片脱落,施工方需要拿出具体修复方案,并向车主进行赔偿。曹站长告诉记者,16日上午,该站监督员协同金沙家园的建设单位、监理单位和施工单位将到现场进行勘查。有关验收的问题,曹站长经过查阅所有档案资料发现,金沙家园虽然已入住使用3年多,但确实还没经过由建设单位组织的竣工验收。据了解,根据《中华人民共和国建筑法》中第61条规定:交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。本报将继续关注此事。
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  • 又开始了,5万亿已经进入!房价呢?

    又见大基建提速。01据新华社旗下经济参考报不完全统计:仅2019年一季度,全国就有近20个省份开工重点项目达万余个,投资总额近5万亿元。这场面,真可谓波澜壮阔。进入4月份,投资速度丝毫未放缓,反倒进一步提速。4月底以来,从中央到地方,稳投资“快马加鞭”,相关计划下达和重大项目开工的进度进一步加快。一大堆重大项目投资中,高科技与大基建占了主要分量。高科技方面,5G技术已经开始进入商用领域,5G基础设施正在全国范围内建造。去年底,长三角三省一市与移动、联通、电信、铁塔签署了5G框架协议,长三角将建成国内规模最大的5G外场技术试验网,2019年率先在国内开展试商用,2020年成为国内首批正式商用的地区之一,并同步推进5G应用及产业链协同发展。北京、天津、深圳、青岛、沈阳、成都、福州、贵阳、郑州、武汉、杭州、南京等城市,更是直接被列入试点城市之列。华为已经在上海打造了首个5G购物中心,移动在成都打造了全球首条5G地铁……按照三大运营商规划,2019在5G上的投资,将达到300个小目标。基建方面,更不用说,是投资的重中之重。年初中央就给出了2019年全年大基建投资数目:全国铁路固定资产投资将保持强度规模,或超过8000亿元;公路水路固定资产投资1.8万亿元;民航固定资产投资力争达到850亿元。02除了中央,在交通大基建方面地方政府也给出了自己的投资计划。本号梳理了一下,如下图。问题来了,地方政府哪来的钱?广东、江苏、北京、上海、浙江等几个大佬还好说,毕竟兜里面富裕,西部、东北以及中部的山西,可就捉襟见肘了。比如山西,2018年全年一般公共预算收入也才2292.6亿元,拿什么支撑起6441亿元的投资?答案是,地方债。地方政府的投资计划,最终还是要算在中央政府账上,因为投资所需的钱,还是得通过银行发行地方债来推动。按照中央给出的数据,2019年中央拟安排发放2.15万亿元专项地方债,用于大基建。可谓是大手笔。但我们知道,地方政府的债务负担已经很重,青海、贵州、内蒙、宁夏、辽宁、黑龙江等地区的债务余额超过了财政收入的两倍,青海更是超4倍。在债务率普便过高的情况下,中央为何还要大力支持地方政府发行地方债来搞大基建你?逻辑并不复杂,主要来说就三点:1、对于多数地区来说,交通仍是短板,需要补齐。别看近年来我国的交通设备相比之前完备了不少,如果从交通密度上来说,中国还存在许多短板,与全球其他国家相比,并没有多大优势。以经济第一的广东省来说,交通网络主要集中在珠三角,粤东粤西大片的土地拉低了广东省交通网络密度,以至于广东的铁路密度在全国只位居第18位。2、发展经济,更确切地说,是稳定经济增速。今年的经济压力,不用多说,也不用看什么数据,只需要看看你周边的环境,心理就应该有个大概。而经济的三驾马车,出口、投资和消费,出口方面,如今剑拔弩张的氛围中,不确定性太大。消费则与经济环境直接正相关,经济形势好,消费就好。以此看来,唯一可以倚重的就只有投资,当然还有房地产。不过,与过去完全不同的是,这一次中央是铁了心的要稳定楼市,丝毫没有重启这个夜壶的意思,从苏州过热的楼市惹来新一轮调控就可以看到。中央只希望楼市稳定,不要成为经济的负担,也不要成为舆论的负担。3、根本不用太担心地方负债率。“赤字财政”的实质,是央行定向印钱给政府,通过政府鼓励的项目拉动经济、带动就业。无论美国的天量国债,还是中国的国债,其规模一定是越来越大,记个账而已,根本不用还。所谓国债到期,其实是更多的新债替代旧债而已。地方政府的财政赤字,要么卖地来还,要么依靠央行发行钞票来堵窟窿。换言之,财政赤字最终还是由全民买单。许多地方政府觉得不借白不借,哪个地方借钱越多负债越重,反而发展越快。比如贵州,债务率位居全国前列,而过去几年贵州的经济增幅基本上也是位居全国前列。03最后来说一下对房价的影响。政府之所以提速大基建,就要是稳定经济增速,在内外经济压力较大的背景下,政府当然不希望楼市过冷,成为拖累。从苏州上周末惹来的,看似很严厉,其实只是限定了某些热门区域的销售年限,连限购都没有加强的调控政策,就可以很明确地看到这一轮政府调控的意图:1、楼市不能太浪,回暖程度不能太过。2,打压力度适中,楼市只求稳,不求跌。
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  • 贺兰拍卖一商服用地,512万底价成交面积仅7.6亩

    今天贺兰一处迷你临湖宗地拍卖了,以512万元底价被宁夏富龙房地产开发有限公司拍得。下面请看宗地信息:贺地(G)[2019]-11号贺地(G)[2019]-11号成交时间:2019年05月15日09时58分土地位置:贺兰县县城规划区,东至:土路,南至:土路,西至:半岛酒店,北至:半岛酒店出让面积:5091平方米出让年限:商服40年容积率:R≤1.5成交价:512万元竞得单位:宁夏富龙房地产开发有限公司宗地地图:宗地勘测图:宗地现场图:宗地分析:仅有7.6亩的贺地(G)[2019]-11号地块,位于贺兰县县城规划区,东至土路,西至半岛酒店,南至土路,北至半岛酒店。规划指标要求容积率≤1.5,绿地率≥30%,建筑密度≤70%,建筑限高:22米;按照最高容积率计算,建筑面积也仅为7636.5平米,约等于一个标准足球场的面积。这也是截止目前银川市挂牌出让的商业、住宅类地块中最小地块。此地块周边目前多个住宅项目已发展成熟,如意湖社区、月湖名邸、贺兰新天地、托斯卡纳四季城、托斯卡纳御泉院、三鑫亚龙湾等多个社区。
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  • 道路施工,59路公交车运行线路明天起调整!

    根据银川市人民政府安排2019年5月15日—2019年9月15日对贺兰山西路(文昌北街—西绕城)段进行道路拓宽全封闭施工为保证公交车正常运营我司自2019年5月16日(星期四)起临时调整公交59路部分运行路线具体内容如下1.封闭路段贺兰山西路(文昌北街—西绕城)段全封闭2.运行路线的调整原运行路线:银西村(始发)—贺兰山路—同心街—怀远路—文昌街—北京路—化肥公交车场(终点)临时调整为:银西村(始发)—110国道—北京路—文昌街—怀远路—同心街—朔方路—文昌街—怀远路—宁朔街—北京路—化肥公交车场(终点)3.公交站点的调整临时取消10站:赛马苑小区、宁大西校区、贺兰山路爱民巷口、宁夏人民警察学校、北方民族大学北、贺兰山路宁朔街口、新干路口、西干渠中桥、军马场二队、银西村东。临时停靠3站:宁夏第四人民医院、朔方路爱民巷口、北方民族大学。4.首末班时间线路临时调整期间,首末班时间及计划发车间隔不变。提请广大乘客根据自身出行需求提前选择好上、下车站点,以免耽误行程,因道路施工封闭,公交线路临时调整给您带来不便,敬请谅解!银川市公共交通有限公司2019年5月15日
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  • 金凤区一“断头”斑马线引周围居民狂吐槽!

    斑马线是保障交通秩序保证市民安全出行的重要的交通标识但家住金凤区中海国际社区·熙岸的张先生却向我们《直播银川》栏目反映家门口施划的斑马线毫无意义到底怎么回事我们一起去看看5月5日上午,在中海国际社区·熙岸的北门,记者看到,原来市民所反映的是一条“断头”的斑马线,斑马线北端通往非机动车道的路被东西向的绿化带截断,这也给日常出行的市民带来不便。周边居民认为这里的斑马线设置不合理,因此通行时便选择了逆行或者走机动车道,存在安全隐患。随后记者也联系到银川市公安局交警分局设施科,副科长孙武告诉记者,湖畔路正源南街至塔渠街段于2018年8月通车,根据《城市道路交通设施设计规范》,主干道300米到500米之间、次干道150米到300米之间应设有斑马线。但湖畔路塔渠街至正源街段的绿化带没有个开口,考虑到周边居民的出行需求,于是将斑马线施划在了中海国际社区·熙岸北门附近。记者也从银川市市政工程管理处了解到,目前想要改变这里的通行条件,市民或者小区业主可以向有关部门提出申请,根据《银川市城市道路出入口审批管理办法》,申请人先到银川市自然资源局领取《三方联审意见单》,然后交由相关部门到现场进行勘验。银川市市政工程管理处设施管理办公室主任 李祥:交管部门还有市政园林几方部门共同现场勘验,从交通安全隐患的角度、及产权设施的管理提出综合意见 ,最后经规划部门从安全技术规范相关标准给予综合性的审批意见。李祥说,审批通过之后,由申请人到银川市市民大厅“施工许可处”窗口申请给绿化带切口即可。斑马线的作用是引导行人安全地过马路“断头”斑马线的出现确实让人担忧既然咱们市民可以去申请开口那就早日行动吧
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  • 降温来了! 未来5天我区多地雨水落沙尘飞

    本报讯 (记者 安小霞)5月13日,根据我区气象部门发布的最新气象资料分析,5月14日起至18日,我区多地将迎来降雨,同时局部伴有沙尘天气,气温也将下降6℃左右。具体预报如下:5月14日,中卫市南部及固原市多云转阴有阵雨或小雨,其他地区多云;5月15日,贺兰山沿山、石嘴山及中卫两市北部有雷阵雨或阵雨,其他地区多云,全区有4到5级偏北风,并伴有沙尘天气;5月16日,固原市多云,其他地区多云转晴;5月17日,全区晴间多云;5月18日,全区多云,贺兰山沿山、吴忠市东南部、中卫市南部及固原市有阵雨,全区大部有4到5级偏北风,并伴有沙尘天气,气温下降6℃左右;5月19日,全区多云转晴;5月20日到21日,全区晴间多云。
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  • 有房就很好了?现实并非如此!

    网上曾有个热议话题:在追求财务自由的时候,到底应该选择“大城市”还是“小城市”?有的人依然支持“逃离北上广”,大城市的房价、污染、就业,都充满压力,或许回到三四线城市才是真正的美好。与此同时,也有人觉得逃离北上广其实是逃避现状的一种做法。有人现身说法:他自己大学毕业后就回到了家乡做公务员,每个月工资4000多,不算高,但以家乡的物价房价来说已经可以生活的很好。他当时认为:我也知道自己选择了这条路,就等于未来没有更多的可能性和前途了,也就是所谓的“一眼能看到30年后的生活”。但是谁规定了所有人一定都要这么上进,一定要拼命呢?在赚大钱和生活质量之间,我只不过选择了后者而已,这只是一个选择问题,而不是对错问题。而且在生活成本相对不高的“小城市”,相比北上广的现状,离财务自由这个目标仿佛更近一些。但是后来发生一些变故,他妻子患了重病,少了一个人的收入,多了很多开支之后,生活的重担一下子压在他身上。而以他的收入,根本无法承受这么大的压力,更别提所谓的“财务自由”了。后来,尽管他卖了自己的房子,还借了不少钱,妻子还是不幸去世了。最后他说:或许选择没有对错,但选择都是有代价的。年轻的时候就放弃打拼,选择了安于现状,代价就是降低了自身承受风险的能力。短期看确实岁月安好、万事如意,但这种美好却像脆弱的瓷器一样,经受不起任何风浪和意外。重病也好,失业也好,或者任何一次大一点的冲击,都能将一个看似小康的家庭打回原形。所以,不管你选择怎样的生活方式,都不能放弃提升下面两方面的能力:1、抵御风险和意外的能力2、增加未来选择性的能力后者,一般就是提高赚钱能力,以及人脉圈子。而前者,最好的方式就是购买保险,稳固自身保障基础。保险的介绍大多生涩晦暗,难懂难操作。如果你有财务规划方面的需求,不妨听听专业理财规划师的意见。恰好之前有和这方面的行家?孙明展?合作过,孙明展在知乎回答了很多与保险相关的问题,也获得了很多关注。所以这次他们再接再厉,提供一些分析的案例给大家参考,大家可以先读为快,看完相信会有收获。在文章末尾,是孙明展为读者开通的免费领取的福利。别忘了领取哦~.......... 进入正文 ..........你所追求的财务自由,可能是人生追求的绊脚石作者:孙明展前几天,有个粉丝在我的后台留言:孙老师,我刚刚大学毕业两年,工作枯燥而无味,我每天都在想着,什么时候才能财务自由,开始环游世界呢?一想到这个目标,我就焦虑不安,这点薪水,什么时候才能达到目标?做一个理财公号,我这儿最不缺的就是活生生的个案。你要问我年轻人最向往的词是什么?那一定是“财务自由”。过去我常常会说,我们的目标就是,通过理财教育,协助中产家庭达致人生自由、财务自由的状态。然而,即使我们做好了20年的规划,实现目标的过程如此长,犹如上火星般遥远,大家依然很难摆脱焦虑心态。或许,我应该修正这个观点:在财务自由之前,年轻人更应该通过当下的“财务平衡”,获得财务自由的心态,即忠于内心地工作,忠于内心地生活,你才可能在事业上有所成就,也更容易达致持续的财务平衡,即财务自由。一我不知你是否向往这样的生活?所谓退休,其实就是财务自由的状态。从定义上说,财务自由就是如下等式:被动收入 > 开支俗一点的说法就是,当躺着收利息都能养活自己时,你就财务自由了。靠打工,靠社保要达致40多岁财务自由,自然是一件不太可能的事情。毕竟大多数的中国人,都要等到20出头大学毕业后,才开始为未来做准备。有的则要等到结婚生子后,才真正有迫切感去考虑这个问题。时间紧迫,于是,有人开始幻想——多跳几次槽,钱就能涨得快一些?能不能通过炒房一劳永逸?能不能通过炒股一夜暴富?更高级的,做个概念,找笔风投,C轮套现,我就财务自由了。。。我发现,当我们把财务自由当作家庭的“小目标”,当年轻人现这个目标如此遥远时,他们会开始焦虑、浮躁,不知从何开始努力。有人索性放弃对财务自由的追求,有人则持上述不切实际的幻想和行为,沉迷于高风险的游戏。在财务自由之前,我们是否可以先拥有财务自由的心态呢?二有人说,你在灌鸡汤吧?明明没有财务自由,你说要先拥有财务自由的心态?你是鼓励我们去当阿Q?别急,先听我的朋友大巴的故事。十年前,一个湖南年轻人来到广州,当时的他和很多年轻人一样:一穷二白,没有本金。一开始,他在广州做杂工,一个月只有300元;两年之后,他通过努力,工资涨到了3000多元。工资涨了10倍,却没有感到财务宽松了。于是,他开始思考:我本来给自己订了一个1亿的小目标,可是我在月赚300块钱时还能够省下钱,当我的月收入达到3000时,偶尔还要向别人借钱。因为欲望膨胀了。这样下去,“小目标”如何达成呢?通过阅读,他开始接触到财务自由的概念。他意识到自己犯了一个错误,他在追求金钱的绝对数量,而不是人生自由的状态。于是,他把自己的目标调整为财务自由,在达到财务自由之前,先要有一个目标,就是——达到当下的财务平衡:月光族也好、年光族也好,他的财务是不平衡的。要达到财务平衡,收入必须大于支出。首先你要让自己不月光,要控制欲望。当你收入只有3000元时,不要过3500元的生活,你可以过2000元的生活,或2500元的生活,盈余自然就产生了。看起来很简单,但月光族都知道,控制欲望是不容易的。你的薪水涨了,欲望也会随之增长。这是不是在过着“苦行僧”一样的生活?控制欲望?其实不然。当你的薪水是3000元时,你可以紧巴巴的过日子了。当薪水3000元涨到4000元时,你可以略微提高自己的生活水准,如过3500元的生活?余下的500元就可以存起来。你的生活质量在提高,而非下降。这是财务平衡的第一个方面,当下收入与支出的平衡。三财务平衡还包括另一个方面:现在和未来的平衡。你要为未来的财务目标,提早做出规划,提早存钱。当收入增长永远高于支出增长,欲望成长永远要低于能力成长。静态的财务平衡就达到了。但静态财务平衡,依然无助于你缓解人生的焦虑。因为,一个重要人生目标(例如孩子的教育、夫妻的养老、家庭保障需求)的到来,会迅速打破这种静态平衡。你还要考虑现在和未来的平衡。如何做到呢?假定你现在是30岁左右,先定一个小目标:60岁退休(先不要奢望40多岁退休);退休后维持目前每月3000元的最低生活水准;孩子一路公立,在国内读大学。这样的三口之家,月收入在1万元左右,我粗略测算了一下:*要构建家庭保障规划,每年1万元左右的保费基本能配齐主要保险,未来20年不用发愁;*孩子的教育金每月存1800元左右,在国内读大家基本没问题;*夫妻双方的养老金,月存1500左右,退休后基本可以维持目前3000元的生活水准。这样看来,物质也没有这么匮乏,是吗?当你开始思考现在与未来的平衡,有了这个“底”,焦虑感就会减轻。当你不再因为金钱的绝对金额而奋斗,而是忠于内心,忠于价值而奋斗,你或许可以获得事业上意外的飞跃,50岁退休,甚至40多岁退休,都是有可能的。与此同时,你也可以调整孩子的教育目标,每月多存一点,孩子出国留学的目标也解决了;调整你们夫妻的养老目标,提升退休后的生活质量;你还要可以提拨一部分钱,作为未来环游世界的旅游基金。四为什么我提倡年轻人先考虑财务平衡的问题?中国社会,普遍处于焦虑与匮乏的心态中,永远不知道自己赚多少才够。这种量化的,以终为始的思考方式,正好可以缓解焦虑感。我们的父母年轻时,物质一直匮乏,他们迫切要解决生存问题。也就是说,他们的血液里含着匮乏基因,他们在养育我们时,也会把匮乏感传递给我们。我是1979年出生的。我小时候常听到的一句话就是:“不好好念书,以后你就踩三轮车去!”在充斥着这种话语的环境中长大,我的基因里有匮乏感。在我开始工作的前几年里,我一直也是渴望通过工作去增加收入,追求金钱的绝对数量,始终不是将事业的追求放在第一位。事实上,我也没有思考过自己的追求,我考虑的更多是我的收入增长的问题。我当时追求的不是有价值的人生,而是有价格的人生。反观国外,我们发现,相当一部分富豪,他们不是这样成长起来的。例如,在中国形象非常好的小扎,他现在当然是达到财务自由了,不过在他创业之初,他也不是带着匮乏感去创业的,而是带着改变世界的使命,这样他才可能做出FACEBOOK。当你控制好自己的欲望,达到当下收入与支出的平衡;有了明确的人生目标,做到现在与未来的平衡,为未来提前做好准备。你可以按照自己的内心去工作了,你也可以给孩子更好的环境了,他就会慢慢改变自己的人生,他可能不会再带着匮乏感去生活、工作了。无论你和你的孩子的未来是不是向扎克伯格发展,你们的人生一定会更有价值,更自由。五回到刚才我的朋友大巴的例子,他在广州生活10年,完成了两次飞跃——一次是凭借着工作积累和能力跳槽后获得了收入的大幅提升,另一次是抓住互联网兴起的机会果断创业,达致今天的财务自由。在我看来,年轻人奋斗应该以追求当下的财务平衡为起点,这才是更实际,更有智慧的行为方式。
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  • 房产投资,优中选优才是关键!

    最近这段时间,大家吐槽的话题越来越多了。水果怎么这么贵了?房租怎么不升反降了?某某公司又裁员了。。。今天来给大家讲三个故事。物价再上涨先是家里人跟我吐槽水果价格上涨凶猛:“很多水果恨不得可以直接按个来计算价格了,简直有追赶日韩的势头”;蔬菜和肉类也是不甘落后,价格纷纷上扬。查了查数据,果然是够夸张呀。前几天,国家统计局发布的2019年4月份全国居民消费价格指数,即CPI,同比上涨2.5%。其中,城市上涨2.5%,农村上涨2.6%;食品价格上涨6.1%,非食品价格上涨1.7%;消费品价格上涨2.9%,服务价格上涨2.0%。注:图片来源央视网上面提到,食品价格上涨6.1%,是所有品类中上涨的NO.1。从图表中,我们可以得到答案。同比上涨的前三名分别是:鲜菜价格同比上涨17.4%,猪肉价格同比上涨14.4%,鲜果价格同比上涨11.9%。鲜菜、猪肉、鲜果,是中国人日常生活中最喜欢食用和购买的品类。同比上涨都超过的了10%,甚至有很多水果的价格上涨超过了50%以上,使得人们在原本不太在意花销多少的生活费上,花费占据了一大部分,必然会引起关注。价格的上涨,从经济学常规上来分析是供需关系导致,说得简单些就是供不应求,导致价格上涨;供过于求,价格就会下跌。然而,此次的物价上涨,究其原因并不是简单的供需关系,更多是源于通货膨胀的根本原因。通货膨胀,是人们最害怕提及和承认的事情,因为这样生活就没有安全感了。但是不提及就代表没有发生吗?事实告诉我们,我们正在经历通货膨胀的过程中。因为M2几个点的增加,对应的是十几万亿的货币增发。那么,接下来会发生什么呢?笔者认为,物价上涨的最终会推动人均收入的上涨。当然,如果你只是干等着公司或者企业主动给你涨薪,那就过于简单和乐观了。全国经济增长GDP形势摆在那里,若要跑赢通胀,我们需要做的便是开源而非节流,唯有强大自身才能寻求到新的机会。租金又下降再来说说北京租房市场的情况。一句话总结“北京租房市场供需下降,租金遭遇滑铁卢”。后台很多朋友反映,自己挂出去的出租房源,以前多则半个月,少则三五天就可以租出去,可是今年清明节后挂出去的房子,到现在还没有租出去或者降了房租才出手。我身边也有几位朋友,遇到了类似的情况。个人原因举家离开了北京,但是长久考虑认为北京的房产具有稀缺性、地缘性、升值增值空间等等,决定北京的房产短期不会卖掉,将房子出租。虽然有的朋友房子在市区,有的朋友房子在郊区。位置不同,但是遇到的租赁情况却有些相似。其中一套是位于朝阳区的房子,原以为会很快租出去,结果挂出去一个多月才找到合适的租户,并且在租金上还给出了一定的优惠。另一套是位于通州区的房子,朋友原以为今年的租金一定会比去年略高一些,因为租金每年递增这也是北京租房市场逻辑和潜规则了吧。可是,现实却狠狠地打了脸。春节前一个月就挂在中介的房子,最初按照预设的租金,略高于去年10%的月租,结果一个月过去了无人问津。朋友分析原因,觉得是春节前是淡季,毕竟大多数的人春节前不会换房或者租房,倒也合情合理。于是春节后,继续心里价位扛着,又是快一个月过去了,虽然有几波中介带看房,但是都没有主动来谈价格的。朋友心里凉了半截,在中介的劝说下,同意将租金下调,去掉那上涨的10%,与去年价位持平。朋友以为这样,总该很快出租了吧?结果,还是让他大跌眼镜,看房的人依旧很少。直至他将房租下降了10%,房子才终于租了出去。跟我聊天时,他说奇怪了,北京租房市场的客户都哪去了?今年北京的房租价格怎么这么低呢?接下来,只是一声叹息,然后露出苦笑,好在房子还是租出去了,总好过空置在那里强啊。。。其实北京租房市场遇冷的现象,从理论上来分析并不为奇。原因可以归纳为以下几点:其一、北京市疏解人口相关政策下,使得外地人口流失较多;其二、去年长租公寓机构抬价抢房,引发租金一时虚高,但是后期市场回归理性,价格回落。其三、市区房子流通性更好,郊区房子的租住需求在整体下降。数据显示,2018年末北京全市常住人口2154.2万人,比上年末减少了16.5万人。其中,常住外来人口764.6万人,比上年年末减少29.7万人。外来人口在北京落户的艰难,不亚于蜀道难。所以导致大部分人才转移到强二线城市寻求立足发展。另一方面,大量的低端人员,不再涌进北京,在总体数量上得到了有效控制。常住外来人口数量直接影响着北京租赁市场的活跃度。另外,市区的房子也要明显好于远郊区的房子易出租,通勤时间和生活指数影响了更多的中高端人群的租房选择。企业怎么了周末跟朋友聚餐,他提起十几年的工作可能要面临年内被辞退的悲惨。问其原因,说周一的时候,刚刚面对了一起工作N年的同事们,集体遭遇裁员。说到朋友就职的公司,我们一众友人还是心生羡慕的。大型合资贸易公司,档次高大上,朋友当初能有幸加入,全靠一口流利的英语,后期工作中也是英语天天必用的。他说去年底的时候就已经规模性的裁员一次了,没想到不到半年的时间,又来了这第二次的大规模裁员,好在公司还算良心和公平,辞退人员可以领到n+2的辞退金。据朋友说,这次裁员,裁掉的大多是40岁左右的中高管和年轻的基层人员。高管人员工资往往比较高,但对于公司而言性价比比较低,职业可待挖掘潜力基本耗尽;年轻的基层人员,是因为整个大区或者生产线被拿掉的结果。朋友说公司的同事们,一边收拾办公用品,一边玩笑地说今天公司应该会上了头条吧。结果当天裁员上头条的居然是另外一家公司,“甲骨文中国研发中心裁员,首批将裁员约900余人,其中超过500人来自北京研发中心”。据了解,此次甲骨文对离职员工的补偿方案,根据签解约合同的时间,分为三个等级。解约合同签得越早,补偿越多。一位被裁员工透露,“5月22号之前签解约合同,是N(工作年限)+6(个月薪酬)的赔偿,一个月后,即6月7号签是N+1,再往后就只有N了”。听到朋友说的甲骨文n+6的赔偿金,羡慕吃惊之余也只剩下频频举杯的无奈了。酒后玩笑,一众友人调侃朋友被辞退也未必是坏事,毕竟还有四五十万的一桶金收获囊中,找个小城市投资套房产,待到退休之年也算领了一笔退休金啦。朋友虽然也跟着一笑举杯,却依然掩饰不了心中的职业忧愁。未来向何处去物价上涨,让人们意识到想要满足车厘子自由、猪肉自由、蔬菜自由都不是那么简单,但是只要工资匹配依旧可以实现。房租下降,使我们认清楼市不是简单地一味增长和上升,也会有阶段性调整和下降;房产投资就北京而言,也不是遍地开花,优中选优是关键。公司裁员,即便短时间内会为职业前景担忧,但是领到赔偿金还是可以安抚内心和生活,也可以作为再出发再选择的基础。世间万物,瞬息万变,以不变应万变的唯有不断努力前行的自己。尤其怨天尤人,不如花更多的时间来强大自我,你我共勉之!
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  • 楼市的“妖股”,上午还在捂盘下午突发调控!

    前天,苏州调控加码,限售了。苏州限售前的上午,园区的业主群里,还在建立房价攻守同盟,统一挂高房价,坐地起价。自古以来,投资界都有一个刻骨铭心的道理:吃鱼,别总想从鱼头嗦到鱼尾!1傍晚,苏州市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》。核心内容一共有四点:调整土地出让报价规则,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置;苏州工业园区、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年。苏州工业园区全域,二手房限售5年;苏州工业园区内,实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预(销)售许可建筑面积50%~60%的住房,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。其中,值得提醒的是:之前已经完成网签的房子,并不在此次限售之列。一只我们明知要落下,但始终不知道什么时候落下的靴子,在今天,终于落下了。2在过去的几个月时间里,苏州堪称中国楼市的第一妖股。房价连续5周,领涨全国;3月17日-3月27日,这10天时间里,苏州连开5盘,最高中签率不足30%,当天秒清;4月中旬,园区楼面价首次突破3万;4月24日,5宗宅地开拍,楼面价一再连续突破预期……曾有一位本地的朋友告诉我——苏州人不爱投资,不爱炒房,我们都是自住;苏州的房价,是改善买上去的,可不是炒上去的。这真的是一位相信“人性本纯良、无欲又无求”的善良姑娘。如果苏州的房价真的是被自住买上去的,是被改善推上去的。而并非是被一帮流淌着“恶之血”的炒房客给炒上去的。那么,这帮自住客为什么不在2017年-2018年上半年,买房改善?明明那个时候,信心最匮乏,而房价也最低。偏偏要在2018年底的上涨行情里,疯狂追涨?难道是大家一起有个神秘的约定——2017年都不许改善,要留到2018年底,只有房价涨了才改善。追涨行情里,所谓的改善兼投资,说到根儿里,还是想捞一票再说。在我看来,苏州大涨行情背后的原因非常简单,而且我在2017年去提醒大家关注苏州市场,去提醒大家苏州可能会补涨的时候已经讲过。第一,2016年就启动全面调控,调控早、调控严,房价还没走完一个上涨周期,就被政策死死压住,一半以上的溢价空间还未释放;第二,特殊的限价政策,根据地价限定房价,高价地集中入市之后,抬高房价,提供套利空间,本地意识觉醒,开始进场;第三,2017-2018年,全国补涨完成之后,真正有基本面支撑的苏州,反而成了全国的房价洼地,价值凸显,本地意识,加速觉醒进场。一般来说,只需要这三个条件,就能带来一波小行情。偏偏这波小行情遇到的是苏州这种购买力惊人的大BUG城市。之后的结果就显而易见了——越涨越买,越买越涨,有钱的本地人不仅能接得住,而且还能再烧把火。超强的购买力,把一波小行情硬生生给买成了一波逆市妖股。但,凡事总要有个度。我们最大的问题就是:总是膨胀到跨越这个度。3苏州,凭什么不能比上海贵?上一周,饭统戴老板曾讲到一个段子。“谁能想到,在苏州园区上班的金融民工小王,因为房价太贵,只好每天往返通勤两个小时,把房子买在了上海。”有个朋友曾把这个段子转到了苏州的某个房产交流群里,我在这个群里看到最多的就是上面这句话——苏州,凭什么不能比上海贵?上一个,说出这种话的城市,是厦门。厦门,凭什么不能比深圳贵?至于,厦门在2018年的房价下场,我想大家已经心知肚明了。类似的话还有:燕郊的房价,凭什么不能超过北京的底价?至于燕郊,在行情尾声的下场,我想大家应该也心知肚明了。燕郊的最低谷距离最峰值的房价,接近腰斩!我曾总结出一个“判断房价是否触顶”的民科方法论,但是屡试不爽。但凡一个城市里,越来越多的人喊出“我凭什么不能比XX贵”的时候,基本上房价已经触顶了。今天,这句话的历史接力棒,交到了苏州人民的手中。4在调控升级,限售5年的前一天,房东们还在业主群里建立攻守同盟。坐地起价,探讨着一起把苏州房价推上新高峰。苏州园区的业主们,纷纷开始建立各种“价格攻守同盟群”。九龙仓年华里的业主们认为,4万/㎡的成交价太低,必须把单价提高到5万/㎡,要每栋楼设置一名管理员,严格把控,把房价挂到天上去;太阳城一区的老铁们,操作更加精细,把价格体系都定了下来。每一个户型,都要指定一个挂牌价;东湖大郡玩儿的是全面撒网,号召业主们把房源挂在所有的中介平台上,挂牌价统一调高1万/㎡……继园区房东要求园区房价全面上5万之后,吴中太湖新城的业主们也向新目标发起了冲刺——园区都要超上海,我凭什么不能卖3万/㎡?一篇“涨价檄文”开始在太湖新城的业主群中广泛传播。先是痛陈房价太低;接着从交通梳理到配套,从商业梳理到产业,用大格局和大视角,穿透性的论述了“我们必须涨价”的原因;最后,提出最终目标——房价3万+,涨的不到位,就坚决捂盘不售!——图片来源于度房苏州如果说,以上这些通过理性论述来提出目标,号召捂盘涨价、挂牌抬价,还尚且能够理解的话。那么,下面这轮感性和情怀牌,就好似磕了药一般,欲望似乎要穿破屏幕,直直的扎入人心中——苏州湾不挂3万就是自贱;3万太low,起步4万;公务员、美女、富二代、全苏州的有钱人都喜欢苏州湾,上海人心心念念惦记苏州湾,苏州湾是全球人的梦想;这里的房价,我看到的是25万/㎡,世界胸怀、全球瞩目……太湖新城部分业主群截图▼面对这样的城市和这样的民情,你试图让我相信:苏州没有投资,苏州没有炒房客,苏州全是自住和改善。我说我信了,而你信不信?5调控加码,最高限售5年之后,苏州的楼市会走向何方。或者,更直接一点,房价会跌么?其实,与其担心房价是否会跌,我更加担心的是:流动性。说实话,苏州这种城市,即便园区的房价已经蹦到了4万以上,但是指望大幅回调,甚至崩盘的,基本上可以洗洗睡了。这个城市的购买力积淀,远超全国绝大多数城市。即便是单纯依靠本地客,撑也能强撑出一个横盘的未来。而真正令人担心的是流动性的问题。限售一招,基本上就锁死了苏州最好的两个市场的流动性。而此时准备进场园区和高新的投资客,必须去考虑两个问题:3-5年的限售和已经触顶的房价。这对于他们的进场积极性和信心的打压,可能是相当巨大的,而这种相当巨大的影响,将在很长的一段时间里去发酵和酝酿。5月份,开出了限售的花;可能10月份,才能吃到限售的果。之后的园区,将彻底沦为改善和自住客的主场。苏州人民心心念念的那个理想世界——“苏州人不爱炒房,我们都是自住客”。最终,还是要靠一纸政令来帮助完成。如果,现在想进场园区的自住客,哪怕等一等,让子弹飞一会也无妨。哪怕等一等,让预期凉一凉也无妨。对于自住来说,对于当下的苏州市场来说,最不缺的就是时间。6我想,现在真正开始心底慌张和懊恼的,应该就是那些该卖不卖,该置换不置换,却蹦起来号召“捂盘惜售、坐地起价”的投资客们。交学费的时间,正式开始了!有时候,涨上去的并不意味着能卖得掉;涨幅重要,流通性更重要,落袋为安最重要;信心可以有,补涨也可以有,但凡事总要有个度,过了就没得玩儿了;一条鱼,别总想着从鱼头嗦到鱼尾,还要把骨头和鱼刺上的肉都剃干净,容易卡着喉咙。吃到鱼身就差不多了,实在不行,换条鱼吃。苏州的一位小姐姐,去年底抛苏州,今年初进上海,一样有的吃。
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新房·房价播报

  • [专题] 曝光台|绿地海珀兰轩3区被“偷”盖垃圾站和公厕

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  • 楼市快讯丨吉泰、天山推出刚需改善型住宅

    吉泰·紫樾台(免费看房)位于兴庆区友爱路与海宝路交会处向东300米。主推户型建筑面积约为110.78~118.8㎡的三室房源,在售参考均价约为5818元/㎡起。此信息仅供参考,详情请咨询售楼部或预约网易直通车直接看房。全城接送,免费看房! 报名即带看!戳这里——【免费预约看房专车】@@AUTODEALER="吉泰·紫樾台"ADDRESS="兴庆区海宝路与友爱街交汇处向东300米"TEL="4008-163-163"EXT="68275"LINKURL="http://xf.house.163.com/yinchuan/CBBP.html"PRICE="6000元/㎡"@@兴庆天山熙湖(免费看房)位于兴庆区大连路与虹桥路交会处向东300米。,面积约130㎡-175㎡现房在售中,销售均价约7800元/㎡。绿化率约35%,洋房物业费2.80元/㎡·月,包含电梯费和二次供水加压费。此信息仅供参考,详情请咨询售楼部或预约网易直通车直接看房。全城接送,免费看房! 报名即带看!戳这里——【免费预约看房专车】@@AUTODEALER="兴庆天山熙湖"ADDRESS="兴庆区大连路与虹桥路交会处向东300米"TEL="4008-163-163"EXT="68284"LINKURL="http://xf.house.163.com/yinchuan/BaEF.html"PRICE="7800元/㎡"@@
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  • 绿地海珀兰轩3区被“偷”盖垃圾站和公厕

    近日有网友向网易房产宁夏站反映绿地海珀兰轩3区小区内部建盖市政用垃圾处理站和公厕,实际交房与宣传严重不符等问题引起了业主们强烈不满。(网友微博爆料截图)楼王被垃圾站和公厕前后夹击,交房与宣传严重不符业主王先生前几年购买了绿地海珀兰轩3区的房子,购房时约定2018年10月交房。因为该小区一直延期交房,于是王先生和其他业主一致决定去施工项目上看看小区的进度能否按照延期交房协议中的8月准时交房。(垃圾站现场图)可是到了项目上王先生却发现了比延期交房更严重的事。小区内部在所有业主毫不知情的情况下建盖了垃圾处理站和公厕。更让王先生气愤的是自己购买的9号楼竟然夹在了垃圾站和厕所中间。王先生说:“当初买9号楼的时候比其他楼栋都贵,置业顾问说9号楼和2号楼之间的楼间距是最大的、位置是最好的,所以我才狠下心买的。谁知现在9号楼和2号楼现在竟然盖了一座垃圾站!”购买房屋时开发商承诺的橡胶跑道,摇身一变成了刷了红漆的柏油水泥路。垃圾处理站建在小区,业主购房时毫不知情业主李先生说:“绿地海珀兰轩3区在规划的时候,政府就规定要建一个垃圾站,但是在看房购买房屋时,开发商并没有告诉我们有这个垃圾站,要早知道房子旁边有个垃圾站和公厕,就算卖5000一平我也不会买的,何况这几栋的房子价格还是最贵的。”走访过程中,我们发现,不止一位业主对加盖垃圾站和公厕的事情表示气愤,陈女士(化名)说:“听说如果不盖这个垃圾处理站和公厕,小区就不能交房,于是开发商就偷偷的把垃圾站盖起来了,如果当初买房的时候就告诉我们这里有垃圾处理站,我们也不会如此生气,这分明就是欺瞒消费者。”两层围墙的小区,是严重缩水的绿化率还有业主称“处在企业墙和小区围栏之间的橡胶跑道和绿化带,以及绿地集团的路灯,这些绿化都是属于市政,并不属于小区内部绿化。当初买房时,置业顾问开着观光车带我们参观的时候表示这些绿化和橡胶跑道都是小区内部设施,谁知道现在又不是了,我们的绿化率从宣传时候的百分之四十几变成了现在的百分之三十多。”对于小区中突然多出的垃圾站和公厕,业主们都表示不能接受,希望开发商能够给业主一个满意的解决方案。开发商表示,希望业主联合解决问题业主代表和开发商方面就这个问题多次沟通过,开发商明确表示早2014年项目规划就有垃圾站和公厕。垃圾站和公厕如果不盖起来,小区是没办法交房的。既然垃圾站盖起来了拆除是不可能的,他们希望业主们能够联名让政府来处理这件事,如果垃圾站不能搬走,那么就尽量做到停用垃圾站和厕所。业主们表示这是绿地隐瞒事实自己造成的问题,不应该要让业主去解决,绿地应主动和政府沟通解决。此次绿地海珀兰轩3区“隐瞒建盖垃圾站和公厕”“橡胶跑道变刷漆柏油路”“绿化率严重缩水”等问题引得业主强烈不满,而此前海珀兰轩1区也被曝房屋宣传与实际不符,品牌房企进驻银川是否应该以好房子好服务来说话?而不是一味的透支品牌效应寒了银川人的心。截止发稿前,绿地海珀兰轩3区的垃圾站还在建设中,相关问题和解决的事态进展,网易房产将继续给予关注。
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  • [专题] 易眼看直播|

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  • 银川7处路段将进行积水点改造,出行注意

    本报讯(记者 李鲲鹏)2月27日,记者从银川市住房和城乡建设局获悉,我市7处路段即将实施积水点改造工程,届时将对交通造成一定影响,请过往车辆注意行车安全。施工安排:3月3日至4月30日,对丽景街(丽景街与北塔路交叉口北侧)东西两侧非机动车道、友爱街(一号路-三号路)西侧公交车专用道、宁安南街(宁安南街与凤悦巷交叉口北侧)东西两侧非机动车道、康平路(区党委南门段)南北两侧非机动车道进行全封闭施工,对尹家渠北街(阅海万家A区西门-悦园路)东西两侧机动车道、贺兰山路与正源街交叉路口四侧慢车道进行半封闭施工。3月3日至5月31日,对学院路(文萃街-同心街)进行交通全封闭。
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  • [专题] 楼市早班车丨“按套内面积进行交易”不等于房价上涨 房子总价不

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  • 建发6930万元底价拿地,西夏区或成2019银川楼市黑马

    今天早上西夏区土拍市场又热了一把建发集团以6930万元的价格拍得银地(G)[2018]-36号宅地。是什么吸引建发落子西夏区呢?原来这宗地与建发兴洲花园项目相邻建发有进一步的占据了西夏区黄金地段“贺兰山路沿线”下面一起来看看宗地详细信息银地(G)[2018]-36号土地位置:学院路南侧、丽子园北街以东,东至:六号路,南至:四号路,西至:丽子园北街林带,北至:学院路出让年限:商业40年住宅70年使用权面积:37105.66㎡容积率:1<R≤2.1起拍价:6930万元宗地现场图宗地地图今天早上还有一宗地也进行了拍卖不过遗憾流拍了该宗地就是兴庆区的银地(G)[2019]-01号宅地下面请看宗地简报春节过后,银川的土拍市场不温不火,房企拿地也越发的理性。房妹猜测2019年也许是房企去库存的一年,至于后续的土拍能否继续发力,那就要看后进驻银川的房企能够带来怎样的市场格局了。
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  • 2019网易房产携手银川地产精英大拜年

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  • 下月起我区施行建筑市场“黑名单”制度

    ■本报记者 王宇菲1月17日,记者从自治区住建厅获悉,《宁夏建筑市场“黑名单”管理办法(试行)》将于2月1日起施行,严重违反建筑行业有关法律法规的建筑市场各方主体,将被列入“黑名单”,在市场准入、资质资格管理、招标投标等方面依法给予限制。“黑名单”管理期限为自被列入之日起1年。对象范围包括我区境内从事工程项目的建设单位和从事工程建设活动的勘察、设计、施工、监理等企业5000余家,以及注册建筑师、勘察设计注册工程师、注册建造师、注册监理工程师等注册执业人员。管理程序1.信息采集。对符合纳入“黑名单”管理条件的建筑市场各方主体,各级住房城乡建设主管部门通过事故调查、执法检查、群众举报核查等途径进行核实、取证,收集记录有关信息并填写信息采集表。2.信息告知。对拟列入“黑名单”的建筑市场各方主体,信息采集部门提前告知。3.申诉。建筑市场各方主体对列入“黑名单”行为有异议的,在收到书面通知7个工作日内进行申诉,住房城乡建设主管部门听取申诉意见,对当事方提出的事实、理由和证据成立的,在收到申诉书7个工作日内给予答复。4.列入。经确定列入“黑名单”的建筑市场各方主体,按照“谁处罚谁列入”的原则,由各级住房城乡建设主管部门通过宁夏建筑市场监管服务系统及时对外公布。5.移出。“黑名单”管理期限到期后,建筑市场各方主体的违法事实得到有效整改,已经修复失信行为,并且在管理期限内未再次发生符合列入建筑市场主体“黑名单”情形的,从“黑名单”中移出,并将移出建筑市场主体“黑名单”抄送“信用(中国)宁夏”。“拉黑”的4种情形我区县级以上住建部门将按“谁监管谁负责、谁产生谁负责、谁处罚谁列入”的原则,将存在以下4种情形的建筑市场各方主体列入“黑名单”:1.利用虚假材料、以欺骗手段取得企业资质的;2.发生转包、出借资质,受到行政处罚的;3.对工程质量负有主要责任的建筑市场各方主体,发生重大及以上工程质量安全事故,或1年内累计发生2次及以上较大工程质量安全事故,或发生性质恶劣、危害性严重、社会影响大的较大工程质量安全事故,受到行政处罚的;4.经法院判决或仲裁机构裁决,认定为拖欠工程款,且拒不履行生效法律文书确定的义务的。惩处措施1.列入“黑名单”后,各级住建部门将通过“宁夏建筑市场监管服务系统”向社会公布信息,包括单位名称、机构代码、个人姓名、证件号码、行政处罚决定、列入部门、管理期限等。2.自治区住建厅将通过“宁夏建筑市场监管服务系统”,将“黑名单”推送至全国建筑市场监管公共服务平台和“信用(中国)宁夏”。3.各级住建部门将列入“黑名单”和拖欠农民工工资“黑名单”的建筑市场各方主体作为重点监管对象,在市场准入、资质资格管理、招标投标等方面依法给予限制,列入“黑名单”的建筑市场各方主体不得作为评优表彰、政策试点和项目扶持对象。4.对在工作中推送虚假信用信息、故意瞒报信用信息、篡改信用评价结果的住建部门工作人员,依法追究主管部门及相关责任人责任。
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  • 品质生活,从这里开始!公园,让生活更美好!

    我们都曾梦想一种生活,平淡不乏味、多彩不浮夸,自在轻松的享受生活的美好。所谓高质量的生活,无非是物质生活与精神生活都得到满足;而所谓住所,无非是身体与心灵的归宿。选择一所房子,就是选择一种生活。2017年万科强势进驻银川,以“三好住宅”的品牌理念构筑银川美好生活。2018年,万科携翡翠公园落址银川宝湖板块,将城市资源一身尽藏。为银川城市高知家庭打造“健康、丰盛、舒适、活力”的翡翠生活区。万科充分利用项目资源优势,打造河畔鲜氧公园、艾依河滨水河岸线等户外休闲区域,包含健康跑道和沿河休息步道。翡翠公园实现了约47%的超高绿化率。晚餐过后,出门不再是车水马龙的闹市,而是健康、低密、低噪的公园生活空间。巨幕级宽厅,奢享阔绰生活翡翠公园小高层产品做到了两梯两户私梯入户,将公摊面积通过私梯入户的形式进行分解。万科小高层的户型设计,宽厅格局,采光面大,南北通透,真正的实现银川客户所需。澜水园,建面约143㎡宽景装修平层四室两厅两卫·私梯入户独立书房·星级套房主卧尊贵电梯入户:归家更有秩序,尊贵身份,不彰自显百变玄关设计:是过渡归家,也是家里重要的收纳场所景观双阳台:为家人预留一片和自然独处的空间独立书房配置:沐浴书香美景,彰显大家风范星级套房主卧:尊享星级配置,悦享品质生活泊水园,建面约125㎡宽景装修平层三室两厅两卫·私梯入户宽景阳台·全明阳光户型私梯入户:为出行归家安全护航宽境玄关设计:营造进退有度的归家秩序奢阔三厅相连:亲朋好友聚会无间隙轻奢套房主卧:营造人性化、有质感的暖心宜居空间约6米宽景阳台:一览窗外艾依河屹立风光小高层户型餐厅、客厅、景观阳台一线贯通,将空间得到最大化的利用。宽景阳台将自然与绿色装进家中,无论是待客会友还是假日休憩,阳台都是极好的地方。3+1灵活大四房,通透布局,可变式房间,解决未来生活中可能会出现的居住烦恼。主卧套房集卧室、衣帽间、干湿分区独立卫浴于一体。房间特色一键报警按钮、USB充电插座等精工细节,在细微之处保障业主的居家安全。万科睿服务,智慧生活伴您左右为了营造一个充满“人文、健康、活力、丰盛”的社区,翡翠公园特别引入万科体系内品质物业服务体系——睿服务3.0。互联网时代,让手机帮您实现如需即享,通过智能互联网,实现人、财、物的连接和互连网+物业的跨代突破。业主手机下载“住这儿”APP便能让您的社区生活便捷自如。当您发现地下车库的灯炮坏了,掏出您的手机在“住这儿”APP拍照上传,短时间内系统将自动匹配社区相应维修员工,用“助这儿”APP发送工单,工作人员会快速解决你所上报的问题!睿服务3.0还推友邻计划,利用“住这儿APP”将社区的公共资源财务收入全部用于设施设备常用常新,以及促进社区文化建设真正做到“属于业主的钱,服务于业主”。万科翡翠公园宝湖畔,一河两岸三公园即将盛大开盘翡翠生活,人生宽境只款待懂生活的您VIP 热线:0951-7637777项目地址:银川市·金凤区·宝湖中路与宁安大街交汇处
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  • [专题] 淘房笔记:恒大御景半岛——独享艾依河岸,内湖外河双水景

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  • [专题] 易眼看房:择繁华城东 享高品质生活——吉泰·紫樾台

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  • 淘房笔记 | 碧桂园·天誉名邸——全业态商业街区

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  • 公园让生活更美好—品质能打、环境爆表,除了它,还有谁?

    房子作为承载生活的空间,一直与人们的幸福息息相关。春色满园的窗外,使人感到身心惬意,房子所经受的环境,也会慢慢浸润到每天的生活里去。选择房子,除了关注房子的硬件设施,更要选择社区所处的环境。在银川,在地块稀缺的宝湖版块——宁安大街,城市中轴线旁,有这样一个楼盘,艾依河从社区中穿流而过,形成了不可多得的水岸墅居社区;同时,宝湖公园、华雁湖湿地公园、艾依河滨水公园三大公园环伺社区左右,在不改变自然资源的情况下,产品沿河高低错落分布,打造银川不可多得的一河两岸三公园岸邸生活。这里,就是万科翡翠公园。2018年,万科严格按照翡翠系珍藏地段的打造标准,将万科·翡翠公园落子地块稀缺的宝湖版块,占据了宝湖区域与自然资源得天独厚的优势,将城市资源一身尽藏。为银川城市高知家庭打造“健康、丰盛、舒适、活力”的翡翠生活区。生活的理想,就是能够理想地生活注重生活品味的你,追求高品质的人生物质积累越来越丰满,生活态度越来越精致精致的生活态度,不但要选择一套好房子,更要选择一处好的生活空间。万科深谙此理,项目结合周围优质自然资源,以“与林野的苍翠朝夕相伴”为设计理念,打造“约16万平方米私有翡翠公园+约2KM艾依河河岸线+约1.4KM夜光跑道+7大共享邻里中心”四大板块翡翠健康生活区。提升社区生活的舒适感,让居住在城市里的人依然能够亲近自然,享受健康低密多氧的生活。产品设计上,万科翡翠公园充分尊重城市人居习惯,汲取了翡翠系“宽”的产品设计经验,打造建面约125㎡、143㎡、165㎡的宽景装修平层,宽厅格局,营造进退有度、宽敞明亮的空间尺度;160㎡—320㎡低密阔院墅居,以叠墅、双拼两种别墅产品形态打造宽景阔院的舒居生活,用院落规划找回久违的阔院情结。翡翠院墅,开盘在即翡翠公园水岸大宅舒居生活盛邀莅临品鉴!营销中心:银川市·金凤区·宝湖中路与宁安大街交会处VIP热线:0951-7637777
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  • “银”冬买房“报”团取暖丨看房团12月23日再出发

    忙碌的一年就要结束了还在买房边缘徘徊的朋友是不是在等待时机呢?是的~侃房妹知道你们在想什么到了年底不论什么行业都离不开“年底冲业绩打折定律”为了让广大看房朋友在年底能有一个圆满的置业计划网易房产宁夏站看房团再次出发!特别精选银川6大品质热盘让你一次看个够全城免费空调商务车还有专业的置业顾问为你解答各种问题现场还有小礼品可以领取哦~带上你的亲朋好友们赶紧来报名吧~网易房产12月看房团活动时间:2018年12月23日上午9点30分集合地点:人民广场宁夏博物馆门口报名方式:微信报名:私聊侃房妹(微信号:ningxiakanfangmei)电话报名:0951-5968555网页报名:http://m.house.163.com/yinchuan/xf/ztc/list/评论报名:在本文下方留言 姓名+电话+意向楼盘,我们会通过微信后台联系您,您的个人信息不会暴露在评论中。看房团路线出炉2018(看房顺序根据实际情况进行调整)1万科翡翠公园/住宅2吉泰·紫樾台/住宅3碧桂园·天誉名邸/住宅&商铺4万科城市之光/住宅5金茂国际生活港/商铺6恒大御景半岛/住宅万科翡翠公园价格:暂无报价 开盘在即产权:70年电话:0951-7637777售楼地址:银川市金凤区宝湖中路与宁安大街交会处万科翡翠公园择址城市精粹之处,坐拥一河两岸三公园,以人为本,以公园为心,以河流为纽带,将建筑与环境做到最大化融入,实现人与居住、人与环境和谐共生。该项目户型精美主要以改善型住房为主。吉泰·紫樾台价格:5818元/㎡起产权:70年电话:0951-5133999/6138088地址:兴庆区友爱路与海宝路交会处向东300米项目是吉泰地产秉承【吉祥安泰,幸福生活】理念,凭借19年社区的成功开发经验,特别打造又一全新力作。户型为经典三居,4米大开间,通风采光俱佳,演绎极致空间美学;私家电梯入户;南北通透;多阳台设计;超大赠送面积、4米大开间;空间利用率高,只为打造城东高品质生活住宅。碧桂园·天誉名邸价格:住宅均价7200元/㎡产权:住宅70年电话:0951-5099666地址:兴庆区解放东路与友爱街交汇处向东50米项目规划设计27栋住宅楼,产品面积为115㎡三室、140㎡的四室、260㎡的五室组成。碧桂园·汇金街,汇3大商圈、汇10万车流、汇30万客流,5万元做大掌柜。万科城市之光价格:均价7000元/㎡产权:70年电话:0951-7658888地址:银川市兴庆区北京东路与友爱街交会处向东500米万科城市之光项目雄踞北京路之上,在项目15分钟步行距离内,据规划,兴庆区将形成“两带、五轴、多节点”的绿化结构体系,规划东部建设14个功能区段公园。阁第湖、丽景湖公园、 燕鸽湖,三湖公园环伺万科城市之光周边,雍容境界,造就一方温润如玉的居住原乡。金茂国际生活港价格:12000~15000元/㎡产权:40年电话:18152305071地址:银川市兴庆区丽景街与宝湖路交汇处向东200米商铺目前都是现房销售,体现了鑫德盛开发公司的实力表现,独立的产权、可转让、可抵押、可自持,现在总价低、好地段的全产权现铺,也是少之又少的投资机会。年回报率8%,第三年之后每年8%-12%的租金涨幅和每年20%左右的物业增值。500强企业和国资委企业的后期运营管理。恒大御景半岛价格:8600~11400元/㎡产权:70年电话:4008-163-163转68189售楼地址:银川市贺兰山路与民族街交汇处向西200米艾依河北岸2017年恒大集团将项目周边打造为继北塔湖后,银川第二大高端生态湖居版块。项目总占地340亩,总建筑面积33.9万平米,容积率为1.5,建筑密度17%,主推户型124㎡/129㎡三室两厅两卫、146㎡阔绰四居;136㎡、147㎡悦景平层洋房、191㎡奢阔大四房。参加看房团的好处为看房团成员免费提供看房车:来回接送,天冷看房不发愁~与大家一起抱团看房:可以自由分享购房心得,买房更放心!面对面与售楼人员沟通:争取利益优惠,购房更透明!扩大交友圈:让“陌生人”一分钟变“朋友”,买房也能交朋友您可以在多个不同的楼盘和价格之间作对比~注意事项报名成功后,网易房产将于活动前一天电话与您确定集合时间地点及参加人数,请务必保持电话畅通。请妥善保管随身物品,同行儿童及个人安全请注意看护。60岁以上老人、孕妇、抱婴者参加活动必须有亲友监护陪伴,请勿单独参加看房团。禁止携带宠物参加看房团,在活动中如擅自离开团体,不听从指挥等,发生意外责任自负。
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  • 城东新贵,五万元做大掌柜,碧桂园·汇金街来了!

    2018年马上就要过去,当“00后”已经成年,“90后”抱起了保温杯,“80后”谈论中年危机,“70后”规划退休生活时,在这匆匆逝去的日子里,意图投资的我们,还能抓住些什么?有人成功因为抓住了时代,比如马云;有人成功因为一个颠覆性的创意,比如乔布斯;但是,有的人成功却因为选对了商铺!如果说第一代商业地产是“温饱”,致力于满足消费者的基本生活需求,那第二代商业地产将立足于“富裕”,提升物质及精神生活品质,进阶马斯洛金字塔的上层。业内人士将第二代商业地产的特点简单归纳为几点,包括地段“优”、品牌“鲜”、业态“广”、规划“精”等。其中,就地段而言,新一代的商业地段可以是办公楼汇集的次级商务区,也可以是住宅汇集的民用生活区,但必须交通便捷、配套齐全,这是支撑商业地产未来的关键。也就是说,面向小区、拥有一定固定消费群体的社区商铺,将会是新商业的一个增长点!碧桂园·天誉名邸是碧桂园集团在银川市兴庆区打造的第一个项目,定位初期以“银川碧桂园“的战略高度受到碧桂园集团高度重视,并以”科技智慧、奢装大宅“的高度定义整个项目。兴庆区是银川三区中一个特殊的区域,作为银川的主城区,兴庆区不论是商业、教育还是交通等配套价值都是其他区域无法比拟的,发展速度非常快。碧桂园·天誉名邸所处的兴庆区城东板块,更是银川城市“东优”发展战略中的核心地带,其在经济圈3建设,交通规划以及环境配套等多方面进行了规划与投资,拥享区域价值腾飞红利。碧桂园作为中国地产三强,以26年的品牌实力沉淀,已经为超1000个城镇打造了超2000个高品质项目,拥有丰富的社区商业规划及开发运营经验。作为碧桂园·天誉名邸的社区商铺,碧桂园·汇金街由碧桂园专业的商管团队定位规划,商铺面积50-3000㎡,项目科学考量商业及人群流动,做到了铺铺临街。适合便利商超,精品购物,咖啡简餐,休闲娱乐等多元业态经营,弥补了城东高品质商业配套空白。碧桂园·汇金街作为天誉名邸的社区商铺,自身拥有碧桂园·天誉名邸社区的5000名业主,项目毗邻万科、永泰城等品牌社区,同时辐射石油城、丽景湖等成熟社区,拥有近10万人的稳定消费客群,形成了城市精英圈层汇聚的消费潜力区域,养商期短客户粘性强,经营更有保障。建面达1.6万㎡的汇金街,紧临友爱商圈、新华商圈、万达商圈的黄金交界处,拥有王府井百货、新华百货、CCmall、东方红广场、国芳百盛等商业资源,巨大的客户流量,让经营投资更加容易。幸福碧桂园,暖冬感恩季!项目地址:银川市兴庆区解放东街与友爱路交汇处向东200米购房热线:0951-5099666
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  • 吉泰·紫樾台—低密社区,超大赠送空间

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  • 楼市快讯丨紧临新华商业圈的优质住宅,5300元/㎡起

    @@AUTODEALER="中房·东方韵"ADDRESS="兴庆区银横路与友爱路交汇处向东600米处"TEL="4008-163-163"EXT=""LINKURL="http://xf.house.163.com/yinchuan/BfYW.html"PRICE="5300元/㎡"@@中房·东方韵(免费看房)地处兴庆区银横路与燕庆街交口东南角,毗邻大型住区石油城。由7栋小高层和7栋高层围合而成,总户数670户。目前在售户型分为117㎡经济型三居、120㎡ 经典三居、127㎡舒适型三居、143㎡奢华四居,均价5300元/㎡。全城接送,免费看房! 报名即带看!戳这里——【免费预约看房专车】@@AUTODEALER="清苑尚景"ADDRESS="凤凰南街与民族南街交汇处(一中光华校区西侧)"TEL="4008-163-163"EXT="68224"LINKURL="http://xf.house.163.com/yinchuan/BZfY.html"PRICE="6300元/㎡"@@清苑尚景(免费看房)均价6300元/平方米。物业费描述:物业费1.6元/平米·月(不含电梯费)。容积率1.64。毛坯,公共部分简单装修交付。清苑尚景位于:凤凰南街与民族南街交汇处(一中光华校区西侧)。2016年10月30日9#,10#,11#,15#,22#已开盘。主力户型为57.00平-127.50平2居-3居。绿化率35.00%。项目共8栋楼,共有10栋楼,分为18层和24层。全城接送,免费看房! 报名即带看!戳这里——【免费预约看房专车】@@AUTODEALER="万科城市之光"ADDRESS="银川市兴庆区北京东路与友爱街交会处向东500米"TEL="4008-163-163"EXT=""LINKURL="http://xf.house.163.com/yinchuan/BdbV.html"PRICE="7000元/㎡"@@万科城市之光(免费看房)在售楼栋:1#、2#、3#(62号地块)23#、24#(65号地块),主推户型94-124㎡三居和144-189㎡四居,交一万抵三万; 一次性付款98折、按揭99折,均价7000元/㎡。全城接送,免费看房! 报名即带看!戳这里——【免费预约看房专车】
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  • [专题] 淘房笔记丨紫气东来,低密墅境,本地品牌地产住宅——吉泰·紫樾

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  • 有声海报测试

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  • [专题] 易眼看直播: 高考“易”起来,爱心送考一对一

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  • [专题] 楼市周刊丨多地楼市下行告别金九 中秋各地楼市成交量平淡

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  • [专题] 57平北欧风小户型loft二居室喜欢玄关的花砖

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  • 宝湖海悦业主维权一波三折,开发商承诺将何时兑现?

    5月上旬,金凤区宝湖海悦小区1、2、3号楼多位业主向网易房产反映,其购房合同上明确标明70年的使用年限,但不动产权证上却只有50年,并且,房屋刚交付使用,土地使用权限就已过去16年,土地使用年限仅剩34年。为此,宝湖海悦业主自5月初起多次找到开发商进行维权。(宝湖海悦临近正源街的1、2、3号楼)针对业主一系列维权活动,5月中旬,网易房产连续发布2篇文章对宝湖海悦业主维权事件及该项目1、2、3号楼不动产权登记证与合同不符一事进行了报道。(宝湖海悦3号楼某住户的房产证)(宝湖海悦3号楼某住户的购房合同)(购房合同中的补充协议)5月23日数十名业主曾自发前往长城集团办公地点进行维权,宁夏长城集团房地产开发有限公司办公室主任毛蕊表示,该公司承诺在8月31日前向相关政府部门申请延长土地使用年限,8月31日之前一定给业主一个满意的答复,相关进度会及时反馈业主。(业主维权现场)8月31日上午,久未收到答复的30多位宝湖海悦业主再次聚集在开发商长城地产办公楼前,希望宁夏长城房地产开发有限公司能够遵守约定,给业主一个满意的答复。三十多位业主代表在长城地产办公楼前等待近一小时,之后至办公楼内询问工作人员,仍未有相关负责人出面,对宝湖海悦业主土地使用年限一事做出最终答复。(业主在开发商办公楼处等待答复)8月31日下午,宁夏长城房地产开发有限公司在小区门前张贴了《告广大业主书》,对延长土地使用年限一事进行了公告,公告表示长城地产已于2018年6月6日上报银川市国土资源局申请解决1#商住楼、2#、3#住宅楼土地使用年限问题,市国土资源局于2018年6月函至规划局计算出补缴土地出让金土地的建筑面积,并委托评估部门对补缴金额进行评估,现评估金额已出具,市国土局按照以上需补缴土地出让金的建筑面积及金额报请银川市人民政府,现已上报但市政度还未下发相关处理意见的会议纪要至国土局,故暂时无法按承诺业主的时间解决。(告广大业主书)针对此公告业主们纷纷表示不满,认为既没有解释为何土地实际使用年限与购房合同中约定的使用年限不符,又未给出明确的解决时间,开发商已处于长期失信状态。业主们的耐心已消磨殆尽,希望开发商能够尽快解决此事。
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  • 宁夏拧紧农业节水阀门 10年节水将近5亿立方米

    近年来,随着生态文明建设深入推进,宁夏积极转变治水思路,以提高水资源利用率为目标,农业节水灌溉不断提速,宁夏累计发展高效节水灌溉面积330万亩,占灌区总面积的37%,10年节水近5亿立方米。在隆德县联财镇联合村,干旱缺水是制约当地经济发展的最大瓶颈。为此,隆德县着力最大化发挥有限的水资源。联合村驻村第一书记王庆告诉记者,之前,该村种植的蔬菜不到1000亩,去年投入780万元实施2000亩塬台地节水灌溉改造,同样的水资源量,今年蔬菜种植达到2300亩,还发展680亩经果林。统计数据显示,2011年以来,宁夏已累计发展高效节水灌溉330万亩。在灌溉面积逐年增加的情况下,全区引黄取水量由最高89亿立方米稳定到65亿立方米左右,灌溉水利用系数由2010年的0.43提高到0.524。与传统的渠道输水和田间漫灌相比,滴灌可节水30%-40%,还为发展生态林业及农业特色产业提供了有力的保障。根据全区经济社会发展用水需求及自治区党委政府工作部署,我区计划到2020年发展高效节水灌溉面积450万亩,2022年达到550万亩以上,2025年达到650万亩以上,届时高效节水比例达70%,灌溉水利用系数提高到0.57。(记者 赵磊)
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  • 最新房价统计,银川房价涨幅踩“刹车”

    4月份,国家统计局发布数据显示,一二三线城市商品住宅销售价格稳中略升。在70个大中城市中,有67个城市新建商品住宅价格上涨,仅有桂林与上月持平,赣州和韶关下降0.1%。相关专家表示,要保持房地产市场调控的连续性和稳定性,坚持“房住不炒”定位,更不能借“一城一策”之名放松调控。数据显示,银川4月房价涨幅收紧,继一季度小阳春后,二季度房价有明显趋于稳定的态势,调控效果初显。67城商住价格稳中略升5月16日,国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。统计显示,4月份,一二三线城市商品住宅销售价格稳中略升。在70个大中城市中,有67个城市新建商品住宅价格环比上涨,仅有桂林与上月持平,赣州和韶关下降0.1%。从总体数据看,尽管市场基本延续平稳态势,但3月份和4月份新建商品住宅价格上涨城市增多,一些城市土地市场火热甚至再现地王,这些现象值得警惕。数据显示,4月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.4个百分点,其中北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、1.1%和0.4%;二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点,其中北京、上海和深圳分别上涨0.6%、0.5%和1.1%,广州下降0.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.6%,涨幅回落0.6个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.6%,涨幅扩大0.1个百分点。国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析,4月份,各地进一步落实好因城施策、一城一策、城市政府主体责任的长效调控机制,房地产市场基本延续平稳态势。4城房价涨幅较大遭警示据了解,为进一步落实房地产市场调控城市主体责任,住房和城乡建设部近日对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。统计局数据显示,4月大连新建住宅环比上涨0.7%,同比上涨13.2%;二手房环比上涨0.8%,同比上涨9.1%。南宁新建住宅环比上涨0.9%,同比上涨11.5%;南宁二手房环比上涨1.4%,同比上涨11.7%。另外苏州、佛山等城市虽然不在70个大中城市统计范围,但房价也明显上涨。业内人士分析,加码房地产调控的主要原因是部分区域房地产市场有失控风险,房价明显上涨,土地市场明显过热。种种迹象表明,中央遏制房价上涨的决心不会改变,未来的楼市政策依然将打击投资投机行为。为保持房地产市场的持续稳定,住建部的预警系统建立并开始常规性运行。银川楼市房价涨幅收紧记者从国家统计局公布的70个大中城市商品房销售价格变动情况的数据中得知,银川4月份新建商品房价格环比上涨0.5%,涨幅比上月收紧0.2%;二手房价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.7%。其中,90㎡及以下商住房价格环比上涨1%,涨幅比上月扩大0.2%;90-144㎡商住房价格环比上涨0.2%,涨幅比上月收紧0.6%;144㎡以上商住房价格环比上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.8%。从数据显示可以看出,90㎡及以下商住房价格稳中有升,90-144㎡商住房价格趋于平稳,而144㎡以上商住房价格上涨过快。对此,宁夏某不动产投资公司的杜经理分析,目前,银川楼市市面上供应90-144㎡的住宅居多,因为这个大小区间的房子是最好卖的,比较适合三口或四口之家。而随着改善性需求的增加,144㎡以上的住宅需求量剧增,所以价格会出现上涨过快的现象。但就总体而言,银川房价在二季度慢慢趋于平稳,在稳地价,稳房价,稳预期的政策背景下,不出意料,银川楼市下半年将在平稳中度过。
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  • 楼市正在“变脸”,这些新变化你要看懂

    本文约5084字,预计阅读时间13分钟引言:4月份我们谈了一个观点,楼市调控周期变短,短周期不可测,关注政策的变化比市场数据更有效。进入五月,热点楼市陆续有新调整。5.1后,苏州房价在4月份领涨全国后,调控升级,部分区域开始限售;在二线城市普遍下调利率的当口,合肥、青岛、南京、深圳等地逆势提高房贷利率,收紧了钱袋子。而在北京,5月9日政府牵头,举办土地推介会上,集中推出44宗宅地,参与企业众多。在市场层面,顶豪放量,丽宫别墅,上上周成交(网签)9套,上周成交5套,套均过亿。信号错综复杂,甚至完全向左的。在因城施策,分类调控的背景下,看清楼市变得困难了。市场上说法也很多,有人说3月份小阳春后,楼市要冷。有人说未必,过去的都是未来高潮中的浪花。关于这些问题我和队友们讨论了很久,现在把一些想法分享给大家。北京,一直是全国楼市风向标,了解大政方针的走向,要重点看。过去3年,北京的调控严格有效。从源头入手,执行了“限竞+7090”政策。出让商品宅地99宗,限竞房94宗。效果立竿见影,房价上涨勒住了,但是副作用也很大,楼市疲软。入场需求释放缓慢。二手房成交周期拉长,以前平均是30天,现在要70-80天,交易成本增加。中介产能严重过剩,人均买卖绩效如何,成为讳莫如深的话题。新房销售,虽然有百亿的大盘。但从主流“限竞房”销售看,并不乐观,网签率不到30%,入市了2000多亿的货值,只卖出了500多亿,回款就更少了。开发商陆续加大了促销力度,可是市场反应依然偏冷。除了开发商和中介,其实有关部门也挺急的,房卖不出去,谁还来再买地,而卖地关乎财政。在今年的两会上,北京分管财政的领导讲话,罕见的表示“2019年会是近年来财力最紧的一年。”印象中,北京的总部经济实力雄厚,科技独角兽首屈一指,是名副其实的科创中心和金融中心。但实际上,房地产占GDP的比重不低,在地方财政收入中,土地出让金的比例不低。数据来源:北京市统计局再叠加今年的减税,70年国庆,一带一路高峰论坛、世园会、2022冬奥会等重大活动。家大业大的北京,未来几年财政很紧张就不难理解。于是,去年5月份开始,北京土拍市场就有了微调。目标很明确,土地卖出去,楼市要转起来。新出让的土地,价差(楼板价与售价的差)开始大幅增加,只要肯拍地,利润是有保障的。到了5月初,有关部门更是牵头办起了“土地推介会”,一次性集中推介宅地44宗,含共产权9宗,这个数量相当于去年全年的2/3。其中的一个变化,是“限价”松动了,没有最高售价限制,开发商的上限打开了。应该说,这个变化是意料之中的。不只是北京,地方对土地财政的依赖仍然是常态,尤其是转型升级的城市,更是如此。在多方诉求下,土地市场在年后呈现了一定热度。但是,拍地热只是表象,“拍地去库存”才是目的。目前真正传导到销售端的,也只有苏州、合肥、南京等几个城市,从全国看,销售并没有全面回暖。所以政策的左右微调,更像是呵护楼市热度的手段。房地产,作为经济“增长引擎”的使命结束了。但是,作为经济增长的“稳定器”,还是十分必要的。另一个变化是从顶豪市场传出的。5月的第二周开始,顺义的丽宫别墅,成交连续放量,第二周成交(网签)了9套独栋,第三周成交5套。单价11万,套均1.63亿,从中,可以感受下高端购买力的深不可测。要知道恒大丽宫剩余的这40、50套独栋,算得上是孤品。产品很纯粹,1000平以上的大独栋,0.5的容积率,大花园,临水系,社区配套标准18洞高尔夫球场。从新世界到恒大,这批存量,一直卖的低调、佛系(不追求高周转,越慢越好)。1-4月,北京别墅成交1300套,上涨90%;成交面积40.52万㎡,上涨121%;成交金额229.51亿,上涨180%。按照目前的情况看,5月份的别墅销售数据,也是不错的。不光是北京,深圳的豪宅,今年以来也是风生水起。2月份,8000万/套的华润深圳湾瑞府就一房难求,掀起一个小高潮。5月14日,久未露面的中介大佬,中原施永青带队到访鹏瑞深圳湾1号,实地探盘,表达了对深圳楼市的长期看好。顶豪的放量,细想有两点:1,一线的“顶豪”过去溢价低,物有所值,比中低端更具性价比。2,两年多的调控,一线的钱和房都比较便宜,政策触底微弹,时机到了。大环境不理想,顶级买家持续进场,逆周期操作,即表达了对未来的信心,更是一种抄底。目前的状况,是老百姓荷包有限,对风险最敏感。一有状况,先捂紧钱包,我不买了。从去年开始,汽车销售先断崖下降,0首付也不见起色。接着是物价涨了,特别是瓜果蔬菜,车厘子自由不敢奢望,苹果自由都快谈不起了,大家开始有点慌。未来是变坏了,还是要变好,人们有不同的看法,认知是分化的。最近北大国发院姚洋教授在经济观察网的几个观点,就很有意思,下面和大家分享。经济增长点的概念已经过去了。过去,我们讲经济增长,从农村改革开始,到乡镇企业增长,然后是开发区和出口一起,带动经济增长。但现在,并没有发现一个显著的增长点,这就说明“增长点”概念的时代永久性地过去了。需要澄清几个观念。第一、科学技术刺激经济的增长,这个过程比较缓慢。比如,5G和AI技术很难成为新的经济增长点。一个原因是,通信行业规模小,技术进步也并没有我们想象的那么快。哪怕像iPhone刚在美国出现,把手机的价格提升了100%,但iPhone的消费仅占美国总消费的千分之一,甚至更低,而且iPhone的价格也不是每年都涨,所以它对GDP的影响有限。另一个,新技术很多时候是一个替代作用。比如智能手机出来后,打败了一批老手机,原先手机制造的GDP被新的手机替代了。AI恐怕也会是这样。有一些企业做强做大,但还有一批企业坚持不住,没有钱搞技术革新,破产了。科学技术刺激经济的增长,这个过程比较缓慢。以日本为例,上世纪七、八十年代,当时日本技术进步非常快,几乎所有新产品都来自日本,而且还卖给世界各国,但它的经济增长率也只有3%。GDP是个很古怪的东西,它是流量,要让它增长,需要有很高的技术进步。第二、出口很难像以前那么快。从2001年到2008年,我国出口增长了5倍,7年时间增长5倍,很容易被人们感受到。还有我们搞乡镇企业,就像雨后春笋一般全冒出来了。今后,美国对中国投资审查越来越严,欧洲恐怕也会一样,民粹主义一起来,逆全球化将不可阻挡。中国企业想再“走出去”投资或做贸易,将会面临更大的不确定性。最近几年出口增速下降,投资也降下来了,每年增加7%就很不错了。中国的外贸除以GDP,这个比例越来越低,现在只有18%左右,今后还会继续往下走,最后很可能低于10%。第三、中国经济增长,未来将更依靠内需在这种背景下,中国还要做点自己的事情,重心还应该继续放在国内搞好经济。因为我们的市场足够大。哪怕最终中国企业不再“走出去”,产品主要在国内卖,中国的经济也不会受到太大影响。中国的人口是欧盟的2.5倍,而欧盟的贸易主要在其内部做,这就足够了。中国31个省市自治区,完全可以玩得转。经济增长主要依靠消费支撑,可能超过80%。最终投资对GDP的贡献会几乎会接近零。以美国为例,它的储蓄率在15%左右,消费占GDP占比在80%-85%之间。二、三十年之后,中国成为高收入国家的时候,也会接近这个情况。新思路过去一说经济增长,必谈出口、投资、消费三驾马车。投资就是大基建、房地产、产业园,出口就是与欧美贸易,消费就是买房,买车。现在毛衣战下,出口被美国卡脖子,国内消费信心不足,车市去年不好了,0首付,大降价不见起色。只有投资尚存,经济不乐观。但是,通过姚洋教授的谈话,最大的感受是,我们有新思路。如果跳出三驾马车的桎梏,再看未来经济增长,你会发现拉车的三匹马变了,有利条件又多起来。1、我们还有很大的内部市场,国内消费占GDP比重持续增长;2、区域整合,包括粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀协同发展,还有中西部若干个城市群和城市圈的培育,每一个城市群,都有1-2亿人口,规模媲美欧美经济大国,增长潜力巨大;3、与一带一路沿线各国,贸易量持续快速增长,6年贸易总额超6万亿美元,年均增速4%,高于同期中国外贸的整体增速;4、乡村振兴,这片沃土,更是巨大的缓冲器和潜在的动力源。区域整合、一带一路、乡村振兴是我们的三大战略,一直在不断推进落实。按理说,有了的新路子,应该没必要慌了。可是面对不确定性和恫吓,还是会恐慌,这是人性。怎么克服呢,俗话讲,手有余粮,心不慌。对于个人,有稳定的现金流(工作),持续升值的资产性收入,心也就稳了。基本面,稳定就业是头等大事。在老百姓的腰包里,60%的财富是房产,大家应该理解楼市稳定的重要性。扩大内需下的楼市从经济地理格局看:发展重点,从东部沿海转变为区域整合;经济增长引擎,从出口导向到扩大内需。这些最终会投射到城市房价。先说结论:楼市会回暖,也需要调整,但不需要高潮;城市继续分化,一些城市潜力巨大,包括一些中小城市。整体看,用一个词语形容比较合适,叫“持盈守成”。具体看,一二三线城市,会有差异化的表现,不同的机会。一线城市,优化布局下的机会在调控严格,减量发展下,价格依然企稳。说明住房这个内需,在一线还很庞大,需要启动。比如刚需,北京的限竞房市场,陆续出现60-80平小两居、89平创新三居,面宽加大到7.5米,设计了双卫。140平的改善四居,客厅+3卧室四面南向。高低配少了,纯洋房社区多了。原来500万的上车盘,现在总价下降到300多万。这样的项目普遍受到热捧,去化率超过50%。对于改善,难点是区位。改善中大部分是城市土著,对配套要求高。但新区也有优势,因为有土地。可以承接疏解人口,布局高新产业,搞产城融合。产业和人都有了,公共资源的再分配将成为必然。因为有地,有关部门也有钱投入。配套产生新的爆点,会不断夯实了新区地价,稳住地价,稳定税收,就形成了良性循环。如果是市区老破小,附加值已经兑现。周边也缺少可以出让的土地,自然没了再升级的动力。所以沿着城市延伸主方向,老破小置换近郊宜居大户型,这笔账未来还是很划算的。二线城市中,中国经济地理版图正在重组。现在看到,中国经济会集中在几个区域里:珠三角、长三角、北京—天津地区、郑州—武汉—长沙一线,成渝等内陆中心城市群。户籍制度改革已经推进了一大步,人口会进一步集中到上面的区域里。不光是大城市,也会是区域里的中小城市。区域一体化主要体现在交通设施、公共服务配套一体化。机会还是普遍存在的,比如武汉、成都、郑州、合肥、长沙等城市群的核心城市,未来20年,人口增量都在400-500万以上,甚至更多。按照1平方公里:1万/0.8万人口,核心城区会增加在500-600平方公里以上。这个面积,几乎相当于老城区的面积。按照每年30-50平方公里的新增建成城区速度算,红利至少还有10多年,城市化与再城市化,空间还很大。未来的房地产红利,更多在这些扩张型城市。在新一线、二线城市,短期的峰值需要避免,比如当下的苏州工业园区,合肥滨河新区等。但长远看,还是有大空间的。如果出手,需要注意板块的轮动,也需要耐心等待,收获至少需要2个5年计划。一二线外溢,选择考验眼力这些环线城市,如果考虑居住、通勤,在北京,北漂真正能接受的,就是北三县,35公里,1个半小时的单程通勤是极限。廊坊、固安位置上可以,可是南边的高端就业机会太少,在价值上大打折扣。环沪的面积可以稍微扩大,北到昆山、太仓、南到淀山湖和嘉兴。环深包括东莞的几个镇,惠阳区。依靠渠道分销的力量,范围还会有所扩大。有生态、环境因素的加持,但是主要考虑还是价格,当价格在7、8K到1万,用一线城市房价的零头买套房,还是能吸引一批人的。环线的通勤区域,价格如果上涨超过1万5—2万。比如2万,这个价格已经达到京沪近郊区,同区位新房的60%。前期买家(7K-8K购入)出售的意愿,会大于继续持有。因为买家的低成本,很多还是全款,持有成本不高,再加上市场新增供应受限,市场会呈现缩量盘整。但是二手房接盘的下家,主要是当地居民或常住人口,很少会有炒家再入手。选择上,环线城市要谨慎,不是不能选,更考验眼力和选盘。那里承接到产业转移,有人口流入,有政府持续投资,哪里更扎实,但是周期会更长。最后讲个小经历,有一年,开车跑长途。路上,发动机回水管崩了,漏水不止。简单补点水,继续上路。这怎么开呢,能跑多久?随行的老司机告诉我,轰两脚油,眼睛盯好水温表,温度上来了,空挡滑行,降降温,红线以下,只管往前开,甭管水温报警。就这样跑了几十多公里,找到了修理厂。现在,一些人找不到楼市洼地,焦虑;一些人看到局部泡沫,害怕;一些人知道不能停,但不知道怎么办,慌张;只有少数人清楚怎么做。其实和开漏水车很像,既然我们下不了车,暂时还不能停。能做的,就是紧盯老司机的信号,小心翼翼的选方向,大着胆子往前走。能有惊无险的走出来,靠的是实事求是,还有心细胆大。在认知上,有时要超越现有理论。
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  • 人民日报回应:中国不会靠炒房拉动经济

    无论如何三番五次强调楼市调控不放松,重申“房子是用来住的而不是用来炒的”这个定位,依然有不少炒房者尤其是一些专家不遗余力散步调控不得不放松的言论,似乎有点威胁,也有点跳墙的感觉,为什么?伤害到他们的根本利益了。的确,一个国家发展需要考虑经济增长,但同时也要考虑民生。所以在二者之间不断去寻找平衡点。这些年,我经常说,虽然时代的变迁从微观角度看觉得很慢,但站在历史长河中看应该是瞬息万变,自从房住不炒定位后,我们的调控思路就发生了改变,对于自住者对于炒房者分开对待。而市场也在从大涨向稳定过渡,从高速路上下来的房地产逐渐走向稳健态势,炒房者最怕的就是楼市稳定,因为一旦稳定,则丧失了炒房的空间和余地;一旦稳定,他们则不能利用快进快出来赚钱;一旦稳定,他们等不起。所以,房价稳定是一切祸害的克星。可偏偏是这样,很多人受不了了。一些教授更是喊出投资等同于炒房的口号,在他们眼里,没有房地产就没有中国经济。还有中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁表示,唯有房地产才能拉动内需才能拉动经济,发展经济就得发展房地产。意思就是有了房地产才会有装修、家电等上百个行业的发展。总之,似乎房地产就是万能的。我们承认过去房地产对经济增长的贡献不容磨灭,但是过度依赖房地产的代价也是沉重的,为了经济增长,炒房肆虐横行,所以,我们到底该不该继续走房地产化经济老路呢?就在刚刚,24日早上,人民日报发表文章《中国不会靠炒房拉动经济》。文章表示,中国将牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,确保房地产市场行进在正确的轨道上。如果稍有放松,就可能前功尽弃。房价虚高、空置率高、投机成分高会直接挤压居民其他消费、抬高社会融资成本。从各地实践来看,指望房地产拉动经济基本上不可能持久。这些话很明了,既是对内说的也是对外说的,面对着复杂的环境,人民日报此时给出如此坚定的态度,可见国家对房住不炒的决心和力度是相当大的,而且也是有底气的。可是不靠房地产靠什么呢?过去老百姓都深知一个道理,不买房还能买啥?一直,在老百姓心中,房子虽然是住的,但似乎投资的兴趣更大。而随着人们的观念的深入,买房便成了几乎稳赚不赔的投资方式,愈演愈烈,本身买房风险倒没啥,但是却引发了其他的风险。对于有钱人来讲:“一年买一套房都不够!”这是成功企业家吴晓波说的,他认为中国的土地最值钱,且土地价格一直处在上升通道中。相信这也代表了富人们的投资取向。可是这些年来,房价是炒起来了,真正的需求者却买不起了,俨然成了有钱人的游戏,成为了炒房者之间的游戏,跟真正自住刚需无关了,因为他们才是真正的需求者,却被市场推出去了。而炒房的钱也并没有用作实体经济的发展,反而更加激化了高房价的矛盾。高房价对实体经济造成挤压,是资金进一步脱实向虚,辛辛苦苦干一辈子的制造企业,还不如在北上广深买一套小房子。你说这正常吗?这是我们想要的吗?地产业协会会长刘志峰明确回应炒房拉动经济的观念其实是错误的,是一些别有用心的人误导群众的。虽说房地产对经济发展作用不可忽视,但最终还是要依靠实业,实业才能兴邦。因为房价太高,老百姓都把钱花在房子上了,哪有钱来消费,内需拉不动,发展自然受挫。国家也是为了极力摆脱对房地产的过度依赖,早就有所布局。人民日报称,中国发展仍处于重要战略机遇期,中国经济拥有足够的韧性、巨大的潜力和不断迸发的创新活力。中国正在加速实现新旧动能转换。一季度,医疗仪器设备及仪器仪表制造业、电子及通信设备制造业增加值同比分别增长14%、9.4%,增速均明显快于规模以上工业;移动通信基站设备、城市轨道车辆、新能源汽车同比分别增长153.7%、54.1%和48.2%。新产业、新业态的带动力更强。尽管摆脱对房地产过度依赖很难,但必须要走,因为房地产化经济老路走不远,也不可持续。经济日报也发表过文章,《不要迷信房地产对经济拉动作用》。中国经济要实现更高质量、更高效率的发展,要破除对房地产市场拉动经济发展作用的迷信。显然,再借房地产及内外压力来继续维护高房价炒房者或经济唯房地产论,已经没有政策理论支撑了。一些专家说的观点,我们不是没有试过,也不是没有被伤过,炒房换来的经济并不都是甜的。所以,炒房这么明显的话就不要明目张胆说了,一些专家除了博眼球还能有啥?对于普通购房者,随着市场稳定炒房者退出,他们才可以真正为经济增长起到推动作用。不是房地产不行了,是房地产不适合炒房了,钱足没必要等几年以后,但也不要继续保持过去买房暴利的想法,未来房价不会大起大落。
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  • 银川公积金业务优化流程让市民少跑路

    本报讯(记者 李鲲鹏)“让数据多跑腿,市民就能少跑路。”5月23日,银川住房公积金管理中心相关负责人介绍,为了优化办事流程,提升办事速度,该中心网上办事大厅实现了缴费、查询、提前预约等功能,市民在家就可以办理很多过去只能通过柜台查询的业务。据了解,银川住房公积金管理中心为了方便办事群众,在市区6家银行网点受理住房公积金业务,群众公积金申请可以就近提交材料。银行网点推行电子化档案系统,办理住房公积金业务时无需提供复印件,确需核实原件的,通过邮政传递至中心核实。与此同时,市民大厅公积金办事大厅增设了自助服务区,在大厅办理缴费的单位经办人,通过面签审核后就可以在大厅自助服务区自行缴费,单位经办人只需要经过一次面签,今后就能在家登录网站,自助办理缴存。
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  • 三个消息!抱歉,楼市出乎你的意料!

    一叶知秋、见微知著,大的趋势基本都藏在小的迹象中。最近几天楼市接连传出的三个消息或者说三个迹象,也藏着一个趋势。01第一个消息:房贷利率上调。伴随着苏州调控政策的收紧,全国多个城市也开启了新一轮利率上浮。如合肥、南宁、青岛、蚌埠等地出现房贷利率上调迹象,房贷利率风向或将终结此前五连降整体趋势。上浮前,多数热点城市已经将首套房贷款利率从原来的上浮10%下调到了上浮5%,二套房上浮20%下调到了10%。如今,上调恢复上扬趋势。南京方面,近日南京多家银行(如中信、建行、浦发、北京银行、杭州银行等)接到紧急通知,首套房重回上浮15%,二套房利率也将随之上涨,上浮最高20%。02第二个消息:监管升级,房企融资再次收紧。3月与4月,多个热点城市上演的土地狂欢,一方面是受楼市宽松的氛围影响,另一方面是因为房企又从开始大规模融资,拿到钱了,有钱还债有钱拿地。数据显示,4月份,房企继续密集融资接近2600亿,从全月融资完成情况看,有望是最近一年多最高值。而1~4月,房企融资规模近8500亿元,其中海外债占比为25.6%。8500亿的融资额,嗨翻了房企,手握重金的它们开始在热点城市扫货,点燃了苏州、杭州、常州、武汉、南京、徐州、无锡、合肥等城市的土地市场。房企的大手笔买入,成功让2019年4月份房地产投资增速追齐了2014年11月份的最高纪录。它们以为,勒紧裤腰带的紧日子一去不复返,接下来又可以大手大脚的花钱,殊不知,新一轮收紧又开始了。近日,银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》要求:商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。监管政策相比去年不但未有放松,反而明显收紧。有人说,这是直接切断了中小房企的融资渠道,情况会比去年还要严峻。接下来,房企市场又会上演大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的厮杀。银保监会不但收紧了房企融资,同时还开启了小惩大诫模式,震慑金融机构与房企。根据媒体报道,4月以来(4月1日-5月20日),仅50天时间,各地银保监局开出的223张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张,罚没金额合计达1068.8万元。03第三个消息:人民日报海外版喊话楼市,“中国不会靠炒房拉动经济”。当下的内外环境,不用多说,大家都能感受到。内部经济增长压力持续,外部不确定性加剧。这样的背景,很多人担心政府会重启4万亿模式,再一次点燃楼市拉动经济?对于市场的担忧,人民日报今天给出了定心丸,表示:将牢牢坚持“房住不炒”定位,确保市场行进在正确的轨道上。04三个消息,看似孤立,串联起来,其实可以清晰地看到楼市接下来的趋势与政府对待楼市态度:1、新一轮调控序幕已拉开。如果说,在1月、2月调控放松的氛围中,地方政府被烟雾弹迷得五迷三道,那现在住建部、银保监局与人民日报连环出击,应该能让它们看行形势。苏州已经被调控,南京、青岛、合肥等城市也在通过利率上浮进行收紧,被点名的佛山、南宁、大连估计正在酝酿调控新政,至于武汉、杭州、无锡、徐州等城市,估计也快了。本号认为,从地方到中央,都在进行经济结构转型,我们的经济不可能永远过度依赖房地产,虽然目前还不能一下子脱离,但摆脱势在必行,楼市调控会伴随着经济结构转型一路下去。后续的调控可能力度不会太强,至少让楼市有适度的流行性,保持中规中矩,但调控周期,会是一个漫长的等待。2、楼市可以适度回暖,不能太浪,更不能入夏。楼市回暖的苗头从年初就已显现,如果真有让房价回吐之意,年初就应该出来预警,甚至棍棒加身,但没有,直到4月重要会议上,因为各地楼市有入夏之势,中央才开始预警。说明什么?说明,中央有意让楼市适度回暖,不能像2018年下半年那般冷冰冰。但地方政府兴奋过头、忘乎所以,导致回暖幅度过大,才惹来了新一轮调控。楼市适度回暖,在如今的形势下,不至于沦为经济负担,但如果过度回暖,便会带来舆论负担。3、调控的态度与决心不动摇,坚决守护调控成果。年初以来的放松氛围,让许多城市与房企开心的找不着北,以至于对当前楼市产生误判。从山东菏泽跳出来打响放松调控第一枪开始,到珠海放松限购、广州松绑公寓,到深圳、北京、南京、天津、南宁、徐州、惠州下调房贷利率上浮区间,再到西安、成都、宁波、苏州、呼和浩特等城市通过抢人政策变相放松调控。一步步的放松,刺激楼市成交量回暖。恰在此时,48个城市两三年前出台的“限售令”面临到期,一大波房子的流行性得到释放,加剧了楼市成交量回暖步伐。成交量的回暖,给了房企们信心,再加上融资渠道放宽,开发商开始全国扫货。于是便有了武汉、合肥、南京土地大卖,苏州、杭州、常州、无锡、徐州地王重现。火热气氛下,专家们甚至都开始放言,楼市调控可能会在今年终结,最晚在今年三四季度。显然,这都是误判。从苏州进入新一轮调控,到住建部点名四个城市,再到银保监局收紧房企融资和人民日报喊话楼市,都在告诉我们,楼市调控不会放松,中央会坚决维护调控近三年来的不易成果。4、夜壶不会重启。经验告诉我们,每一次经济压力加重的时候,房地产都会成为经济担当。当前,内部经济增长压力依旧,而外部环境不确定性又在加剧,很多人都在想,房地产这个夜壶应该会被拿出来对冲压力。事实胜于雄辩,新一轮政策收紧已经开始,就是最好的说明。
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  • 兴庆·天山熙湖

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  • [专题] 易点房讯|载誉加推!5月25日碧桂园·嘉誉里18#耀世开盘!

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  • 吴忠至中卫城际铁路沿线4座车站首次集体亮相

    宁夏高铁建设进度一直备受关注有关工程进展的好消息频频传来今天再告诉大家一个好消息吴忠至中卫城际铁路沿线四座车站站房已经雏形初现小编这就为您揭开它们的神秘面纱这可是四座车站站房首次集体亮相哦让我们一起先睹为快视频↓↓↓◆◆吴忠站◆◆吴忠站是银西高速铁路宁夏境内的一个站点,位于吴忠市利通区秦渠与清水沟交汇处南侧,除了是银西高铁宁夏境内的一个大站,吴忠至中卫城际铁路也将从吴忠站引出。目前,吴忠站站房外部大部分已经完工,形状呈长方形,风格简洁明快,车站前有一个大的站前广场,车站背后树林阴翳,风景优美。◆◆红寺堡北站◆◆红寺堡站房紧邻吴忠市红寺堡区及中宁县白马乡,坐落在一片金黄色的岩石沙地间,设计灵感来源于流经此地的母亲河——黄河。站房外观犹如一个“运动中”的河流断面,以流动的波浪肌理还原了这里千百年间塑造出的古老河流地貌。线条流畅、优雅,形成一种动态形象,与大地的苍茫感完美契合。◆◆中宁东站◆◆中宁东站位于中宁县南部,毗邻中宁物流园区、中宁汽车城、中宁高速路口等功能区域,为太中银铁路和吴忠至中卫城际铁路交汇站,是既有太中银铁路中宁东站拆除还建工程,属高普速共用车站。中宁东站旅客站房采用线侧平式车站,整体采用直线型设计,强调线条感,实体轮廓神似“中宁”的书法字形,体现了这个充满活力的经济强县自强不息精神。暖色的应用加上网状的仿生遮阳板,展现出了充满魅力的西部风情。◆◆中卫南站◆◆中卫南站是中卫市新修建的高铁火车站,也是吴忠至中卫城际铁路终点站。位于中卫市沙坡头区黄河南岸常乐镇境内,距中卫市中心直线距离4.5公里,向东距中卫黄河大桥2公里。中卫南站的设计提取中卫市“沙漠水城”的城市特色,将翻滚的黄河水与连绵起伏的沙丘的形象融入其间,颇具中卫地域特色的设计语言。展现优美曲线的同时也体现了建筑的力度感。立面设计高低起伏,形似蜿蜒曲折的长城形态,体现出了中卫作为古代边防重镇的地位和价值。有木有觉得每座车站都很有特色捏这四座车站你最喜欢哪一座?欢迎评论区留言喔
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  • 今年房地产市场销售回落 住宅均价料涨7.6%

    编者按深圳住宅物业成本价格全国居首,年复合增长率19%;一二线城市加速供地,三四线城市明显放缓;广州服务式公寓月租金201元,为一线城市最低。想浏览更多精彩内容,请往下看:1社科院:今年房地产市场销售回落 住宅均价料涨7.6%5月23日,中国社会科学院发布的房地产蓝皮书指出,2018年中国商品住宅平均销售价格增长12.2%,明显高于预期。预计2019年住房平均价格增长7.6%,部分重点城市房价涨幅可能会超过预期水平。社科院研究人员指出目前房地产市场不确定性增大、中小市场风险有所提升、土地流标数量增加和供求双方融资难等多重问题,企业逐渐依赖自有资金。一些自住型、改善型需求在限购限贷政策下一定程度上受到了抑制。2一二线城市加速供地,三四线城市明显放缓中国证券报消息,数据显示,今年以来,全国100个大中城市土地供应面积达9153.57万平方米,成交总价合计9617.37亿元,创近5年来同期新高。不同的城市土地市场出现一定分化,一二线城市土地供应加速,三四线城市则明显放缓。4月以来,全国50个大城市卖地出现加速态势,不少大中型房企积极拿地。业内人士指出,各地土地出让速度会根据房地产库存去化情况出现分化,热点地区土地市场有望延续火爆。3朗诗成都公司常务副总经理邓敏被捕,举报人获30万元奖励5月22日,朗诗绿色集团有限公司官网发布的一份名为《关于给予朗诗地产员工邓敏开除处分的公告》中显示,邓敏在担任成都公司常务副总经理等职务期间,在项目收购、营销事项上涉嫌经济犯罪,情节严重,本公司发现后立即向司法机关报案,司法机关现已对邓敏采取逮捕强制措施。邓敏的行为涉嫌严重违反国家法律法规以及公司的规章制度,违背朗诗的企业文化、核心价值观,现依据《劳动合同法》规定和公司管理制度,决定给予邓敏开除处分,并将其录入阳光诚信联盟、反舞弊联盟的“失信员工”信息系统。此次案件肇始于一封举报信,朗诗集团称,根据举报内容,公司监察部门与司法机关迅速查清事实。经研究,决定给予举报人人民币30万元奖励,奖励将通过专门通道发放,公司并将采取措施对举报人予以保护。4警惕局部土地市场异常升温证券时报刊文评论称,随着房地产市场销售回暖,土地市场明显活跃,房地产开发企业抢地大战竞相上演。在房住不炒政策定位和经济高质量发展大背景下,需要高度警惕土地市场的局部异常升温现象,以及由此可能引发的房价上涨预期的强化和自我实现,恐将增加宏观经济金融运行的风险。5深圳住宅物业成本价格全国居首,年复合增长率19%据第一太平戴维斯最新报告,从2008年至2018年,第一太平戴维斯行政单位(SEU)追踪的十城物业平均价值增长近两倍,复合年增长率(CAGR)达到了11%。其中,深圳经济总量从十年前的人民币7807亿元增加到2.4万亿元人民币,常住人口从350万增长至1300万,同期SEU价格以19%的复合年增长率增长。深圳的平均SEU资本值达到人民币每平方米 93700元,在十座城市 中排名最高。相较深圳,其他城市的增速较慢,例如成都、广州和杭州在过去十年中的复合年均增长率为6%-7%,且增长较快阶段 集中在前几年。第一太平戴维斯的SEU统计方法为:为比较不同城市的居住成本,以“第一太平戴维斯行政单位(SEU)”为模型收集数据。该行政单位由7人组成,代表一家初创公司或扩张中的成长型公司,通过各单位在各地的住宅租金来比较国内不同城市的住宅物业成本。6海南:未经批准不得新建乡村民宿,严禁变相发展房地产中国新闻网记者从《海南省乡村民宿管理办法》和《海南省促进乡村民宿发展实施方案》新闻发布会获悉,该省对民宿开办要求、开办流程、经营规范、监督管理等进行规范,明确要求新建乡村民宿必须坚持逢建必报,严禁以开办乡村民宿名义变相发展房地产。7广州服务式公寓月租金201元,为一线城市最低第一太平戴维斯最新发布的报告显示,中国的一线城市仍然是服务式公寓的主战场。目前上海和 北京的服务式公寓市场大致相同,大约各有8400套单元的存量。深圳和广州的服务式公寓存量分别约为3800套和2700套,市场规模较上海和北京小。租金方面,目前深圳的平均租金为人民币每平方米每月247.2元;而广州的平均租金则仅为人民币每平方米每月201.1元,为一线城市最低。南山区是深圳服务式公寓最集中区域,福田次之;广州的服务式公寓主要集中在天河北、珠江新城和番禺等区域。8乐视所持北京财富时代置业股份将第三次拍卖36氪讯,启信宝显示,乐视控股(北京)有限公司持有的北京财富时代置业有限公司的全部股权将在6月2日至8月1日被拍卖,冻结法院为北京市第三中级人民法院,起拍价达21亿元。这是乐视所持的北京财富时代置业有限公司的全部股权第三次被拍卖,前两次拍卖都以“流拍”告终,第一次拍卖时起拍价高达23亿元。9雄安高铁站片区地下空间一体化方案研究承担单位比选公告发布据雄安发布消息,5月22日,中国雄安集团发布《雄安站枢纽片区核心区域地下空间一体化方案研究承担单位比选公告》,公告显示,中国雄安集团基础建设有限公司对高铁站片区集中和混合商业项目,拟通过公开比选方式选择雄安站枢纽片区核心区域地下空间一体化方案研究承担单位。10澳门首季度旅客总消费升3.1%据《澳门日报》报道,统计资料显示,受惠于首季度入境旅客按年增21.2%,澳门旅客总消费(不包括博彩)升3.1%至169.3亿元(澳门元,下同),留宿旅客及不过夜旅客的总消费同比分别升1.9%及7.2%,至129.2亿及40.1亿元。首季度旅客人均消费1634元,按年跌14.9%。
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  • [专题] 为责任 致银川 中冶幸福宸品牌幸福启幕

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  • 高层最新定调,中部6城谁最有“钱途”

    「中部崛起」的号角再一次拉响。近日,中部地区崛起座谈会上在南昌举行,重要讲话指出:中部地区崛起势头正劲,中部地区发展大有可为。要紧扣高质量发展要求,乘势而上,扎实工作,推动中部地区崛起再上新台阶。?「中部崛起」这一概念,盛行于十多年前,当时与「西部大开发」、「振兴东北老工业基地」一道备受关注。最近几年,这几大概念相对有所淡化,中心城市、都市圈和城市群的概念更加突出。不过,随着城镇化战略的推进,中部崛起,正在从规划变成现实。中部地区是全国经济增速最快的区域之一,也是万亿GDP俱乐部的创造地之一。武汉GDP早已跻身全国十强,长沙、郑州陆续进入万亿俱乐部,合肥带着长三角的光环风驰电掣,南昌和太原在各自区域也在大展身手。中部崛起时代,这六大城市,谁基础最好,谁更有发展空间?01经济:武汉独占鳌头,长沙郑州破万亿,合肥发展迅猛中国经济正在发生一些新变化。过去,东西差距是主流,如今,南北差距取而代之。最近几年,中西部是全国经济增速最快的区域,北方尤其是东北地区的经济则遇到一些问题。中部崛起,覆盖湖北、湖南、河南、安徽、江西、山西等六个省份,武汉、长沙、郑州、合肥、南昌、太原作为各自省会城市,备受瞩目。根据最新发布的2019年一季度经济数据,在中部六大省会中,太原实际增速高达9.2%,南昌为8.5%,武汉、郑州分别是8.4%和8.2%,长沙和合肥稍低一些,分别达到8%和7.9%,全部高于全国平均增速,明显高于东部城市。从2018年城市GDP排行来看,武汉、郑州、长沙GDP破万亿,跻身全国16个万亿俱乐部城市。合肥GDP为7822.9亿元,进入全国二十五名以内。南昌和太原稍弱,分别是5274.67亿元和3884.48亿元。从2008年到2018年,这十年间,中部这六个城市GDP增量都颇为可观。2008年时,武汉遥遥领先,长沙郑州相当,合肥南昌太原合肥基本处于同一水准。然而,十年过去,武汉领先优势继续扩大,长沙郑州紧追不舍,而合肥一马当先,南昌中规中矩,太原则完全被落在了后面。这其中,增幅最大的当属合肥。合肥GDP从2008年的1664亿增加到2018年的7822亿,增幅高达369.9%。这背后的原因除了合肥自身发展迅猛之外,2011年合肥吞并了原巢湖市的两个区县,由此导致GDP三年翻倍。如果单看2011年到2018年的GDP增幅,合肥增幅为115%,仍旧超过了同期的南昌和太原、长沙。增幅最小的是太原,从2008年的1468亿增加到2018年的3884亿,增幅仅为164.6%。最近十年,资源型城市普遍受到影响,作为煤炭大省的山西首当其冲,太原经济不免受到影响。最近两年,太原经济有所复苏,经济增速一路领先。发展最稳健的则是武汉、郑州和长沙,最近十年,这三地的GDP增速分别为2.75倍、2.38倍和2.67倍。02区位:武汉领衔长江中游,郑州支撑中原,合肥跻身长三角武汉、郑州、长沙、合肥、南昌、太原,这六大城市虽在地理上同属中部,但在区位上分属不同的城市群。根据规划,武汉、长沙、南昌同处长江中游城市群,郑州则是中原城市群的唯一中心城市,合肥已被正式纳入长三角城市群,太原则有山西中部城市群的概念。不过,虽然名义上都是城市群,但规划层级和成熟度却有天壤之别。从广义的城市群来看,长三角最为成熟,长江中游次之,中原城市群再次之,山西中部城市群排在最后。从城市地位来看,长三角虽是国家三大城市群之一,但合肥在其中只是丛书地位。中原城市群虽然成立未久,但郑州是独一无二的龙头。长江中游城市群规划层级颇高,但武汉、长沙、南昌各自发展,互动并不频繁。长江中游城市群,可进一步细化为武汉都市圈、长株潭城市群和南昌都市圈。这其中,武汉属于强省会,武汉都市圈具有庞大的虹吸效应,长株潭之间的交往相对频繁,城市一体化进展最快,南昌所处的江西则受到长三角和珠三角的双重拉动,省会向心力并不强。同时,武汉还是全国15个副省级城市之一,城市行政层级高,对于周边的话语权更强。在中部六大省会中,只有武汉属于副省级城市。郑州和长沙都属于万亿俱乐部成员,与其他城市明显拉开差距。不过郑州斩获国家中心城市之位,长沙则惜败。合肥近年来发展迅猛,与其区位优势提升不无关系。合肥已被长三角正式接纳,高铁时代还成了新的区域交通枢纽,对省内的影响力与日俱增。相比来说,太原和南昌概念最少,区位相对不佳,城市层级不高。这两大城市,离强省会还有相当距离。03人口吸引力:郑州长沙最强,南昌最弱,合肥飙升最明显人口流入流出,是衡量城市吸引力的关键指标。关于人口,有两组数据可以作为参考:一组是统计部门发布的常住人口数据,另一组是小学生在校人数。相比而言,常住人口更加宏观,但往往存在水分,而小学生在校人数更加精确,可以作为参考指标。从常住人口角度来看,武汉、郑州的常住人口已经破千万,长沙合肥双双突破800万,而南昌只有554.55万,太原为442万。从2008年到2018年,这十年间,各城市的统计人口均有所增长。其中,合肥增幅最多,高达61.42%,其次是郑州,增加36.24%,武汉、长沙、太原、南昌都差不多,均超过了20%,都享受到了大城市的虹吸效应。值得一提的是合肥,从2008年的501万增加到2018年的808.7万,增幅高达61.42%。当然,这背后有吞并扩张的因素存在。众所周知,常住人口数据不易统计,误差较大,加上自身存在的水分,往往存在各种问题。这里援引小学生在校人数作为参考,这个数据真实性更高,与城市真是人口规模有一定关联度。从小学生在校人数的变化来看,这六大城市之间的差别相当明显。郑州、合肥、长沙的小学生人数增幅都颇为可观。最近十年,郑州校学生人数从当初的56.87万人增加到91.7万人,增幅高达61.24%。在六大城市中遥遥领先。长沙、合肥的增幅分别为57.48%、52.29%,同样不弱,武汉增幅为38.22%,低于前三个城市。太原小学生人数只是微增,南昌则出现了负增长。单看小学生人数,太原从2008年的29.78万增加到2018年的31.04万,微增4.23%,而南昌则从45.28万减少到42.98万,不增反减,与常住人口数据形成鲜明对比。结合常住人口数据和小学生人数,可以发现,郑州人口吸引力最强,合肥和长沙次之,武汉再次之,太原和南昌的吸引力最弱。04规划:郑州武汉跻身国家中心城市要评价一个城市的发展前景,离不开规划定位。这方面,最重要的规划发改委批复的城市总体规划。目前,2035城市规划多在编制和申请当中,大多城市沿袭的还是2020版城市总规。对比来看,有几点值得注意。其一,武汉、郑州都已跻身国家中心城市。目前全国只批准了九大国家中心城市,武汉和郑州,一个代表长江中游,一个代表中原地区。其二,武汉、郑州、合肥均提出综合交通枢纽的定位。武汉和郑州地处要道,属于传统的交通中心,铁路和航空均相对发达,而合肥则是高铁时代兴起的新型交通枢纽。其三,除了合肥之外,武汉、郑州、长沙、南昌、太原均有国家历史文化名城的定位,这反映出中部城市丰厚的历史底蕴。其四,基于城市地位的提升,2035规划会比2020规划更加丰富,中部省会城市的地位也会得到明显提成。其五,从支柱产业来看,六大省会各有优势。武汉主导产业是汽车制造业、电子信息制造和装备制造业,郑州则以电子信息制造、汽车制造和食品服装业见长,长沙是工程器械之都,拥有三一重工和中联重科两大龙头。合肥是显示产业和家电产业的高地,南昌拥有食品、汽车和电子信息三个千亿级产业,太原以轨道交通和煤化产业为主。05房地产依赖度:郑州最高,武汉合肥其次,长沙最低哪个城市最依赖房地产?这里有两个指标,一个是房地产投资依赖度,一般用房地产开发投资/GDP来衡量;另一个是土地财政依赖度,一般用卖地收入/GDP来衡量。从房地产投资依赖度来看,在中部六大省会中,郑州依赖度最高,其次为合肥和武汉,长沙最低。郑州的房地产投资依赖度高达32.1%,而长沙仅为13.65%,这得益于长沙强大的反炒房战和堪比一线城市的楼市调控。从土地财政依赖度来看,合肥依赖度最高,其次为太原武汉和郑州,长沙最低。长沙的卖地收入占一般预算收入的比例仅为60%左右,这反映出长沙作为房住不炒样板城市的价值所在。综上,在中部六大城市中,郑州合肥的房地产依赖度最高,其次是武汉与太原,长沙依赖度最低。06总结我国城镇化进入下半场,中心城市、都市圈和城市群,正在成为新的发展战略,中部的强省会城市迎来前所未有的发展机遇。其一,产业转移机遇。沿海地区正在进行产业转移,中部地区是主要承接区域之一。这其中最具代表性当属富士康落地郑州,富士康直接带动了郑州的电子信息产业和进出口规模,对于城市发展的作用不容小觑。其二,人口回流。过去是孔雀东南飞,如今随着产业转移和中部城市崛起,人口开始从东部向中西部地区回流。安徽常住人口已经连续多年正增长,河南湖北虽然还在净流出,但流出规模越来越小。其三,强省会和城市群战略。做大做强中心城市,正在成为城市竞争的新抓手。各个省份都在培育自己的强省会,并且以强省会作为城市群的中心城市,从而带动周边区域发展。而中部地区这几个省会天然就有强省会的优势,因而能在发展中谋得先机。一句话,中部崛起的未来,值得期待。
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  • 提质控速合作抱团,房企演绎发展新模式

    在行业集中度不断提高的“大象起舞”时代,越来越多的房企正进入“军备竞赛”中。强烈的求变意愿正在不断渗透,从城市更新、特色小镇、共享空间到长租公寓等,各家在纷纷寻找自己下半场的竞争策略和生存之道。主导楼市新战场的关键词是“尊重”和“创新”,预示着对美好生活的尊重和发展思路的创新。毫无疑问,在这一场变形记中,每一个房企既是独立的个体,亦是抱团前行的同盟军。这背后亦是房企坚定变革的信念和善于试错的智慧。谁能够笑到最后?精细化的运营一年前开始,更多的房企开始用精细化运营要效益。根据《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》(简称《报告》)显示,特别是此前高周转的房企,纷纷提出了提质控速。例如,恒大、中海、碧桂园提出控制发展速度,拿地更精准,更审慎,腾挪更多空间抓好各项管控;“回归基本盘”,将是万科接下来的重要方向,万科董事长郁亮表示,万科要先求得根基的稳固,才能够更好地开枝散叶,才能为转型奠定更坚实的基础。“拿地上,房企们变得更加谨慎,严控项目投资收益率。空间布局上,房企对于规模化扩张的风险较为警惕,偏向于聚焦、深耕、优化区域布局。”《报告》称。中国房地产业协会会长冯俊的观点认为,房企要实现真正高质量的增长最重要的是要达到五个要求:供需平衡,杠杆合理、风险可控,供应体系完善,需求管理到位以及提供优质产品。房企们开始注重向管理上要效益,内部管理和运营开始变得精细化。通过剔除人员冗余或重新竞争上岗,优化用工结构降低人员成本的事情,在2018年和2019年的地产企业里逐渐增多。这一波优化人员和组织架构的情况在去年就开始上演。例如在2018年8月,保利发展表示,公司要进一步优化组织岗位体系,打造简单明确的考核体系以及业绩为导向的激励体系。此后,万科、绿地控股、华夏幸福、龙湖等也在组织架构上进行了一轮调整。到了2019年,从绿城中国开始宣布调整为“11+4”的组织架构开始;随后碧桂园也提出对总部架构进行优化,让人员下沉到区域拆除部门之间的围墙;与此同时,中型房企阳光城也开始将公司现有的30个区域分为ABC三级区域,来实现做大做强。“从侧面说明房企精细化管理、成本控制的意识在增强。未来,房企将更多在管理、运营管控上发力。”《报告》认为。而滨江集团董事长戚金兴对时代周报记者进一步补充表示,房企要在保持规模的前提下,更要注重品质、服务和配套。这也就意味着,内功修炼的同时,房企需要以客户为导向,聚焦产品升级,要追求产品力的提升。合作抱团房企间合作开发的加强,也在成为新常态。克而瑞地产研究中心的研究报告指出了合作开发的两点影响:一是项目收并购及合作开发成为规模房企获取土地资源的重要途径,有利于房企实现规模扩张;另一方面,随着2018年年初以来大量的收并购项目逐步进入结算周期,根据房企合作项目的操盘并表与否,合作开发增加对房企利润规模和盈利能力的影响也表现得更加明显。各家开始和不同的伙伴们达成战略合作。比如弘阳地产,光是在今年就和正荣集团、上坤集团、新城控股、新力、港龙地产、蓝光发展、新希望集团、领地集团等房企签订了战略合作协议。合资成立项目公司拿地、与土地持有方进行股权合作、集团层面的战略合作、小股操盘和代建,往往是房企们合作开发的模式。例如合资成立项目公司上,一方面就可以降低高地价地块的开发风险,此外合作拿地也可以帮助企业以更合理的溢价获取土地,以降低拿地成本。小房企如此,大房企亦然。像万科早就与深圳地铁、华发、华夏幸福、新城等大大小小的公司有着各式各样的合作模式。“对于规模和品牌上市房企而言,合作开发中操盘并表项目的增加在房企盈利上主要表现为营收规模和毛利润的增长。同时,合作项目并表会导致少数股东损益及其占比提升。相应地,归母净利润和归母净利率可能会出现增速放缓或下滑。”克而瑞的研究报告认为。例如像恒大、碧桂园和万科三家龙头房企2018年在营收增加的前提下,少数股东损益也同比大幅增加,少数股东损益占净利润的比值均较2017年有明显提升。而像泰禾、北辰实业等房企少数股东损益占比有着明显的提高,2017?2018年分别从原先的9%到34.7%,以及13%到40.3%。此外,随着房企合作开发比重的逐渐增加,规模房企近年来在权益销售上的占比也在下降。比如,时代周报记者根据克而瑞年度销售榜单对比测算,权益销售在流量销售的占比,碧桂园从2017年的占72%下降到2018年的71%。“在行业竞争加剧的市场环境下,房企也需要通过产品系标准化、升级产品品质等途径,以产品力打造提升产品溢价。”克而瑞报告指出。多元化的新趋势另一维度上,房企在多元化业务经营上,也出现了新的特点。逐渐增多是一大特点。根据克而瑞的统计,行业排名前30强房企中,至少已有70%的公司发布了多元化战略。其中,百强房企中则有97%布局了多元业务。比如,碧桂园瞄准了机器人和农业;万科在物业、物流、商业和租赁上有所涉猎;恒大在探索了粮油、乳业、矿泉水等快消业后,宣布目前的新业务是文化旅游、健康养生、高科技,且在未来5年内不再涉足新业务;融创则围绕“地产+”美好生活,全新布局四大战略板块,融创地产、融创服务、融创文旅与融创文化。不过,这些多元化的业务到目前为止依旧处在战略性布局阶段。摆在账面上,这些新业务模块目前并未能在业绩贡献上起到主要的作用。新业务的发展需要时间。更值得一提的是,目前支撑未来新业务发展的现金流确确实实来自于地产业务。另一方面,房企的多元化布局开始转向纵深发展,更加理性,更加注重运营的质量。例如朗诗绿色集团有限公司就在5月14日发布公告表示,将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团。在新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷看来,房企的多元化最好要满足三个条件。“一是要有足够的市场空间,能够提供足够的规模发展;二是要有合理的商业模型,能够提供符合预期的投资回报率要求;三是要有稳定的现金流,能够帮助房企对冲化解经济周期与政策周期风险。”
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  • 土地市场分化 大中型房企积极拿地

    Wind数据显示,今年以来,全国100个大中城市土地供应面积达9153.57万平方米,成交总价合计9617.37亿元,创近5年来同期新高。不同的城市土地市场出现一定分化,一二线城市土地供应加速,三四线城市则明显放缓。4月以来,全国50个大城市卖地出现加速态势,不少大中型房企积极拿地。其中,热点城市土地对房企吸引力较强,杭州出现多家房企以最高限价拿地的情况。土地市场升温Wind统计数据显示,今年以来,全国100个大中城市合计供应住宅用地1713幅,同比增长1.84%;供应面积合计9153.57万平方米,同比增长0.25%,均创近5年来同期新高。2018年同期,全国100个大中城市累计供应住宅用地1682幅,累计供地面积9130.66万平方米。成交方面,今年以来,全国100个城市累计供应住宅类用地成交总价9617.37亿元,同比增长9.52%,创同期历史新高。分城市看,一二线城市土地供应加速,三四线城市则明显放缓。2019年以来,一线城市累计供应住宅类用地数量65幅,同比增长75.68%;累计供地面积348.22万平方米,同比增长50.16%。二线城市方面,今年以来累计供应住宅类用地数量842幅,同比增长24.37%;累计供地面积4587.14万平方米,同比增长11.18%。三线城市累计供应住宅类用地数量806幅,同比下降16.74%;累计供地面积4218.21万平方米,同比下降11.62%。中原地产数据显示,4月以来,全国50个大城市出现加速卖地态势。48个城市2019年以来土地出让金额超过100亿元。其中,杭州市土地出让金额达到1129亿元,位列第一,北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等14个城市土地出让金额均超过300亿元。溢价率方面,据中原地产监测数据,全国50个大城市土地溢价率全部为正值。其中,厦门、珠海、合肥等9个城市土地成交的楼面溢价率超过30%,沈阳、宁波、大连等15个城市溢价率在20%-30%。北京、广州、无锡等14个城市溢价率在10%-20%。房企积极拿地从上市房企披露的2019年1-4月数据看,多数大中型房企2019年以来拿地积极。以华润置地为例,根据公告,2019年4月,公司在大连、苏州、沈阳、哈尔滨和温州收购了8幅地块,总楼面面积约144.23万平方米,应付权益土地出让金约124.69亿元。公司1-4月实现总合同销售金额690.25亿元,总合同销售建筑面积约373.69万平方米。其中,4月实现总合同销售金额约177.9亿元,同比增长25.5%;实现合同销售建筑面积约102.9万平方米,同比增长30%。热点城市土地对房企吸引力较强。根据中原地产监测,5月17日,济南迎来5月份第二场土地拍卖,21宗地块合计拍卖126亿元,阳光城、世茂、碧桂园、金科、绿地等十余家大型房企参与竞拍。同日,杭州市8宗地合计拍卖163亿元,嘉里、禹洲、电建等房企以最高限价拿地。对此,中原地产首席分析师张大伟表示,2019年1-2月,全国土地市场整体低迷。随着房企融资难度降低,部分城市在4月份土地市场出现复苏苗头。虽然未出现地王频繁的现象,但土地市场升温明显,房企在热点城市拿地额增加。对于土地市场未来走势,张大伟预计,不同城市土地市场会出现分化,三四线城市土地成交额可能进一步下调。一二线城市虽然调控政策依然严格,但对房企而言仍是增加销售额的重要市场。一二线城市土地市场有望延续火爆态势。共有产权房供地增加自然资源部网站信息显示,各地商品住房库存消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要适当减少供地;18-12个月的,维持供地持平水平;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。自然资源部要求,各地根据截至2019年3月份的商品住房库存消化周期,结合本地土地市场实际,切实优化住宅用地供应,实施差别化调控政策。一线热点城市土地供应量依然较大。以北京地区为例,5月10日,北京市规划与自然资源委员会网站公布了近期计划供应经营性用地项目信息。5-6月,将有54宗经营性用地陆续入市。其中,11块将在5月入市。通州近期将入市6宗地块,共计规划建筑面积78.12万平方米,相比去年增加明显;而怀柔、密云等远郊区县供地明显减少。若顺利入市,北京土地市场2019年上半年将挂牌68宗住宅地块,同比增长162%;总规划建筑面积985.91万平方米,同比增长188%。2019年上半年,北京地区住宅用地供地规模将显著增加。其中,共有产权房等政策性供地面积增加明显。据诸葛找房统计,今年以来,北京已成交10宗共有产权房地块,加上上半年还有9宗共有产权地块陆续入市,远超去年整年共有产权房用地的供应量。2018年,在北京市成交的52宗住宅地块中,共有产权房地块成交10宗,成交建筑面积为100万平方米。诸葛找房指出,共有产权房供应量持续增加,是为了满足刚需购房群体的居住要求。具体来看,近期将要入市的共有产权房地块主要位于朝阳、通州、昌平等区域,整体地理位置较好。其中,朝阳区共有两宗共有产权房地块供应,分别位于豆各庄和东坝南区,预计本月下旬入市。“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”的土地出让模式有利于引导居民对于房价的合理预期。随着基础性制度和长效机制的完善,北京住房的供需矛盾将逐步缓解。
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  • 社科院报告发布,2019房价前高后低?

    2019房地产到底怎么走?不同机构看法略有不同,但房住不炒有共识。不过,近期的行情也让很多人摸不透。包括销售回暖,也包括土地市场井喷,难道要翻盘了?杆友们知道,杠杆游戏态度坚决。从去年底到近期,我都坚持认为,房子大涨基础不具备,调控大放松不可能。但有些朋友还是有些疑惑。5月23日,恰逢社科院城市发展与环境研究所,和社会科学文献出版社一起发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》。今天我就做个搬运工,把权威研究机构的研判意见精选出来。值得一说的是,10多年来,社科院每年都发布地产蓝皮书。因为专业能力、政策消息面的优势,一年一度的房地产蓝皮书,对于我们判断当年楼市,具备参考意义。不废话,我们上判断干货。1、“房住不炒、因城施策”是主基调。地产蓝皮书认为,在经历了2017年“最严调控年”之后,2018年房地产市场表现出政府调控与市场供需多方的博弈。展望2019年,在稳健货币政策框架下,央行会“滴灌”。但货币政策进一步放松的空间逐渐缩小,对楼市的刺激作用有限。“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变,预期2019年房地产市场平稳调整态势,不会发生实质性的转变。2、一二线活跃提升,三四线可能进一步回落。杠杆游戏注意到,蓝皮书认为,2019年在行业内外部需求因素的影响下,可能适度放松。房地产调控政策基调为:维稳、分化、放权。各地将充分发挥城市政府的主体责任,自下而上,实行局部试探性微调。不同城市的市场运行结果将明显分化:比如,一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点,政策边际改善,市场成交活跃度将有所提升;三四线城市区别对待棚改安置,已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底,加之市场需求透支,市场销售有可能进一步回落。3、家庭稳杠杆大概率,投资弹药不充分。简单说,蓝皮书认为,央行定向调控政策将支持实体经济,整体上合理充裕。宏观上,预计M2增速2019年将逐渐回升。但结构性去杠杆的目标,是要把企业的杠杆率明显降下来,同时要把居民家庭的杠杆率稳住。房贷占比自2018年末逐月下降至25.13%。企业端表现为房企融资环境显著“回暖”、融资成本小幅回落。因此,蓝皮书认为2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小,对楼市的刺激作用比较有限。货币空间会更大,杠杆加不上去,拿什么弹药炒?投资难。4、地方政府主体责任会更加注重。杠杆游戏简单翻译下蓝皮书的看法,那就是“一城一策”,该放松放松,该收紧收紧。不同城市的房地产市场成交走势、库存状况、房价状况各不相同,城市政府根据实际情况制定政策,承担调控的主体责任。最终结果就是不准明显太活跃,比如近期包括苏州在内,多个城市就被点名了。5、房地产开发投资回调压力大。蓝皮书认为,有两个外部影响。一是政策因素。2018年房地产市场整体调控政策不放松,已经导致中小房企投资明显乏力。二是融资环境。虽然在2018年四季度市场流动性有了较为明显的缓解,但对于房企的直接拉动作用仍有限,从而导致了房企投资增速放缓。由于2018年房地产市场销售回落,土拍市场转冷(2019目前的拿地热情,可能慢慢才会反映到投资上),新开工意愿不足,全年投资增速将面临较大回调压力。6、主要二线城市写字楼迎来历史空置率峰值。谈完住宅市场,我们看看商办,二线城市空置问题凸出。这个看法,杠杆游戏看到很多机构都有类似分析。一方面新增井喷。比如,2019年,全国17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米,同比增长超过60%。具体来说,上海新增供应持续超百万平方米,京津和成渝新增供应将大幅上升,广州市场也将走出前3年持续供应不足的局面。但经济增长放缓,持续充沛新增供应,叠加之后,蓝皮书认为预计至2019年底,17个城市平均空置率将突破20%,其中15个城市空置率将同比上升。近期,很多媒体都在说,一些城市写字楼租金回落,甚至一些企业搬走了。比如武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值,广州和南京两个城市空置率仍将保持在10%以下,而成都2019-2021年新一轮供应高峰来临,将令其空置率重回上升通道。商铺不要随便投资,写字楼也得注意。
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  • 上市房企关键词,压舱石、新赛道与好车技

    5月23日,"2019中国房地产上市公司测评成果发布会"在香港举行,这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第12年发布房地产上市公司测评研究成果。同时,中国物业管理协会与上海易居房地产研究院中国房地产测评中心也首次发布了2019物业服务企业上市公司测评成果。在本次测评成果发布会现场,来自房地产行业的领导、专家、学者,知名金融投资机构的代表、优秀上市房企的代表纷纷进行了精彩分享,他们的观点碰撞也让在场嘉宾掌声不断响起。与会嘉宾普遍认为,对于中国经济,地产稳,经济就能稳住一大半。对于行业,应该不断创新,走高质量发展道路。对于市场,应该理性地看待涨跌。对于未来,有观点认为不存在"弯道超车"的机会,而另外一种观点则认为,房企需要的是高水平的"车技"。中国房地产业协会会长 冯俊冯俊:把握机遇 改善管理 不断创新中国房地产业协会会长冯俊表示,我们的住房建设还有很长的路要走,中国内地的房地产业需要进入高质量发展的阶段,因此我们的房地产企业尤其是上市房地产企业,应当认清局势、把握机遇,改善管理,不断创新,走高质量发展的道路。要通过提供有竞争力的优质产品,满足住房全生命周期的需要,满足绿色、健康、节能的要求,通过数字化、工业化的建设,以及对新技术、新材料的应用,摆脱粗放型的发展模式,用高质量的发展来共同建造美好居住生活,从而为行业的持续、平稳健康发展做出更好的贡献。中国房地产业协会副会长、易居(中国)控股有限公司董事局主席 周忻周忻:地产是"压舱石",物业是"新赛道"中国房地产业协会副会长、易居(中国)控股有限公司董事局主席周忻表示,当前很多房地产企业的老板有一个词叫"焦虑"。因为看不清楚后面是什么样子的。很多时候作为一个企业家来讲,最重要的问题是能够知道未来发展的轨迹。不少人去年年底迷茫,今年年初燃起希望,今年年中又不知道怎么看,他们不知道、不明白。周忻认为,当整个宏观经济发展到一定程度的时候,中国房地产一定是中国经济的一个压舱石。为什么说是压舱石,因为房地产稳住,中国经济就能稳住一大半,所以地产开发商的思考逻辑应该从这个逻辑去思考。在周忻看来,中国的物业行业是整个未来中国经济的新赛道,房地产和物业将为未来的中国经济做出更多的贡献。所以对于这两个行业来说,我们需要地产"稳",物业"冲"。奥陆资本总裁及首席投资官 蔡金强蔡金强:房企未来需要高水平"车技"奥陆资本总裁及首席投资官蔡金强表示,未来两三年是房地产行业整合的最后冲刺阶段,房企已经到了要深刻考虑多元化的情况,此外,拿地的抓手也成为所有地产公司规模竞争最大的一个挑战。宏观方面,蔡金强称今年整个流动性相对宽松,预计全国销售情况与2018年相比总额和面积或有微跌,单价有所反弹,尤其是一、二线。全国的商品房的销售金额在14.7万亿元左右,住宅在12.5-12.6万亿元。他认为最大的挑战是地价问题,"1-4月份地价上升很多,部分回到去年年初或2017年最高的水平。这种情况下如何补地,补回来的地如何保持利润率,对房企是个难题。"蔡金强表示。对于未来两三年,在蔡金强看来,房地产行业的整合会进入最后的冲刺阶段。首先,规模排名上,前10的排名中有8、9个是基本没有悬念的,最多有一两个位置可以竞争。未来两三年的主要竞争空间在11-30的位置,在整体大环境比较困难的情况下,开车的技术需要很高水平。中国房地产测评中心主任、易居企业集团首席执行官 丁祖昱丁祖昱:应该理性地看待市场中国房地产测评中心主任、易居企业集团首席执行官丁祖昱表示,目前房地产行业的宏观数据表现很好,特别是房地产投资增速1-4月份的数字达到了接近12%,是最近两年来的一个最高点。但如果仔细去看这个数字的构成,当中大多数的增速是由土地款的支付构成。丁祖昱表示,土地款有一个延后性,去年整体土地的出让创造了房地产企业的新高,延后的支付使得今天房地产土地款的支付上了一个新的台阶。另外,从销售面积、销售金额等相关数据来看,基本与去年同期增速持平,略有增长。在丁祖昱看来,4月份的成交量实际上减缓了3月份的快速增长势头,甚至部分城市无论同是比还是环比都有所下降,这也给很多在3月末完全看多的企业泼了一盆冷水。"我们目前没有对市场看空,但是我认为比较理性地看待这个市场是应该的。"丁祖昱如是表示。旭辉控股(集团)有限公司执行董事兼行政总裁 林峰林峰:房地产需要"讲政治"旭辉控股(集团)有限公司执行董事兼行政总裁林峰表示,房地产下半年市场还会在一个平稳的空间内。对于旭辉拿地比较积极这一问题,林峰回应称一直比较保守和谨慎。林峰表示,旭辉一直把负债率、增长率和利润率做一个纪律的铁三角。土地1-4月份拿得比较多一点,有很大的一部分是原来一二级联动,其实是前面一两年种的树和投入,正好赶到这个时间点开花结果,叠加起来看起来比较高。从市场来看,林峰认为要保持敬畏之心,看到外部环境的变化导致经济压力较大时不悲观。正是因为外部各种艰难的环境,所以房地产更要讲政治,要讲政治就不能拖后腿,既不能涨也不能跌。绿城中国执行董事、执行总裁 李青岸李青岸:头部房企效率更加集中绿城中国执行董事、执行总裁李青岸表示,房地产是朝阳型行业。中国内地的城镇化的比例至少与发达国家有20%的空间需要发展,另外每年有700多万的大学生就业,是巨大的一个刚性需求。但同时追求美好生活的愿望是永远无止境的,这就是改善型需求的一个巨大的潜力。从内地所有的实体经济和支柱产业来看,只有房地产是毛利率水平保持在20%以上的企业,潜力巨大。另外,从国家政策调控的角度来看,李青岸认为头部房企效率可能更加集中,最后有机会留下来的房企一定是"百年老店",一定是做品牌、品质,能够给城市带来美好前景的企业。美的置业控股有限公司主席、执行董事兼总裁 赫恒乐赫恒乐:不存在弯道超车只有稳步前进美的置业控股有限公司主席、执行董事兼总裁赫恒乐表示,作为房地产来说另外开辟一个跑道没有那么容易,最重要的把精力把眼光放到企业自己的内部。外部要多关注客户的需求,怎么样把产品做得最好,体验感最好,要两眼盯着客户的需求。内部要提高自己的核心竞争力,无论资源的获取能力,包括效率,服务力等打造到最优,因为随着行业的竞争,未来集中程度比较高。"不存在弯道超车,也不存在捷径,还是要打造核心竞争力。"赫恒乐表示。大发地产执行董事、首席执行官 廖鲁江廖鲁江:中小房企必须把产品实现作为立足根本大发地产执行董事、首席执行官廖鲁江表示,中国房地产行业对经济的影响和市场的总量无可比拟,这对于相对体量比较小、发展速度比较快的企业来说是有很大的扣减。廖鲁江称,大发地产会专注做好住宅开发,足够有空间能够让其成长起来。竞争力是一个综合指标,对于中小型企业来说,追求规模的同时,必须把产品的实现作为立足的根本,而不是简单地数学计算的规模,这是不可持续的。
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  • 全国房价租金排行,这些城市透支严重,分化是必然

    衡量一个城市房价是否合理,有两大指标。一个是房价收入比,即住房总价与家庭年度可支配收入之比;另一个是租金回报率,即房屋年租金与房价之比。一般而言,房价收入比越高,购房负担越重;租金回报率越低,泡沫程度就越高。不过,在楼市上升期,房价能涨到何种高度,多取决于高收入群体,在不限购城市,外来需求的刺激作用同样十分明显,因此房价收入比无法真正衡量城市的购房负担。相比而言,租金回报率则与所有居民息息相关。房价取决于有钱人,房租取决于普通居民。房价可以无限高,房租却很难一直涨。显然,无论供求关系多么紧张,房租都脱离不了就业和收入的基本面。因此,租金回报率的高低,或者说房价与租金之比,可以作为城市房价泡沫程度高低的参考指标之一。这是2019年一季度50个典型城市的租金收益率排行:从租金回报率来看,西宁和乌鲁木齐最高,厦门和青岛最低。三四线城市普遍高于一二线城市,北上广深四大一线城市全部低于2%,武汉西安成都郑州等二线城市低于2.5%。租金回报率是租金与房价之比,反过来房价租金比,则可衡量一套房子的正常回本周期。以此来看,如果只靠出租,厦门房子回本至少需要80年,青岛需要71年,南京需要59年,北京上海需要55年,杭州需要50年,最低的西宁和乌鲁木齐则低于30年。显然,如果房价失去持续上涨的预期,几乎所有城市的租金收益都无法覆盖持有成本。对此,我们有以下几个解读:其一,我国各大城市的租金回报率整体低于国际水平。在国际上,租金回报率3%-5%为合理水平,纽约东京约为5%,伦敦为4%左右。而北上广深全部低于2%,武汉等二线城市也不超过2.5%,都低于国际平均水平。最极端的当属厦门,厦门的租金收益率在各大城市中垫底,仅为1.2%。这意味着,在厦门,一套房子如果仅靠出租,至少需要80年方能回本,租金收益可以忽略不计。这背后的原因,并非房租低,而是房价过高,房租跟不上房价的涨幅,由此带动租金收益率不断下滑。从发达国家经验来看,城镇化阶段,楼市一般处于上升期,房价走势与房租走势各自独立,租金回报率的高低影响不大。一旦城镇化结束,或者楼市从上升阶段进入盘整乃至微涨的新阶段,租金回报率过低的问题就显得十分突出。目前,中国城镇化率已接近60%,离70%的城镇化成熟阶段只有10个点的空间。同时,中国楼市普涨阶段基本结束,城市之间楼市呈现分化态势,多地楼市盘整将成为常态。这种背景下,租金回报率的重要性将会越来越突出。其二,为什么三四线城市租金回报率高过一二线城市?在50个城市里,租金收益率最高的5个城市,分别是西宁、乌鲁木齐、韶关、牡丹江和银川。同样,排在前十名的城市里,没有一个强二线城市。这种现象之所以出现,是因为在楼市上行周期,房价涨幅远远超过房租涨幅,一线和强二线城市的房价上涨势头更加迅猛,房租却完全跟不上房价走势,由此导致这些城市的租金回报率不断下滑。换句话说,三四线的租金回报率相对合理,但房价的上升空间却存在问题。在这些城市,刚需买房不用担心,但投资却要谨慎。其三,房价收入比和租金回报率都相对异常的城市,需要给予特别关注。这里有四个城市比较典型:厦门、福州、三亚、石家庄。厦门的房价收入比仅次于北上深,而租金回报率在全国处于垫底位置。这意味着,厦门房价已经超出城市发展的基本面,主要依靠外来的轮动资金来支撑,这类城市的房价最容易大起大落。石家庄是另一个典型。石家庄整体收入水平不算高,但房价在二线城市中排在前列,由此导致石家庄的房价收入比过高,但租金回报率却低到与一线城市处于同一水平,这意味着当地楼市存在一定程度的泡沫。福州和三亚也类似。其四,楼市上升周期,不用管房价收入比和租金回报率;但在楼市下行周期,尤其要关注租金回报率。对于一二线城市来说,只要房价每年上涨10%以上,租金收益率即便低于1%影响也不大,房屋即便空置也不必担心,因为房价上涨收益足以能覆盖持有成本。然而,不涨即亏损,如果楼市长期横盘乃至大幅下行,就必须考虑租金收益是否合理。楼市一旦进入横盘行情,那么房贷的利息成本、资金占用的机会成本、物业成本乃至未来的房地产税等成本,都必须纳入考虑范围。按照业内估算,目前国内房屋持有成本约为2%-3%。如果租金收益率过低,那么投资房产就不是一门好生意。未来的楼市,分化是必然之势,长期横盘乃至局部下跌的可能性已经大于普涨的可能性。这种背景下,对于那些房价收入比、租金回报率乃至经济基本面都相对异常的城市,要多留一分心。
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  • 因城施策不是因城放松 ,中国不会靠炒房拉动经济

    近期,随着中美经贸摩擦再次升级,中国如何确保经济平稳增长受到海内外广泛关注。其中,有一种观点认为中国需要放松房地产调控以刺激经济。对此,分析人士指出,中国发展仍处于重要战略机遇期,中国经济拥有足够的韧性、巨大的潜力和不断迸发的创新活力。面对外部不确定性的冲击,中国将以“创新、协调、绿色、开放、共享”五大新发展理念为指引,深入推进供给侧结构性改革,追求更高质量发展,向改革要红利、向开放要潜力、向创新要动力。因此,中国将牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,确保房地产市场行进在正确的轨道上。楼市延续平稳基调今年以来,中国各地楼市延续了总体平稳的基调。国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况时指出,各地进一步落实好因城施策、一城一策、城市政府主体责任的长效调控机制,房地产市场基本延续平稳态势。具体来看,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均略有扩大;二线城市新建商品住宅销售价格涨幅扩大,二手住宅涨幅回落;三线城市新建商品住宅销售价格涨幅回落,二手住宅涨幅微扩。同时,一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均略有扩大;三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅回落,二手住宅涨幅与上月相同。比如,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.4个百分点;31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅回落0.6个百分点;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.2个百分点。天津财经大学经济学院教授丛屹在接受本报记者采访时指出,今年以来,尽管中国房地产市场总体平稳,但从同比指标来看,出现了一些结构性分化的苗头,部分地区房价有所异动,这是需要警惕的。“近年来,中国坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’,推动房地产回归居住属性,加大了去投机、去炒作力度,已经取得了不错的成绩。这时,如果稍有放松,就可能前功尽弃。”丛屹说。热点城市调控加码江苏苏州最近几个月因为楼市升温过快而受到关注。在这段时期内,部分紧俏楼盘基本上只有全款能买,“排队选房”“倒卖房号”等现象一度死灰复燃。上海易居地产研究院《百城住宅库存报告》显示,苏州楼市3月份成交面积75万平方米,环比增加103%,同比增达加47%。对此,苏州市政府果断出台了相关措施,对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施;同时调整土地出让报价规则,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。同时,国家有关部门也对热点城市楼市升温现象给予了及时关注。日前,住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。住建部还要求,各地要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,进一步加强市场监测分析,及时解决市场运行中出现的问题,切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处,确保房地产市场平稳健康发展。58安居客房产研究院首席分析师张波表示,今年以来,随着各地因城施策以及人才引进政策的不断落地,个别城市受政策松绑预期影响,房地产市场出现明显升温。在此背景下,住建部在1个月内两次发布预警提示具有很明显的“敲打”意味,同时体现了稳地价、稳房价和稳预期的调控决心。这也在一定程度上表明了“因城施策”绝不是“因城放松”。稳增长依靠新动能那么,外部冲击带来的“稳增长”压力,是否像某些机构所说的那样要靠拉抬房地产市场来化解呢?从有关部门近期密集发出的“稳楼市”信号中,不难找到答案。自然资源部要求,保持住宅用地供应稳定,引导市场预期,促进房地产用地市场平稳健康发展。其中,商品住房库存消化周期12—6个月的要增加供地。同时,自然资源部《产业用地政策实施工作指引(2019年版)》还明确指出,要深入推动节约集约用地,通过转变土地利用方式和提高土地利用效率释放更大的用地空间,保障新产业新业态发展和民生服务设施建设需求。稍早前,中国人民银行《2019年第一季度中国货币政策执行报告》亦指出,下阶段货币政策要注重以供给侧结构性改革的办法稳需求,坚持结构性去杠杆,在推动高质量发展中防范化解风险,坚决打好三大攻坚战。“房价虚高、空置率高、投机成分高会直接挤压居民其他消费、抬高社会融资成本。从各地实践来看,指望房地产拉动经济基本上不可能持久。”丛屹说,中美经贸摩擦扭转不了中国经济长期向好的基本面,更改变不了中国经济通过转型升级、结构调整迈向更高质量发展的趋势。中国正在加速实现新旧动能转换。一季度,医疗仪器设备及仪器仪表制造业、电子及通信设备制造业增加值同比分别增长14%、9.4%,增速均明显快于规模以上工业;移动通信基站设备、城市轨道车辆、新能源汽车同比分别增长153.7%、54.1%和48.2%。新产业、新业态的带动力更强。未来中国仍会把精力放在练好内功、转型升级方面,而不是刺激房地产来对冲外部风险。
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  • 未来两年的房价,只可能有一种走势!

    中国的玄学有四门:《老子》、《庄子》、《周易》和《房价》。在一个十三亿九千万人口的经济体中,每一个人的情绪与决策,都能影响着价格的走势,房价的变化,成了中国最难以捉摸,也最爱捉摸的话题。既然谁都猜不透,我们不妨做一些大胆的猜想与推演,来对未来的楼市,进行一些有趣的思考。从城镇化看房产支撑力2018年,中国城镇化率达到了59.58%。这看上去是一个不错的数字,六成人民都住进了城里。殊不知,今天美国的城镇化率已经达到了83%左右,韩国同样为83%,而日本则是94%。而我们60%的水平呢,大概就相当于美日50年代,和韩国80年代的水平。毫无疑问,在我们从发展中国家向发达国家迈进的过程中,城镇化还有巨大的提升空间。每一个国家经济的繁荣发展,都离不开城镇化的稳步提高。道理很简单,把人向产业先进的地方推,把人向人群密集的地方推。产业先进,意味着生产效率提高;人群密集,意味着有更多互相学习与合作的机会。未来中国的发展,城镇化必然是方向,也是政策,更是经济引擎。去年末,国家发改委专门发布一则“督察通知”:《关于督察〈推动1亿非户籍人口在城市落户方案〉落实情况的通知》,其对城镇化的重视程度可见一斑。那么,通过城镇化来创造的购房需求有多少呢?我们来看一些热点城市。目前大学生择业主要转向经济发达地区发展,特大城市的就业机会、福利资源、医疗、教育和基础设施建设都非常好。无论是深圳广州,还是西安杭州,每年都会吸引几十万的人口纷至沓来。这些人若想真正留在这座城市,住房一定是不折不扣的刚需,而每个人的家庭,便是隐藏在背后的强大购买力。拿深圳来说,据房天下统计,深圳的商品房套数2017末只有128万套,而想获得这些房子的人每年都增加几十万。如此供不应求的市场一直在持续,按市场经济规律,价格根本没有大幅下降的基本面。上一批进城的人还没买房,下一批就来了。城镇化带来的购买力和购买意愿,和城镇化稳步推进的现实趋势,完全可以支撑现在的一二线城市楼市。存量过剩,如何支撑?看到城市里密密麻麻的商品房,不少人会蹦出一个很直观的想法,这么多房子,盖了给鬼住吗?的确,据36氪数据,中国套户比已达到1.13,每户有1套多房。城市的房子需求再大,供给也大呀,怎么能说支撑的住呢?这里就要好好研究一下,这个1.13到底包括哪些房子?我们就以城镇的房子来说。首先,即便是现在,中国仍有大量的分配住房。在97年23号文件出台以前,中国的房子以单位房、安置房等福利性住房为主。一方面是计划经济留下的传统,另一方面也是对历史的低工资的一种补偿。这些房产无论是领导房还是干部房,放现在基本属于“老破小”行列。诸多老户型老配套,肯定满足不了现代日益增长的生活需求的。再者,就是大量的城中村自建房和棚户存量房。住房条件差、危旧情况严重是这些房子的代表形容词,想要实现小康生活,是绝对不会选择这类房产的。现在买城中村小产权房的人,基本都是赌拆迁的,很少有人想不开会买来自住,这部分房子,也不属于需求。最后,就是镇区的房子。据中金数据显示,2017年末,中国城镇住房套数总共为2.7亿套,其中,城区1.59亿套,镇区1.15亿套。也就是说,中国有43%的住房都是镇区住房,就是那些不在城市里的房子。而现在的人喜欢往哪跑呢?显然是经济发达的城市,其就业机会、福利资源、医疗教育和基础设施,没有一项是不吸引人的。假设你从鹤岗的十八线村落高考及第,念完大学后通过人才引进取得了某大城市的户口,你就算可以买10套房子都不会想回到镇区去生活,何况,你真的可以买10套。所以,与其说是城镇化,不如说是“城市化”,镇区的房产,逐渐被人们所遗忘,尤其,是年轻人。他们宁愿背上房贷在市区“先上车”,也不愿意全款多套在镇区“当地主”。这么算下来,城市的真实套户比,根本不可能达到1.13。况且,这里还没剔除无数的一户多套家庭。总的来说,满足我国城镇化居民美好生活的存量住房,并不多,城镇化支撑房价需求的基本面,依然存在。红利还能持续多久?既然城镇化这么猛,房价在未来几年,还有可能再翻一倍或几倍的可能性吗?我们不妨先看看过去10年,房地产是典型的增量市场,处处充满着各种红利,这其中有我们熟知的80后一代刚需的人口红利,也有我们不容忽视的货币量大幅增长。这些红利都推动了房价的上涨,可是现在的情况不一样了。人口方面,90后逐渐取代80后成为买房的主力军,1.75亿的90后比2.28亿的80后少了5千万,刚性需求也就没有过去那么旺盛。货币方面,也有一个值得注意的信号。2017年4月,M2同比增长9.84%,30年来首次跌破两位数。且往后的2年,M2增速一直都在10%以下。而从2008到2017,M2增速从来都是十几个点。而2017,正是房价进入严厉调控的时候,往前的10年,也正是房价暴涨的时候。M2增速和房价的正相关性的不言而喻。两者相互作用,相互影响。一方面,广义货币增加产生的财富效应,会催热更多的人来买房,买房的人多了直接推高了房价。就好比你感受到钱越来越多,总想去干点什么,看着房价的日益上涨,觉得没有什么消费比买房更合适了。另一方面,房子也可以看作为抵押物,住房贷款同样派生出一部分广义货币。就好比你准备买一套100万的房子,自己拿了20万“钱”作首付,银行贷款80万分期,这80万贷款肯定不是从别人账户里扣,那么M2就增加了80万。那么,我们可以推断,在M2没有明显变化之前,下一轮的房价行情就不会到来,M2低发的持续,意味着房价横盘期的持续。住建部怎么又开始点名?虽说可以从M2中窥见一些端倪,但M2同样也有着相当大的非连续性,短期的剧烈波动是很正常的事情。比如09年和15年的“突然袭击”,都是来得猝不及防。即使现在M2一直在低位,也保不准央妈会有什么其他操作。但还有一个数据,不是说用什么政策就能一时半会改变的,那就是杠杆率。高而稳定的杠杆率水平并不会对经济造成多大影响,但增长迅速的杠杆率,通常意味着一国经济的高风险。杠杆率增加过快,往往是经济危机的直接导火索。这一推断在1985-1989年的日本经济、1993-1997年的泰国和马来西亚经济、2003-2007年的美国经济等都得到了实现。中国在房价高涨的那一段时间,也面临着同样的问题。2008-2016年,我国宏观杠杆率增加迅速,8年间共上升99个百分点,平均每年上升超过12个百分点。不过还好,2017年和2018年,房价开始得到调控,杠杆率也随之放缓,可能到来的经济危机,也被扼杀在摇篮之中。2017年全年,宏观杠杆率微涨3.8个百分点,2018年更是有所回落。但是,我国的居民杠杆率却一直保持上升。不论哪个口径,2008-2018的居民杠杆率,都在以年均超过3.5个点的速度上涨。10年间,居民杠杆率从2008年的17.9%上升至2018年的53.2%,10年间上涨了35个百分点,增速与美国2000-2007年间相当。如果再不加控制,谁也不敢保证中国不会迎来一轮危机。而控制居民杠杆率最好的方法,也是控制房价。一方面,房价上涨猛烈的时候容易引起居民举债买房。另一方面,在相同首付比例要求的情况下,房价更高需要举借的债务越多。所以,房价稳,居民杠杆也才能稳。这也就不难理解,佛山、苏州、大连和南宁刚冒个泡,就又被住建部点名了。大胡子的几个结论1.一二线城市有城镇化趋势的强力支撑,楼市长期还是会处于一个上行的状态,所谓的北上广深房价回到2015年水平,恐怕不太现实。2.像过去几年那种房价半年翻倍,两年三倍的情况可能性不大了。无论是M2降速、人口红利减少,居民杠杆率提升,还是房住不炒的政策导向,都不允许房价再过快上涨了。3.综上所述,未来2到3年,楼市的走向或许只有一个字,稳!
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  • 房价大局既定,需熟悉楼市呈现的3大新特点

    如果说从2016年底首次提出“房子是用来住的而不是用来炒的”这个定位,你还不能深刻理解楼市的变化格局,如果说2018年年底到今年上半年各大城市微调,让市场再次出现火爆场面更加让你对房住不炒执行不抱有信心的话,那么4月19日国家再次重申房住不炒以及住建部对房价上涨过快城市发出预警,总应该让你领略到国家对房住不炒的决心和力度了,而后几大热点城市也纷纷升级和加码调控政策,你不应该不再相信调控的威力和方向了吧!为了坚持房住不炒,为了确保市场稳定,防止房价出现大起大落,调控的原则就是哪里市场过热就抑制哪里,当然过冷过热都会被调,冷了刺激,热了泼冷水。总之,目标就一个字“稳”。在这样的逻辑下,房价大涨大跌的机会几乎没有了,那么作为炒房者基本上也丧失了炒作的空间。因为他们最怕市场稳定,稳定的不只是市场,更是购房者的理性。所以说房价大局已定,基本上不会大涨大跌,在这样的预期下,楼市也正呈现出3大特征,对于购房者该不该买房似乎也越来越清晰了。1、楼市分化加剧将成为常态,一二线城市加速供地,三四线明显放缓。从楼市调控也不难看出,调控的思路不再搞一刀切,更加注重对市场的精准化分析。不同城市之间的冷热不均也对调控提出了不同的要求。房价先不说,先从最根本的土地市场说起。数据显示,今年以来,全国100个大中城市土地供应面积达9153.57万平方米,成交总价合计9617.37亿元,创近5年来同期新高。不同的城市土地市场出现一定分化,一二线城市土地供应加速,三四线城市则明显放缓。2019年以来,一线城市累计供应住宅类用地数量65幅,同比增长75.68%;累计供地面积348.22万平方米,同比增长50.16%。二线城市方面,今年以来累计供应住宅类用地数量842幅,同比增长24.37%;累计供地面积4587.14万平方米,同比增长11.18%。三线城市累计供应住宅类用地数量806幅,同比下降16.74%;累计供地面积4218.21万平方米,同比下降11.62%。这跟之前官方的指导是一致的。此前自然资源部表示,全国各地的县和市,应当根据商品房库存消化周期,来对城市的土地供应做出管控。消化周期36个月以上,停止供地;36个月-18个月,适当减少供地;18个月-12个月,维持供地水平;12个月-6个月,增加供地;6个月以下,显著增加供地。同样遵循了因城施策的原则,无论是增加还是减少,都是因地制宜,降低土地资源浪费,搞活土地资源周转。所以,现阶段,对房住不炒的坚守是底线,但更体现出一城一策的功力,市场能不能控制在稳定并能保持良好的态势,全靠对一城一策的度的把握上。这是考验,也是挑战。这个阶段的特点不仅仅体现在土地的供给上的分化,也体现在比如房价、人口等上面的分化,房地产区域分化将成为新常态。2、房地产业对经济增长的贡献方式正在发生转变,从“发动机”到“稳定器”。中新社文章表示,伴随中国经济的转型换挡,房地产业发展阶段相应转变,“发动机”的作用减弱,“稳定器”的角色逐渐凸显。这也意味着中国房地产从高速增长阶段向高质量发展阶段过渡,标志着房地产新阶段的角色更加符合新时代的特点。作为“稳定器”,房地产行业自身的持续稳定发展对中国经济的作用不言而喻。在房住不炒定位下,房地产长效机制正在逐步确立,也逐渐让房地产市场波动收窄,告别“大涨大跌”。这个角色的变化不仅让地方、开发商认识到未来服务的转变,单纯靠拿地盖房卖房子的传统模式不行了,开发商更应该注重对产品的个性化和专业化要求有更多的研究和打磨,而购房者也应该认识到在房价不再大涨大跌的时代买房的目的是什么。3、房地产开发建设规模不再大肆扩张,购房者各取所需。房地产的角色必然要高速发展阶段走下来,中新社表示,经过20多年的大规模开发,中国户均住房超过1套,房地产市场告别“黄金时代”。房地产已经到了高位的存量阶段,不会承担经济的助推器角色,而是变成了“稳定器”,即房价基本上维持在一个高度,特别是人口净流入的大城市,未来买不起房的人可能还会很多,但是肯定不能买不起房就完事了,而应该在落实房住不炒的基础上,让大家不再为住房发愁。那么高房价可能会长期存在,对于很多购房者而言买不起房将是常态。房子买不起一定会成为常态,租房也一定会成为常态。往大了长远的说,指望房价下跌才买房不现实,对于购房者而言,认清形势,不要听信未来房价还会大涨的忽悠,当然也不要以为以后的房价会便宜到让你买得起。房子非一般商品,不是你想买就能买。这是残酷的现实,也需要你能够领略到现实的残酷。大城市房价已经高到刚需购房者买不起的程度,但怨天尤人没用,改变不了世界,那唯有改变自己。好在有多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,这将让所有人根据自己的身份特点去选择不同的居住形式,或买或租,总有一款适合你。但是长期来看,能买房的基本上都买了,买不起的也被排除在市场之外了,未来多套房子的人该把房子卖给谁呢?
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  • 楼市接连传来四大消息,楼市要变脸?

    最近几天,楼市接连传来四大消息:1、住建部对佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示,原因是“近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大”。加上4月的那次“预警提示”,一共有10个城市“被预警”。2、昨天,南京楼市传出重磅消息:多家银行接到紧急通知,首套房重回上浮15%,二套房利率也将随之上涨,或上浮最高20%。此前南京部分银行最低利率已经达到了5%。此外,媒体还报道说安徽蚌埠、广西南宁等地均出现房贷利率上调的迹象。3、今天“证券时报”报道说,4月1日到5月20日50天时间里,各地银保监局开出的223张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张,有15家金融机构受到处罚,罚没金额合计1068.8万元。4、多家媒体报道说,最近北上广深房租出现了下降趋势。但也有人表示,感觉不到。那么问题来了:楼市是否出现了重要转向?未来一段时间,楼市将走向何方?先让我们看一下银保监会网站上公示出来的“罚单”。上图是上海银保监局开出的一张“涉房罚单”,处罚的违规事实发生在2016年1月到2018年3月,受罚的是南京银行上海分行,原因是“向某资本金不足的房地产项目发放贷款”,处罚是50万元。上图是山东银保监局开出的罚单,处罚了渤海银行济南分行,原因是“变相为房地产企业提供土地储备融资”。上图是辽宁银保监局开出的罚单,涉及建设银行,原因是“个人住房贷款存在虚假银行流水”。“证券时报”的记者整理出了32张罚单的详细情况,具体如下:可以看出,仅辽宁就占了将近一半。其余的罚单,分布在上海、山东、黑龙江、大连(计划单列市)等地。基本上都是经济下行或者调整压力大的地区。需要说明的是,223罚单里32张涉及房地产,是一个最严格的概念。其中很多罚单“语焉不详”,但明显有“涉及房地产”的可能性。比如下面这张:这是一张新疆银保监局开出的罚单,只是说“个人消费贷款被挪用”,没有说挪用去干什么了。很大的可能是买房子了,因为你干别的事情,基本上都可以“名正言顺”地走个人消费贷款的渠道,比如装修、旅游、留学等等。我翻看了数十份罚单,发现一个很有意思的现象:在上海,违规贷款炒股的比例比较高,买房的已经有点低了。其他地方,比如东北、山东、新疆等地,违规买房的比例仍然比较高。这跟此前股市走出一波强反弹有很大关系。上海的市民还是比较敏感的,贷款炒股的看来不少。比如下面这张罚单:至于北上广深房租的价格是否出现下降,每个人感受不同。媒体采访了很多人,有说降低的,也有说不降反升的。我的朋友圈子里,有多人出租房屋,我随即调查了几个人,整体的说法是:住宅尚未感觉到下调,但写字楼的确涨不动了,个别出现了空置。一个有多套写字楼出租的朋友说,从去年8月开始,深圳写字楼空置率明显上升,租户里延期支付房租的比例增加,这跟经济下行有密切关系。但据他所知,也有一批“二房东公司”逆势扩张,趁着价格松动拿下很多写字楼。这些“二房东公司”一般有两种盈利模式:一是通过中长期租约,赌后面几年房屋上涨,实现最终盈利,他们一般喜欢签未来两三年有地铁开通的办公楼。二是资金充裕的“二房东公司”,用办公楼租金作为投资,入股有前途的创业型公司,未来通过股权变现来实现盈利。我的判断是:1、今年1到4月,楼市资金面宽裕,开发商融资也比较容易,由此催生了“小阳春”。部分城市新房价格同比上涨超过20%,比如呼和浩特等,引发了调控收紧。2、这一轮调控收紧是局部的,而且没有充分考虑到新的“国际形势”,只是对1到4月市场的反应。3、由于未来外部形势存在不确定性,“僵持期”的长短和剧烈程度都难以预料,因此楼市调控也只能走一步看一步。全面收紧不会发生。4、目前市场调控进入了“一城一策”的时代,甚至出现了“同一城市、不同城区采取不同政策”的局面。比如苏州的限售,只针对“苏州工业园区”和“苏州高新区重点地区”,出现了一条马路两边政策不同的局面。这将成为一种“新常态”。5、“一城一策”时代,松松紧紧、时松时紧会反复出现。如果说大趋势是什么,那就是“稳地价、稳房价、稳预期”。楼市不能冷,也不能太热,这是基调。6、未来一段时间,楼市的“权重”会有所增加。事实上,4月新增人民币贷款的超过一半,已经是“住户贷款”。7、如果你生活在有显著人口增量的城市,你是刚需、或者改善需求,或者是立足中长线的投资者,那么随时都可以买。不要太在乎外部的政策波动,你很难买在最低点,而且越拖延越难买到最佳价位。8、如果经济出现显著下行,房价和房租可能出现短暂的下跌,但随后政策会调整,最终会出现逆转,房价反而上涨一波。
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  • 银西高铁甘宁段与银吴段接轨进入倒计时

    5月22日上午9时,当铺轨车在吴忠南特大桥上落下一根根500米长的钢轨,标志着银西铁路甘宁段与银吴段接轨在即。吴忠南特大桥位于吴忠、灵武交界处,全长18.74公里,共计580跨,是银西铁路全线最长特大桥,全桥坡度变化大,紧邻吴忠车站接轨点,为全线铺轨控制性工程,预计6月13日铺设完成。银西铁路主线全长618公里,设计时速为250公里/小时,共分银吴段、甘宁段、陕西段三部分,目前银吴段即将进入联调联试阶段,吴忠南特大桥铺设完成后,将与之接轨。据中铁一局新运公司银西铁路铺架工区副经理刘海周介绍,吴忠南特大桥的铺设任务比原计划提前5天进行。该段铺设任务完成以后,施工方将掉头向陕西方向进行铺轨作业。银西铁路作为国家《中长期铁路网规划》中“八纵八横”高速铁路主通道包(银)海通道的重要组成部分。预计2020年7月至11月份,全线开始联调联试,2020年年底计划开通运营。建成通车后,银川至西安客车运行时间将缩短至3.5小时左右,将极大改善陕甘宁革命老区的出行条件,对促进沿线区域经济发展具有重要意义。(宁夏日报记者 杨晓秋 李徽 王鼎)
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  • 保温层从七楼坠落,美林湾小区居民很担心

    高层保温层掉落 居民对此很忧心家住金凤区美林湾小区13号楼一层的居民胡先生反映,说是5月17号晚该栋楼7楼顶层阳面保温层脱落,坠落的保温层掉落到一层住户院内,对他家造成不小的影响,他很担心再次发生这样的事情,那么到底是怎么回事呢?一起来看。5月18号早晨,记者来到了胡先生家,看到坠落的保温层仍遗留在胡先生家的院落中,碎石洒满了一地,砸坏了院落内的围栏及钢支架。胡先生告诉记者,5月17号晚上11点左右,7楼的保温层突然掉落在了他家的院内,所幸无人员受伤。据了解,除了胡先生家,住在隔壁的杨先生家也遭了秧,被掉落的保温层砸坏了不少院内设施和植物。随后记者联系了小区的物业公司宁夏长城集团物业服务有限公司美林湾物业服务中心,据工作人员介绍,事发后物业公司也安排了安保人员进行查看,并表示会尽快对居民家中遗留的保温层进行清理。质监部门:督促开发商尽快维修 将小区隐患进行消除针对美林湾小区发生的保温层掉落一事,随后记者联系到了小区开发商拉普斯置业有限公司的相关工作人员。据工程部主管陈菊花介绍,事发后他们在现场进行了查看,发现是13号楼顶层女儿墙上的一块保温板脱落,面积大约在五平方米左右,对此他们也在与施工单位进行协商处理。记者又咨询了宁夏建设工程质量监督总站,工作人员表示他们对于美林湾小区发生的保温层掉落一事目前正在进行调查。金凤区物业管理服务中心业务主管师广学介绍,美林湾小区的保温层属于楼宇公共部位,一方面开发商可以协调施工单位进行维修,另一方面居民也可以通过申请房屋专项维修资金进行维修。直播碎碎念截止记者截稿前,美林湾小区遗留在居民家中的保温板已经被清理。我们也希望相关单位能尽快拿出方案解决居民担心的问题,确保这里的安全隐患可以及时进行排除。
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  • 5月22日银川经开区成交一宗工业用地!

    今日,银川市辖区土地招拍挂市场成交1宗工业用地,宗地编号为银地(G)[2019]-19号,位于西夏区济民路以南、宏图南街以东,土地面积为165640.59平方米(合248.46亩),容积率R≥1,挂牌起始价5440万元,地面单价328元/平方米(合22万元/亩)。宗地成交详细信息
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  • 诚信建设万里行,我市物业企业引入评分定级

    物业管理关系到每一位住户的利益,如何科学监督引导物业企业提高服务品质,成为物业管理行业主管部门工作的重点。近日,银川市住建局物业办依托信用监管机制,打造科学的诚信等级评判标准、完善标准化管理制度和退出机制,逐步化解物业服务行业存在的痛点、难点。物业优劣看等级根据《银川市物业服务企业及物业从业人员信用信息管理办法》,我市将物业企业分为AAA、AA、A、B、C五个等级,并结合信用体系,对物业企业实行差别化管理。根据规定,物业服务企业信用记分每3年为一个周期,项目经理信用记分每5年为一个周期。物业服务企业及项目经理的信用基准分各为100分,实行日常加减分制,综合评定信用等级,由银川市物业办定期汇总、披露并存档。市物业办相关负责人张勇告诉记者,根据相关要求,物业主管部门每月对辖区内物业项目进行不少于总量30%的巡查,根据巡查结果动态对物业企业等级进行评估和调整。对于小区存在的问题,居民可以向辖区物业主管部门及时反映,辖区物业主管部门可对物业企业下发限期整改通知,要求其3天内必须完成整改。拒不整改的,辖区物业主管部门可建议市物业办扣除相应信用分值,情节严重的列入行业黑名单。此外,在全市推行的物业服务企业标准化建设中,市物业办明确要求物业企业必须在小区的显著位置设置公示栏,对物业服务合同、收费价格、服务等级、公共收益收支明细、监督电话进行公示,让业主全程参与对物业企业的监督。市场退出有机制物业企业诚信等级和诚信报告,今后将对物业服务企业发展和生存起到决定性作用。张勇告诉记者,目前纳入银川市物业行业监管平台的企业有393家,资料完善、能够达到监管效果的有310家。对于不能按要求完善资料的、不申请纳入监管平台的、纳入联合惩戒黑名单的企业,今后将不能参与项目招投标。“无论是新建项目还是要更换物业企业的小区,都要在市、县(区)物业主管部门的监督下进行招投标。没有资格参与招投标,则意味着企业的生存空间在逐步缩小。”张勇说,这样就形成了市场自然淘汰机制,有明显劣迹的物业企业将逐步退出市场,居民普遍认可的物业企业能够得到更多的机会。市民在买房前和入住后通过业主代表大会更换物业时,物业企业的服务等级和物业管理人员的等级能够直观体现物业服务水平,今后将作为市民选购物业服务的重要参考依据。据介绍,通过微信关注“银川物业管理”公众号,可随时了解物业企业和从业人员诚信等级信息,市物业办也在计划通过网络平台多渠道发布物业行业相关信息。记者李鲲鹏scroll
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  • 地产大佬潘石屹又在唱空楼市了

    地产大佬潘石屹又在唱空楼市了。5月21日,在“潘谈会”上,潘石屹谈到未来的房地产市场时表示:20年前,中国城镇人均住房面积只有5.7平米,舒适度不高,因此,房地产是刚需。随着中国经济的发展,GDP的提高,据前不久公布的数字显示,我国人均住房面积已经达到了37平米,这和发达国家的水平一样。到今天为止,无论是住宅地产,养老地产,旅游地产,都不是刚需了。就其举的论据而言,这一论断似乎并没什么问题。但从辩证法的角度去看,潘石屹的论断是值得商榷的,因为他忽略了重要一点——矛盾的特殊性。诚然,就供需总量而言,当下中国楼市却已不存在住房不足的主要矛盾,但其结构性矛盾依然尖锐。主要体现在两个方面,其一,人口与住房分布的不平衡。准确说就是,人口多的地方,住房供应依然紧张;人口稀少的地方,大量住房长期空置。最典型的就是农村和城市。如今我国的城镇化人口和农村人口大致为六四开,但这是以户籍划分的,农村的成年劳动力十之八九常年都是待在城市的。所以这就造成了一种现象,一方面农村大量的宅基地和房屋空置,一方面城市住房长期供不应求,尤其是大量吸纳农村劳动力的大城市。前不久,“国家发改委”新闻发言人孟玮介绍说,农村宅基地总面积很大,超过农村集体经营性建设用地和城镇建设用地之和。也就是说,农村宅基地的总面积超过了“中国所有城市的建成区面积”!此前,曾担任过中央财经领导小组办公室副主任,目前担任全国政协经济委员会副主任的杨伟民曾对媒体透露:农村空置宅基地有3000万亩,相当于目前所有城市建成区的37%,比城市目前所有的住宅用地的总量还多。如果分摊到全国5.64亿农村常住人口头上,人均闲置了35.5平方米。注意,这35.5平方米是土地,不是建筑面积。若把这部分宅基地的数据也加上,我们的人均住房面积更是直逼美国。所以,不具体到某个地域、某个城市,泛泛地谈这些这种总量型的平均数指标,其实参考意义并不大。其二,不同房屋类型(如住宅、商铺、写字楼)的供需矛盾,也是天壤之别。下图是“2019年1—4月份全国房地产开发和销售情况”的局部截屏。可以看出,今年1到4月“商业营业用房”销售了2579万平方米,同比下降了8.8%。我们可以算出,全国住宅的平均去化周期为2.64个月,办公楼的去化周期是15.4个月。而国家统计局的“待售面积”是现房,没有包括拿到预售证的。我们通常使用的“去化周期”,是计算上预售这一大块的。一般来说,预售的量往往超过现售的量。也就是说,上述三类房子的“去化周期”至少要乘以2。这样全国住宅的“去化周期”不小于5.3个月,办公楼不会小于30个月,“商业营业用房”不会小于40个月。所谓“商业营业用房”,基本上就是商铺。也就是说,商铺类的“去化周期”是住宅的8倍;而办公楼的“去化周期”是住宅的5.8倍!可见,较于住宅,商铺、写字楼这些才是时下最不缺的,当然也是危险系数最高的。其实,不管是一线城市、新一线城市,还是三四线城市,商铺、写字楼都是大麻烦。深圳写字楼的库存去化周期达到20.6个月。2018年5月,湖南官方的一份文件流出,个别城市的“非住宅”(主要指写字楼、商铺),去化周期更是达到恐怖的一两百个月。也就是说,一二十年才能卖完。在中国大陆,真正能让写字楼等非住宅物业不愁的,也就是北京和上海了。因此,地域分布不平衡的矛盾、物业结构不平衡的矛盾,让一些地方的楼市和物业充满风险的同时,也让另外一些地方的楼市和物业仍充满着机会。值得一提的是,写字楼物业恰是潘石屹的公司SOHO中国的主业。让人颇感好奇的是,在流出的讲话中,点名说住宅地产、养老地产、旅游地产都不再是刚需,却漏了写字楼。当然,这并不是说潘石屹揣着明白装糊涂,才说了昨天那番看空楼市的话。事实上,回顾这几年潘石屹在公开场合的讲话,可以发现,潘石屹一直都是一个坚定的楼市空头。2017年潘石屹坦言,“全中国的房子不是少了,都是多了。” “住(房)的价格高,一出台房产税,肯定房子的价格就降下来了,这就是我对中国房地产市场的基本判断,基于这样一个判断,我就再不盖房子了,已经多了,盖它干什么呢?”2016年潘石屹说,“出台房产税是必要的,否则将造成巨大的浪费。”2015年潘石屹在一档脱口秀节目中表示,“这些年建的房子足够多,房地产行业的基本面已经不太支持房价上涨了。所以年轻人不要买房子”。2014年,潘石屹表示中国房地产是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的大冰山了。2013年,潘石屹说不动产登记若实施,房价立马会跌。难得的是,作为一个房企老板,看空楼市,潘石屹不仅仅是说说而已,还在身体力行的这么做。从2012年起,SOHO中国宣布从“开发-销售”转型为“开发-持有”,公司告别散售,改为租售并举,并逐步提高自持物业比例。即使在SOHO中国大本营之一,也是写字楼需求最为旺盛的两大城市之一——上海,其也在一直卖卖卖。2014年2月SOHO中国以52.32亿出售上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场。2014年9月SOHO中国以30.5亿出售上海凌空SOHO部分物业。2016年7月SOHO中国以32.22亿出售上海世纪广场。2017年6月和9月,SOHO中国以35.7亿出售上海虹口SOHO和腾空SOHO。即便是北京的光华路SOHO,也只是因为标的总价太大,要八九十亿元,不太会有人来买,才决定持有。不过,潘石屹对楼市的“误判”,直接影响到了SOHO中国发展势头。大家可以直观感受下,SOHO中国这几年的业绩走势。不久前公布SOHO中国2018年度业绩显示,公司实现收入17.21亿元,同比下降12.32%;公司拥有人应占利润19.25亿元,同比下降59.33%;据《财经》杂志报道,一位房企高管曾表示,“SOHO中国当初判别房地产市场会相持不下,才转售为租。我以为它错过了中国房地产这几年的大开展,能够说是不进则退。”那么,该怎么看潘石屹一而再再而三的看空楼市的行为呢?首先,需要肯定一点,看空楼市确实是潘石屹内心的真实想法,不是忽悠、不是带节奏;其次,对于潘石屹的观点和建议,大家需要辩证的看。毕竟他自己都把SOHO中国带进了沟里。
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楼市快讯

  • 最新房价统计,银川房价涨幅踩“刹车”

    4月份,国家统计局发布数据显示,一二三线城市商品住宅销售价格稳中略升。在70个大中城市中,有67个城市新建商品住宅价格上涨,仅有桂林与上月持平,赣州和韶关下降0.1%。相关专家表示,要保持房地产市场调控的连续性和稳定性,坚持“房住不炒”定位,更不能借“一城一策”之名放松调控。数据显示,银川4月房价涨幅收紧,继一季度小阳春后,二季度房价有明显趋于稳定的态势,调控效果初显。67城商住价格稳中略升5月16日,国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。统计显示,4月份,一二三线城市商品住宅销售价格稳中略升。在70个大中城市中,有67个城市新建商品住宅价格环比上涨,仅有桂林与上月持平,赣州和韶关下降0.1%。从总体数据看,尽管市场基本延续平稳态势,但3月份和4月份新建商品住宅价格上涨城市增多,一些城市土地市场火热甚至再现地王,这些现象值得警惕。数据显示,4月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.4个百分点,其中北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、1.1%和0.4%;二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点,其中北京、上海和深圳分别上涨0.6%、0.5%和1.1%,广州下降0.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.6%,涨幅回落0.6个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.6%,涨幅扩大0.1个百分点。国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析,4月份,各地进一步落实好因城施策、一城一策、城市政府主体责任的长效调控机制,房地产市场基本延续平稳态势。4城房价涨幅较大遭警示据了解,为进一步落实房地产市场调控城市主体责任,住房和城乡建设部近日对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。统计局数据显示,4月大连新建住宅环比上涨0.7%,同比上涨13.2%;二手房环比上涨0.8%,同比上涨9.1%。南宁新建住宅环比上涨0.9%,同比上涨11.5%;南宁二手房环比上涨1.4%,同比上涨11.7%。另外苏州、佛山等城市虽然不在70个大中城市统计范围,但房价也明显上涨。业内人士分析,加码房地产调控的主要原因是部分区域房地产市场有失控风险,房价明显上涨,土地市场明显过热。种种迹象表明,中央遏制房价上涨的决心不会改变,未来的楼市政策依然将打击投资投机行为。为保持房地产市场的持续稳定,住建部的预警系统建立并开始常规性运行。银川楼市房价涨幅收紧记者从国家统计局公布的70个大中城市商品房销售价格变动情况的数据中得知,银川4月份新建商品房价格环比上涨0.5%,涨幅比上月收紧0.2%;二手房价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.7%。其中,90㎡及以下商住房价格环比上涨1%,涨幅比上月扩大0.2%;90-144㎡商住房价格环比上涨0.2%,涨幅比上月收紧0.6%;144㎡以上商住房价格环比上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.8%。从数据显示可以看出,90㎡及以下商住房价格稳中有升,90-144㎡商住房价格趋于平稳,而144㎡以上商住房价格上涨过快。对此,宁夏某不动产投资公司的杜经理分析,目前,银川楼市市面上供应90-144㎡的住宅居多,因为这个大小区间的房子是最好卖的,比较适合三口或四口之家。而随着改善性需求的增加,144㎡以上的住宅需求量剧增,所以价格会出现上涨过快的现象。但就总体而言,银川房价在二季度慢慢趋于平稳,在稳地价,稳房价,稳预期的政策背景下,不出意料,银川楼市下半年将在平稳中度过。
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  • 楼市正在“变脸”,这些新变化你要看懂

    本文约5084字,预计阅读时间13分钟引言:4月份我们谈了一个观点,楼市调控周期变短,短周期不可测,关注政策的变化比市场数据更有效。进入五月,热点楼市陆续有新调整。5.1后,苏州房价在4月份领涨全国后,调控升级,部分区域开始限售;在二线城市普遍下调利率的当口,合肥、青岛、南京、深圳等地逆势提高房贷利率,收紧了钱袋子。而在北京,5月9日政府牵头,举办土地推介会上,集中推出44宗宅地,参与企业众多。在市场层面,顶豪放量,丽宫别墅,上上周成交(网签)9套,上周成交5套,套均过亿。信号错综复杂,甚至完全向左的。在因城施策,分类调控的背景下,看清楼市变得困难了。市场上说法也很多,有人说3月份小阳春后,楼市要冷。有人说未必,过去的都是未来高潮中的浪花。关于这些问题我和队友们讨论了很久,现在把一些想法分享给大家。北京,一直是全国楼市风向标,了解大政方针的走向,要重点看。过去3年,北京的调控严格有效。从源头入手,执行了“限竞+7090”政策。出让商品宅地99宗,限竞房94宗。效果立竿见影,房价上涨勒住了,但是副作用也很大,楼市疲软。入场需求释放缓慢。二手房成交周期拉长,以前平均是30天,现在要70-80天,交易成本增加。中介产能严重过剩,人均买卖绩效如何,成为讳莫如深的话题。新房销售,虽然有百亿的大盘。但从主流“限竞房”销售看,并不乐观,网签率不到30%,入市了2000多亿的货值,只卖出了500多亿,回款就更少了。开发商陆续加大了促销力度,可是市场反应依然偏冷。除了开发商和中介,其实有关部门也挺急的,房卖不出去,谁还来再买地,而卖地关乎财政。在今年的两会上,北京分管财政的领导讲话,罕见的表示“2019年会是近年来财力最紧的一年。”印象中,北京的总部经济实力雄厚,科技独角兽首屈一指,是名副其实的科创中心和金融中心。但实际上,房地产占GDP的比重不低,在地方财政收入中,土地出让金的比例不低。数据来源:北京市统计局再叠加今年的减税,70年国庆,一带一路高峰论坛、世园会、2022冬奥会等重大活动。家大业大的北京,未来几年财政很紧张就不难理解。于是,去年5月份开始,北京土拍市场就有了微调。目标很明确,土地卖出去,楼市要转起来。新出让的土地,价差(楼板价与售价的差)开始大幅增加,只要肯拍地,利润是有保障的。到了5月初,有关部门更是牵头办起了“土地推介会”,一次性集中推介宅地44宗,含共产权9宗,这个数量相当于去年全年的2/3。其中的一个变化,是“限价”松动了,没有最高售价限制,开发商的上限打开了。应该说,这个变化是意料之中的。不只是北京,地方对土地财政的依赖仍然是常态,尤其是转型升级的城市,更是如此。在多方诉求下,土地市场在年后呈现了一定热度。但是,拍地热只是表象,“拍地去库存”才是目的。目前真正传导到销售端的,也只有苏州、合肥、南京等几个城市,从全国看,销售并没有全面回暖。所以政策的左右微调,更像是呵护楼市热度的手段。房地产,作为经济“增长引擎”的使命结束了。但是,作为经济增长的“稳定器”,还是十分必要的。另一个变化是从顶豪市场传出的。5月的第二周开始,顺义的丽宫别墅,成交连续放量,第二周成交(网签)了9套独栋,第三周成交5套。单价11万,套均1.63亿,从中,可以感受下高端购买力的深不可测。要知道恒大丽宫剩余的这40、50套独栋,算得上是孤品。产品很纯粹,1000平以上的大独栋,0.5的容积率,大花园,临水系,社区配套标准18洞高尔夫球场。从新世界到恒大,这批存量,一直卖的低调、佛系(不追求高周转,越慢越好)。1-4月,北京别墅成交1300套,上涨90%;成交面积40.52万㎡,上涨121%;成交金额229.51亿,上涨180%。按照目前的情况看,5月份的别墅销售数据,也是不错的。不光是北京,深圳的豪宅,今年以来也是风生水起。2月份,8000万/套的华润深圳湾瑞府就一房难求,掀起一个小高潮。5月14日,久未露面的中介大佬,中原施永青带队到访鹏瑞深圳湾1号,实地探盘,表达了对深圳楼市的长期看好。顶豪的放量,细想有两点:1,一线的“顶豪”过去溢价低,物有所值,比中低端更具性价比。2,两年多的调控,一线的钱和房都比较便宜,政策触底微弹,时机到了。大环境不理想,顶级买家持续进场,逆周期操作,即表达了对未来的信心,更是一种抄底。目前的状况,是老百姓荷包有限,对风险最敏感。一有状况,先捂紧钱包,我不买了。从去年开始,汽车销售先断崖下降,0首付也不见起色。接着是物价涨了,特别是瓜果蔬菜,车厘子自由不敢奢望,苹果自由都快谈不起了,大家开始有点慌。未来是变坏了,还是要变好,人们有不同的看法,认知是分化的。最近北大国发院姚洋教授在经济观察网的几个观点,就很有意思,下面和大家分享。经济增长点的概念已经过去了。过去,我们讲经济增长,从农村改革开始,到乡镇企业增长,然后是开发区和出口一起,带动经济增长。但现在,并没有发现一个显著的增长点,这就说明“增长点”概念的时代永久性地过去了。需要澄清几个观念。第一、科学技术刺激经济的增长,这个过程比较缓慢。比如,5G和AI技术很难成为新的经济增长点。一个原因是,通信行业规模小,技术进步也并没有我们想象的那么快。哪怕像iPhone刚在美国出现,把手机的价格提升了100%,但iPhone的消费仅占美国总消费的千分之一,甚至更低,而且iPhone的价格也不是每年都涨,所以它对GDP的影响有限。另一个,新技术很多时候是一个替代作用。比如智能手机出来后,打败了一批老手机,原先手机制造的GDP被新的手机替代了。AI恐怕也会是这样。有一些企业做强做大,但还有一批企业坚持不住,没有钱搞技术革新,破产了。科学技术刺激经济的增长,这个过程比较缓慢。以日本为例,上世纪七、八十年代,当时日本技术进步非常快,几乎所有新产品都来自日本,而且还卖给世界各国,但它的经济增长率也只有3%。GDP是个很古怪的东西,它是流量,要让它增长,需要有很高的技术进步。第二、出口很难像以前那么快。从2001年到2008年,我国出口增长了5倍,7年时间增长5倍,很容易被人们感受到。还有我们搞乡镇企业,就像雨后春笋一般全冒出来了。今后,美国对中国投资审查越来越严,欧洲恐怕也会一样,民粹主义一起来,逆全球化将不可阻挡。中国企业想再“走出去”投资或做贸易,将会面临更大的不确定性。最近几年出口增速下降,投资也降下来了,每年增加7%就很不错了。中国的外贸除以GDP,这个比例越来越低,现在只有18%左右,今后还会继续往下走,最后很可能低于10%。第三、中国经济增长,未来将更依靠内需在这种背景下,中国还要做点自己的事情,重心还应该继续放在国内搞好经济。因为我们的市场足够大。哪怕最终中国企业不再“走出去”,产品主要在国内卖,中国的经济也不会受到太大影响。中国的人口是欧盟的2.5倍,而欧盟的贸易主要在其内部做,这就足够了。中国31个省市自治区,完全可以玩得转。经济增长主要依靠消费支撑,可能超过80%。最终投资对GDP的贡献会几乎会接近零。以美国为例,它的储蓄率在15%左右,消费占GDP占比在80%-85%之间。二、三十年之后,中国成为高收入国家的时候,也会接近这个情况。新思路过去一说经济增长,必谈出口、投资、消费三驾马车。投资就是大基建、房地产、产业园,出口就是与欧美贸易,消费就是买房,买车。现在毛衣战下,出口被美国卡脖子,国内消费信心不足,车市去年不好了,0首付,大降价不见起色。只有投资尚存,经济不乐观。但是,通过姚洋教授的谈话,最大的感受是,我们有新思路。如果跳出三驾马车的桎梏,再看未来经济增长,你会发现拉车的三匹马变了,有利条件又多起来。1、我们还有很大的内部市场,国内消费占GDP比重持续增长;2、区域整合,包括粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀协同发展,还有中西部若干个城市群和城市圈的培育,每一个城市群,都有1-2亿人口,规模媲美欧美经济大国,增长潜力巨大;3、与一带一路沿线各国,贸易量持续快速增长,6年贸易总额超6万亿美元,年均增速4%,高于同期中国外贸的整体增速;4、乡村振兴,这片沃土,更是巨大的缓冲器和潜在的动力源。区域整合、一带一路、乡村振兴是我们的三大战略,一直在不断推进落实。按理说,有了的新路子,应该没必要慌了。可是面对不确定性和恫吓,还是会恐慌,这是人性。怎么克服呢,俗话讲,手有余粮,心不慌。对于个人,有稳定的现金流(工作),持续升值的资产性收入,心也就稳了。基本面,稳定就业是头等大事。在老百姓的腰包里,60%的财富是房产,大家应该理解楼市稳定的重要性。扩大内需下的楼市从经济地理格局看:发展重点,从东部沿海转变为区域整合;经济增长引擎,从出口导向到扩大内需。这些最终会投射到城市房价。先说结论:楼市会回暖,也需要调整,但不需要高潮;城市继续分化,一些城市潜力巨大,包括一些中小城市。整体看,用一个词语形容比较合适,叫“持盈守成”。具体看,一二三线城市,会有差异化的表现,不同的机会。一线城市,优化布局下的机会在调控严格,减量发展下,价格依然企稳。说明住房这个内需,在一线还很庞大,需要启动。比如刚需,北京的限竞房市场,陆续出现60-80平小两居、89平创新三居,面宽加大到7.5米,设计了双卫。140平的改善四居,客厅+3卧室四面南向。高低配少了,纯洋房社区多了。原来500万的上车盘,现在总价下降到300多万。这样的项目普遍受到热捧,去化率超过50%。对于改善,难点是区位。改善中大部分是城市土著,对配套要求高。但新区也有优势,因为有土地。可以承接疏解人口,布局高新产业,搞产城融合。产业和人都有了,公共资源的再分配将成为必然。因为有地,有关部门也有钱投入。配套产生新的爆点,会不断夯实了新区地价,稳住地价,稳定税收,就形成了良性循环。如果是市区老破小,附加值已经兑现。周边也缺少可以出让的土地,自然没了再升级的动力。所以沿着城市延伸主方向,老破小置换近郊宜居大户型,这笔账未来还是很划算的。二线城市中,中国经济地理版图正在重组。现在看到,中国经济会集中在几个区域里:珠三角、长三角、北京—天津地区、郑州—武汉—长沙一线,成渝等内陆中心城市群。户籍制度改革已经推进了一大步,人口会进一步集中到上面的区域里。不光是大城市,也会是区域里的中小城市。区域一体化主要体现在交通设施、公共服务配套一体化。机会还是普遍存在的,比如武汉、成都、郑州、合肥、长沙等城市群的核心城市,未来20年,人口增量都在400-500万以上,甚至更多。按照1平方公里:1万/0.8万人口,核心城区会增加在500-600平方公里以上。这个面积,几乎相当于老城区的面积。按照每年30-50平方公里的新增建成城区速度算,红利至少还有10多年,城市化与再城市化,空间还很大。未来的房地产红利,更多在这些扩张型城市。在新一线、二线城市,短期的峰值需要避免,比如当下的苏州工业园区,合肥滨河新区等。但长远看,还是有大空间的。如果出手,需要注意板块的轮动,也需要耐心等待,收获至少需要2个5年计划。一二线外溢,选择考验眼力这些环线城市,如果考虑居住、通勤,在北京,北漂真正能接受的,就是北三县,35公里,1个半小时的单程通勤是极限。廊坊、固安位置上可以,可是南边的高端就业机会太少,在价值上大打折扣。环沪的面积可以稍微扩大,北到昆山、太仓、南到淀山湖和嘉兴。环深包括东莞的几个镇,惠阳区。依靠渠道分销的力量,范围还会有所扩大。有生态、环境因素的加持,但是主要考虑还是价格,当价格在7、8K到1万,用一线城市房价的零头买套房,还是能吸引一批人的。环线的通勤区域,价格如果上涨超过1万5—2万。比如2万,这个价格已经达到京沪近郊区,同区位新房的60%。前期买家(7K-8K购入)出售的意愿,会大于继续持有。因为买家的低成本,很多还是全款,持有成本不高,再加上市场新增供应受限,市场会呈现缩量盘整。但是二手房接盘的下家,主要是当地居民或常住人口,很少会有炒家再入手。选择上,环线城市要谨慎,不是不能选,更考验眼力和选盘。那里承接到产业转移,有人口流入,有政府持续投资,哪里更扎实,但是周期会更长。最后讲个小经历,有一年,开车跑长途。路上,发动机回水管崩了,漏水不止。简单补点水,继续上路。这怎么开呢,能跑多久?随行的老司机告诉我,轰两脚油,眼睛盯好水温表,温度上来了,空挡滑行,降降温,红线以下,只管往前开,甭管水温报警。就这样跑了几十多公里,找到了修理厂。现在,一些人找不到楼市洼地,焦虑;一些人看到局部泡沫,害怕;一些人知道不能停,但不知道怎么办,慌张;只有少数人清楚怎么做。其实和开漏水车很像,既然我们下不了车,暂时还不能停。能做的,就是紧盯老司机的信号,小心翼翼的选方向,大着胆子往前走。能有惊无险的走出来,靠的是实事求是,还有心细胆大。在认知上,有时要超越现有理论。
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  • 人民日报回应:中国不会靠炒房拉动经济

    无论如何三番五次强调楼市调控不放松,重申“房子是用来住的而不是用来炒的”这个定位,依然有不少炒房者尤其是一些专家不遗余力散步调控不得不放松的言论,似乎有点威胁,也有点跳墙的感觉,为什么?伤害到他们的根本利益了。的确,一个国家发展需要考虑经济增长,但同时也要考虑民生。所以在二者之间不断去寻找平衡点。这些年,我经常说,虽然时代的变迁从微观角度看觉得很慢,但站在历史长河中看应该是瞬息万变,自从房住不炒定位后,我们的调控思路就发生了改变,对于自住者对于炒房者分开对待。而市场也在从大涨向稳定过渡,从高速路上下来的房地产逐渐走向稳健态势,炒房者最怕的就是楼市稳定,因为一旦稳定,则丧失了炒房的空间和余地;一旦稳定,他们则不能利用快进快出来赚钱;一旦稳定,他们等不起。所以,房价稳定是一切祸害的克星。可偏偏是这样,很多人受不了了。一些教授更是喊出投资等同于炒房的口号,在他们眼里,没有房地产就没有中国经济。还有中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁表示,唯有房地产才能拉动内需才能拉动经济,发展经济就得发展房地产。意思就是有了房地产才会有装修、家电等上百个行业的发展。总之,似乎房地产就是万能的。我们承认过去房地产对经济增长的贡献不容磨灭,但是过度依赖房地产的代价也是沉重的,为了经济增长,炒房肆虐横行,所以,我们到底该不该继续走房地产化经济老路呢?就在刚刚,24日早上,人民日报发表文章《中国不会靠炒房拉动经济》。文章表示,中国将牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,确保房地产市场行进在正确的轨道上。如果稍有放松,就可能前功尽弃。房价虚高、空置率高、投机成分高会直接挤压居民其他消费、抬高社会融资成本。从各地实践来看,指望房地产拉动经济基本上不可能持久。这些话很明了,既是对内说的也是对外说的,面对着复杂的环境,人民日报此时给出如此坚定的态度,可见国家对房住不炒的决心和力度是相当大的,而且也是有底气的。可是不靠房地产靠什么呢?过去老百姓都深知一个道理,不买房还能买啥?一直,在老百姓心中,房子虽然是住的,但似乎投资的兴趣更大。而随着人们的观念的深入,买房便成了几乎稳赚不赔的投资方式,愈演愈烈,本身买房风险倒没啥,但是却引发了其他的风险。对于有钱人来讲:“一年买一套房都不够!”这是成功企业家吴晓波说的,他认为中国的土地最值钱,且土地价格一直处在上升通道中。相信这也代表了富人们的投资取向。可是这些年来,房价是炒起来了,真正的需求者却买不起了,俨然成了有钱人的游戏,成为了炒房者之间的游戏,跟真正自住刚需无关了,因为他们才是真正的需求者,却被市场推出去了。而炒房的钱也并没有用作实体经济的发展,反而更加激化了高房价的矛盾。高房价对实体经济造成挤压,是资金进一步脱实向虚,辛辛苦苦干一辈子的制造企业,还不如在北上广深买一套小房子。你说这正常吗?这是我们想要的吗?地产业协会会长刘志峰明确回应炒房拉动经济的观念其实是错误的,是一些别有用心的人误导群众的。虽说房地产对经济发展作用不可忽视,但最终还是要依靠实业,实业才能兴邦。因为房价太高,老百姓都把钱花在房子上了,哪有钱来消费,内需拉不动,发展自然受挫。国家也是为了极力摆脱对房地产的过度依赖,早就有所布局。人民日报称,中国发展仍处于重要战略机遇期,中国经济拥有足够的韧性、巨大的潜力和不断迸发的创新活力。中国正在加速实现新旧动能转换。一季度,医疗仪器设备及仪器仪表制造业、电子及通信设备制造业增加值同比分别增长14%、9.4%,增速均明显快于规模以上工业;移动通信基站设备、城市轨道车辆、新能源汽车同比分别增长153.7%、54.1%和48.2%。新产业、新业态的带动力更强。尽管摆脱对房地产过度依赖很难,但必须要走,因为房地产化经济老路走不远,也不可持续。经济日报也发表过文章,《不要迷信房地产对经济拉动作用》。中国经济要实现更高质量、更高效率的发展,要破除对房地产市场拉动经济发展作用的迷信。显然,再借房地产及内外压力来继续维护高房价炒房者或经济唯房地产论,已经没有政策理论支撑了。一些专家说的观点,我们不是没有试过,也不是没有被伤过,炒房换来的经济并不都是甜的。所以,炒房这么明显的话就不要明目张胆说了,一些专家除了博眼球还能有啥?对于普通购房者,随着市场稳定炒房者退出,他们才可以真正为经济增长起到推动作用。不是房地产不行了,是房地产不适合炒房了,钱足没必要等几年以后,但也不要继续保持过去买房暴利的想法,未来房价不会大起大落。
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  • 银川公积金业务优化流程让市民少跑路

    本报讯(记者 李鲲鹏)“让数据多跑腿,市民就能少跑路。”5月23日,银川住房公积金管理中心相关负责人介绍,为了优化办事流程,提升办事速度,该中心网上办事大厅实现了缴费、查询、提前预约等功能,市民在家就可以办理很多过去只能通过柜台查询的业务。据了解,银川住房公积金管理中心为了方便办事群众,在市区6家银行网点受理住房公积金业务,群众公积金申请可以就近提交材料。银行网点推行电子化档案系统,办理住房公积金业务时无需提供复印件,确需核实原件的,通过邮政传递至中心核实。与此同时,市民大厅公积金办事大厅增设了自助服务区,在大厅办理缴费的单位经办人,通过面签审核后就可以在大厅自助服务区自行缴费,单位经办人只需要经过一次面签,今后就能在家登录网站,自助办理缴存。
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  • 三个消息!抱歉,楼市出乎你的意料!

    一叶知秋、见微知著,大的趋势基本都藏在小的迹象中。最近几天楼市接连传出的三个消息或者说三个迹象,也藏着一个趋势。01第一个消息:房贷利率上调。伴随着苏州调控政策的收紧,全国多个城市也开启了新一轮利率上浮。如合肥、南宁、青岛、蚌埠等地出现房贷利率上调迹象,房贷利率风向或将终结此前五连降整体趋势。上浮前,多数热点城市已经将首套房贷款利率从原来的上浮10%下调到了上浮5%,二套房上浮20%下调到了10%。如今,上调恢复上扬趋势。南京方面,近日南京多家银行(如中信、建行、浦发、北京银行、杭州银行等)接到紧急通知,首套房重回上浮15%,二套房利率也将随之上涨,上浮最高20%。02第二个消息:监管升级,房企融资再次收紧。3月与4月,多个热点城市上演的土地狂欢,一方面是受楼市宽松的氛围影响,另一方面是因为房企又从开始大规模融资,拿到钱了,有钱还债有钱拿地。数据显示,4月份,房企继续密集融资接近2600亿,从全月融资完成情况看,有望是最近一年多最高值。而1~4月,房企融资规模近8500亿元,其中海外债占比为25.6%。8500亿的融资额,嗨翻了房企,手握重金的它们开始在热点城市扫货,点燃了苏州、杭州、常州、武汉、南京、徐州、无锡、合肥等城市的土地市场。房企的大手笔买入,成功让2019年4月份房地产投资增速追齐了2014年11月份的最高纪录。它们以为,勒紧裤腰带的紧日子一去不复返,接下来又可以大手大脚的花钱,殊不知,新一轮收紧又开始了。近日,银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》要求:商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。监管政策相比去年不但未有放松,反而明显收紧。有人说,这是直接切断了中小房企的融资渠道,情况会比去年还要严峻。接下来,房企市场又会上演大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的厮杀。银保监会不但收紧了房企融资,同时还开启了小惩大诫模式,震慑金融机构与房企。根据媒体报道,4月以来(4月1日-5月20日),仅50天时间,各地银保监局开出的223张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张,罚没金额合计达1068.8万元。03第三个消息:人民日报海外版喊话楼市,“中国不会靠炒房拉动经济”。当下的内外环境,不用多说,大家都能感受到。内部经济增长压力持续,外部不确定性加剧。这样的背景,很多人担心政府会重启4万亿模式,再一次点燃楼市拉动经济?对于市场的担忧,人民日报今天给出了定心丸,表示:将牢牢坚持“房住不炒”定位,确保市场行进在正确的轨道上。04三个消息,看似孤立,串联起来,其实可以清晰地看到楼市接下来的趋势与政府对待楼市态度:1、新一轮调控序幕已拉开。如果说,在1月、2月调控放松的氛围中,地方政府被烟雾弹迷得五迷三道,那现在住建部、银保监局与人民日报连环出击,应该能让它们看行形势。苏州已经被调控,南京、青岛、合肥等城市也在通过利率上浮进行收紧,被点名的佛山、南宁、大连估计正在酝酿调控新政,至于武汉、杭州、无锡、徐州等城市,估计也快了。本号认为,从地方到中央,都在进行经济结构转型,我们的经济不可能永远过度依赖房地产,虽然目前还不能一下子脱离,但摆脱势在必行,楼市调控会伴随着经济结构转型一路下去。后续的调控可能力度不会太强,至少让楼市有适度的流行性,保持中规中矩,但调控周期,会是一个漫长的等待。2、楼市可以适度回暖,不能太浪,更不能入夏。楼市回暖的苗头从年初就已显现,如果真有让房价回吐之意,年初就应该出来预警,甚至棍棒加身,但没有,直到4月重要会议上,因为各地楼市有入夏之势,中央才开始预警。说明什么?说明,中央有意让楼市适度回暖,不能像2018年下半年那般冷冰冰。但地方政府兴奋过头、忘乎所以,导致回暖幅度过大,才惹来了新一轮调控。楼市适度回暖,在如今的形势下,不至于沦为经济负担,但如果过度回暖,便会带来舆论负担。3、调控的态度与决心不动摇,坚决守护调控成果。年初以来的放松氛围,让许多城市与房企开心的找不着北,以至于对当前楼市产生误判。从山东菏泽跳出来打响放松调控第一枪开始,到珠海放松限购、广州松绑公寓,到深圳、北京、南京、天津、南宁、徐州、惠州下调房贷利率上浮区间,再到西安、成都、宁波、苏州、呼和浩特等城市通过抢人政策变相放松调控。一步步的放松,刺激楼市成交量回暖。恰在此时,48个城市两三年前出台的“限售令”面临到期,一大波房子的流行性得到释放,加剧了楼市成交量回暖步伐。成交量的回暖,给了房企们信心,再加上融资渠道放宽,开发商开始全国扫货。于是便有了武汉、合肥、南京土地大卖,苏州、杭州、常州、无锡、徐州地王重现。火热气氛下,专家们甚至都开始放言,楼市调控可能会在今年终结,最晚在今年三四季度。显然,这都是误判。从苏州进入新一轮调控,到住建部点名四个城市,再到银保监局收紧房企融资和人民日报喊话楼市,都在告诉我们,楼市调控不会放松,中央会坚决维护调控近三年来的不易成果。4、夜壶不会重启。经验告诉我们,每一次经济压力加重的时候,房地产都会成为经济担当。当前,内部经济增长压力依旧,而外部环境不确定性又在加剧,很多人都在想,房地产这个夜壶应该会被拿出来对冲压力。事实胜于雄辩,新一轮政策收紧已经开始,就是最好的说明。
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  • 兴庆·天山熙湖

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  • [专题] 易点房讯|载誉加推!5月25日碧桂园·嘉誉里18#耀世开盘!

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  • 吴忠至中卫城际铁路沿线4座车站首次集体亮相

    宁夏高铁建设进度一直备受关注有关工程进展的好消息频频传来今天再告诉大家一个好消息吴忠至中卫城际铁路沿线四座车站站房已经雏形初现小编这就为您揭开它们的神秘面纱这可是四座车站站房首次集体亮相哦让我们一起先睹为快视频↓↓↓◆◆吴忠站◆◆吴忠站是银西高速铁路宁夏境内的一个站点,位于吴忠市利通区秦渠与清水沟交汇处南侧,除了是银西高铁宁夏境内的一个大站,吴忠至中卫城际铁路也将从吴忠站引出。目前,吴忠站站房外部大部分已经完工,形状呈长方形,风格简洁明快,车站前有一个大的站前广场,车站背后树林阴翳,风景优美。◆◆红寺堡北站◆◆红寺堡站房紧邻吴忠市红寺堡区及中宁县白马乡,坐落在一片金黄色的岩石沙地间,设计灵感来源于流经此地的母亲河——黄河。站房外观犹如一个“运动中”的河流断面,以流动的波浪肌理还原了这里千百年间塑造出的古老河流地貌。线条流畅、优雅,形成一种动态形象,与大地的苍茫感完美契合。◆◆中宁东站◆◆中宁东站位于中宁县南部,毗邻中宁物流园区、中宁汽车城、中宁高速路口等功能区域,为太中银铁路和吴忠至中卫城际铁路交汇站,是既有太中银铁路中宁东站拆除还建工程,属高普速共用车站。中宁东站旅客站房采用线侧平式车站,整体采用直线型设计,强调线条感,实体轮廓神似“中宁”的书法字形,体现了这个充满活力的经济强县自强不息精神。暖色的应用加上网状的仿生遮阳板,展现出了充满魅力的西部风情。◆◆中卫南站◆◆中卫南站是中卫市新修建的高铁火车站,也是吴忠至中卫城际铁路终点站。位于中卫市沙坡头区黄河南岸常乐镇境内,距中卫市中心直线距离4.5公里,向东距中卫黄河大桥2公里。中卫南站的设计提取中卫市“沙漠水城”的城市特色,将翻滚的黄河水与连绵起伏的沙丘的形象融入其间,颇具中卫地域特色的设计语言。展现优美曲线的同时也体现了建筑的力度感。立面设计高低起伏,形似蜿蜒曲折的长城形态,体现出了中卫作为古代边防重镇的地位和价值。有木有觉得每座车站都很有特色捏这四座车站你最喜欢哪一座?欢迎评论区留言喔
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  • 今年房地产市场销售回落 住宅均价料涨7.6%

    编者按深圳住宅物业成本价格全国居首,年复合增长率19%;一二线城市加速供地,三四线城市明显放缓;广州服务式公寓月租金201元,为一线城市最低。想浏览更多精彩内容,请往下看:1社科院:今年房地产市场销售回落 住宅均价料涨7.6%5月23日,中国社会科学院发布的房地产蓝皮书指出,2018年中国商品住宅平均销售价格增长12.2%,明显高于预期。预计2019年住房平均价格增长7.6%,部分重点城市房价涨幅可能会超过预期水平。社科院研究人员指出目前房地产市场不确定性增大、中小市场风险有所提升、土地流标数量增加和供求双方融资难等多重问题,企业逐渐依赖自有资金。一些自住型、改善型需求在限购限贷政策下一定程度上受到了抑制。2一二线城市加速供地,三四线城市明显放缓中国证券报消息,数据显示,今年以来,全国100个大中城市土地供应面积达9153.57万平方米,成交总价合计9617.37亿元,创近5年来同期新高。不同的城市土地市场出现一定分化,一二线城市土地供应加速,三四线城市则明显放缓。4月以来,全国50个大城市卖地出现加速态势,不少大中型房企积极拿地。业内人士指出,各地土地出让速度会根据房地产库存去化情况出现分化,热点地区土地市场有望延续火爆。3朗诗成都公司常务副总经理邓敏被捕,举报人获30万元奖励5月22日,朗诗绿色集团有限公司官网发布的一份名为《关于给予朗诗地产员工邓敏开除处分的公告》中显示,邓敏在担任成都公司常务副总经理等职务期间,在项目收购、营销事项上涉嫌经济犯罪,情节严重,本公司发现后立即向司法机关报案,司法机关现已对邓敏采取逮捕强制措施。邓敏的行为涉嫌严重违反国家法律法规以及公司的规章制度,违背朗诗的企业文化、核心价值观,现依据《劳动合同法》规定和公司管理制度,决定给予邓敏开除处分,并将其录入阳光诚信联盟、反舞弊联盟的“失信员工”信息系统。此次案件肇始于一封举报信,朗诗集团称,根据举报内容,公司监察部门与司法机关迅速查清事实。经研究,决定给予举报人人民币30万元奖励,奖励将通过专门通道发放,公司并将采取措施对举报人予以保护。4警惕局部土地市场异常升温证券时报刊文评论称,随着房地产市场销售回暖,土地市场明显活跃,房地产开发企业抢地大战竞相上演。在房住不炒政策定位和经济高质量发展大背景下,需要高度警惕土地市场的局部异常升温现象,以及由此可能引发的房价上涨预期的强化和自我实现,恐将增加宏观经济金融运行的风险。5深圳住宅物业成本价格全国居首,年复合增长率19%据第一太平戴维斯最新报告,从2008年至2018年,第一太平戴维斯行政单位(SEU)追踪的十城物业平均价值增长近两倍,复合年增长率(CAGR)达到了11%。其中,深圳经济总量从十年前的人民币7807亿元增加到2.4万亿元人民币,常住人口从350万增长至1300万,同期SEU价格以19%的复合年增长率增长。深圳的平均SEU资本值达到人民币每平方米 93700元,在十座城市 中排名最高。相较深圳,其他城市的增速较慢,例如成都、广州和杭州在过去十年中的复合年均增长率为6%-7%,且增长较快阶段 集中在前几年。第一太平戴维斯的SEU统计方法为:为比较不同城市的居住成本,以“第一太平戴维斯行政单位(SEU)”为模型收集数据。该行政单位由7人组成,代表一家初创公司或扩张中的成长型公司,通过各单位在各地的住宅租金来比较国内不同城市的住宅物业成本。6海南:未经批准不得新建乡村民宿,严禁变相发展房地产中国新闻网记者从《海南省乡村民宿管理办法》和《海南省促进乡村民宿发展实施方案》新闻发布会获悉,该省对民宿开办要求、开办流程、经营规范、监督管理等进行规范,明确要求新建乡村民宿必须坚持逢建必报,严禁以开办乡村民宿名义变相发展房地产。7广州服务式公寓月租金201元,为一线城市最低第一太平戴维斯最新发布的报告显示,中国的一线城市仍然是服务式公寓的主战场。目前上海和 北京的服务式公寓市场大致相同,大约各有8400套单元的存量。深圳和广州的服务式公寓存量分别约为3800套和2700套,市场规模较上海和北京小。租金方面,目前深圳的平均租金为人民币每平方米每月247.2元;而广州的平均租金则仅为人民币每平方米每月201.1元,为一线城市最低。南山区是深圳服务式公寓最集中区域,福田次之;广州的服务式公寓主要集中在天河北、珠江新城和番禺等区域。8乐视所持北京财富时代置业股份将第三次拍卖36氪讯,启信宝显示,乐视控股(北京)有限公司持有的北京财富时代置业有限公司的全部股权将在6月2日至8月1日被拍卖,冻结法院为北京市第三中级人民法院,起拍价达21亿元。这是乐视所持的北京财富时代置业有限公司的全部股权第三次被拍卖,前两次拍卖都以“流拍”告终,第一次拍卖时起拍价高达23亿元。9雄安高铁站片区地下空间一体化方案研究承担单位比选公告发布据雄安发布消息,5月22日,中国雄安集团发布《雄安站枢纽片区核心区域地下空间一体化方案研究承担单位比选公告》,公告显示,中国雄安集团基础建设有限公司对高铁站片区集中和混合商业项目,拟通过公开比选方式选择雄安站枢纽片区核心区域地下空间一体化方案研究承担单位。10澳门首季度旅客总消费升3.1%据《澳门日报》报道,统计资料显示,受惠于首季度入境旅客按年增21.2%,澳门旅客总消费(不包括博彩)升3.1%至169.3亿元(澳门元,下同),留宿旅客及不过夜旅客的总消费同比分别升1.9%及7.2%,至129.2亿及40.1亿元。首季度旅客人均消费1634元,按年跌14.9%。
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  • [专题] 为责任 致银川 中冶幸福宸品牌幸福启幕

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  • 高层最新定调,中部6城谁最有“钱途”

    「中部崛起」的号角再一次拉响。近日,中部地区崛起座谈会上在南昌举行,重要讲话指出:中部地区崛起势头正劲,中部地区发展大有可为。要紧扣高质量发展要求,乘势而上,扎实工作,推动中部地区崛起再上新台阶。?「中部崛起」这一概念,盛行于十多年前,当时与「西部大开发」、「振兴东北老工业基地」一道备受关注。最近几年,这几大概念相对有所淡化,中心城市、都市圈和城市群的概念更加突出。不过,随着城镇化战略的推进,中部崛起,正在从规划变成现实。中部地区是全国经济增速最快的区域之一,也是万亿GDP俱乐部的创造地之一。武汉GDP早已跻身全国十强,长沙、郑州陆续进入万亿俱乐部,合肥带着长三角的光环风驰电掣,南昌和太原在各自区域也在大展身手。中部崛起时代,这六大城市,谁基础最好,谁更有发展空间?01经济:武汉独占鳌头,长沙郑州破万亿,合肥发展迅猛中国经济正在发生一些新变化。过去,东西差距是主流,如今,南北差距取而代之。最近几年,中西部是全国经济增速最快的区域,北方尤其是东北地区的经济则遇到一些问题。中部崛起,覆盖湖北、湖南、河南、安徽、江西、山西等六个省份,武汉、长沙、郑州、合肥、南昌、太原作为各自省会城市,备受瞩目。根据最新发布的2019年一季度经济数据,在中部六大省会中,太原实际增速高达9.2%,南昌为8.5%,武汉、郑州分别是8.4%和8.2%,长沙和合肥稍低一些,分别达到8%和7.9%,全部高于全国平均增速,明显高于东部城市。从2018年城市GDP排行来看,武汉、郑州、长沙GDP破万亿,跻身全国16个万亿俱乐部城市。合肥GDP为7822.9亿元,进入全国二十五名以内。南昌和太原稍弱,分别是5274.67亿元和3884.48亿元。从2008年到2018年,这十年间,中部这六个城市GDP增量都颇为可观。2008年时,武汉遥遥领先,长沙郑州相当,合肥南昌太原合肥基本处于同一水准。然而,十年过去,武汉领先优势继续扩大,长沙郑州紧追不舍,而合肥一马当先,南昌中规中矩,太原则完全被落在了后面。这其中,增幅最大的当属合肥。合肥GDP从2008年的1664亿增加到2018年的7822亿,增幅高达369.9%。这背后的原因除了合肥自身发展迅猛之外,2011年合肥吞并了原巢湖市的两个区县,由此导致GDP三年翻倍。如果单看2011年到2018年的GDP增幅,合肥增幅为115%,仍旧超过了同期的南昌和太原、长沙。增幅最小的是太原,从2008年的1468亿增加到2018年的3884亿,增幅仅为164.6%。最近十年,资源型城市普遍受到影响,作为煤炭大省的山西首当其冲,太原经济不免受到影响。最近两年,太原经济有所复苏,经济增速一路领先。发展最稳健的则是武汉、郑州和长沙,最近十年,这三地的GDP增速分别为2.75倍、2.38倍和2.67倍。02区位:武汉领衔长江中游,郑州支撑中原,合肥跻身长三角武汉、郑州、长沙、合肥、南昌、太原,这六大城市虽在地理上同属中部,但在区位上分属不同的城市群。根据规划,武汉、长沙、南昌同处长江中游城市群,郑州则是中原城市群的唯一中心城市,合肥已被正式纳入长三角城市群,太原则有山西中部城市群的概念。不过,虽然名义上都是城市群,但规划层级和成熟度却有天壤之别。从广义的城市群来看,长三角最为成熟,长江中游次之,中原城市群再次之,山西中部城市群排在最后。从城市地位来看,长三角虽是国家三大城市群之一,但合肥在其中只是丛书地位。中原城市群虽然成立未久,但郑州是独一无二的龙头。长江中游城市群规划层级颇高,但武汉、长沙、南昌各自发展,互动并不频繁。长江中游城市群,可进一步细化为武汉都市圈、长株潭城市群和南昌都市圈。这其中,武汉属于强省会,武汉都市圈具有庞大的虹吸效应,长株潭之间的交往相对频繁,城市一体化进展最快,南昌所处的江西则受到长三角和珠三角的双重拉动,省会向心力并不强。同时,武汉还是全国15个副省级城市之一,城市行政层级高,对于周边的话语权更强。在中部六大省会中,只有武汉属于副省级城市。郑州和长沙都属于万亿俱乐部成员,与其他城市明显拉开差距。不过郑州斩获国家中心城市之位,长沙则惜败。合肥近年来发展迅猛,与其区位优势提升不无关系。合肥已被长三角正式接纳,高铁时代还成了新的区域交通枢纽,对省内的影响力与日俱增。相比来说,太原和南昌概念最少,区位相对不佳,城市层级不高。这两大城市,离强省会还有相当距离。03人口吸引力:郑州长沙最强,南昌最弱,合肥飙升最明显人口流入流出,是衡量城市吸引力的关键指标。关于人口,有两组数据可以作为参考:一组是统计部门发布的常住人口数据,另一组是小学生在校人数。相比而言,常住人口更加宏观,但往往存在水分,而小学生在校人数更加精确,可以作为参考指标。从常住人口角度来看,武汉、郑州的常住人口已经破千万,长沙合肥双双突破800万,而南昌只有554.55万,太原为442万。从2008年到2018年,这十年间,各城市的统计人口均有所增长。其中,合肥增幅最多,高达61.42%,其次是郑州,增加36.24%,武汉、长沙、太原、南昌都差不多,均超过了20%,都享受到了大城市的虹吸效应。值得一提的是合肥,从2008年的501万增加到2018年的808.7万,增幅高达61.42%。当然,这背后有吞并扩张的因素存在。众所周知,常住人口数据不易统计,误差较大,加上自身存在的水分,往往存在各种问题。这里援引小学生在校人数作为参考,这个数据真实性更高,与城市真是人口规模有一定关联度。从小学生在校人数的变化来看,这六大城市之间的差别相当明显。郑州、合肥、长沙的小学生人数增幅都颇为可观。最近十年,郑州校学生人数从当初的56.87万人增加到91.7万人,增幅高达61.24%。在六大城市中遥遥领先。长沙、合肥的增幅分别为57.48%、52.29%,同样不弱,武汉增幅为38.22%,低于前三个城市。太原小学生人数只是微增,南昌则出现了负增长。单看小学生人数,太原从2008年的29.78万增加到2018年的31.04万,微增4.23%,而南昌则从45.28万减少到42.98万,不增反减,与常住人口数据形成鲜明对比。结合常住人口数据和小学生人数,可以发现,郑州人口吸引力最强,合肥和长沙次之,武汉再次之,太原和南昌的吸引力最弱。04规划:郑州武汉跻身国家中心城市要评价一个城市的发展前景,离不开规划定位。这方面,最重要的规划发改委批复的城市总体规划。目前,2035城市规划多在编制和申请当中,大多城市沿袭的还是2020版城市总规。对比来看,有几点值得注意。其一,武汉、郑州都已跻身国家中心城市。目前全国只批准了九大国家中心城市,武汉和郑州,一个代表长江中游,一个代表中原地区。其二,武汉、郑州、合肥均提出综合交通枢纽的定位。武汉和郑州地处要道,属于传统的交通中心,铁路和航空均相对发达,而合肥则是高铁时代兴起的新型交通枢纽。其三,除了合肥之外,武汉、郑州、长沙、南昌、太原均有国家历史文化名城的定位,这反映出中部城市丰厚的历史底蕴。其四,基于城市地位的提升,2035规划会比2020规划更加丰富,中部省会城市的地位也会得到明显提成。其五,从支柱产业来看,六大省会各有优势。武汉主导产业是汽车制造业、电子信息制造和装备制造业,郑州则以电子信息制造、汽车制造和食品服装业见长,长沙是工程器械之都,拥有三一重工和中联重科两大龙头。合肥是显示产业和家电产业的高地,南昌拥有食品、汽车和电子信息三个千亿级产业,太原以轨道交通和煤化产业为主。05房地产依赖度:郑州最高,武汉合肥其次,长沙最低哪个城市最依赖房地产?这里有两个指标,一个是房地产投资依赖度,一般用房地产开发投资/GDP来衡量;另一个是土地财政依赖度,一般用卖地收入/GDP来衡量。从房地产投资依赖度来看,在中部六大省会中,郑州依赖度最高,其次为合肥和武汉,长沙最低。郑州的房地产投资依赖度高达32.1%,而长沙仅为13.65%,这得益于长沙强大的反炒房战和堪比一线城市的楼市调控。从土地财政依赖度来看,合肥依赖度最高,其次为太原武汉和郑州,长沙最低。长沙的卖地收入占一般预算收入的比例仅为60%左右,这反映出长沙作为房住不炒样板城市的价值所在。综上,在中部六大城市中,郑州合肥的房地产依赖度最高,其次是武汉与太原,长沙依赖度最低。06总结我国城镇化进入下半场,中心城市、都市圈和城市群,正在成为新的发展战略,中部的强省会城市迎来前所未有的发展机遇。其一,产业转移机遇。沿海地区正在进行产业转移,中部地区是主要承接区域之一。这其中最具代表性当属富士康落地郑州,富士康直接带动了郑州的电子信息产业和进出口规模,对于城市发展的作用不容小觑。其二,人口回流。过去是孔雀东南飞,如今随着产业转移和中部城市崛起,人口开始从东部向中西部地区回流。安徽常住人口已经连续多年正增长,河南湖北虽然还在净流出,但流出规模越来越小。其三,强省会和城市群战略。做大做强中心城市,正在成为城市竞争的新抓手。各个省份都在培育自己的强省会,并且以强省会作为城市群的中心城市,从而带动周边区域发展。而中部地区这几个省会天然就有强省会的优势,因而能在发展中谋得先机。一句话,中部崛起的未来,值得期待。
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  • 提质控速合作抱团,房企演绎发展新模式

    在行业集中度不断提高的“大象起舞”时代,越来越多的房企正进入“军备竞赛”中。强烈的求变意愿正在不断渗透,从城市更新、特色小镇、共享空间到长租公寓等,各家在纷纷寻找自己下半场的竞争策略和生存之道。主导楼市新战场的关键词是“尊重”和“创新”,预示着对美好生活的尊重和发展思路的创新。毫无疑问,在这一场变形记中,每一个房企既是独立的个体,亦是抱团前行的同盟军。这背后亦是房企坚定变革的信念和善于试错的智慧。谁能够笑到最后?精细化的运营一年前开始,更多的房企开始用精细化运营要效益。根据《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》(简称《报告》)显示,特别是此前高周转的房企,纷纷提出了提质控速。例如,恒大、中海、碧桂园提出控制发展速度,拿地更精准,更审慎,腾挪更多空间抓好各项管控;“回归基本盘”,将是万科接下来的重要方向,万科董事长郁亮表示,万科要先求得根基的稳固,才能够更好地开枝散叶,才能为转型奠定更坚实的基础。“拿地上,房企们变得更加谨慎,严控项目投资收益率。空间布局上,房企对于规模化扩张的风险较为警惕,偏向于聚焦、深耕、优化区域布局。”《报告》称。中国房地产业协会会长冯俊的观点认为,房企要实现真正高质量的增长最重要的是要达到五个要求:供需平衡,杠杆合理、风险可控,供应体系完善,需求管理到位以及提供优质产品。房企们开始注重向管理上要效益,内部管理和运营开始变得精细化。通过剔除人员冗余或重新竞争上岗,优化用工结构降低人员成本的事情,在2018年和2019年的地产企业里逐渐增多。这一波优化人员和组织架构的情况在去年就开始上演。例如在2018年8月,保利发展表示,公司要进一步优化组织岗位体系,打造简单明确的考核体系以及业绩为导向的激励体系。此后,万科、绿地控股、华夏幸福、龙湖等也在组织架构上进行了一轮调整。到了2019年,从绿城中国开始宣布调整为“11+4”的组织架构开始;随后碧桂园也提出对总部架构进行优化,让人员下沉到区域拆除部门之间的围墙;与此同时,中型房企阳光城也开始将公司现有的30个区域分为ABC三级区域,来实现做大做强。“从侧面说明房企精细化管理、成本控制的意识在增强。未来,房企将更多在管理、运营管控上发力。”《报告》认为。而滨江集团董事长戚金兴对时代周报记者进一步补充表示,房企要在保持规模的前提下,更要注重品质、服务和配套。这也就意味着,内功修炼的同时,房企需要以客户为导向,聚焦产品升级,要追求产品力的提升。合作抱团房企间合作开发的加强,也在成为新常态。克而瑞地产研究中心的研究报告指出了合作开发的两点影响:一是项目收并购及合作开发成为规模房企获取土地资源的重要途径,有利于房企实现规模扩张;另一方面,随着2018年年初以来大量的收并购项目逐步进入结算周期,根据房企合作项目的操盘并表与否,合作开发增加对房企利润规模和盈利能力的影响也表现得更加明显。各家开始和不同的伙伴们达成战略合作。比如弘阳地产,光是在今年就和正荣集团、上坤集团、新城控股、新力、港龙地产、蓝光发展、新希望集团、领地集团等房企签订了战略合作协议。合资成立项目公司拿地、与土地持有方进行股权合作、集团层面的战略合作、小股操盘和代建,往往是房企们合作开发的模式。例如合资成立项目公司上,一方面就可以降低高地价地块的开发风险,此外合作拿地也可以帮助企业以更合理的溢价获取土地,以降低拿地成本。小房企如此,大房企亦然。像万科早就与深圳地铁、华发、华夏幸福、新城等大大小小的公司有着各式各样的合作模式。“对于规模和品牌上市房企而言,合作开发中操盘并表项目的增加在房企盈利上主要表现为营收规模和毛利润的增长。同时,合作项目并表会导致少数股东损益及其占比提升。相应地,归母净利润和归母净利率可能会出现增速放缓或下滑。”克而瑞的研究报告认为。例如像恒大、碧桂园和万科三家龙头房企2018年在营收增加的前提下,少数股东损益也同比大幅增加,少数股东损益占净利润的比值均较2017年有明显提升。而像泰禾、北辰实业等房企少数股东损益占比有着明显的提高,2017?2018年分别从原先的9%到34.7%,以及13%到40.3%。此外,随着房企合作开发比重的逐渐增加,规模房企近年来在权益销售上的占比也在下降。比如,时代周报记者根据克而瑞年度销售榜单对比测算,权益销售在流量销售的占比,碧桂园从2017年的占72%下降到2018年的71%。“在行业竞争加剧的市场环境下,房企也需要通过产品系标准化、升级产品品质等途径,以产品力打造提升产品溢价。”克而瑞报告指出。多元化的新趋势另一维度上,房企在多元化业务经营上,也出现了新的特点。逐渐增多是一大特点。根据克而瑞的统计,行业排名前30强房企中,至少已有70%的公司发布了多元化战略。其中,百强房企中则有97%布局了多元业务。比如,碧桂园瞄准了机器人和农业;万科在物业、物流、商业和租赁上有所涉猎;恒大在探索了粮油、乳业、矿泉水等快消业后,宣布目前的新业务是文化旅游、健康养生、高科技,且在未来5年内不再涉足新业务;融创则围绕“地产+”美好生活,全新布局四大战略板块,融创地产、融创服务、融创文旅与融创文化。不过,这些多元化的业务到目前为止依旧处在战略性布局阶段。摆在账面上,这些新业务模块目前并未能在业绩贡献上起到主要的作用。新业务的发展需要时间。更值得一提的是,目前支撑未来新业务发展的现金流确确实实来自于地产业务。另一方面,房企的多元化布局开始转向纵深发展,更加理性,更加注重运营的质量。例如朗诗绿色集团有限公司就在5月14日发布公告表示,将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团。在新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷看来,房企的多元化最好要满足三个条件。“一是要有足够的市场空间,能够提供足够的规模发展;二是要有合理的商业模型,能够提供符合预期的投资回报率要求;三是要有稳定的现金流,能够帮助房企对冲化解经济周期与政策周期风险。”
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  • 土地市场分化 大中型房企积极拿地

    Wind数据显示,今年以来,全国100个大中城市土地供应面积达9153.57万平方米,成交总价合计9617.37亿元,创近5年来同期新高。不同的城市土地市场出现一定分化,一二线城市土地供应加速,三四线城市则明显放缓。4月以来,全国50个大城市卖地出现加速态势,不少大中型房企积极拿地。其中,热点城市土地对房企吸引力较强,杭州出现多家房企以最高限价拿地的情况。土地市场升温Wind统计数据显示,今年以来,全国100个大中城市合计供应住宅用地1713幅,同比增长1.84%;供应面积合计9153.57万平方米,同比增长0.25%,均创近5年来同期新高。2018年同期,全国100个大中城市累计供应住宅用地1682幅,累计供地面积9130.66万平方米。成交方面,今年以来,全国100个城市累计供应住宅类用地成交总价9617.37亿元,同比增长9.52%,创同期历史新高。分城市看,一二线城市土地供应加速,三四线城市则明显放缓。2019年以来,一线城市累计供应住宅类用地数量65幅,同比增长75.68%;累计供地面积348.22万平方米,同比增长50.16%。二线城市方面,今年以来累计供应住宅类用地数量842幅,同比增长24.37%;累计供地面积4587.14万平方米,同比增长11.18%。三线城市累计供应住宅类用地数量806幅,同比下降16.74%;累计供地面积4218.21万平方米,同比下降11.62%。中原地产数据显示,4月以来,全国50个大城市出现加速卖地态势。48个城市2019年以来土地出让金额超过100亿元。其中,杭州市土地出让金额达到1129亿元,位列第一,北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等14个城市土地出让金额均超过300亿元。溢价率方面,据中原地产监测数据,全国50个大城市土地溢价率全部为正值。其中,厦门、珠海、合肥等9个城市土地成交的楼面溢价率超过30%,沈阳、宁波、大连等15个城市溢价率在20%-30%。北京、广州、无锡等14个城市溢价率在10%-20%。房企积极拿地从上市房企披露的2019年1-4月数据看,多数大中型房企2019年以来拿地积极。以华润置地为例,根据公告,2019年4月,公司在大连、苏州、沈阳、哈尔滨和温州收购了8幅地块,总楼面面积约144.23万平方米,应付权益土地出让金约124.69亿元。公司1-4月实现总合同销售金额690.25亿元,总合同销售建筑面积约373.69万平方米。其中,4月实现总合同销售金额约177.9亿元,同比增长25.5%;实现合同销售建筑面积约102.9万平方米,同比增长30%。热点城市土地对房企吸引力较强。根据中原地产监测,5月17日,济南迎来5月份第二场土地拍卖,21宗地块合计拍卖126亿元,阳光城、世茂、碧桂园、金科、绿地等十余家大型房企参与竞拍。同日,杭州市8宗地合计拍卖163亿元,嘉里、禹洲、电建等房企以最高限价拿地。对此,中原地产首席分析师张大伟表示,2019年1-2月,全国土地市场整体低迷。随着房企融资难度降低,部分城市在4月份土地市场出现复苏苗头。虽然未出现地王频繁的现象,但土地市场升温明显,房企在热点城市拿地额增加。对于土地市场未来走势,张大伟预计,不同城市土地市场会出现分化,三四线城市土地成交额可能进一步下调。一二线城市虽然调控政策依然严格,但对房企而言仍是增加销售额的重要市场。一二线城市土地市场有望延续火爆态势。共有产权房供地增加自然资源部网站信息显示,各地商品住房库存消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要适当减少供地;18-12个月的,维持供地持平水平;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。自然资源部要求,各地根据截至2019年3月份的商品住房库存消化周期,结合本地土地市场实际,切实优化住宅用地供应,实施差别化调控政策。一线热点城市土地供应量依然较大。以北京地区为例,5月10日,北京市规划与自然资源委员会网站公布了近期计划供应经营性用地项目信息。5-6月,将有54宗经营性用地陆续入市。其中,11块将在5月入市。通州近期将入市6宗地块,共计规划建筑面积78.12万平方米,相比去年增加明显;而怀柔、密云等远郊区县供地明显减少。若顺利入市,北京土地市场2019年上半年将挂牌68宗住宅地块,同比增长162%;总规划建筑面积985.91万平方米,同比增长188%。2019年上半年,北京地区住宅用地供地规模将显著增加。其中,共有产权房等政策性供地面积增加明显。据诸葛找房统计,今年以来,北京已成交10宗共有产权房地块,加上上半年还有9宗共有产权地块陆续入市,远超去年整年共有产权房用地的供应量。2018年,在北京市成交的52宗住宅地块中,共有产权房地块成交10宗,成交建筑面积为100万平方米。诸葛找房指出,共有产权房供应量持续增加,是为了满足刚需购房群体的居住要求。具体来看,近期将要入市的共有产权房地块主要位于朝阳、通州、昌平等区域,整体地理位置较好。其中,朝阳区共有两宗共有产权房地块供应,分别位于豆各庄和东坝南区,预计本月下旬入市。“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”的土地出让模式有利于引导居民对于房价的合理预期。随着基础性制度和长效机制的完善,北京住房的供需矛盾将逐步缓解。
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  • 社科院报告发布,2019房价前高后低?

    2019房地产到底怎么走?不同机构看法略有不同,但房住不炒有共识。不过,近期的行情也让很多人摸不透。包括销售回暖,也包括土地市场井喷,难道要翻盘了?杆友们知道,杠杆游戏态度坚决。从去年底到近期,我都坚持认为,房子大涨基础不具备,调控大放松不可能。但有些朋友还是有些疑惑。5月23日,恰逢社科院城市发展与环境研究所,和社会科学文献出版社一起发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》。今天我就做个搬运工,把权威研究机构的研判意见精选出来。值得一说的是,10多年来,社科院每年都发布地产蓝皮书。因为专业能力、政策消息面的优势,一年一度的房地产蓝皮书,对于我们判断当年楼市,具备参考意义。不废话,我们上判断干货。1、“房住不炒、因城施策”是主基调。地产蓝皮书认为,在经历了2017年“最严调控年”之后,2018年房地产市场表现出政府调控与市场供需多方的博弈。展望2019年,在稳健货币政策框架下,央行会“滴灌”。但货币政策进一步放松的空间逐渐缩小,对楼市的刺激作用有限。“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变,预期2019年房地产市场平稳调整态势,不会发生实质性的转变。2、一二线活跃提升,三四线可能进一步回落。杠杆游戏注意到,蓝皮书认为,2019年在行业内外部需求因素的影响下,可能适度放松。房地产调控政策基调为:维稳、分化、放权。各地将充分发挥城市政府的主体责任,自下而上,实行局部试探性微调。不同城市的市场运行结果将明显分化:比如,一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点,政策边际改善,市场成交活跃度将有所提升;三四线城市区别对待棚改安置,已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底,加之市场需求透支,市场销售有可能进一步回落。3、家庭稳杠杆大概率,投资弹药不充分。简单说,蓝皮书认为,央行定向调控政策将支持实体经济,整体上合理充裕。宏观上,预计M2增速2019年将逐渐回升。但结构性去杠杆的目标,是要把企业的杠杆率明显降下来,同时要把居民家庭的杠杆率稳住。房贷占比自2018年末逐月下降至25.13%。企业端表现为房企融资环境显著“回暖”、融资成本小幅回落。因此,蓝皮书认为2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小,对楼市的刺激作用比较有限。货币空间会更大,杠杆加不上去,拿什么弹药炒?投资难。4、地方政府主体责任会更加注重。杠杆游戏简单翻译下蓝皮书的看法,那就是“一城一策”,该放松放松,该收紧收紧。不同城市的房地产市场成交走势、库存状况、房价状况各不相同,城市政府根据实际情况制定政策,承担调控的主体责任。最终结果就是不准明显太活跃,比如近期包括苏州在内,多个城市就被点名了。5、房地产开发投资回调压力大。蓝皮书认为,有两个外部影响。一是政策因素。2018年房地产市场整体调控政策不放松,已经导致中小房企投资明显乏力。二是融资环境。虽然在2018年四季度市场流动性有了较为明显的缓解,但对于房企的直接拉动作用仍有限,从而导致了房企投资增速放缓。由于2018年房地产市场销售回落,土拍市场转冷(2019目前的拿地热情,可能慢慢才会反映到投资上),新开工意愿不足,全年投资增速将面临较大回调压力。6、主要二线城市写字楼迎来历史空置率峰值。谈完住宅市场,我们看看商办,二线城市空置问题凸出。这个看法,杠杆游戏看到很多机构都有类似分析。一方面新增井喷。比如,2019年,全国17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米,同比增长超过60%。具体来说,上海新增供应持续超百万平方米,京津和成渝新增供应将大幅上升,广州市场也将走出前3年持续供应不足的局面。但经济增长放缓,持续充沛新增供应,叠加之后,蓝皮书认为预计至2019年底,17个城市平均空置率将突破20%,其中15个城市空置率将同比上升。近期,很多媒体都在说,一些城市写字楼租金回落,甚至一些企业搬走了。比如武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值,广州和南京两个城市空置率仍将保持在10%以下,而成都2019-2021年新一轮供应高峰来临,将令其空置率重回上升通道。商铺不要随便投资,写字楼也得注意。
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  • 上市房企关键词,压舱石、新赛道与好车技

    5月23日,"2019中国房地产上市公司测评成果发布会"在香港举行,这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第12年发布房地产上市公司测评研究成果。同时,中国物业管理协会与上海易居房地产研究院中国房地产测评中心也首次发布了2019物业服务企业上市公司测评成果。在本次测评成果发布会现场,来自房地产行业的领导、专家、学者,知名金融投资机构的代表、优秀上市房企的代表纷纷进行了精彩分享,他们的观点碰撞也让在场嘉宾掌声不断响起。与会嘉宾普遍认为,对于中国经济,地产稳,经济就能稳住一大半。对于行业,应该不断创新,走高质量发展道路。对于市场,应该理性地看待涨跌。对于未来,有观点认为不存在"弯道超车"的机会,而另外一种观点则认为,房企需要的是高水平的"车技"。中国房地产业协会会长 冯俊冯俊:把握机遇 改善管理 不断创新中国房地产业协会会长冯俊表示,我们的住房建设还有很长的路要走,中国内地的房地产业需要进入高质量发展的阶段,因此我们的房地产企业尤其是上市房地产企业,应当认清局势、把握机遇,改善管理,不断创新,走高质量发展的道路。要通过提供有竞争力的优质产品,满足住房全生命周期的需要,满足绿色、健康、节能的要求,通过数字化、工业化的建设,以及对新技术、新材料的应用,摆脱粗放型的发展模式,用高质量的发展来共同建造美好居住生活,从而为行业的持续、平稳健康发展做出更好的贡献。中国房地产业协会副会长、易居(中国)控股有限公司董事局主席 周忻周忻:地产是"压舱石",物业是"新赛道"中国房地产业协会副会长、易居(中国)控股有限公司董事局主席周忻表示,当前很多房地产企业的老板有一个词叫"焦虑"。因为看不清楚后面是什么样子的。很多时候作为一个企业家来讲,最重要的问题是能够知道未来发展的轨迹。不少人去年年底迷茫,今年年初燃起希望,今年年中又不知道怎么看,他们不知道、不明白。周忻认为,当整个宏观经济发展到一定程度的时候,中国房地产一定是中国经济的一个压舱石。为什么说是压舱石,因为房地产稳住,中国经济就能稳住一大半,所以地产开发商的思考逻辑应该从这个逻辑去思考。在周忻看来,中国的物业行业是整个未来中国经济的新赛道,房地产和物业将为未来的中国经济做出更多的贡献。所以对于这两个行业来说,我们需要地产"稳",物业"冲"。奥陆资本总裁及首席投资官 蔡金强蔡金强:房企未来需要高水平"车技"奥陆资本总裁及首席投资官蔡金强表示,未来两三年是房地产行业整合的最后冲刺阶段,房企已经到了要深刻考虑多元化的情况,此外,拿地的抓手也成为所有地产公司规模竞争最大的一个挑战。宏观方面,蔡金强称今年整个流动性相对宽松,预计全国销售情况与2018年相比总额和面积或有微跌,单价有所反弹,尤其是一、二线。全国的商品房的销售金额在14.7万亿元左右,住宅在12.5-12.6万亿元。他认为最大的挑战是地价问题,"1-4月份地价上升很多,部分回到去年年初或2017年最高的水平。这种情况下如何补地,补回来的地如何保持利润率,对房企是个难题。"蔡金强表示。对于未来两三年,在蔡金强看来,房地产行业的整合会进入最后的冲刺阶段。首先,规模排名上,前10的排名中有8、9个是基本没有悬念的,最多有一两个位置可以竞争。未来两三年的主要竞争空间在11-30的位置,在整体大环境比较困难的情况下,开车的技术需要很高水平。中国房地产测评中心主任、易居企业集团首席执行官 丁祖昱丁祖昱:应该理性地看待市场中国房地产测评中心主任、易居企业集团首席执行官丁祖昱表示,目前房地产行业的宏观数据表现很好,特别是房地产投资增速1-4月份的数字达到了接近12%,是最近两年来的一个最高点。但如果仔细去看这个数字的构成,当中大多数的增速是由土地款的支付构成。丁祖昱表示,土地款有一个延后性,去年整体土地的出让创造了房地产企业的新高,延后的支付使得今天房地产土地款的支付上了一个新的台阶。另外,从销售面积、销售金额等相关数据来看,基本与去年同期增速持平,略有增长。在丁祖昱看来,4月份的成交量实际上减缓了3月份的快速增长势头,甚至部分城市无论同是比还是环比都有所下降,这也给很多在3月末完全看多的企业泼了一盆冷水。"我们目前没有对市场看空,但是我认为比较理性地看待这个市场是应该的。"丁祖昱如是表示。旭辉控股(集团)有限公司执行董事兼行政总裁 林峰林峰:房地产需要"讲政治"旭辉控股(集团)有限公司执行董事兼行政总裁林峰表示,房地产下半年市场还会在一个平稳的空间内。对于旭辉拿地比较积极这一问题,林峰回应称一直比较保守和谨慎。林峰表示,旭辉一直把负债率、增长率和利润率做一个纪律的铁三角。土地1-4月份拿得比较多一点,有很大的一部分是原来一二级联动,其实是前面一两年种的树和投入,正好赶到这个时间点开花结果,叠加起来看起来比较高。从市场来看,林峰认为要保持敬畏之心,看到外部环境的变化导致经济压力较大时不悲观。正是因为外部各种艰难的环境,所以房地产更要讲政治,要讲政治就不能拖后腿,既不能涨也不能跌。绿城中国执行董事、执行总裁 李青岸李青岸:头部房企效率更加集中绿城中国执行董事、执行总裁李青岸表示,房地产是朝阳型行业。中国内地的城镇化的比例至少与发达国家有20%的空间需要发展,另外每年有700多万的大学生就业,是巨大的一个刚性需求。但同时追求美好生活的愿望是永远无止境的,这就是改善型需求的一个巨大的潜力。从内地所有的实体经济和支柱产业来看,只有房地产是毛利率水平保持在20%以上的企业,潜力巨大。另外,从国家政策调控的角度来看,李青岸认为头部房企效率可能更加集中,最后有机会留下来的房企一定是"百年老店",一定是做品牌、品质,能够给城市带来美好前景的企业。美的置业控股有限公司主席、执行董事兼总裁 赫恒乐赫恒乐:不存在弯道超车只有稳步前进美的置业控股有限公司主席、执行董事兼总裁赫恒乐表示,作为房地产来说另外开辟一个跑道没有那么容易,最重要的把精力把眼光放到企业自己的内部。外部要多关注客户的需求,怎么样把产品做得最好,体验感最好,要两眼盯着客户的需求。内部要提高自己的核心竞争力,无论资源的获取能力,包括效率,服务力等打造到最优,因为随着行业的竞争,未来集中程度比较高。"不存在弯道超车,也不存在捷径,还是要打造核心竞争力。"赫恒乐表示。大发地产执行董事、首席执行官 廖鲁江廖鲁江:中小房企必须把产品实现作为立足根本大发地产执行董事、首席执行官廖鲁江表示,中国房地产行业对经济的影响和市场的总量无可比拟,这对于相对体量比较小、发展速度比较快的企业来说是有很大的扣减。廖鲁江称,大发地产会专注做好住宅开发,足够有空间能够让其成长起来。竞争力是一个综合指标,对于中小型企业来说,追求规模的同时,必须把产品的实现作为立足的根本,而不是简单地数学计算的规模,这是不可持续的。
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  • 全国房价租金排行,这些城市透支严重,分化是必然

    衡量一个城市房价是否合理,有两大指标。一个是房价收入比,即住房总价与家庭年度可支配收入之比;另一个是租金回报率,即房屋年租金与房价之比。一般而言,房价收入比越高,购房负担越重;租金回报率越低,泡沫程度就越高。不过,在楼市上升期,房价能涨到何种高度,多取决于高收入群体,在不限购城市,外来需求的刺激作用同样十分明显,因此房价收入比无法真正衡量城市的购房负担。相比而言,租金回报率则与所有居民息息相关。房价取决于有钱人,房租取决于普通居民。房价可以无限高,房租却很难一直涨。显然,无论供求关系多么紧张,房租都脱离不了就业和收入的基本面。因此,租金回报率的高低,或者说房价与租金之比,可以作为城市房价泡沫程度高低的参考指标之一。这是2019年一季度50个典型城市的租金收益率排行:从租金回报率来看,西宁和乌鲁木齐最高,厦门和青岛最低。三四线城市普遍高于一二线城市,北上广深四大一线城市全部低于2%,武汉西安成都郑州等二线城市低于2.5%。租金回报率是租金与房价之比,反过来房价租金比,则可衡量一套房子的正常回本周期。以此来看,如果只靠出租,厦门房子回本至少需要80年,青岛需要71年,南京需要59年,北京上海需要55年,杭州需要50年,最低的西宁和乌鲁木齐则低于30年。显然,如果房价失去持续上涨的预期,几乎所有城市的租金收益都无法覆盖持有成本。对此,我们有以下几个解读:其一,我国各大城市的租金回报率整体低于国际水平。在国际上,租金回报率3%-5%为合理水平,纽约东京约为5%,伦敦为4%左右。而北上广深全部低于2%,武汉等二线城市也不超过2.5%,都低于国际平均水平。最极端的当属厦门,厦门的租金收益率在各大城市中垫底,仅为1.2%。这意味着,在厦门,一套房子如果仅靠出租,至少需要80年方能回本,租金收益可以忽略不计。这背后的原因,并非房租低,而是房价过高,房租跟不上房价的涨幅,由此带动租金收益率不断下滑。从发达国家经验来看,城镇化阶段,楼市一般处于上升期,房价走势与房租走势各自独立,租金回报率的高低影响不大。一旦城镇化结束,或者楼市从上升阶段进入盘整乃至微涨的新阶段,租金回报率过低的问题就显得十分突出。目前,中国城镇化率已接近60%,离70%的城镇化成熟阶段只有10个点的空间。同时,中国楼市普涨阶段基本结束,城市之间楼市呈现分化态势,多地楼市盘整将成为常态。这种背景下,租金回报率的重要性将会越来越突出。其二,为什么三四线城市租金回报率高过一二线城市?在50个城市里,租金收益率最高的5个城市,分别是西宁、乌鲁木齐、韶关、牡丹江和银川。同样,排在前十名的城市里,没有一个强二线城市。这种现象之所以出现,是因为在楼市上行周期,房价涨幅远远超过房租涨幅,一线和强二线城市的房价上涨势头更加迅猛,房租却完全跟不上房价走势,由此导致这些城市的租金回报率不断下滑。换句话说,三四线的租金回报率相对合理,但房价的上升空间却存在问题。在这些城市,刚需买房不用担心,但投资却要谨慎。其三,房价收入比和租金回报率都相对异常的城市,需要给予特别关注。这里有四个城市比较典型:厦门、福州、三亚、石家庄。厦门的房价收入比仅次于北上深,而租金回报率在全国处于垫底位置。这意味着,厦门房价已经超出城市发展的基本面,主要依靠外来的轮动资金来支撑,这类城市的房价最容易大起大落。石家庄是另一个典型。石家庄整体收入水平不算高,但房价在二线城市中排在前列,由此导致石家庄的房价收入比过高,但租金回报率却低到与一线城市处于同一水平,这意味着当地楼市存在一定程度的泡沫。福州和三亚也类似。其四,楼市上升周期,不用管房价收入比和租金回报率;但在楼市下行周期,尤其要关注租金回报率。对于一二线城市来说,只要房价每年上涨10%以上,租金收益率即便低于1%影响也不大,房屋即便空置也不必担心,因为房价上涨收益足以能覆盖持有成本。然而,不涨即亏损,如果楼市长期横盘乃至大幅下行,就必须考虑租金收益是否合理。楼市一旦进入横盘行情,那么房贷的利息成本、资金占用的机会成本、物业成本乃至未来的房地产税等成本,都必须纳入考虑范围。按照业内估算,目前国内房屋持有成本约为2%-3%。如果租金收益率过低,那么投资房产就不是一门好生意。未来的楼市,分化是必然之势,长期横盘乃至局部下跌的可能性已经大于普涨的可能性。这种背景下,对于那些房价收入比、租金回报率乃至经济基本面都相对异常的城市,要多留一分心。
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  • 因城施策不是因城放松 ,中国不会靠炒房拉动经济

    近期,随着中美经贸摩擦再次升级,中国如何确保经济平稳增长受到海内外广泛关注。其中,有一种观点认为中国需要放松房地产调控以刺激经济。对此,分析人士指出,中国发展仍处于重要战略机遇期,中国经济拥有足够的韧性、巨大的潜力和不断迸发的创新活力。面对外部不确定性的冲击,中国将以“创新、协调、绿色、开放、共享”五大新发展理念为指引,深入推进供给侧结构性改革,追求更高质量发展,向改革要红利、向开放要潜力、向创新要动力。因此,中国将牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,确保房地产市场行进在正确的轨道上。楼市延续平稳基调今年以来,中国各地楼市延续了总体平稳的基调。国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况时指出,各地进一步落实好因城施策、一城一策、城市政府主体责任的长效调控机制,房地产市场基本延续平稳态势。具体来看,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均略有扩大;二线城市新建商品住宅销售价格涨幅扩大,二手住宅涨幅回落;三线城市新建商品住宅销售价格涨幅回落,二手住宅涨幅微扩。同时,一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均略有扩大;三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅回落,二手住宅涨幅与上月相同。比如,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.4个百分点;31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅回落0.6个百分点;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.2个百分点。天津财经大学经济学院教授丛屹在接受本报记者采访时指出,今年以来,尽管中国房地产市场总体平稳,但从同比指标来看,出现了一些结构性分化的苗头,部分地区房价有所异动,这是需要警惕的。“近年来,中国坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’,推动房地产回归居住属性,加大了去投机、去炒作力度,已经取得了不错的成绩。这时,如果稍有放松,就可能前功尽弃。”丛屹说。热点城市调控加码江苏苏州最近几个月因为楼市升温过快而受到关注。在这段时期内,部分紧俏楼盘基本上只有全款能买,“排队选房”“倒卖房号”等现象一度死灰复燃。上海易居地产研究院《百城住宅库存报告》显示,苏州楼市3月份成交面积75万平方米,环比增加103%,同比增达加47%。对此,苏州市政府果断出台了相关措施,对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施;同时调整土地出让报价规则,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。同时,国家有关部门也对热点城市楼市升温现象给予了及时关注。日前,住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。住建部还要求,各地要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,进一步加强市场监测分析,及时解决市场运行中出现的问题,切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处,确保房地产市场平稳健康发展。58安居客房产研究院首席分析师张波表示,今年以来,随着各地因城施策以及人才引进政策的不断落地,个别城市受政策松绑预期影响,房地产市场出现明显升温。在此背景下,住建部在1个月内两次发布预警提示具有很明显的“敲打”意味,同时体现了稳地价、稳房价和稳预期的调控决心。这也在一定程度上表明了“因城施策”绝不是“因城放松”。稳增长依靠新动能那么,外部冲击带来的“稳增长”压力,是否像某些机构所说的那样要靠拉抬房地产市场来化解呢?从有关部门近期密集发出的“稳楼市”信号中,不难找到答案。自然资源部要求,保持住宅用地供应稳定,引导市场预期,促进房地产用地市场平稳健康发展。其中,商品住房库存消化周期12—6个月的要增加供地。同时,自然资源部《产业用地政策实施工作指引(2019年版)》还明确指出,要深入推动节约集约用地,通过转变土地利用方式和提高土地利用效率释放更大的用地空间,保障新产业新业态发展和民生服务设施建设需求。稍早前,中国人民银行《2019年第一季度中国货币政策执行报告》亦指出,下阶段货币政策要注重以供给侧结构性改革的办法稳需求,坚持结构性去杠杆,在推动高质量发展中防范化解风险,坚决打好三大攻坚战。“房价虚高、空置率高、投机成分高会直接挤压居民其他消费、抬高社会融资成本。从各地实践来看,指望房地产拉动经济基本上不可能持久。”丛屹说,中美经贸摩擦扭转不了中国经济长期向好的基本面,更改变不了中国经济通过转型升级、结构调整迈向更高质量发展的趋势。中国正在加速实现新旧动能转换。一季度,医疗仪器设备及仪器仪表制造业、电子及通信设备制造业增加值同比分别增长14%、9.4%,增速均明显快于规模以上工业;移动通信基站设备、城市轨道车辆、新能源汽车同比分别增长153.7%、54.1%和48.2%。新产业、新业态的带动力更强。未来中国仍会把精力放在练好内功、转型升级方面,而不是刺激房地产来对冲外部风险。
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  • 未来两年的房价,只可能有一种走势!

    中国的玄学有四门:《老子》、《庄子》、《周易》和《房价》。在一个十三亿九千万人口的经济体中,每一个人的情绪与决策,都能影响着价格的走势,房价的变化,成了中国最难以捉摸,也最爱捉摸的话题。既然谁都猜不透,我们不妨做一些大胆的猜想与推演,来对未来的楼市,进行一些有趣的思考。从城镇化看房产支撑力2018年,中国城镇化率达到了59.58%。这看上去是一个不错的数字,六成人民都住进了城里。殊不知,今天美国的城镇化率已经达到了83%左右,韩国同样为83%,而日本则是94%。而我们60%的水平呢,大概就相当于美日50年代,和韩国80年代的水平。毫无疑问,在我们从发展中国家向发达国家迈进的过程中,城镇化还有巨大的提升空间。每一个国家经济的繁荣发展,都离不开城镇化的稳步提高。道理很简单,把人向产业先进的地方推,把人向人群密集的地方推。产业先进,意味着生产效率提高;人群密集,意味着有更多互相学习与合作的机会。未来中国的发展,城镇化必然是方向,也是政策,更是经济引擎。去年末,国家发改委专门发布一则“督察通知”:《关于督察〈推动1亿非户籍人口在城市落户方案〉落实情况的通知》,其对城镇化的重视程度可见一斑。那么,通过城镇化来创造的购房需求有多少呢?我们来看一些热点城市。目前大学生择业主要转向经济发达地区发展,特大城市的就业机会、福利资源、医疗、教育和基础设施建设都非常好。无论是深圳广州,还是西安杭州,每年都会吸引几十万的人口纷至沓来。这些人若想真正留在这座城市,住房一定是不折不扣的刚需,而每个人的家庭,便是隐藏在背后的强大购买力。拿深圳来说,据房天下统计,深圳的商品房套数2017末只有128万套,而想获得这些房子的人每年都增加几十万。如此供不应求的市场一直在持续,按市场经济规律,价格根本没有大幅下降的基本面。上一批进城的人还没买房,下一批就来了。城镇化带来的购买力和购买意愿,和城镇化稳步推进的现实趋势,完全可以支撑现在的一二线城市楼市。存量过剩,如何支撑?看到城市里密密麻麻的商品房,不少人会蹦出一个很直观的想法,这么多房子,盖了给鬼住吗?的确,据36氪数据,中国套户比已达到1.13,每户有1套多房。城市的房子需求再大,供给也大呀,怎么能说支撑的住呢?这里就要好好研究一下,这个1.13到底包括哪些房子?我们就以城镇的房子来说。首先,即便是现在,中国仍有大量的分配住房。在97年23号文件出台以前,中国的房子以单位房、安置房等福利性住房为主。一方面是计划经济留下的传统,另一方面也是对历史的低工资的一种补偿。这些房产无论是领导房还是干部房,放现在基本属于“老破小”行列。诸多老户型老配套,肯定满足不了现代日益增长的生活需求的。再者,就是大量的城中村自建房和棚户存量房。住房条件差、危旧情况严重是这些房子的代表形容词,想要实现小康生活,是绝对不会选择这类房产的。现在买城中村小产权房的人,基本都是赌拆迁的,很少有人想不开会买来自住,这部分房子,也不属于需求。最后,就是镇区的房子。据中金数据显示,2017年末,中国城镇住房套数总共为2.7亿套,其中,城区1.59亿套,镇区1.15亿套。也就是说,中国有43%的住房都是镇区住房,就是那些不在城市里的房子。而现在的人喜欢往哪跑呢?显然是经济发达的城市,其就业机会、福利资源、医疗教育和基础设施,没有一项是不吸引人的。假设你从鹤岗的十八线村落高考及第,念完大学后通过人才引进取得了某大城市的户口,你就算可以买10套房子都不会想回到镇区去生活,何况,你真的可以买10套。所以,与其说是城镇化,不如说是“城市化”,镇区的房产,逐渐被人们所遗忘,尤其,是年轻人。他们宁愿背上房贷在市区“先上车”,也不愿意全款多套在镇区“当地主”。这么算下来,城市的真实套户比,根本不可能达到1.13。况且,这里还没剔除无数的一户多套家庭。总的来说,满足我国城镇化居民美好生活的存量住房,并不多,城镇化支撑房价需求的基本面,依然存在。红利还能持续多久?既然城镇化这么猛,房价在未来几年,还有可能再翻一倍或几倍的可能性吗?我们不妨先看看过去10年,房地产是典型的增量市场,处处充满着各种红利,这其中有我们熟知的80后一代刚需的人口红利,也有我们不容忽视的货币量大幅增长。这些红利都推动了房价的上涨,可是现在的情况不一样了。人口方面,90后逐渐取代80后成为买房的主力军,1.75亿的90后比2.28亿的80后少了5千万,刚性需求也就没有过去那么旺盛。货币方面,也有一个值得注意的信号。2017年4月,M2同比增长9.84%,30年来首次跌破两位数。且往后的2年,M2增速一直都在10%以下。而从2008到2017,M2增速从来都是十几个点。而2017,正是房价进入严厉调控的时候,往前的10年,也正是房价暴涨的时候。M2增速和房价的正相关性的不言而喻。两者相互作用,相互影响。一方面,广义货币增加产生的财富效应,会催热更多的人来买房,买房的人多了直接推高了房价。就好比你感受到钱越来越多,总想去干点什么,看着房价的日益上涨,觉得没有什么消费比买房更合适了。另一方面,房子也可以看作为抵押物,住房贷款同样派生出一部分广义货币。就好比你准备买一套100万的房子,自己拿了20万“钱”作首付,银行贷款80万分期,这80万贷款肯定不是从别人账户里扣,那么M2就增加了80万。那么,我们可以推断,在M2没有明显变化之前,下一轮的房价行情就不会到来,M2低发的持续,意味着房价横盘期的持续。住建部怎么又开始点名?虽说可以从M2中窥见一些端倪,但M2同样也有着相当大的非连续性,短期的剧烈波动是很正常的事情。比如09年和15年的“突然袭击”,都是来得猝不及防。即使现在M2一直在低位,也保不准央妈会有什么其他操作。但还有一个数据,不是说用什么政策就能一时半会改变的,那就是杠杆率。高而稳定的杠杆率水平并不会对经济造成多大影响,但增长迅速的杠杆率,通常意味着一国经济的高风险。杠杆率增加过快,往往是经济危机的直接导火索。这一推断在1985-1989年的日本经济、1993-1997年的泰国和马来西亚经济、2003-2007年的美国经济等都得到了实现。中国在房价高涨的那一段时间,也面临着同样的问题。2008-2016年,我国宏观杠杆率增加迅速,8年间共上升99个百分点,平均每年上升超过12个百分点。不过还好,2017年和2018年,房价开始得到调控,杠杆率也随之放缓,可能到来的经济危机,也被扼杀在摇篮之中。2017年全年,宏观杠杆率微涨3.8个百分点,2018年更是有所回落。但是,我国的居民杠杆率却一直保持上升。不论哪个口径,2008-2018的居民杠杆率,都在以年均超过3.5个点的速度上涨。10年间,居民杠杆率从2008年的17.9%上升至2018年的53.2%,10年间上涨了35个百分点,增速与美国2000-2007年间相当。如果再不加控制,谁也不敢保证中国不会迎来一轮危机。而控制居民杠杆率最好的方法,也是控制房价。一方面,房价上涨猛烈的时候容易引起居民举债买房。另一方面,在相同首付比例要求的情况下,房价更高需要举借的债务越多。所以,房价稳,居民杠杆也才能稳。这也就不难理解,佛山、苏州、大连和南宁刚冒个泡,就又被住建部点名了。大胡子的几个结论1.一二线城市有城镇化趋势的强力支撑,楼市长期还是会处于一个上行的状态,所谓的北上广深房价回到2015年水平,恐怕不太现实。2.像过去几年那种房价半年翻倍,两年三倍的情况可能性不大了。无论是M2降速、人口红利减少,居民杠杆率提升,还是房住不炒的政策导向,都不允许房价再过快上涨了。3.综上所述,未来2到3年,楼市的走向或许只有一个字,稳!
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  • 房价大局既定,需熟悉楼市呈现的3大新特点

    如果说从2016年底首次提出“房子是用来住的而不是用来炒的”这个定位,你还不能深刻理解楼市的变化格局,如果说2018年年底到今年上半年各大城市微调,让市场再次出现火爆场面更加让你对房住不炒执行不抱有信心的话,那么4月19日国家再次重申房住不炒以及住建部对房价上涨过快城市发出预警,总应该让你领略到国家对房住不炒的决心和力度了,而后几大热点城市也纷纷升级和加码调控政策,你不应该不再相信调控的威力和方向了吧!为了坚持房住不炒,为了确保市场稳定,防止房价出现大起大落,调控的原则就是哪里市场过热就抑制哪里,当然过冷过热都会被调,冷了刺激,热了泼冷水。总之,目标就一个字“稳”。在这样的逻辑下,房价大涨大跌的机会几乎没有了,那么作为炒房者基本上也丧失了炒作的空间。因为他们最怕市场稳定,稳定的不只是市场,更是购房者的理性。所以说房价大局已定,基本上不会大涨大跌,在这样的预期下,楼市也正呈现出3大特征,对于购房者该不该买房似乎也越来越清晰了。1、楼市分化加剧将成为常态,一二线城市加速供地,三四线明显放缓。从楼市调控也不难看出,调控的思路不再搞一刀切,更加注重对市场的精准化分析。不同城市之间的冷热不均也对调控提出了不同的要求。房价先不说,先从最根本的土地市场说起。数据显示,今年以来,全国100个大中城市土地供应面积达9153.57万平方米,成交总价合计9617.37亿元,创近5年来同期新高。不同的城市土地市场出现一定分化,一二线城市土地供应加速,三四线城市则明显放缓。2019年以来,一线城市累计供应住宅类用地数量65幅,同比增长75.68%;累计供地面积348.22万平方米,同比增长50.16%。二线城市方面,今年以来累计供应住宅类用地数量842幅,同比增长24.37%;累计供地面积4587.14万平方米,同比增长11.18%。三线城市累计供应住宅类用地数量806幅,同比下降16.74%;累计供地面积4218.21万平方米,同比下降11.62%。这跟之前官方的指导是一致的。此前自然资源部表示,全国各地的县和市,应当根据商品房库存消化周期,来对城市的土地供应做出管控。消化周期36个月以上,停止供地;36个月-18个月,适当减少供地;18个月-12个月,维持供地水平;12个月-6个月,增加供地;6个月以下,显著增加供地。同样遵循了因城施策的原则,无论是增加还是减少,都是因地制宜,降低土地资源浪费,搞活土地资源周转。所以,现阶段,对房住不炒的坚守是底线,但更体现出一城一策的功力,市场能不能控制在稳定并能保持良好的态势,全靠对一城一策的度的把握上。这是考验,也是挑战。这个阶段的特点不仅仅体现在土地的供给上的分化,也体现在比如房价、人口等上面的分化,房地产区域分化将成为新常态。2、房地产业对经济增长的贡献方式正在发生转变,从“发动机”到“稳定器”。中新社文章表示,伴随中国经济的转型换挡,房地产业发展阶段相应转变,“发动机”的作用减弱,“稳定器”的角色逐渐凸显。这也意味着中国房地产从高速增长阶段向高质量发展阶段过渡,标志着房地产新阶段的角色更加符合新时代的特点。作为“稳定器”,房地产行业自身的持续稳定发展对中国经济的作用不言而喻。在房住不炒定位下,房地产长效机制正在逐步确立,也逐渐让房地产市场波动收窄,告别“大涨大跌”。这个角色的变化不仅让地方、开发商认识到未来服务的转变,单纯靠拿地盖房卖房子的传统模式不行了,开发商更应该注重对产品的个性化和专业化要求有更多的研究和打磨,而购房者也应该认识到在房价不再大涨大跌的时代买房的目的是什么。3、房地产开发建设规模不再大肆扩张,购房者各取所需。房地产的角色必然要高速发展阶段走下来,中新社表示,经过20多年的大规模开发,中国户均住房超过1套,房地产市场告别“黄金时代”。房地产已经到了高位的存量阶段,不会承担经济的助推器角色,而是变成了“稳定器”,即房价基本上维持在一个高度,特别是人口净流入的大城市,未来买不起房的人可能还会很多,但是肯定不能买不起房就完事了,而应该在落实房住不炒的基础上,让大家不再为住房发愁。那么高房价可能会长期存在,对于很多购房者而言买不起房将是常态。房子买不起一定会成为常态,租房也一定会成为常态。往大了长远的说,指望房价下跌才买房不现实,对于购房者而言,认清形势,不要听信未来房价还会大涨的忽悠,当然也不要以为以后的房价会便宜到让你买得起。房子非一般商品,不是你想买就能买。这是残酷的现实,也需要你能够领略到现实的残酷。大城市房价已经高到刚需购房者买不起的程度,但怨天尤人没用,改变不了世界,那唯有改变自己。好在有多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,这将让所有人根据自己的身份特点去选择不同的居住形式,或买或租,总有一款适合你。但是长期来看,能买房的基本上都买了,买不起的也被排除在市场之外了,未来多套房子的人该把房子卖给谁呢?
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  • 楼市接连传来四大消息,楼市要变脸?

    最近几天,楼市接连传来四大消息:1、住建部对佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示,原因是“近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大”。加上4月的那次“预警提示”,一共有10个城市“被预警”。2、昨天,南京楼市传出重磅消息:多家银行接到紧急通知,首套房重回上浮15%,二套房利率也将随之上涨,或上浮最高20%。此前南京部分银行最低利率已经达到了5%。此外,媒体还报道说安徽蚌埠、广西南宁等地均出现房贷利率上调的迹象。3、今天“证券时报”报道说,4月1日到5月20日50天时间里,各地银保监局开出的223张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张,有15家金融机构受到处罚,罚没金额合计1068.8万元。4、多家媒体报道说,最近北上广深房租出现了下降趋势。但也有人表示,感觉不到。那么问题来了:楼市是否出现了重要转向?未来一段时间,楼市将走向何方?先让我们看一下银保监会网站上公示出来的“罚单”。上图是上海银保监局开出的一张“涉房罚单”,处罚的违规事实发生在2016年1月到2018年3月,受罚的是南京银行上海分行,原因是“向某资本金不足的房地产项目发放贷款”,处罚是50万元。上图是山东银保监局开出的罚单,处罚了渤海银行济南分行,原因是“变相为房地产企业提供土地储备融资”。上图是辽宁银保监局开出的罚单,涉及建设银行,原因是“个人住房贷款存在虚假银行流水”。“证券时报”的记者整理出了32张罚单的详细情况,具体如下:可以看出,仅辽宁就占了将近一半。其余的罚单,分布在上海、山东、黑龙江、大连(计划单列市)等地。基本上都是经济下行或者调整压力大的地区。需要说明的是,223罚单里32张涉及房地产,是一个最严格的概念。其中很多罚单“语焉不详”,但明显有“涉及房地产”的可能性。比如下面这张:这是一张新疆银保监局开出的罚单,只是说“个人消费贷款被挪用”,没有说挪用去干什么了。很大的可能是买房子了,因为你干别的事情,基本上都可以“名正言顺”地走个人消费贷款的渠道,比如装修、旅游、留学等等。我翻看了数十份罚单,发现一个很有意思的现象:在上海,违规贷款炒股的比例比较高,买房的已经有点低了。其他地方,比如东北、山东、新疆等地,违规买房的比例仍然比较高。这跟此前股市走出一波强反弹有很大关系。上海的市民还是比较敏感的,贷款炒股的看来不少。比如下面这张罚单:至于北上广深房租的价格是否出现下降,每个人感受不同。媒体采访了很多人,有说降低的,也有说不降反升的。我的朋友圈子里,有多人出租房屋,我随即调查了几个人,整体的说法是:住宅尚未感觉到下调,但写字楼的确涨不动了,个别出现了空置。一个有多套写字楼出租的朋友说,从去年8月开始,深圳写字楼空置率明显上升,租户里延期支付房租的比例增加,这跟经济下行有密切关系。但据他所知,也有一批“二房东公司”逆势扩张,趁着价格松动拿下很多写字楼。这些“二房东公司”一般有两种盈利模式:一是通过中长期租约,赌后面几年房屋上涨,实现最终盈利,他们一般喜欢签未来两三年有地铁开通的办公楼。二是资金充裕的“二房东公司”,用办公楼租金作为投资,入股有前途的创业型公司,未来通过股权变现来实现盈利。我的判断是:1、今年1到4月,楼市资金面宽裕,开发商融资也比较容易,由此催生了“小阳春”。部分城市新房价格同比上涨超过20%,比如呼和浩特等,引发了调控收紧。2、这一轮调控收紧是局部的,而且没有充分考虑到新的“国际形势”,只是对1到4月市场的反应。3、由于未来外部形势存在不确定性,“僵持期”的长短和剧烈程度都难以预料,因此楼市调控也只能走一步看一步。全面收紧不会发生。4、目前市场调控进入了“一城一策”的时代,甚至出现了“同一城市、不同城区采取不同政策”的局面。比如苏州的限售,只针对“苏州工业园区”和“苏州高新区重点地区”,出现了一条马路两边政策不同的局面。这将成为一种“新常态”。5、“一城一策”时代,松松紧紧、时松时紧会反复出现。如果说大趋势是什么,那就是“稳地价、稳房价、稳预期”。楼市不能冷,也不能太热,这是基调。6、未来一段时间,楼市的“权重”会有所增加。事实上,4月新增人民币贷款的超过一半,已经是“住户贷款”。7、如果你生活在有显著人口增量的城市,你是刚需、或者改善需求,或者是立足中长线的投资者,那么随时都可以买。不要太在乎外部的政策波动,你很难买在最低点,而且越拖延越难买到最佳价位。8、如果经济出现显著下行,房价和房租可能出现短暂的下跌,但随后政策会调整,最终会出现逆转,房价反而上涨一波。
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  • 银西高铁甘宁段与银吴段接轨进入倒计时

    5月22日上午9时,当铺轨车在吴忠南特大桥上落下一根根500米长的钢轨,标志着银西铁路甘宁段与银吴段接轨在即。吴忠南特大桥位于吴忠、灵武交界处,全长18.74公里,共计580跨,是银西铁路全线最长特大桥,全桥坡度变化大,紧邻吴忠车站接轨点,为全线铺轨控制性工程,预计6月13日铺设完成。银西铁路主线全长618公里,设计时速为250公里/小时,共分银吴段、甘宁段、陕西段三部分,目前银吴段即将进入联调联试阶段,吴忠南特大桥铺设完成后,将与之接轨。据中铁一局新运公司银西铁路铺架工区副经理刘海周介绍,吴忠南特大桥的铺设任务比原计划提前5天进行。该段铺设任务完成以后,施工方将掉头向陕西方向进行铺轨作业。银西铁路作为国家《中长期铁路网规划》中“八纵八横”高速铁路主通道包(银)海通道的重要组成部分。预计2020年7月至11月份,全线开始联调联试,2020年年底计划开通运营。建成通车后,银川至西安客车运行时间将缩短至3.5小时左右,将极大改善陕甘宁革命老区的出行条件,对促进沿线区域经济发展具有重要意义。(宁夏日报记者 杨晓秋 李徽 王鼎)
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  • 保温层从七楼坠落,美林湾小区居民很担心

    高层保温层掉落 居民对此很忧心家住金凤区美林湾小区13号楼一层的居民胡先生反映,说是5月17号晚该栋楼7楼顶层阳面保温层脱落,坠落的保温层掉落到一层住户院内,对他家造成不小的影响,他很担心再次发生这样的事情,那么到底是怎么回事呢?一起来看。5月18号早晨,记者来到了胡先生家,看到坠落的保温层仍遗留在胡先生家的院落中,碎石洒满了一地,砸坏了院落内的围栏及钢支架。胡先生告诉记者,5月17号晚上11点左右,7楼的保温层突然掉落在了他家的院内,所幸无人员受伤。据了解,除了胡先生家,住在隔壁的杨先生家也遭了秧,被掉落的保温层砸坏了不少院内设施和植物。随后记者联系了小区的物业公司宁夏长城集团物业服务有限公司美林湾物业服务中心,据工作人员介绍,事发后物业公司也安排了安保人员进行查看,并表示会尽快对居民家中遗留的保温层进行清理。质监部门:督促开发商尽快维修 将小区隐患进行消除针对美林湾小区发生的保温层掉落一事,随后记者联系到了小区开发商拉普斯置业有限公司的相关工作人员。据工程部主管陈菊花介绍,事发后他们在现场进行了查看,发现是13号楼顶层女儿墙上的一块保温板脱落,面积大约在五平方米左右,对此他们也在与施工单位进行协商处理。记者又咨询了宁夏建设工程质量监督总站,工作人员表示他们对于美林湾小区发生的保温层掉落一事目前正在进行调查。金凤区物业管理服务中心业务主管师广学介绍,美林湾小区的保温层属于楼宇公共部位,一方面开发商可以协调施工单位进行维修,另一方面居民也可以通过申请房屋专项维修资金进行维修。直播碎碎念截止记者截稿前,美林湾小区遗留在居民家中的保温板已经被清理。我们也希望相关单位能尽快拿出方案解决居民担心的问题,确保这里的安全隐患可以及时进行排除。
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  • 5月22日银川经开区成交一宗工业用地!

    今日,银川市辖区土地招拍挂市场成交1宗工业用地,宗地编号为银地(G)[2019]-19号,位于西夏区济民路以南、宏图南街以东,土地面积为165640.59平方米(合248.46亩),容积率R≥1,挂牌起始价5440万元,地面单价328元/平方米(合22万元/亩)。宗地成交详细信息
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  • 诚信建设万里行,我市物业企业引入评分定级

    物业管理关系到每一位住户的利益,如何科学监督引导物业企业提高服务品质,成为物业管理行业主管部门工作的重点。近日,银川市住建局物业办依托信用监管机制,打造科学的诚信等级评判标准、完善标准化管理制度和退出机制,逐步化解物业服务行业存在的痛点、难点。物业优劣看等级根据《银川市物业服务企业及物业从业人员信用信息管理办法》,我市将物业企业分为AAA、AA、A、B、C五个等级,并结合信用体系,对物业企业实行差别化管理。根据规定,物业服务企业信用记分每3年为一个周期,项目经理信用记分每5年为一个周期。物业服务企业及项目经理的信用基准分各为100分,实行日常加减分制,综合评定信用等级,由银川市物业办定期汇总、披露并存档。市物业办相关负责人张勇告诉记者,根据相关要求,物业主管部门每月对辖区内物业项目进行不少于总量30%的巡查,根据巡查结果动态对物业企业等级进行评估和调整。对于小区存在的问题,居民可以向辖区物业主管部门及时反映,辖区物业主管部门可对物业企业下发限期整改通知,要求其3天内必须完成整改。拒不整改的,辖区物业主管部门可建议市物业办扣除相应信用分值,情节严重的列入行业黑名单。此外,在全市推行的物业服务企业标准化建设中,市物业办明确要求物业企业必须在小区的显著位置设置公示栏,对物业服务合同、收费价格、服务等级、公共收益收支明细、监督电话进行公示,让业主全程参与对物业企业的监督。市场退出有机制物业企业诚信等级和诚信报告,今后将对物业服务企业发展和生存起到决定性作用。张勇告诉记者,目前纳入银川市物业行业监管平台的企业有393家,资料完善、能够达到监管效果的有310家。对于不能按要求完善资料的、不申请纳入监管平台的、纳入联合惩戒黑名单的企业,今后将不能参与项目招投标。“无论是新建项目还是要更换物业企业的小区,都要在市、县(区)物业主管部门的监督下进行招投标。没有资格参与招投标,则意味着企业的生存空间在逐步缩小。”张勇说,这样就形成了市场自然淘汰机制,有明显劣迹的物业企业将逐步退出市场,居民普遍认可的物业企业能够得到更多的机会。市民在买房前和入住后通过业主代表大会更换物业时,物业企业的服务等级和物业管理人员的等级能够直观体现物业服务水平,今后将作为市民选购物业服务的重要参考依据。据介绍,通过微信关注“银川物业管理”公众号,可随时了解物业企业和从业人员诚信等级信息,市物业办也在计划通过网络平台多渠道发布物业行业相关信息。记者李鲲鹏scroll
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  • 地产大佬潘石屹又在唱空楼市了

    地产大佬潘石屹又在唱空楼市了。5月21日,在“潘谈会”上,潘石屹谈到未来的房地产市场时表示:20年前,中国城镇人均住房面积只有5.7平米,舒适度不高,因此,房地产是刚需。随着中国经济的发展,GDP的提高,据前不久公布的数字显示,我国人均住房面积已经达到了37平米,这和发达国家的水平一样。到今天为止,无论是住宅地产,养老地产,旅游地产,都不是刚需了。就其举的论据而言,这一论断似乎并没什么问题。但从辩证法的角度去看,潘石屹的论断是值得商榷的,因为他忽略了重要一点——矛盾的特殊性。诚然,就供需总量而言,当下中国楼市却已不存在住房不足的主要矛盾,但其结构性矛盾依然尖锐。主要体现在两个方面,其一,人口与住房分布的不平衡。准确说就是,人口多的地方,住房供应依然紧张;人口稀少的地方,大量住房长期空置。最典型的就是农村和城市。如今我国的城镇化人口和农村人口大致为六四开,但这是以户籍划分的,农村的成年劳动力十之八九常年都是待在城市的。所以这就造成了一种现象,一方面农村大量的宅基地和房屋空置,一方面城市住房长期供不应求,尤其是大量吸纳农村劳动力的大城市。前不久,“国家发改委”新闻发言人孟玮介绍说,农村宅基地总面积很大,超过农村集体经营性建设用地和城镇建设用地之和。也就是说,农村宅基地的总面积超过了“中国所有城市的建成区面积”!此前,曾担任过中央财经领导小组办公室副主任,目前担任全国政协经济委员会副主任的杨伟民曾对媒体透露:农村空置宅基地有3000万亩,相当于目前所有城市建成区的37%,比城市目前所有的住宅用地的总量还多。如果分摊到全国5.64亿农村常住人口头上,人均闲置了35.5平方米。注意,这35.5平方米是土地,不是建筑面积。若把这部分宅基地的数据也加上,我们的人均住房面积更是直逼美国。所以,不具体到某个地域、某个城市,泛泛地谈这些这种总量型的平均数指标,其实参考意义并不大。其二,不同房屋类型(如住宅、商铺、写字楼)的供需矛盾,也是天壤之别。下图是“2019年1—4月份全国房地产开发和销售情况”的局部截屏。可以看出,今年1到4月“商业营业用房”销售了2579万平方米,同比下降了8.8%。我们可以算出,全国住宅的平均去化周期为2.64个月,办公楼的去化周期是15.4个月。而国家统计局的“待售面积”是现房,没有包括拿到预售证的。我们通常使用的“去化周期”,是计算上预售这一大块的。一般来说,预售的量往往超过现售的量。也就是说,上述三类房子的“去化周期”至少要乘以2。这样全国住宅的“去化周期”不小于5.3个月,办公楼不会小于30个月,“商业营业用房”不会小于40个月。所谓“商业营业用房”,基本上就是商铺。也就是说,商铺类的“去化周期”是住宅的8倍;而办公楼的“去化周期”是住宅的5.8倍!可见,较于住宅,商铺、写字楼这些才是时下最不缺的,当然也是危险系数最高的。其实,不管是一线城市、新一线城市,还是三四线城市,商铺、写字楼都是大麻烦。深圳写字楼的库存去化周期达到20.6个月。2018年5月,湖南官方的一份文件流出,个别城市的“非住宅”(主要指写字楼、商铺),去化周期更是达到恐怖的一两百个月。也就是说,一二十年才能卖完。在中国大陆,真正能让写字楼等非住宅物业不愁的,也就是北京和上海了。因此,地域分布不平衡的矛盾、物业结构不平衡的矛盾,让一些地方的楼市和物业充满风险的同时,也让另外一些地方的楼市和物业仍充满着机会。值得一提的是,写字楼物业恰是潘石屹的公司SOHO中国的主业。让人颇感好奇的是,在流出的讲话中,点名说住宅地产、养老地产、旅游地产都不再是刚需,却漏了写字楼。当然,这并不是说潘石屹揣着明白装糊涂,才说了昨天那番看空楼市的话。事实上,回顾这几年潘石屹在公开场合的讲话,可以发现,潘石屹一直都是一个坚定的楼市空头。2017年潘石屹坦言,“全中国的房子不是少了,都是多了。” “住(房)的价格高,一出台房产税,肯定房子的价格就降下来了,这就是我对中国房地产市场的基本判断,基于这样一个判断,我就再不盖房子了,已经多了,盖它干什么呢?”2016年潘石屹说,“出台房产税是必要的,否则将造成巨大的浪费。”2015年潘石屹在一档脱口秀节目中表示,“这些年建的房子足够多,房地产行业的基本面已经不太支持房价上涨了。所以年轻人不要买房子”。2014年,潘石屹表示中国房地产是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的大冰山了。2013年,潘石屹说不动产登记若实施,房价立马会跌。难得的是,作为一个房企老板,看空楼市,潘石屹不仅仅是说说而已,还在身体力行的这么做。从2012年起,SOHO中国宣布从“开发-销售”转型为“开发-持有”,公司告别散售,改为租售并举,并逐步提高自持物业比例。即使在SOHO中国大本营之一,也是写字楼需求最为旺盛的两大城市之一——上海,其也在一直卖卖卖。2014年2月SOHO中国以52.32亿出售上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场。2014年9月SOHO中国以30.5亿出售上海凌空SOHO部分物业。2016年7月SOHO中国以32.22亿出售上海世纪广场。2017年6月和9月,SOHO中国以35.7亿出售上海虹口SOHO和腾空SOHO。即便是北京的光华路SOHO,也只是因为标的总价太大,要八九十亿元,不太会有人来买,才决定持有。不过,潘石屹对楼市的“误判”,直接影响到了SOHO中国发展势头。大家可以直观感受下,SOHO中国这几年的业绩走势。不久前公布SOHO中国2018年度业绩显示,公司实现收入17.21亿元,同比下降12.32%;公司拥有人应占利润19.25亿元,同比下降59.33%;据《财经》杂志报道,一位房企高管曾表示,“SOHO中国当初判别房地产市场会相持不下,才转售为租。我以为它错过了中国房地产这几年的大开展,能够说是不进则退。”那么,该怎么看潘石屹一而再再而三的看空楼市的行为呢?首先,需要肯定一点,看空楼市确实是潘石屹内心的真实想法,不是忽悠、不是带节奏;其次,对于潘石屹的观点和建议,大家需要辩证的看。毕竟他自己都把SOHO中国带进了沟里。
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  • 最新房价统计,银川房价涨幅踩“刹车”

    4月份,国家统计局发布数据显示,一二三线城市商品住宅销售价格稳中略升。在70个大中城市中,有67个城市新建商品住宅价格上涨,仅有桂林与上月持平,赣州和韶关下降0.1%。相关专家表示,要保持房地产市场调控的连续性和稳定性,坚持“房住不炒”定位,更不能借“一城一策”之名放松调控。数据显示,银川4月房价涨幅收紧,继一季度小阳春后,二季度房价有明显趋于稳定的态势,调控效果初显。67城商住价格稳中略升5月16日,国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。统计显示,4月份,一二三线城市商品住宅销售价格稳中略升。在70个大中城市中,有67个城市新建商品住宅价格环比上涨,仅有桂林与上月持平,赣州和韶关下降0.1%。从总体数据看,尽管市场基本延续平稳态势,但3月份和4月份新建商品住宅价格上涨城市增多,一些城市土地市场火热甚至再现地王,这些现象值得警惕。数据显示,4月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.4个百分点,其中北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、1.1%和0.4%;二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点,其中北京、上海和深圳分别上涨0.6%、0.5%和1.1%,广州下降0.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.6%,涨幅回落0.6个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.6%,涨幅扩大0.1个百分点。国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析,4月份,各地进一步落实好因城施策、一城一策、城市政府主体责任的长效调控机制,房地产市场基本延续平稳态势。4城房价涨幅较大遭警示据了解,为进一步落实房地产市场调控城市主体责任,住房和城乡建设部近日对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。统计局数据显示,4月大连新建住宅环比上涨0.7%,同比上涨13.2%;二手房环比上涨0.8%,同比上涨9.1%。南宁新建住宅环比上涨0.9%,同比上涨11.5%;南宁二手房环比上涨1.4%,同比上涨11.7%。另外苏州、佛山等城市虽然不在70个大中城市统计范围,但房价也明显上涨。业内人士分析,加码房地产调控的主要原因是部分区域房地产市场有失控风险,房价明显上涨,土地市场明显过热。种种迹象表明,中央遏制房价上涨的决心不会改变,未来的楼市政策依然将打击投资投机行为。为保持房地产市场的持续稳定,住建部的预警系统建立并开始常规性运行。银川楼市房价涨幅收紧记者从国家统计局公布的70个大中城市商品房销售价格变动情况的数据中得知,银川4月份新建商品房价格环比上涨0.5%,涨幅比上月收紧0.2%;二手房价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.7%。其中,90㎡及以下商住房价格环比上涨1%,涨幅比上月扩大0.2%;90-144㎡商住房价格环比上涨0.2%,涨幅比上月收紧0.6%;144㎡以上商住房价格环比上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.8%。从数据显示可以看出,90㎡及以下商住房价格稳中有升,90-144㎡商住房价格趋于平稳,而144㎡以上商住房价格上涨过快。对此,宁夏某不动产投资公司的杜经理分析,目前,银川楼市市面上供应90-144㎡的住宅居多,因为这个大小区间的房子是最好卖的,比较适合三口或四口之家。而随着改善性需求的增加,144㎡以上的住宅需求量剧增,所以价格会出现上涨过快的现象。但就总体而言,银川房价在二季度慢慢趋于平稳,在稳地价,稳房价,稳预期的政策背景下,不出意料,银川楼市下半年将在平稳中度过。
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  • 楼市正在“变脸”,这些新变化你要看懂

    本文约5084字,预计阅读时间13分钟引言:4月份我们谈了一个观点,楼市调控周期变短,短周期不可测,关注政策的变化比市场数据更有效。进入五月,热点楼市陆续有新调整。5.1后,苏州房价在4月份领涨全国后,调控升级,部分区域开始限售;在二线城市普遍下调利率的当口,合肥、青岛、南京、深圳等地逆势提高房贷利率,收紧了钱袋子。而在北京,5月9日政府牵头,举办土地推介会上,集中推出44宗宅地,参与企业众多。在市场层面,顶豪放量,丽宫别墅,上上周成交(网签)9套,上周成交5套,套均过亿。信号错综复杂,甚至完全向左的。在因城施策,分类调控的背景下,看清楼市变得困难了。市场上说法也很多,有人说3月份小阳春后,楼市要冷。有人说未必,过去的都是未来高潮中的浪花。关于这些问题我和队友们讨论了很久,现在把一些想法分享给大家。北京,一直是全国楼市风向标,了解大政方针的走向,要重点看。过去3年,北京的调控严格有效。从源头入手,执行了“限竞+7090”政策。出让商品宅地99宗,限竞房94宗。效果立竿见影,房价上涨勒住了,但是副作用也很大,楼市疲软。入场需求释放缓慢。二手房成交周期拉长,以前平均是30天,现在要70-80天,交易成本增加。中介产能严重过剩,人均买卖绩效如何,成为讳莫如深的话题。新房销售,虽然有百亿的大盘。但从主流“限竞房”销售看,并不乐观,网签率不到30%,入市了2000多亿的货值,只卖出了500多亿,回款就更少了。开发商陆续加大了促销力度,可是市场反应依然偏冷。除了开发商和中介,其实有关部门也挺急的,房卖不出去,谁还来再买地,而卖地关乎财政。在今年的两会上,北京分管财政的领导讲话,罕见的表示“2019年会是近年来财力最紧的一年。”印象中,北京的总部经济实力雄厚,科技独角兽首屈一指,是名副其实的科创中心和金融中心。但实际上,房地产占GDP的比重不低,在地方财政收入中,土地出让金的比例不低。数据来源:北京市统计局再叠加今年的减税,70年国庆,一带一路高峰论坛、世园会、2022冬奥会等重大活动。家大业大的北京,未来几年财政很紧张就不难理解。于是,去年5月份开始,北京土拍市场就有了微调。目标很明确,土地卖出去,楼市要转起来。新出让的土地,价差(楼板价与售价的差)开始大幅增加,只要肯拍地,利润是有保障的。到了5月初,有关部门更是牵头办起了“土地推介会”,一次性集中推介宅地44宗,含共产权9宗,这个数量相当于去年全年的2/3。其中的一个变化,是“限价”松动了,没有最高售价限制,开发商的上限打开了。应该说,这个变化是意料之中的。不只是北京,地方对土地财政的依赖仍然是常态,尤其是转型升级的城市,更是如此。在多方诉求下,土地市场在年后呈现了一定热度。但是,拍地热只是表象,“拍地去库存”才是目的。目前真正传导到销售端的,也只有苏州、合肥、南京等几个城市,从全国看,销售并没有全面回暖。所以政策的左右微调,更像是呵护楼市热度的手段。房地产,作为经济“增长引擎”的使命结束了。但是,作为经济增长的“稳定器”,还是十分必要的。另一个变化是从顶豪市场传出的。5月的第二周开始,顺义的丽宫别墅,成交连续放量,第二周成交(网签)了9套独栋,第三周成交5套。单价11万,套均1.63亿,从中,可以感受下高端购买力的深不可测。要知道恒大丽宫剩余的这40、50套独栋,算得上是孤品。产品很纯粹,1000平以上的大独栋,0.5的容积率,大花园,临水系,社区配套标准18洞高尔夫球场。从新世界到恒大,这批存量,一直卖的低调、佛系(不追求高周转,越慢越好)。1-4月,北京别墅成交1300套,上涨90%;成交面积40.52万㎡,上涨121%;成交金额229.51亿,上涨180%。按照目前的情况看,5月份的别墅销售数据,也是不错的。不光是北京,深圳的豪宅,今年以来也是风生水起。2月份,8000万/套的华润深圳湾瑞府就一房难求,掀起一个小高潮。5月14日,久未露面的中介大佬,中原施永青带队到访鹏瑞深圳湾1号,实地探盘,表达了对深圳楼市的长期看好。顶豪的放量,细想有两点:1,一线的“顶豪”过去溢价低,物有所值,比中低端更具性价比。2,两年多的调控,一线的钱和房都比较便宜,政策触底微弹,时机到了。大环境不理想,顶级买家持续进场,逆周期操作,即表达了对未来的信心,更是一种抄底。目前的状况,是老百姓荷包有限,对风险最敏感。一有状况,先捂紧钱包,我不买了。从去年开始,汽车销售先断崖下降,0首付也不见起色。接着是物价涨了,特别是瓜果蔬菜,车厘子自由不敢奢望,苹果自由都快谈不起了,大家开始有点慌。未来是变坏了,还是要变好,人们有不同的看法,认知是分化的。最近北大国发院姚洋教授在经济观察网的几个观点,就很有意思,下面和大家分享。经济增长点的概念已经过去了。过去,我们讲经济增长,从农村改革开始,到乡镇企业增长,然后是开发区和出口一起,带动经济增长。但现在,并没有发现一个显著的增长点,这就说明“增长点”概念的时代永久性地过去了。需要澄清几个观念。第一、科学技术刺激经济的增长,这个过程比较缓慢。比如,5G和AI技术很难成为新的经济增长点。一个原因是,通信行业规模小,技术进步也并没有我们想象的那么快。哪怕像iPhone刚在美国出现,把手机的价格提升了100%,但iPhone的消费仅占美国总消费的千分之一,甚至更低,而且iPhone的价格也不是每年都涨,所以它对GDP的影响有限。另一个,新技术很多时候是一个替代作用。比如智能手机出来后,打败了一批老手机,原先手机制造的GDP被新的手机替代了。AI恐怕也会是这样。有一些企业做强做大,但还有一批企业坚持不住,没有钱搞技术革新,破产了。科学技术刺激经济的增长,这个过程比较缓慢。以日本为例,上世纪七、八十年代,当时日本技术进步非常快,几乎所有新产品都来自日本,而且还卖给世界各国,但它的经济增长率也只有3%。GDP是个很古怪的东西,它是流量,要让它增长,需要有很高的技术进步。第二、出口很难像以前那么快。从2001年到2008年,我国出口增长了5倍,7年时间增长5倍,很容易被人们感受到。还有我们搞乡镇企业,就像雨后春笋一般全冒出来了。今后,美国对中国投资审查越来越严,欧洲恐怕也会一样,民粹主义一起来,逆全球化将不可阻挡。中国企业想再“走出去”投资或做贸易,将会面临更大的不确定性。最近几年出口增速下降,投资也降下来了,每年增加7%就很不错了。中国的外贸除以GDP,这个比例越来越低,现在只有18%左右,今后还会继续往下走,最后很可能低于10%。第三、中国经济增长,未来将更依靠内需在这种背景下,中国还要做点自己的事情,重心还应该继续放在国内搞好经济。因为我们的市场足够大。哪怕最终中国企业不再“走出去”,产品主要在国内卖,中国的经济也不会受到太大影响。中国的人口是欧盟的2.5倍,而欧盟的贸易主要在其内部做,这就足够了。中国31个省市自治区,完全可以玩得转。经济增长主要依靠消费支撑,可能超过80%。最终投资对GDP的贡献会几乎会接近零。以美国为例,它的储蓄率在15%左右,消费占GDP占比在80%-85%之间。二、三十年之后,中国成为高收入国家的时候,也会接近这个情况。新思路过去一说经济增长,必谈出口、投资、消费三驾马车。投资就是大基建、房地产、产业园,出口就是与欧美贸易,消费就是买房,买车。现在毛衣战下,出口被美国卡脖子,国内消费信心不足,车市去年不好了,0首付,大降价不见起色。只有投资尚存,经济不乐观。但是,通过姚洋教授的谈话,最大的感受是,我们有新思路。如果跳出三驾马车的桎梏,再看未来经济增长,你会发现拉车的三匹马变了,有利条件又多起来。1、我们还有很大的内部市场,国内消费占GDP比重持续增长;2、区域整合,包括粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀协同发展,还有中西部若干个城市群和城市圈的培育,每一个城市群,都有1-2亿人口,规模媲美欧美经济大国,增长潜力巨大;3、与一带一路沿线各国,贸易量持续快速增长,6年贸易总额超6万亿美元,年均增速4%,高于同期中国外贸的整体增速;4、乡村振兴,这片沃土,更是巨大的缓冲器和潜在的动力源。区域整合、一带一路、乡村振兴是我们的三大战略,一直在不断推进落实。按理说,有了的新路子,应该没必要慌了。可是面对不确定性和恫吓,还是会恐慌,这是人性。怎么克服呢,俗话讲,手有余粮,心不慌。对于个人,有稳定的现金流(工作),持续升值的资产性收入,心也就稳了。基本面,稳定就业是头等大事。在老百姓的腰包里,60%的财富是房产,大家应该理解楼市稳定的重要性。扩大内需下的楼市从经济地理格局看:发展重点,从东部沿海转变为区域整合;经济增长引擎,从出口导向到扩大内需。这些最终会投射到城市房价。先说结论:楼市会回暖,也需要调整,但不需要高潮;城市继续分化,一些城市潜力巨大,包括一些中小城市。整体看,用一个词语形容比较合适,叫“持盈守成”。具体看,一二三线城市,会有差异化的表现,不同的机会。一线城市,优化布局下的机会在调控严格,减量发展下,价格依然企稳。说明住房这个内需,在一线还很庞大,需要启动。比如刚需,北京的限竞房市场,陆续出现60-80平小两居、89平创新三居,面宽加大到7.5米,设计了双卫。140平的改善四居,客厅+3卧室四面南向。高低配少了,纯洋房社区多了。原来500万的上车盘,现在总价下降到300多万。这样的项目普遍受到热捧,去化率超过50%。对于改善,难点是区位。改善中大部分是城市土著,对配套要求高。但新区也有优势,因为有土地。可以承接疏解人口,布局高新产业,搞产城融合。产业和人都有了,公共资源的再分配将成为必然。因为有地,有关部门也有钱投入。配套产生新的爆点,会不断夯实了新区地价,稳住地价,稳定税收,就形成了良性循环。如果是市区老破小,附加值已经兑现。周边也缺少可以出让的土地,自然没了再升级的动力。所以沿着城市延伸主方向,老破小置换近郊宜居大户型,这笔账未来还是很划算的。二线城市中,中国经济地理版图正在重组。现在看到,中国经济会集中在几个区域里:珠三角、长三角、北京—天津地区、郑州—武汉—长沙一线,成渝等内陆中心城市群。户籍制度改革已经推进了一大步,人口会进一步集中到上面的区域里。不光是大城市,也会是区域里的中小城市。区域一体化主要体现在交通设施、公共服务配套一体化。机会还是普遍存在的,比如武汉、成都、郑州、合肥、长沙等城市群的核心城市,未来20年,人口增量都在400-500万以上,甚至更多。按照1平方公里:1万/0.8万人口,核心城区会增加在500-600平方公里以上。这个面积,几乎相当于老城区的面积。按照每年30-50平方公里的新增建成城区速度算,红利至少还有10多年,城市化与再城市化,空间还很大。未来的房地产红利,更多在这些扩张型城市。在新一线、二线城市,短期的峰值需要避免,比如当下的苏州工业园区,合肥滨河新区等。但长远看,还是有大空间的。如果出手,需要注意板块的轮动,也需要耐心等待,收获至少需要2个5年计划。一二线外溢,选择考验眼力这些环线城市,如果考虑居住、通勤,在北京,北漂真正能接受的,就是北三县,35公里,1个半小时的单程通勤是极限。廊坊、固安位置上可以,可是南边的高端就业机会太少,在价值上大打折扣。环沪的面积可以稍微扩大,北到昆山、太仓、南到淀山湖和嘉兴。环深包括东莞的几个镇,惠阳区。依靠渠道分销的力量,范围还会有所扩大。有生态、环境因素的加持,但是主要考虑还是价格,当价格在7、8K到1万,用一线城市房价的零头买套房,还是能吸引一批人的。环线的通勤区域,价格如果上涨超过1万5—2万。比如2万,这个价格已经达到京沪近郊区,同区位新房的60%。前期买家(7K-8K购入)出售的意愿,会大于继续持有。因为买家的低成本,很多还是全款,持有成本不高,再加上市场新增供应受限,市场会呈现缩量盘整。但是二手房接盘的下家,主要是当地居民或常住人口,很少会有炒家再入手。选择上,环线城市要谨慎,不是不能选,更考验眼力和选盘。那里承接到产业转移,有人口流入,有政府持续投资,哪里更扎实,但是周期会更长。最后讲个小经历,有一年,开车跑长途。路上,发动机回水管崩了,漏水不止。简单补点水,继续上路。这怎么开呢,能跑多久?随行的老司机告诉我,轰两脚油,眼睛盯好水温表,温度上来了,空挡滑行,降降温,红线以下,只管往前开,甭管水温报警。就这样跑了几十多公里,找到了修理厂。现在,一些人找不到楼市洼地,焦虑;一些人看到局部泡沫,害怕;一些人知道不能停,但不知道怎么办,慌张;只有少数人清楚怎么做。其实和开漏水车很像,既然我们下不了车,暂时还不能停。能做的,就是紧盯老司机的信号,小心翼翼的选方向,大着胆子往前走。能有惊无险的走出来,靠的是实事求是,还有心细胆大。在认知上,有时要超越现有理论。
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  • 人民日报回应:中国不会靠炒房拉动经济

    无论如何三番五次强调楼市调控不放松,重申“房子是用来住的而不是用来炒的”这个定位,依然有不少炒房者尤其是一些专家不遗余力散步调控不得不放松的言论,似乎有点威胁,也有点跳墙的感觉,为什么?伤害到他们的根本利益了。的确,一个国家发展需要考虑经济增长,但同时也要考虑民生。所以在二者之间不断去寻找平衡点。这些年,我经常说,虽然时代的变迁从微观角度看觉得很慢,但站在历史长河中看应该是瞬息万变,自从房住不炒定位后,我们的调控思路就发生了改变,对于自住者对于炒房者分开对待。而市场也在从大涨向稳定过渡,从高速路上下来的房地产逐渐走向稳健态势,炒房者最怕的就是楼市稳定,因为一旦稳定,则丧失了炒房的空间和余地;一旦稳定,他们则不能利用快进快出来赚钱;一旦稳定,他们等不起。所以,房价稳定是一切祸害的克星。可偏偏是这样,很多人受不了了。一些教授更是喊出投资等同于炒房的口号,在他们眼里,没有房地产就没有中国经济。还有中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁表示,唯有房地产才能拉动内需才能拉动经济,发展经济就得发展房地产。意思就是有了房地产才会有装修、家电等上百个行业的发展。总之,似乎房地产就是万能的。我们承认过去房地产对经济增长的贡献不容磨灭,但是过度依赖房地产的代价也是沉重的,为了经济增长,炒房肆虐横行,所以,我们到底该不该继续走房地产化经济老路呢?就在刚刚,24日早上,人民日报发表文章《中国不会靠炒房拉动经济》。文章表示,中国将牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,确保房地产市场行进在正确的轨道上。如果稍有放松,就可能前功尽弃。房价虚高、空置率高、投机成分高会直接挤压居民其他消费、抬高社会融资成本。从各地实践来看,指望房地产拉动经济基本上不可能持久。这些话很明了,既是对内说的也是对外说的,面对着复杂的环境,人民日报此时给出如此坚定的态度,可见国家对房住不炒的决心和力度是相当大的,而且也是有底气的。可是不靠房地产靠什么呢?过去老百姓都深知一个道理,不买房还能买啥?一直,在老百姓心中,房子虽然是住的,但似乎投资的兴趣更大。而随着人们的观念的深入,买房便成了几乎稳赚不赔的投资方式,愈演愈烈,本身买房风险倒没啥,但是却引发了其他的风险。对于有钱人来讲:“一年买一套房都不够!”这是成功企业家吴晓波说的,他认为中国的土地最值钱,且土地价格一直处在上升通道中。相信这也代表了富人们的投资取向。可是这些年来,房价是炒起来了,真正的需求者却买不起了,俨然成了有钱人的游戏,成为了炒房者之间的游戏,跟真正自住刚需无关了,因为他们才是真正的需求者,却被市场推出去了。而炒房的钱也并没有用作实体经济的发展,反而更加激化了高房价的矛盾。高房价对实体经济造成挤压,是资金进一步脱实向虚,辛辛苦苦干一辈子的制造企业,还不如在北上广深买一套小房子。你说这正常吗?这是我们想要的吗?地产业协会会长刘志峰明确回应炒房拉动经济的观念其实是错误的,是一些别有用心的人误导群众的。虽说房地产对经济发展作用不可忽视,但最终还是要依靠实业,实业才能兴邦。因为房价太高,老百姓都把钱花在房子上了,哪有钱来消费,内需拉不动,发展自然受挫。国家也是为了极力摆脱对房地产的过度依赖,早就有所布局。人民日报称,中国发展仍处于重要战略机遇期,中国经济拥有足够的韧性、巨大的潜力和不断迸发的创新活力。中国正在加速实现新旧动能转换。一季度,医疗仪器设备及仪器仪表制造业、电子及通信设备制造业增加值同比分别增长14%、9.4%,增速均明显快于规模以上工业;移动通信基站设备、城市轨道车辆、新能源汽车同比分别增长153.7%、54.1%和48.2%。新产业、新业态的带动力更强。尽管摆脱对房地产过度依赖很难,但必须要走,因为房地产化经济老路走不远,也不可持续。经济日报也发表过文章,《不要迷信房地产对经济拉动作用》。中国经济要实现更高质量、更高效率的发展,要破除对房地产市场拉动经济发展作用的迷信。显然,再借房地产及内外压力来继续维护高房价炒房者或经济唯房地产论,已经没有政策理论支撑了。一些专家说的观点,我们不是没有试过,也不是没有被伤过,炒房换来的经济并不都是甜的。所以,炒房这么明显的话就不要明目张胆说了,一些专家除了博眼球还能有啥?对于普通购房者,随着市场稳定炒房者退出,他们才可以真正为经济增长起到推动作用。不是房地产不行了,是房地产不适合炒房了,钱足没必要等几年以后,但也不要继续保持过去买房暴利的想法,未来房价不会大起大落。
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  • 银川公积金业务优化流程让市民少跑路

    本报讯(记者 李鲲鹏)“让数据多跑腿,市民就能少跑路。”5月23日,银川住房公积金管理中心相关负责人介绍,为了优化办事流程,提升办事速度,该中心网上办事大厅实现了缴费、查询、提前预约等功能,市民在家就可以办理很多过去只能通过柜台查询的业务。据了解,银川住房公积金管理中心为了方便办事群众,在市区6家银行网点受理住房公积金业务,群众公积金申请可以就近提交材料。银行网点推行电子化档案系统,办理住房公积金业务时无需提供复印件,确需核实原件的,通过邮政传递至中心核实。与此同时,市民大厅公积金办事大厅增设了自助服务区,在大厅办理缴费的单位经办人,通过面签审核后就可以在大厅自助服务区自行缴费,单位经办人只需要经过一次面签,今后就能在家登录网站,自助办理缴存。
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  • 三个消息!抱歉,楼市出乎你的意料!

    一叶知秋、见微知著,大的趋势基本都藏在小的迹象中。最近几天楼市接连传出的三个消息或者说三个迹象,也藏着一个趋势。01第一个消息:房贷利率上调。伴随着苏州调控政策的收紧,全国多个城市也开启了新一轮利率上浮。如合肥、南宁、青岛、蚌埠等地出现房贷利率上调迹象,房贷利率风向或将终结此前五连降整体趋势。上浮前,多数热点城市已经将首套房贷款利率从原来的上浮10%下调到了上浮5%,二套房上浮20%下调到了10%。如今,上调恢复上扬趋势。南京方面,近日南京多家银行(如中信、建行、浦发、北京银行、杭州银行等)接到紧急通知,首套房重回上浮15%,二套房利率也将随之上涨,上浮最高20%。02第二个消息:监管升级,房企融资再次收紧。3月与4月,多个热点城市上演的土地狂欢,一方面是受楼市宽松的氛围影响,另一方面是因为房企又从开始大规模融资,拿到钱了,有钱还债有钱拿地。数据显示,4月份,房企继续密集融资接近2600亿,从全月融资完成情况看,有望是最近一年多最高值。而1~4月,房企融资规模近8500亿元,其中海外债占比为25.6%。8500亿的融资额,嗨翻了房企,手握重金的它们开始在热点城市扫货,点燃了苏州、杭州、常州、武汉、南京、徐州、无锡、合肥等城市的土地市场。房企的大手笔买入,成功让2019年4月份房地产投资增速追齐了2014年11月份的最高纪录。它们以为,勒紧裤腰带的紧日子一去不复返,接下来又可以大手大脚的花钱,殊不知,新一轮收紧又开始了。近日,银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》要求:商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。监管政策相比去年不但未有放松,反而明显收紧。有人说,这是直接切断了中小房企的融资渠道,情况会比去年还要严峻。接下来,房企市场又会上演大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的厮杀。银保监会不但收紧了房企融资,同时还开启了小惩大诫模式,震慑金融机构与房企。根据媒体报道,4月以来(4月1日-5月20日),仅50天时间,各地银保监局开出的223张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张,罚没金额合计达1068.8万元。03第三个消息:人民日报海外版喊话楼市,“中国不会靠炒房拉动经济”。当下的内外环境,不用多说,大家都能感受到。内部经济增长压力持续,外部不确定性加剧。这样的背景,很多人担心政府会重启4万亿模式,再一次点燃楼市拉动经济?对于市场的担忧,人民日报今天给出了定心丸,表示:将牢牢坚持“房住不炒”定位,确保市场行进在正确的轨道上。04三个消息,看似孤立,串联起来,其实可以清晰地看到楼市接下来的趋势与政府对待楼市态度:1、新一轮调控序幕已拉开。如果说,在1月、2月调控放松的氛围中,地方政府被烟雾弹迷得五迷三道,那现在住建部、银保监局与人民日报连环出击,应该能让它们看行形势。苏州已经被调控,南京、青岛、合肥等城市也在通过利率上浮进行收紧,被点名的佛山、南宁、大连估计正在酝酿调控新政,至于武汉、杭州、无锡、徐州等城市,估计也快了。本号认为,从地方到中央,都在进行经济结构转型,我们的经济不可能永远过度依赖房地产,虽然目前还不能一下子脱离,但摆脱势在必行,楼市调控会伴随着经济结构转型一路下去。后续的调控可能力度不会太强,至少让楼市有适度的流行性,保持中规中矩,但调控周期,会是一个漫长的等待。2、楼市可以适度回暖,不能太浪,更不能入夏。楼市回暖的苗头从年初就已显现,如果真有让房价回吐之意,年初就应该出来预警,甚至棍棒加身,但没有,直到4月重要会议上,因为各地楼市有入夏之势,中央才开始预警。说明什么?说明,中央有意让楼市适度回暖,不能像2018年下半年那般冷冰冰。但地方政府兴奋过头、忘乎所以,导致回暖幅度过大,才惹来了新一轮调控。楼市适度回暖,在如今的形势下,不至于沦为经济负担,但如果过度回暖,便会带来舆论负担。3、调控的态度与决心不动摇,坚决守护调控成果。年初以来的放松氛围,让许多城市与房企开心的找不着北,以至于对当前楼市产生误判。从山东菏泽跳出来打响放松调控第一枪开始,到珠海放松限购、广州松绑公寓,到深圳、北京、南京、天津、南宁、徐州、惠州下调房贷利率上浮区间,再到西安、成都、宁波、苏州、呼和浩特等城市通过抢人政策变相放松调控。一步步的放松,刺激楼市成交量回暖。恰在此时,48个城市两三年前出台的“限售令”面临到期,一大波房子的流行性得到释放,加剧了楼市成交量回暖步伐。成交量的回暖,给了房企们信心,再加上融资渠道放宽,开发商开始全国扫货。于是便有了武汉、合肥、南京土地大卖,苏州、杭州、常州、无锡、徐州地王重现。火热气氛下,专家们甚至都开始放言,楼市调控可能会在今年终结,最晚在今年三四季度。显然,这都是误判。从苏州进入新一轮调控,到住建部点名四个城市,再到银保监局收紧房企融资和人民日报喊话楼市,都在告诉我们,楼市调控不会放松,中央会坚决维护调控近三年来的不易成果。4、夜壶不会重启。经验告诉我们,每一次经济压力加重的时候,房地产都会成为经济担当。当前,内部经济增长压力依旧,而外部环境不确定性又在加剧,很多人都在想,房地产这个夜壶应该会被拿出来对冲压力。事实胜于雄辩,新一轮政策收紧已经开始,就是最好的说明。
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  • 兴庆·天山熙湖

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  • [专题] 易点房讯|载誉加推!5月25日碧桂园·嘉誉里18#耀世开盘!

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  • 吴忠至中卫城际铁路沿线4座车站首次集体亮相

    宁夏高铁建设进度一直备受关注有关工程进展的好消息频频传来今天再告诉大家一个好消息吴忠至中卫城际铁路沿线四座车站站房已经雏形初现小编这就为您揭开它们的神秘面纱这可是四座车站站房首次集体亮相哦让我们一起先睹为快视频↓↓↓◆◆吴忠站◆◆吴忠站是银西高速铁路宁夏境内的一个站点,位于吴忠市利通区秦渠与清水沟交汇处南侧,除了是银西高铁宁夏境内的一个大站,吴忠至中卫城际铁路也将从吴忠站引出。目前,吴忠站站房外部大部分已经完工,形状呈长方形,风格简洁明快,车站前有一个大的站前广场,车站背后树林阴翳,风景优美。◆◆红寺堡北站◆◆红寺堡站房紧邻吴忠市红寺堡区及中宁县白马乡,坐落在一片金黄色的岩石沙地间,设计灵感来源于流经此地的母亲河——黄河。站房外观犹如一个“运动中”的河流断面,以流动的波浪肌理还原了这里千百年间塑造出的古老河流地貌。线条流畅、优雅,形成一种动态形象,与大地的苍茫感完美契合。◆◆中宁东站◆◆中宁东站位于中宁县南部,毗邻中宁物流园区、中宁汽车城、中宁高速路口等功能区域,为太中银铁路和吴忠至中卫城际铁路交汇站,是既有太中银铁路中宁东站拆除还建工程,属高普速共用车站。中宁东站旅客站房采用线侧平式车站,整体采用直线型设计,强调线条感,实体轮廓神似“中宁”的书法字形,体现了这个充满活力的经济强县自强不息精神。暖色的应用加上网状的仿生遮阳板,展现出了充满魅力的西部风情。◆◆中卫南站◆◆中卫南站是中卫市新修建的高铁火车站,也是吴忠至中卫城际铁路终点站。位于中卫市沙坡头区黄河南岸常乐镇境内,距中卫市中心直线距离4.5公里,向东距中卫黄河大桥2公里。中卫南站的设计提取中卫市“沙漠水城”的城市特色,将翻滚的黄河水与连绵起伏的沙丘的形象融入其间,颇具中卫地域特色的设计语言。展现优美曲线的同时也体现了建筑的力度感。立面设计高低起伏,形似蜿蜒曲折的长城形态,体现出了中卫作为古代边防重镇的地位和价值。有木有觉得每座车站都很有特色捏这四座车站你最喜欢哪一座?欢迎评论区留言喔
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  • 今年房地产市场销售回落 住宅均价料涨7.6%

    编者按深圳住宅物业成本价格全国居首,年复合增长率19%;一二线城市加速供地,三四线城市明显放缓;广州服务式公寓月租金201元,为一线城市最低。想浏览更多精彩内容,请往下看:1社科院:今年房地产市场销售回落 住宅均价料涨7.6%5月23日,中国社会科学院发布的房地产蓝皮书指出,2018年中国商品住宅平均销售价格增长12.2%,明显高于预期。预计2019年住房平均价格增长7.6%,部分重点城市房价涨幅可能会超过预期水平。社科院研究人员指出目前房地产市场不确定性增大、中小市场风险有所提升、土地流标数量增加和供求双方融资难等多重问题,企业逐渐依赖自有资金。一些自住型、改善型需求在限购限贷政策下一定程度上受到了抑制。2一二线城市加速供地,三四线城市明显放缓中国证券报消息,数据显示,今年以来,全国100个大中城市土地供应面积达9153.57万平方米,成交总价合计9617.37亿元,创近5年来同期新高。不同的城市土地市场出现一定分化,一二线城市土地供应加速,三四线城市则明显放缓。4月以来,全国50个大城市卖地出现加速态势,不少大中型房企积极拿地。业内人士指出,各地土地出让速度会根据房地产库存去化情况出现分化,热点地区土地市场有望延续火爆。3朗诗成都公司常务副总经理邓敏被捕,举报人获30万元奖励5月22日,朗诗绿色集团有限公司官网发布的一份名为《关于给予朗诗地产员工邓敏开除处分的公告》中显示,邓敏在担任成都公司常务副总经理等职务期间,在项目收购、营销事项上涉嫌经济犯罪,情节严重,本公司发现后立即向司法机关报案,司法机关现已对邓敏采取逮捕强制措施。邓敏的行为涉嫌严重违反国家法律法规以及公司的规章制度,违背朗诗的企业文化、核心价值观,现依据《劳动合同法》规定和公司管理制度,决定给予邓敏开除处分,并将其录入阳光诚信联盟、反舞弊联盟的“失信员工”信息系统。此次案件肇始于一封举报信,朗诗集团称,根据举报内容,公司监察部门与司法机关迅速查清事实。经研究,决定给予举报人人民币30万元奖励,奖励将通过专门通道发放,公司并将采取措施对举报人予以保护。4警惕局部土地市场异常升温证券时报刊文评论称,随着房地产市场销售回暖,土地市场明显活跃,房地产开发企业抢地大战竞相上演。在房住不炒政策定位和经济高质量发展大背景下,需要高度警惕土地市场的局部异常升温现象,以及由此可能引发的房价上涨预期的强化和自我实现,恐将增加宏观经济金融运行的风险。5深圳住宅物业成本价格全国居首,年复合增长率19%据第一太平戴维斯最新报告,从2008年至2018年,第一太平戴维斯行政单位(SEU)追踪的十城物业平均价值增长近两倍,复合年增长率(CAGR)达到了11%。其中,深圳经济总量从十年前的人民币7807亿元增加到2.4万亿元人民币,常住人口从350万增长至1300万,同期SEU价格以19%的复合年增长率增长。深圳的平均SEU资本值达到人民币每平方米 93700元,在十座城市 中排名最高。相较深圳,其他城市的增速较慢,例如成都、广州和杭州在过去十年中的复合年均增长率为6%-7%,且增长较快阶段 集中在前几年。第一太平戴维斯的SEU统计方法为:为比较不同城市的居住成本,以“第一太平戴维斯行政单位(SEU)”为模型收集数据。该行政单位由7人组成,代表一家初创公司或扩张中的成长型公司,通过各单位在各地的住宅租金来比较国内不同城市的住宅物业成本。6海南:未经批准不得新建乡村民宿,严禁变相发展房地产中国新闻网记者从《海南省乡村民宿管理办法》和《海南省促进乡村民宿发展实施方案》新闻发布会获悉,该省对民宿开办要求、开办流程、经营规范、监督管理等进行规范,明确要求新建乡村民宿必须坚持逢建必报,严禁以开办乡村民宿名义变相发展房地产。7广州服务式公寓月租金201元,为一线城市最低第一太平戴维斯最新发布的报告显示,中国的一线城市仍然是服务式公寓的主战场。目前上海和 北京的服务式公寓市场大致相同,大约各有8400套单元的存量。深圳和广州的服务式公寓存量分别约为3800套和2700套,市场规模较上海和北京小。租金方面,目前深圳的平均租金为人民币每平方米每月247.2元;而广州的平均租金则仅为人民币每平方米每月201.1元,为一线城市最低。南山区是深圳服务式公寓最集中区域,福田次之;广州的服务式公寓主要集中在天河北、珠江新城和番禺等区域。8乐视所持北京财富时代置业股份将第三次拍卖36氪讯,启信宝显示,乐视控股(北京)有限公司持有的北京财富时代置业有限公司的全部股权将在6月2日至8月1日被拍卖,冻结法院为北京市第三中级人民法院,起拍价达21亿元。这是乐视所持的北京财富时代置业有限公司的全部股权第三次被拍卖,前两次拍卖都以“流拍”告终,第一次拍卖时起拍价高达23亿元。9雄安高铁站片区地下空间一体化方案研究承担单位比选公告发布据雄安发布消息,5月22日,中国雄安集团发布《雄安站枢纽片区核心区域地下空间一体化方案研究承担单位比选公告》,公告显示,中国雄安集团基础建设有限公司对高铁站片区集中和混合商业项目,拟通过公开比选方式选择雄安站枢纽片区核心区域地下空间一体化方案研究承担单位。10澳门首季度旅客总消费升3.1%据《澳门日报》报道,统计资料显示,受惠于首季度入境旅客按年增21.2%,澳门旅客总消费(不包括博彩)升3.1%至169.3亿元(澳门元,下同),留宿旅客及不过夜旅客的总消费同比分别升1.9%及7.2%,至129.2亿及40.1亿元。首季度旅客人均消费1634元,按年跌14.9%。
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  • 高层最新定调,中部6城谁最有“钱途”

    「中部崛起」的号角再一次拉响。近日,中部地区崛起座谈会上在南昌举行,重要讲话指出:中部地区崛起势头正劲,中部地区发展大有可为。要紧扣高质量发展要求,乘势而上,扎实工作,推动中部地区崛起再上新台阶。?「中部崛起」这一概念,盛行于十多年前,当时与「西部大开发」、「振兴东北老工业基地」一道备受关注。最近几年,这几大概念相对有所淡化,中心城市、都市圈和城市群的概念更加突出。不过,随着城镇化战略的推进,中部崛起,正在从规划变成现实。中部地区是全国经济增速最快的区域之一,也是万亿GDP俱乐部的创造地之一。武汉GDP早已跻身全国十强,长沙、郑州陆续进入万亿俱乐部,合肥带着长三角的光环风驰电掣,南昌和太原在各自区域也在大展身手。中部崛起时代,这六大城市,谁基础最好,谁更有发展空间?01经济:武汉独占鳌头,长沙郑州破万亿,合肥发展迅猛中国经济正在发生一些新变化。过去,东西差距是主流,如今,南北差距取而代之。最近几年,中西部是全国经济增速最快的区域,北方尤其是东北地区的经济则遇到一些问题。中部崛起,覆盖湖北、湖南、河南、安徽、江西、山西等六个省份,武汉、长沙、郑州、合肥、南昌、太原作为各自省会城市,备受瞩目。根据最新发布的2019年一季度经济数据,在中部六大省会中,太原实际增速高达9.2%,南昌为8.5%,武汉、郑州分别是8.4%和8.2%,长沙和合肥稍低一些,分别达到8%和7.9%,全部高于全国平均增速,明显高于东部城市。从2018年城市GDP排行来看,武汉、郑州、长沙GDP破万亿,跻身全国16个万亿俱乐部城市。合肥GDP为7822.9亿元,进入全国二十五名以内。南昌和太原稍弱,分别是5274.67亿元和3884.48亿元。从2008年到2018年,这十年间,中部这六个城市GDP增量都颇为可观。2008年时,武汉遥遥领先,长沙郑州相当,合肥南昌太原合肥基本处于同一水准。然而,十年过去,武汉领先优势继续扩大,长沙郑州紧追不舍,而合肥一马当先,南昌中规中矩,太原则完全被落在了后面。这其中,增幅最大的当属合肥。合肥GDP从2008年的1664亿增加到2018年的7822亿,增幅高达369.9%。这背后的原因除了合肥自身发展迅猛之外,2011年合肥吞并了原巢湖市的两个区县,由此导致GDP三年翻倍。如果单看2011年到2018年的GDP增幅,合肥增幅为115%,仍旧超过了同期的南昌和太原、长沙。增幅最小的是太原,从2008年的1468亿增加到2018年的3884亿,增幅仅为164.6%。最近十年,资源型城市普遍受到影响,作为煤炭大省的山西首当其冲,太原经济不免受到影响。最近两年,太原经济有所复苏,经济增速一路领先。发展最稳健的则是武汉、郑州和长沙,最近十年,这三地的GDP增速分别为2.75倍、2.38倍和2.67倍。02区位:武汉领衔长江中游,郑州支撑中原,合肥跻身长三角武汉、郑州、长沙、合肥、南昌、太原,这六大城市虽在地理上同属中部,但在区位上分属不同的城市群。根据规划,武汉、长沙、南昌同处长江中游城市群,郑州则是中原城市群的唯一中心城市,合肥已被正式纳入长三角城市群,太原则有山西中部城市群的概念。不过,虽然名义上都是城市群,但规划层级和成熟度却有天壤之别。从广义的城市群来看,长三角最为成熟,长江中游次之,中原城市群再次之,山西中部城市群排在最后。从城市地位来看,长三角虽是国家三大城市群之一,但合肥在其中只是丛书地位。中原城市群虽然成立未久,但郑州是独一无二的龙头。长江中游城市群规划层级颇高,但武汉、长沙、南昌各自发展,互动并不频繁。长江中游城市群,可进一步细化为武汉都市圈、长株潭城市群和南昌都市圈。这其中,武汉属于强省会,武汉都市圈具有庞大的虹吸效应,长株潭之间的交往相对频繁,城市一体化进展最快,南昌所处的江西则受到长三角和珠三角的双重拉动,省会向心力并不强。同时,武汉还是全国15个副省级城市之一,城市行政层级高,对于周边的话语权更强。在中部六大省会中,只有武汉属于副省级城市。郑州和长沙都属于万亿俱乐部成员,与其他城市明显拉开差距。不过郑州斩获国家中心城市之位,长沙则惜败。合肥近年来发展迅猛,与其区位优势提升不无关系。合肥已被长三角正式接纳,高铁时代还成了新的区域交通枢纽,对省内的影响力与日俱增。相比来说,太原和南昌概念最少,区位相对不佳,城市层级不高。这两大城市,离强省会还有相当距离。03人口吸引力:郑州长沙最强,南昌最弱,合肥飙升最明显人口流入流出,是衡量城市吸引力的关键指标。关于人口,有两组数据可以作为参考:一组是统计部门发布的常住人口数据,另一组是小学生在校人数。相比而言,常住人口更加宏观,但往往存在水分,而小学生在校人数更加精确,可以作为参考指标。从常住人口角度来看,武汉、郑州的常住人口已经破千万,长沙合肥双双突破800万,而南昌只有554.55万,太原为442万。从2008年到2018年,这十年间,各城市的统计人口均有所增长。其中,合肥增幅最多,高达61.42%,其次是郑州,增加36.24%,武汉、长沙、太原、南昌都差不多,均超过了20%,都享受到了大城市的虹吸效应。值得一提的是合肥,从2008年的501万增加到2018年的808.7万,增幅高达61.42%。当然,这背后有吞并扩张的因素存在。众所周知,常住人口数据不易统计,误差较大,加上自身存在的水分,往往存在各种问题。这里援引小学生在校人数作为参考,这个数据真实性更高,与城市真是人口规模有一定关联度。从小学生在校人数的变化来看,这六大城市之间的差别相当明显。郑州、合肥、长沙的小学生人数增幅都颇为可观。最近十年,郑州校学生人数从当初的56.87万人增加到91.7万人,增幅高达61.24%。在六大城市中遥遥领先。长沙、合肥的增幅分别为57.48%、52.29%,同样不弱,武汉增幅为38.22%,低于前三个城市。太原小学生人数只是微增,南昌则出现了负增长。单看小学生人数,太原从2008年的29.78万增加到2018年的31.04万,微增4.23%,而南昌则从45.28万减少到42.98万,不增反减,与常住人口数据形成鲜明对比。结合常住人口数据和小学生人数,可以发现,郑州人口吸引力最强,合肥和长沙次之,武汉再次之,太原和南昌的吸引力最弱。04规划:郑州武汉跻身国家中心城市要评价一个城市的发展前景,离不开规划定位。这方面,最重要的规划发改委批复的城市总体规划。目前,2035城市规划多在编制和申请当中,大多城市沿袭的还是2020版城市总规。对比来看,有几点值得注意。其一,武汉、郑州都已跻身国家中心城市。目前全国只批准了九大国家中心城市,武汉和郑州,一个代表长江中游,一个代表中原地区。其二,武汉、郑州、合肥均提出综合交通枢纽的定位。武汉和郑州地处要道,属于传统的交通中心,铁路和航空均相对发达,而合肥则是高铁时代兴起的新型交通枢纽。其三,除了合肥之外,武汉、郑州、长沙、南昌、太原均有国家历史文化名城的定位,这反映出中部城市丰厚的历史底蕴。其四,基于城市地位的提升,2035规划会比2020规划更加丰富,中部省会城市的地位也会得到明显提成。其五,从支柱产业来看,六大省会各有优势。武汉主导产业是汽车制造业、电子信息制造和装备制造业,郑州则以电子信息制造、汽车制造和食品服装业见长,长沙是工程器械之都,拥有三一重工和中联重科两大龙头。合肥是显示产业和家电产业的高地,南昌拥有食品、汽车和电子信息三个千亿级产业,太原以轨道交通和煤化产业为主。05房地产依赖度:郑州最高,武汉合肥其次,长沙最低哪个城市最依赖房地产?这里有两个指标,一个是房地产投资依赖度,一般用房地产开发投资/GDP来衡量;另一个是土地财政依赖度,一般用卖地收入/GDP来衡量。从房地产投资依赖度来看,在中部六大省会中,郑州依赖度最高,其次为合肥和武汉,长沙最低。郑州的房地产投资依赖度高达32.1%,而长沙仅为13.65%,这得益于长沙强大的反炒房战和堪比一线城市的楼市调控。从土地财政依赖度来看,合肥依赖度最高,其次为太原武汉和郑州,长沙最低。长沙的卖地收入占一般预算收入的比例仅为60%左右,这反映出长沙作为房住不炒样板城市的价值所在。综上,在中部六大城市中,郑州合肥的房地产依赖度最高,其次是武汉与太原,长沙依赖度最低。06总结我国城镇化进入下半场,中心城市、都市圈和城市群,正在成为新的发展战略,中部的强省会城市迎来前所未有的发展机遇。其一,产业转移机遇。沿海地区正在进行产业转移,中部地区是主要承接区域之一。这其中最具代表性当属富士康落地郑州,富士康直接带动了郑州的电子信息产业和进出口规模,对于城市发展的作用不容小觑。其二,人口回流。过去是孔雀东南飞,如今随着产业转移和中部城市崛起,人口开始从东部向中西部地区回流。安徽常住人口已经连续多年正增长,河南湖北虽然还在净流出,但流出规模越来越小。其三,强省会和城市群战略。做大做强中心城市,正在成为城市竞争的新抓手。各个省份都在培育自己的强省会,并且以强省会作为城市群的中心城市,从而带动周边区域发展。而中部地区这几个省会天然就有强省会的优势,因而能在发展中谋得先机。一句话,中部崛起的未来,值得期待。
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  • 提质控速合作抱团,房企演绎发展新模式

    在行业集中度不断提高的“大象起舞”时代,越来越多的房企正进入“军备竞赛”中。强烈的求变意愿正在不断渗透,从城市更新、特色小镇、共享空间到长租公寓等,各家在纷纷寻找自己下半场的竞争策略和生存之道。主导楼市新战场的关键词是“尊重”和“创新”,预示着对美好生活的尊重和发展思路的创新。毫无疑问,在这一场变形记中,每一个房企既是独立的个体,亦是抱团前行的同盟军。这背后亦是房企坚定变革的信念和善于试错的智慧。谁能够笑到最后?精细化的运营一年前开始,更多的房企开始用精细化运营要效益。根据《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》(简称《报告》)显示,特别是此前高周转的房企,纷纷提出了提质控速。例如,恒大、中海、碧桂园提出控制发展速度,拿地更精准,更审慎,腾挪更多空间抓好各项管控;“回归基本盘”,将是万科接下来的重要方向,万科董事长郁亮表示,万科要先求得根基的稳固,才能够更好地开枝散叶,才能为转型奠定更坚实的基础。“拿地上,房企们变得更加谨慎,严控项目投资收益率。空间布局上,房企对于规模化扩张的风险较为警惕,偏向于聚焦、深耕、优化区域布局。”《报告》称。中国房地产业协会会长冯俊的观点认为,房企要实现真正高质量的增长最重要的是要达到五个要求:供需平衡,杠杆合理、风险可控,供应体系完善,需求管理到位以及提供优质产品。房企们开始注重向管理上要效益,内部管理和运营开始变得精细化。通过剔除人员冗余或重新竞争上岗,优化用工结构降低人员成本的事情,在2018年和2019年的地产企业里逐渐增多。这一波优化人员和组织架构的情况在去年就开始上演。例如在2018年8月,保利发展表示,公司要进一步优化组织岗位体系,打造简单明确的考核体系以及业绩为导向的激励体系。此后,万科、绿地控股、华夏幸福、龙湖等也在组织架构上进行了一轮调整。到了2019年,从绿城中国开始宣布调整为“11+4”的组织架构开始;随后碧桂园也提出对总部架构进行优化,让人员下沉到区域拆除部门之间的围墙;与此同时,中型房企阳光城也开始将公司现有的30个区域分为ABC三级区域,来实现做大做强。“从侧面说明房企精细化管理、成本控制的意识在增强。未来,房企将更多在管理、运营管控上发力。”《报告》认为。而滨江集团董事长戚金兴对时代周报记者进一步补充表示,房企要在保持规模的前提下,更要注重品质、服务和配套。这也就意味着,内功修炼的同时,房企需要以客户为导向,聚焦产品升级,要追求产品力的提升。合作抱团房企间合作开发的加强,也在成为新常态。克而瑞地产研究中心的研究报告指出了合作开发的两点影响:一是项目收并购及合作开发成为规模房企获取土地资源的重要途径,有利于房企实现规模扩张;另一方面,随着2018年年初以来大量的收并购项目逐步进入结算周期,根据房企合作项目的操盘并表与否,合作开发增加对房企利润规模和盈利能力的影响也表现得更加明显。各家开始和不同的伙伴们达成战略合作。比如弘阳地产,光是在今年就和正荣集团、上坤集团、新城控股、新力、港龙地产、蓝光发展、新希望集团、领地集团等房企签订了战略合作协议。合资成立项目公司拿地、与土地持有方进行股权合作、集团层面的战略合作、小股操盘和代建,往往是房企们合作开发的模式。例如合资成立项目公司上,一方面就可以降低高地价地块的开发风险,此外合作拿地也可以帮助企业以更合理的溢价获取土地,以降低拿地成本。小房企如此,大房企亦然。像万科早就与深圳地铁、华发、华夏幸福、新城等大大小小的公司有着各式各样的合作模式。“对于规模和品牌上市房企而言,合作开发中操盘并表项目的增加在房企盈利上主要表现为营收规模和毛利润的增长。同时,合作项目并表会导致少数股东损益及其占比提升。相应地,归母净利润和归母净利率可能会出现增速放缓或下滑。”克而瑞的研究报告认为。例如像恒大、碧桂园和万科三家龙头房企2018年在营收增加的前提下,少数股东损益也同比大幅增加,少数股东损益占净利润的比值均较2017年有明显提升。而像泰禾、北辰实业等房企少数股东损益占比有着明显的提高,2017?2018年分别从原先的9%到34.7%,以及13%到40.3%。此外,随着房企合作开发比重的逐渐增加,规模房企近年来在权益销售上的占比也在下降。比如,时代周报记者根据克而瑞年度销售榜单对比测算,权益销售在流量销售的占比,碧桂园从2017年的占72%下降到2018年的71%。“在行业竞争加剧的市场环境下,房企也需要通过产品系标准化、升级产品品质等途径,以产品力打造提升产品溢价。”克而瑞报告指出。多元化的新趋势另一维度上,房企在多元化业务经营上,也出现了新的特点。逐渐增多是一大特点。根据克而瑞的统计,行业排名前30强房企中,至少已有70%的公司发布了多元化战略。其中,百强房企中则有97%布局了多元业务。比如,碧桂园瞄准了机器人和农业;万科在物业、物流、商业和租赁上有所涉猎;恒大在探索了粮油、乳业、矿泉水等快消业后,宣布目前的新业务是文化旅游、健康养生、高科技,且在未来5年内不再涉足新业务;融创则围绕“地产+”美好生活,全新布局四大战略板块,融创地产、融创服务、融创文旅与融创文化。不过,这些多元化的业务到目前为止依旧处在战略性布局阶段。摆在账面上,这些新业务模块目前并未能在业绩贡献上起到主要的作用。新业务的发展需要时间。更值得一提的是,目前支撑未来新业务发展的现金流确确实实来自于地产业务。另一方面,房企的多元化布局开始转向纵深发展,更加理性,更加注重运营的质量。例如朗诗绿色集团有限公司就在5月14日发布公告表示,将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团。在新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷看来,房企的多元化最好要满足三个条件。“一是要有足够的市场空间,能够提供足够的规模发展;二是要有合理的商业模型,能够提供符合预期的投资回报率要求;三是要有稳定的现金流,能够帮助房企对冲化解经济周期与政策周期风险。”
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  • 土地市场分化 大中型房企积极拿地

    Wind数据显示,今年以来,全国100个大中城市土地供应面积达9153.57万平方米,成交总价合计9617.37亿元,创近5年来同期新高。不同的城市土地市场出现一定分化,一二线城市土地供应加速,三四线城市则明显放缓。4月以来,全国50个大城市卖地出现加速态势,不少大中型房企积极拿地。其中,热点城市土地对房企吸引力较强,杭州出现多家房企以最高限价拿地的情况。土地市场升温Wind统计数据显示,今年以来,全国100个大中城市合计供应住宅用地1713幅,同比增长1.84%;供应面积合计9153.57万平方米,同比增长0.25%,均创近5年来同期新高。2018年同期,全国100个大中城市累计供应住宅用地1682幅,累计供地面积9130.66万平方米。成交方面,今年以来,全国100个城市累计供应住宅类用地成交总价9617.37亿元,同比增长9.52%,创同期历史新高。分城市看,一二线城市土地供应加速,三四线城市则明显放缓。2019年以来,一线城市累计供应住宅类用地数量65幅,同比增长75.68%;累计供地面积348.22万平方米,同比增长50.16%。二线城市方面,今年以来累计供应住宅类用地数量842幅,同比增长24.37%;累计供地面积4587.14万平方米,同比增长11.18%。三线城市累计供应住宅类用地数量806幅,同比下降16.74%;累计供地面积4218.21万平方米,同比下降11.62%。中原地产数据显示,4月以来,全国50个大城市出现加速卖地态势。48个城市2019年以来土地出让金额超过100亿元。其中,杭州市土地出让金额达到1129亿元,位列第一,北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等14个城市土地出让金额均超过300亿元。溢价率方面,据中原地产监测数据,全国50个大城市土地溢价率全部为正值。其中,厦门、珠海、合肥等9个城市土地成交的楼面溢价率超过30%,沈阳、宁波、大连等15个城市溢价率在20%-30%。北京、广州、无锡等14个城市溢价率在10%-20%。房企积极拿地从上市房企披露的2019年1-4月数据看,多数大中型房企2019年以来拿地积极。以华润置地为例,根据公告,2019年4月,公司在大连、苏州、沈阳、哈尔滨和温州收购了8幅地块,总楼面面积约144.23万平方米,应付权益土地出让金约124.69亿元。公司1-4月实现总合同销售金额690.25亿元,总合同销售建筑面积约373.69万平方米。其中,4月实现总合同销售金额约177.9亿元,同比增长25.5%;实现合同销售建筑面积约102.9万平方米,同比增长30%。热点城市土地对房企吸引力较强。根据中原地产监测,5月17日,济南迎来5月份第二场土地拍卖,21宗地块合计拍卖126亿元,阳光城、世茂、碧桂园、金科、绿地等十余家大型房企参与竞拍。同日,杭州市8宗地合计拍卖163亿元,嘉里、禹洲、电建等房企以最高限价拿地。对此,中原地产首席分析师张大伟表示,2019年1-2月,全国土地市场整体低迷。随着房企融资难度降低,部分城市在4月份土地市场出现复苏苗头。虽然未出现地王频繁的现象,但土地市场升温明显,房企在热点城市拿地额增加。对于土地市场未来走势,张大伟预计,不同城市土地市场会出现分化,三四线城市土地成交额可能进一步下调。一二线城市虽然调控政策依然严格,但对房企而言仍是增加销售额的重要市场。一二线城市土地市场有望延续火爆态势。共有产权房供地增加自然资源部网站信息显示,各地商品住房库存消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要适当减少供地;18-12个月的,维持供地持平水平;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。自然资源部要求,各地根据截至2019年3月份的商品住房库存消化周期,结合本地土地市场实际,切实优化住宅用地供应,实施差别化调控政策。一线热点城市土地供应量依然较大。以北京地区为例,5月10日,北京市规划与自然资源委员会网站公布了近期计划供应经营性用地项目信息。5-6月,将有54宗经营性用地陆续入市。其中,11块将在5月入市。通州近期将入市6宗地块,共计规划建筑面积78.12万平方米,相比去年增加明显;而怀柔、密云等远郊区县供地明显减少。若顺利入市,北京土地市场2019年上半年将挂牌68宗住宅地块,同比增长162%;总规划建筑面积985.91万平方米,同比增长188%。2019年上半年,北京地区住宅用地供地规模将显著增加。其中,共有产权房等政策性供地面积增加明显。据诸葛找房统计,今年以来,北京已成交10宗共有产权房地块,加上上半年还有9宗共有产权地块陆续入市,远超去年整年共有产权房用地的供应量。2018年,在北京市成交的52宗住宅地块中,共有产权房地块成交10宗,成交建筑面积为100万平方米。诸葛找房指出,共有产权房供应量持续增加,是为了满足刚需购房群体的居住要求。具体来看,近期将要入市的共有产权房地块主要位于朝阳、通州、昌平等区域,整体地理位置较好。其中,朝阳区共有两宗共有产权房地块供应,分别位于豆各庄和东坝南区,预计本月下旬入市。“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”的土地出让模式有利于引导居民对于房价的合理预期。随着基础性制度和长效机制的完善,北京住房的供需矛盾将逐步缓解。
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  • 社科院报告发布,2019房价前高后低?

    2019房地产到底怎么走?不同机构看法略有不同,但房住不炒有共识。不过,近期的行情也让很多人摸不透。包括销售回暖,也包括土地市场井喷,难道要翻盘了?杆友们知道,杠杆游戏态度坚决。从去年底到近期,我都坚持认为,房子大涨基础不具备,调控大放松不可能。但有些朋友还是有些疑惑。5月23日,恰逢社科院城市发展与环境研究所,和社会科学文献出版社一起发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》。今天我就做个搬运工,把权威研究机构的研判意见精选出来。值得一说的是,10多年来,社科院每年都发布地产蓝皮书。因为专业能力、政策消息面的优势,一年一度的房地产蓝皮书,对于我们判断当年楼市,具备参考意义。不废话,我们上判断干货。1、“房住不炒、因城施策”是主基调。地产蓝皮书认为,在经历了2017年“最严调控年”之后,2018年房地产市场表现出政府调控与市场供需多方的博弈。展望2019年,在稳健货币政策框架下,央行会“滴灌”。但货币政策进一步放松的空间逐渐缩小,对楼市的刺激作用有限。“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变,预期2019年房地产市场平稳调整态势,不会发生实质性的转变。2、一二线活跃提升,三四线可能进一步回落。杠杆游戏注意到,蓝皮书认为,2019年在行业内外部需求因素的影响下,可能适度放松。房地产调控政策基调为:维稳、分化、放权。各地将充分发挥城市政府的主体责任,自下而上,实行局部试探性微调。不同城市的市场运行结果将明显分化:比如,一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点,政策边际改善,市场成交活跃度将有所提升;三四线城市区别对待棚改安置,已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底,加之市场需求透支,市场销售有可能进一步回落。3、家庭稳杠杆大概率,投资弹药不充分。简单说,蓝皮书认为,央行定向调控政策将支持实体经济,整体上合理充裕。宏观上,预计M2增速2019年将逐渐回升。但结构性去杠杆的目标,是要把企业的杠杆率明显降下来,同时要把居民家庭的杠杆率稳住。房贷占比自2018年末逐月下降至25.13%。企业端表现为房企融资环境显著“回暖”、融资成本小幅回落。因此,蓝皮书认为2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小,对楼市的刺激作用比较有限。货币空间会更大,杠杆加不上去,拿什么弹药炒?投资难。4、地方政府主体责任会更加注重。杠杆游戏简单翻译下蓝皮书的看法,那就是“一城一策”,该放松放松,该收紧收紧。不同城市的房地产市场成交走势、库存状况、房价状况各不相同,城市政府根据实际情况制定政策,承担调控的主体责任。最终结果就是不准明显太活跃,比如近期包括苏州在内,多个城市就被点名了。5、房地产开发投资回调压力大。蓝皮书认为,有两个外部影响。一是政策因素。2018年房地产市场整体调控政策不放松,已经导致中小房企投资明显乏力。二是融资环境。虽然在2018年四季度市场流动性有了较为明显的缓解,但对于房企的直接拉动作用仍有限,从而导致了房企投资增速放缓。由于2018年房地产市场销售回落,土拍市场转冷(2019目前的拿地热情,可能慢慢才会反映到投资上),新开工意愿不足,全年投资增速将面临较大回调压力。6、主要二线城市写字楼迎来历史空置率峰值。谈完住宅市场,我们看看商办,二线城市空置问题凸出。这个看法,杠杆游戏看到很多机构都有类似分析。一方面新增井喷。比如,2019年,全国17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米,同比增长超过60%。具体来说,上海新增供应持续超百万平方米,京津和成渝新增供应将大幅上升,广州市场也将走出前3年持续供应不足的局面。但经济增长放缓,持续充沛新增供应,叠加之后,蓝皮书认为预计至2019年底,17个城市平均空置率将突破20%,其中15个城市空置率将同比上升。近期,很多媒体都在说,一些城市写字楼租金回落,甚至一些企业搬走了。比如武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值,广州和南京两个城市空置率仍将保持在10%以下,而成都2019-2021年新一轮供应高峰来临,将令其空置率重回上升通道。商铺不要随便投资,写字楼也得注意。
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  • 上市房企关键词,压舱石、新赛道与好车技

    5月23日,"2019中国房地产上市公司测评成果发布会"在香港举行,这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第12年发布房地产上市公司测评研究成果。同时,中国物业管理协会与上海易居房地产研究院中国房地产测评中心也首次发布了2019物业服务企业上市公司测评成果。在本次测评成果发布会现场,来自房地产行业的领导、专家、学者,知名金融投资机构的代表、优秀上市房企的代表纷纷进行了精彩分享,他们的观点碰撞也让在场嘉宾掌声不断响起。与会嘉宾普遍认为,对于中国经济,地产稳,经济就能稳住一大半。对于行业,应该不断创新,走高质量发展道路。对于市场,应该理性地看待涨跌。对于未来,有观点认为不存在"弯道超车"的机会,而另外一种观点则认为,房企需要的是高水平的"车技"。中国房地产业协会会长 冯俊冯俊:把握机遇 改善管理 不断创新中国房地产业协会会长冯俊表示,我们的住房建设还有很长的路要走,中国内地的房地产业需要进入高质量发展的阶段,因此我们的房地产企业尤其是上市房地产企业,应当认清局势、把握机遇,改善管理,不断创新,走高质量发展的道路。要通过提供有竞争力的优质产品,满足住房全生命周期的需要,满足绿色、健康、节能的要求,通过数字化、工业化的建设,以及对新技术、新材料的应用,摆脱粗放型的发展模式,用高质量的发展来共同建造美好居住生活,从而为行业的持续、平稳健康发展做出更好的贡献。中国房地产业协会副会长、易居(中国)控股有限公司董事局主席 周忻周忻:地产是"压舱石",物业是"新赛道"中国房地产业协会副会长、易居(中国)控股有限公司董事局主席周忻表示,当前很多房地产企业的老板有一个词叫"焦虑"。因为看不清楚后面是什么样子的。很多时候作为一个企业家来讲,最重要的问题是能够知道未来发展的轨迹。不少人去年年底迷茫,今年年初燃起希望,今年年中又不知道怎么看,他们不知道、不明白。周忻认为,当整个宏观经济发展到一定程度的时候,中国房地产一定是中国经济的一个压舱石。为什么说是压舱石,因为房地产稳住,中国经济就能稳住一大半,所以地产开发商的思考逻辑应该从这个逻辑去思考。在周忻看来,中国的物业行业是整个未来中国经济的新赛道,房地产和物业将为未来的中国经济做出更多的贡献。所以对于这两个行业来说,我们需要地产"稳",物业"冲"。奥陆资本总裁及首席投资官 蔡金强蔡金强:房企未来需要高水平"车技"奥陆资本总裁及首席投资官蔡金强表示,未来两三年是房地产行业整合的最后冲刺阶段,房企已经到了要深刻考虑多元化的情况,此外,拿地的抓手也成为所有地产公司规模竞争最大的一个挑战。宏观方面,蔡金强称今年整个流动性相对宽松,预计全国销售情况与2018年相比总额和面积或有微跌,单价有所反弹,尤其是一、二线。全国的商品房的销售金额在14.7万亿元左右,住宅在12.5-12.6万亿元。他认为最大的挑战是地价问题,"1-4月份地价上升很多,部分回到去年年初或2017年最高的水平。这种情况下如何补地,补回来的地如何保持利润率,对房企是个难题。"蔡金强表示。对于未来两三年,在蔡金强看来,房地产行业的整合会进入最后的冲刺阶段。首先,规模排名上,前10的排名中有8、9个是基本没有悬念的,最多有一两个位置可以竞争。未来两三年的主要竞争空间在11-30的位置,在整体大环境比较困难的情况下,开车的技术需要很高水平。中国房地产测评中心主任、易居企业集团首席执行官 丁祖昱丁祖昱:应该理性地看待市场中国房地产测评中心主任、易居企业集团首席执行官丁祖昱表示,目前房地产行业的宏观数据表现很好,特别是房地产投资增速1-4月份的数字达到了接近12%,是最近两年来的一个最高点。但如果仔细去看这个数字的构成,当中大多数的增速是由土地款的支付构成。丁祖昱表示,土地款有一个延后性,去年整体土地的出让创造了房地产企业的新高,延后的支付使得今天房地产土地款的支付上了一个新的台阶。另外,从销售面积、销售金额等相关数据来看,基本与去年同期增速持平,略有增长。在丁祖昱看来,4月份的成交量实际上减缓了3月份的快速增长势头,甚至部分城市无论同是比还是环比都有所下降,这也给很多在3月末完全看多的企业泼了一盆冷水。"我们目前没有对市场看空,但是我认为比较理性地看待这个市场是应该的。"丁祖昱如是表示。旭辉控股(集团)有限公司执行董事兼行政总裁 林峰林峰:房地产需要"讲政治"旭辉控股(集团)有限公司执行董事兼行政总裁林峰表示,房地产下半年市场还会在一个平稳的空间内。对于旭辉拿地比较积极这一问题,林峰回应称一直比较保守和谨慎。林峰表示,旭辉一直把负债率、增长率和利润率做一个纪律的铁三角。土地1-4月份拿得比较多一点,有很大的一部分是原来一二级联动,其实是前面一两年种的树和投入,正好赶到这个时间点开花结果,叠加起来看起来比较高。从市场来看,林峰认为要保持敬畏之心,看到外部环境的变化导致经济压力较大时不悲观。正是因为外部各种艰难的环境,所以房地产更要讲政治,要讲政治就不能拖后腿,既不能涨也不能跌。绿城中国执行董事、执行总裁 李青岸李青岸:头部房企效率更加集中绿城中国执行董事、执行总裁李青岸表示,房地产是朝阳型行业。中国内地的城镇化的比例至少与发达国家有20%的空间需要发展,另外每年有700多万的大学生就业,是巨大的一个刚性需求。但同时追求美好生活的愿望是永远无止境的,这就是改善型需求的一个巨大的潜力。从内地所有的实体经济和支柱产业来看,只有房地产是毛利率水平保持在20%以上的企业,潜力巨大。另外,从国家政策调控的角度来看,李青岸认为头部房企效率可能更加集中,最后有机会留下来的房企一定是"百年老店",一定是做品牌、品质,能够给城市带来美好前景的企业。美的置业控股有限公司主席、执行董事兼总裁 赫恒乐赫恒乐:不存在弯道超车只有稳步前进美的置业控股有限公司主席、执行董事兼总裁赫恒乐表示,作为房地产来说另外开辟一个跑道没有那么容易,最重要的把精力把眼光放到企业自己的内部。外部要多关注客户的需求,怎么样把产品做得最好,体验感最好,要两眼盯着客户的需求。内部要提高自己的核心竞争力,无论资源的获取能力,包括效率,服务力等打造到最优,因为随着行业的竞争,未来集中程度比较高。"不存在弯道超车,也不存在捷径,还是要打造核心竞争力。"赫恒乐表示。大发地产执行董事、首席执行官 廖鲁江廖鲁江:中小房企必须把产品实现作为立足根本大发地产执行董事、首席执行官廖鲁江表示,中国房地产行业对经济的影响和市场的总量无可比拟,这对于相对体量比较小、发展速度比较快的企业来说是有很大的扣减。廖鲁江称,大发地产会专注做好住宅开发,足够有空间能够让其成长起来。竞争力是一个综合指标,对于中小型企业来说,追求规模的同时,必须把产品的实现作为立足的根本,而不是简单地数学计算的规模,这是不可持续的。
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  • 全国房价租金排行,这些城市透支严重,分化是必然

    衡量一个城市房价是否合理,有两大指标。一个是房价收入比,即住房总价与家庭年度可支配收入之比;另一个是租金回报率,即房屋年租金与房价之比。一般而言,房价收入比越高,购房负担越重;租金回报率越低,泡沫程度就越高。不过,在楼市上升期,房价能涨到何种高度,多取决于高收入群体,在不限购城市,外来需求的刺激作用同样十分明显,因此房价收入比无法真正衡量城市的购房负担。相比而言,租金回报率则与所有居民息息相关。房价取决于有钱人,房租取决于普通居民。房价可以无限高,房租却很难一直涨。显然,无论供求关系多么紧张,房租都脱离不了就业和收入的基本面。因此,租金回报率的高低,或者说房价与租金之比,可以作为城市房价泡沫程度高低的参考指标之一。这是2019年一季度50个典型城市的租金收益率排行:从租金回报率来看,西宁和乌鲁木齐最高,厦门和青岛最低。三四线城市普遍高于一二线城市,北上广深四大一线城市全部低于2%,武汉西安成都郑州等二线城市低于2.5%。租金回报率是租金与房价之比,反过来房价租金比,则可衡量一套房子的正常回本周期。以此来看,如果只靠出租,厦门房子回本至少需要80年,青岛需要71年,南京需要59年,北京上海需要55年,杭州需要50年,最低的西宁和乌鲁木齐则低于30年。显然,如果房价失去持续上涨的预期,几乎所有城市的租金收益都无法覆盖持有成本。对此,我们有以下几个解读:其一,我国各大城市的租金回报率整体低于国际水平。在国际上,租金回报率3%-5%为合理水平,纽约东京约为5%,伦敦为4%左右。而北上广深全部低于2%,武汉等二线城市也不超过2.5%,都低于国际平均水平。最极端的当属厦门,厦门的租金收益率在各大城市中垫底,仅为1.2%。这意味着,在厦门,一套房子如果仅靠出租,至少需要80年方能回本,租金收益可以忽略不计。这背后的原因,并非房租低,而是房价过高,房租跟不上房价的涨幅,由此带动租金收益率不断下滑。从发达国家经验来看,城镇化阶段,楼市一般处于上升期,房价走势与房租走势各自独立,租金回报率的高低影响不大。一旦城镇化结束,或者楼市从上升阶段进入盘整乃至微涨的新阶段,租金回报率过低的问题就显得十分突出。目前,中国城镇化率已接近60%,离70%的城镇化成熟阶段只有10个点的空间。同时,中国楼市普涨阶段基本结束,城市之间楼市呈现分化态势,多地楼市盘整将成为常态。这种背景下,租金回报率的重要性将会越来越突出。其二,为什么三四线城市租金回报率高过一二线城市?在50个城市里,租金收益率最高的5个城市,分别是西宁、乌鲁木齐、韶关、牡丹江和银川。同样,排在前十名的城市里,没有一个强二线城市。这种现象之所以出现,是因为在楼市上行周期,房价涨幅远远超过房租涨幅,一线和强二线城市的房价上涨势头更加迅猛,房租却完全跟不上房价走势,由此导致这些城市的租金回报率不断下滑。换句话说,三四线的租金回报率相对合理,但房价的上升空间却存在问题。在这些城市,刚需买房不用担心,但投资却要谨慎。其三,房价收入比和租金回报率都相对异常的城市,需要给予特别关注。这里有四个城市比较典型:厦门、福州、三亚、石家庄。厦门的房价收入比仅次于北上深,而租金回报率在全国处于垫底位置。这意味着,厦门房价已经超出城市发展的基本面,主要依靠外来的轮动资金来支撑,这类城市的房价最容易大起大落。石家庄是另一个典型。石家庄整体收入水平不算高,但房价在二线城市中排在前列,由此导致石家庄的房价收入比过高,但租金回报率却低到与一线城市处于同一水平,这意味着当地楼市存在一定程度的泡沫。福州和三亚也类似。其四,楼市上升周期,不用管房价收入比和租金回报率;但在楼市下行周期,尤其要关注租金回报率。对于一二线城市来说,只要房价每年上涨10%以上,租金收益率即便低于1%影响也不大,房屋即便空置也不必担心,因为房价上涨收益足以能覆盖持有成本。然而,不涨即亏损,如果楼市长期横盘乃至大幅下行,就必须考虑租金收益是否合理。楼市一旦进入横盘行情,那么房贷的利息成本、资金占用的机会成本、物业成本乃至未来的房地产税等成本,都必须纳入考虑范围。按照业内估算,目前国内房屋持有成本约为2%-3%。如果租金收益率过低,那么投资房产就不是一门好生意。未来的楼市,分化是必然之势,长期横盘乃至局部下跌的可能性已经大于普涨的可能性。这种背景下,对于那些房价收入比、租金回报率乃至经济基本面都相对异常的城市,要多留一分心。
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  • 因城施策不是因城放松 ,中国不会靠炒房拉动经济

    近期,随着中美经贸摩擦再次升级,中国如何确保经济平稳增长受到海内外广泛关注。其中,有一种观点认为中国需要放松房地产调控以刺激经济。对此,分析人士指出,中国发展仍处于重要战略机遇期,中国经济拥有足够的韧性、巨大的潜力和不断迸发的创新活力。面对外部不确定性的冲击,中国将以“创新、协调、绿色、开放、共享”五大新发展理念为指引,深入推进供给侧结构性改革,追求更高质量发展,向改革要红利、向开放要潜力、向创新要动力。因此,中国将牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,确保房地产市场行进在正确的轨道上。楼市延续平稳基调今年以来,中国各地楼市延续了总体平稳的基调。国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况时指出,各地进一步落实好因城施策、一城一策、城市政府主体责任的长效调控机制,房地产市场基本延续平稳态势。具体来看,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均略有扩大;二线城市新建商品住宅销售价格涨幅扩大,二手住宅涨幅回落;三线城市新建商品住宅销售价格涨幅回落,二手住宅涨幅微扩。同时,一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均略有扩大;三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅回落,二手住宅涨幅与上月相同。比如,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.4个百分点;31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅回落0.6个百分点;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.2个百分点。天津财经大学经济学院教授丛屹在接受本报记者采访时指出,今年以来,尽管中国房地产市场总体平稳,但从同比指标来看,出现了一些结构性分化的苗头,部分地区房价有所异动,这是需要警惕的。“近年来,中国坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’,推动房地产回归居住属性,加大了去投机、去炒作力度,已经取得了不错的成绩。这时,如果稍有放松,就可能前功尽弃。”丛屹说。热点城市调控加码江苏苏州最近几个月因为楼市升温过快而受到关注。在这段时期内,部分紧俏楼盘基本上只有全款能买,“排队选房”“倒卖房号”等现象一度死灰复燃。上海易居地产研究院《百城住宅库存报告》显示,苏州楼市3月份成交面积75万平方米,环比增加103%,同比增达加47%。对此,苏州市政府果断出台了相关措施,对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施;同时调整土地出让报价规则,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。同时,国家有关部门也对热点城市楼市升温现象给予了及时关注。日前,住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。住建部还要求,各地要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,进一步加强市场监测分析,及时解决市场运行中出现的问题,切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处,确保房地产市场平稳健康发展。58安居客房产研究院首席分析师张波表示,今年以来,随着各地因城施策以及人才引进政策的不断落地,个别城市受政策松绑预期影响,房地产市场出现明显升温。在此背景下,住建部在1个月内两次发布预警提示具有很明显的“敲打”意味,同时体现了稳地价、稳房价和稳预期的调控决心。这也在一定程度上表明了“因城施策”绝不是“因城放松”。稳增长依靠新动能那么,外部冲击带来的“稳增长”压力,是否像某些机构所说的那样要靠拉抬房地产市场来化解呢?从有关部门近期密集发出的“稳楼市”信号中,不难找到答案。自然资源部要求,保持住宅用地供应稳定,引导市场预期,促进房地产用地市场平稳健康发展。其中,商品住房库存消化周期12—6个月的要增加供地。同时,自然资源部《产业用地政策实施工作指引(2019年版)》还明确指出,要深入推动节约集约用地,通过转变土地利用方式和提高土地利用效率释放更大的用地空间,保障新产业新业态发展和民生服务设施建设需求。稍早前,中国人民银行《2019年第一季度中国货币政策执行报告》亦指出,下阶段货币政策要注重以供给侧结构性改革的办法稳需求,坚持结构性去杠杆,在推动高质量发展中防范化解风险,坚决打好三大攻坚战。“房价虚高、空置率高、投机成分高会直接挤压居民其他消费、抬高社会融资成本。从各地实践来看,指望房地产拉动经济基本上不可能持久。”丛屹说,中美经贸摩擦扭转不了中国经济长期向好的基本面,更改变不了中国经济通过转型升级、结构调整迈向更高质量发展的趋势。中国正在加速实现新旧动能转换。一季度,医疗仪器设备及仪器仪表制造业、电子及通信设备制造业增加值同比分别增长14%、9.4%,增速均明显快于规模以上工业;移动通信基站设备、城市轨道车辆、新能源汽车同比分别增长153.7%、54.1%和48.2%。新产业、新业态的带动力更强。未来中国仍会把精力放在练好内功、转型升级方面,而不是刺激房地产来对冲外部风险。
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  • 未来两年的房价,只可能有一种走势!

    中国的玄学有四门:《老子》、《庄子》、《周易》和《房价》。在一个十三亿九千万人口的经济体中,每一个人的情绪与决策,都能影响着价格的走势,房价的变化,成了中国最难以捉摸,也最爱捉摸的话题。既然谁都猜不透,我们不妨做一些大胆的猜想与推演,来对未来的楼市,进行一些有趣的思考。从城镇化看房产支撑力2018年,中国城镇化率达到了59.58%。这看上去是一个不错的数字,六成人民都住进了城里。殊不知,今天美国的城镇化率已经达到了83%左右,韩国同样为83%,而日本则是94%。而我们60%的水平呢,大概就相当于美日50年代,和韩国80年代的水平。毫无疑问,在我们从发展中国家向发达国家迈进的过程中,城镇化还有巨大的提升空间。每一个国家经济的繁荣发展,都离不开城镇化的稳步提高。道理很简单,把人向产业先进的地方推,把人向人群密集的地方推。产业先进,意味着生产效率提高;人群密集,意味着有更多互相学习与合作的机会。未来中国的发展,城镇化必然是方向,也是政策,更是经济引擎。去年末,国家发改委专门发布一则“督察通知”:《关于督察〈推动1亿非户籍人口在城市落户方案〉落实情况的通知》,其对城镇化的重视程度可见一斑。那么,通过城镇化来创造的购房需求有多少呢?我们来看一些热点城市。目前大学生择业主要转向经济发达地区发展,特大城市的就业机会、福利资源、医疗、教育和基础设施建设都非常好。无论是深圳广州,还是西安杭州,每年都会吸引几十万的人口纷至沓来。这些人若想真正留在这座城市,住房一定是不折不扣的刚需,而每个人的家庭,便是隐藏在背后的强大购买力。拿深圳来说,据房天下统计,深圳的商品房套数2017末只有128万套,而想获得这些房子的人每年都增加几十万。如此供不应求的市场一直在持续,按市场经济规律,价格根本没有大幅下降的基本面。上一批进城的人还没买房,下一批就来了。城镇化带来的购买力和购买意愿,和城镇化稳步推进的现实趋势,完全可以支撑现在的一二线城市楼市。存量过剩,如何支撑?看到城市里密密麻麻的商品房,不少人会蹦出一个很直观的想法,这么多房子,盖了给鬼住吗?的确,据36氪数据,中国套户比已达到1.13,每户有1套多房。城市的房子需求再大,供给也大呀,怎么能说支撑的住呢?这里就要好好研究一下,这个1.13到底包括哪些房子?我们就以城镇的房子来说。首先,即便是现在,中国仍有大量的分配住房。在97年23号文件出台以前,中国的房子以单位房、安置房等福利性住房为主。一方面是计划经济留下的传统,另一方面也是对历史的低工资的一种补偿。这些房产无论是领导房还是干部房,放现在基本属于“老破小”行列。诸多老户型老配套,肯定满足不了现代日益增长的生活需求的。再者,就是大量的城中村自建房和棚户存量房。住房条件差、危旧情况严重是这些房子的代表形容词,想要实现小康生活,是绝对不会选择这类房产的。现在买城中村小产权房的人,基本都是赌拆迁的,很少有人想不开会买来自住,这部分房子,也不属于需求。最后,就是镇区的房子。据中金数据显示,2017年末,中国城镇住房套数总共为2.7亿套,其中,城区1.59亿套,镇区1.15亿套。也就是说,中国有43%的住房都是镇区住房,就是那些不在城市里的房子。而现在的人喜欢往哪跑呢?显然是经济发达的城市,其就业机会、福利资源、医疗教育和基础设施,没有一项是不吸引人的。假设你从鹤岗的十八线村落高考及第,念完大学后通过人才引进取得了某大城市的户口,你就算可以买10套房子都不会想回到镇区去生活,何况,你真的可以买10套。所以,与其说是城镇化,不如说是“城市化”,镇区的房产,逐渐被人们所遗忘,尤其,是年轻人。他们宁愿背上房贷在市区“先上车”,也不愿意全款多套在镇区“当地主”。这么算下来,城市的真实套户比,根本不可能达到1.13。况且,这里还没剔除无数的一户多套家庭。总的来说,满足我国城镇化居民美好生活的存量住房,并不多,城镇化支撑房价需求的基本面,依然存在。红利还能持续多久?既然城镇化这么猛,房价在未来几年,还有可能再翻一倍或几倍的可能性吗?我们不妨先看看过去10年,房地产是典型的增量市场,处处充满着各种红利,这其中有我们熟知的80后一代刚需的人口红利,也有我们不容忽视的货币量大幅增长。这些红利都推动了房价的上涨,可是现在的情况不一样了。人口方面,90后逐渐取代80后成为买房的主力军,1.75亿的90后比2.28亿的80后少了5千万,刚性需求也就没有过去那么旺盛。货币方面,也有一个值得注意的信号。2017年4月,M2同比增长9.84%,30年来首次跌破两位数。且往后的2年,M2增速一直都在10%以下。而从2008到2017,M2增速从来都是十几个点。而2017,正是房价进入严厉调控的时候,往前的10年,也正是房价暴涨的时候。M2增速和房价的正相关性的不言而喻。两者相互作用,相互影响。一方面,广义货币增加产生的财富效应,会催热更多的人来买房,买房的人多了直接推高了房价。就好比你感受到钱越来越多,总想去干点什么,看着房价的日益上涨,觉得没有什么消费比买房更合适了。另一方面,房子也可以看作为抵押物,住房贷款同样派生出一部分广义货币。就好比你准备买一套100万的房子,自己拿了20万“钱”作首付,银行贷款80万分期,这80万贷款肯定不是从别人账户里扣,那么M2就增加了80万。那么,我们可以推断,在M2没有明显变化之前,下一轮的房价行情就不会到来,M2低发的持续,意味着房价横盘期的持续。住建部怎么又开始点名?虽说可以从M2中窥见一些端倪,但M2同样也有着相当大的非连续性,短期的剧烈波动是很正常的事情。比如09年和15年的“突然袭击”,都是来得猝不及防。即使现在M2一直在低位,也保不准央妈会有什么其他操作。但还有一个数据,不是说用什么政策就能一时半会改变的,那就是杠杆率。高而稳定的杠杆率水平并不会对经济造成多大影响,但增长迅速的杠杆率,通常意味着一国经济的高风险。杠杆率增加过快,往往是经济危机的直接导火索。这一推断在1985-1989年的日本经济、1993-1997年的泰国和马来西亚经济、2003-2007年的美国经济等都得到了实现。中国在房价高涨的那一段时间,也面临着同样的问题。2008-2016年,我国宏观杠杆率增加迅速,8年间共上升99个百分点,平均每年上升超过12个百分点。不过还好,2017年和2018年,房价开始得到调控,杠杆率也随之放缓,可能到来的经济危机,也被扼杀在摇篮之中。2017年全年,宏观杠杆率微涨3.8个百分点,2018年更是有所回落。但是,我国的居民杠杆率却一直保持上升。不论哪个口径,2008-2018的居民杠杆率,都在以年均超过3.5个点的速度上涨。10年间,居民杠杆率从2008年的17.9%上升至2018年的53.2%,10年间上涨了35个百分点,增速与美国2000-2007年间相当。如果再不加控制,谁也不敢保证中国不会迎来一轮危机。而控制居民杠杆率最好的方法,也是控制房价。一方面,房价上涨猛烈的时候容易引起居民举债买房。另一方面,在相同首付比例要求的情况下,房价更高需要举借的债务越多。所以,房价稳,居民杠杆也才能稳。这也就不难理解,佛山、苏州、大连和南宁刚冒个泡,就又被住建部点名了。大胡子的几个结论1.一二线城市有城镇化趋势的强力支撑,楼市长期还是会处于一个上行的状态,所谓的北上广深房价回到2015年水平,恐怕不太现实。2.像过去几年那种房价半年翻倍,两年三倍的情况可能性不大了。无论是M2降速、人口红利减少,居民杠杆率提升,还是房住不炒的政策导向,都不允许房价再过快上涨了。3.综上所述,未来2到3年,楼市的走向或许只有一个字,稳!
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  • 房价大局既定,需熟悉楼市呈现的3大新特点

    如果说从2016年底首次提出“房子是用来住的而不是用来炒的”这个定位,你还不能深刻理解楼市的变化格局,如果说2018年年底到今年上半年各大城市微调,让市场再次出现火爆场面更加让你对房住不炒执行不抱有信心的话,那么4月19日国家再次重申房住不炒以及住建部对房价上涨过快城市发出预警,总应该让你领略到国家对房住不炒的决心和力度了,而后几大热点城市也纷纷升级和加码调控政策,你不应该不再相信调控的威力和方向了吧!为了坚持房住不炒,为了确保市场稳定,防止房价出现大起大落,调控的原则就是哪里市场过热就抑制哪里,当然过冷过热都会被调,冷了刺激,热了泼冷水。总之,目标就一个字“稳”。在这样的逻辑下,房价大涨大跌的机会几乎没有了,那么作为炒房者基本上也丧失了炒作的空间。因为他们最怕市场稳定,稳定的不只是市场,更是购房者的理性。所以说房价大局已定,基本上不会大涨大跌,在这样的预期下,楼市也正呈现出3大特征,对于购房者该不该买房似乎也越来越清晰了。1、楼市分化加剧将成为常态,一二线城市加速供地,三四线明显放缓。从楼市调控也不难看出,调控的思路不再搞一刀切,更加注重对市场的精准化分析。不同城市之间的冷热不均也对调控提出了不同的要求。房价先不说,先从最根本的土地市场说起。数据显示,今年以来,全国100个大中城市土地供应面积达9153.57万平方米,成交总价合计9617.37亿元,创近5年来同期新高。不同的城市土地市场出现一定分化,一二线城市土地供应加速,三四线城市则明显放缓。2019年以来,一线城市累计供应住宅类用地数量65幅,同比增长75.68%;累计供地面积348.22万平方米,同比增长50.16%。二线城市方面,今年以来累计供应住宅类用地数量842幅,同比增长24.37%;累计供地面积4587.14万平方米,同比增长11.18%。三线城市累计供应住宅类用地数量806幅,同比下降16.74%;累计供地面积4218.21万平方米,同比下降11.62%。这跟之前官方的指导是一致的。此前自然资源部表示,全国各地的县和市,应当根据商品房库存消化周期,来对城市的土地供应做出管控。消化周期36个月以上,停止供地;36个月-18个月,适当减少供地;18个月-12个月,维持供地水平;12个月-6个月,增加供地;6个月以下,显著增加供地。同样遵循了因城施策的原则,无论是增加还是减少,都是因地制宜,降低土地资源浪费,搞活土地资源周转。所以,现阶段,对房住不炒的坚守是底线,但更体现出一城一策的功力,市场能不能控制在稳定并能保持良好的态势,全靠对一城一策的度的把握上。这是考验,也是挑战。这个阶段的特点不仅仅体现在土地的供给上的分化,也体现在比如房价、人口等上面的分化,房地产区域分化将成为新常态。2、房地产业对经济增长的贡献方式正在发生转变,从“发动机”到“稳定器”。中新社文章表示,伴随中国经济的转型换挡,房地产业发展阶段相应转变,“发动机”的作用减弱,“稳定器”的角色逐渐凸显。这也意味着中国房地产从高速增长阶段向高质量发展阶段过渡,标志着房地产新阶段的角色更加符合新时代的特点。作为“稳定器”,房地产行业自身的持续稳定发展对中国经济的作用不言而喻。在房住不炒定位下,房地产长效机制正在逐步确立,也逐渐让房地产市场波动收窄,告别“大涨大跌”。这个角色的变化不仅让地方、开发商认识到未来服务的转变,单纯靠拿地盖房卖房子的传统模式不行了,开发商更应该注重对产品的个性化和专业化要求有更多的研究和打磨,而购房者也应该认识到在房价不再大涨大跌的时代买房的目的是什么。3、房地产开发建设规模不再大肆扩张,购房者各取所需。房地产的角色必然要高速发展阶段走下来,中新社表示,经过20多年的大规模开发,中国户均住房超过1套,房地产市场告别“黄金时代”。房地产已经到了高位的存量阶段,不会承担经济的助推器角色,而是变成了“稳定器”,即房价基本上维持在一个高度,特别是人口净流入的大城市,未来买不起房的人可能还会很多,但是肯定不能买不起房就完事了,而应该在落实房住不炒的基础上,让大家不再为住房发愁。那么高房价可能会长期存在,对于很多购房者而言买不起房将是常态。房子买不起一定会成为常态,租房也一定会成为常态。往大了长远的说,指望房价下跌才买房不现实,对于购房者而言,认清形势,不要听信未来房价还会大涨的忽悠,当然也不要以为以后的房价会便宜到让你买得起。房子非一般商品,不是你想买就能买。这是残酷的现实,也需要你能够领略到现实的残酷。大城市房价已经高到刚需购房者买不起的程度,但怨天尤人没用,改变不了世界,那唯有改变自己。好在有多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,这将让所有人根据自己的身份特点去选择不同的居住形式,或买或租,总有一款适合你。但是长期来看,能买房的基本上都买了,买不起的也被排除在市场之外了,未来多套房子的人该把房子卖给谁呢?
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  • 楼市接连传来四大消息,楼市要变脸?

    最近几天,楼市接连传来四大消息:1、住建部对佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示,原因是“近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大”。加上4月的那次“预警提示”,一共有10个城市“被预警”。2、昨天,南京楼市传出重磅消息:多家银行接到紧急通知,首套房重回上浮15%,二套房利率也将随之上涨,或上浮最高20%。此前南京部分银行最低利率已经达到了5%。此外,媒体还报道说安徽蚌埠、广西南宁等地均出现房贷利率上调的迹象。3、今天“证券时报”报道说,4月1日到5月20日50天时间里,各地银保监局开出的223张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张,有15家金融机构受到处罚,罚没金额合计1068.8万元。4、多家媒体报道说,最近北上广深房租出现了下降趋势。但也有人表示,感觉不到。那么问题来了:楼市是否出现了重要转向?未来一段时间,楼市将走向何方?先让我们看一下银保监会网站上公示出来的“罚单”。上图是上海银保监局开出的一张“涉房罚单”,处罚的违规事实发生在2016年1月到2018年3月,受罚的是南京银行上海分行,原因是“向某资本金不足的房地产项目发放贷款”,处罚是50万元。上图是山东银保监局开出的罚单,处罚了渤海银行济南分行,原因是“变相为房地产企业提供土地储备融资”。上图是辽宁银保监局开出的罚单,涉及建设银行,原因是“个人住房贷款存在虚假银行流水”。“证券时报”的记者整理出了32张罚单的详细情况,具体如下:可以看出,仅辽宁就占了将近一半。其余的罚单,分布在上海、山东、黑龙江、大连(计划单列市)等地。基本上都是经济下行或者调整压力大的地区。需要说明的是,223罚单里32张涉及房地产,是一个最严格的概念。其中很多罚单“语焉不详”,但明显有“涉及房地产”的可能性。比如下面这张:这是一张新疆银保监局开出的罚单,只是说“个人消费贷款被挪用”,没有说挪用去干什么了。很大的可能是买房子了,因为你干别的事情,基本上都可以“名正言顺”地走个人消费贷款的渠道,比如装修、旅游、留学等等。我翻看了数十份罚单,发现一个很有意思的现象:在上海,违规贷款炒股的比例比较高,买房的已经有点低了。其他地方,比如东北、山东、新疆等地,违规买房的比例仍然比较高。这跟此前股市走出一波强反弹有很大关系。上海的市民还是比较敏感的,贷款炒股的看来不少。比如下面这张罚单:至于北上广深房租的价格是否出现下降,每个人感受不同。媒体采访了很多人,有说降低的,也有说不降反升的。我的朋友圈子里,有多人出租房屋,我随即调查了几个人,整体的说法是:住宅尚未感觉到下调,但写字楼的确涨不动了,个别出现了空置。一个有多套写字楼出租的朋友说,从去年8月开始,深圳写字楼空置率明显上升,租户里延期支付房租的比例增加,这跟经济下行有密切关系。但据他所知,也有一批“二房东公司”逆势扩张,趁着价格松动拿下很多写字楼。这些“二房东公司”一般有两种盈利模式:一是通过中长期租约,赌后面几年房屋上涨,实现最终盈利,他们一般喜欢签未来两三年有地铁开通的办公楼。二是资金充裕的“二房东公司”,用办公楼租金作为投资,入股有前途的创业型公司,未来通过股权变现来实现盈利。我的判断是:1、今年1到4月,楼市资金面宽裕,开发商融资也比较容易,由此催生了“小阳春”。部分城市新房价格同比上涨超过20%,比如呼和浩特等,引发了调控收紧。2、这一轮调控收紧是局部的,而且没有充分考虑到新的“国际形势”,只是对1到4月市场的反应。3、由于未来外部形势存在不确定性,“僵持期”的长短和剧烈程度都难以预料,因此楼市调控也只能走一步看一步。全面收紧不会发生。4、目前市场调控进入了“一城一策”的时代,甚至出现了“同一城市、不同城区采取不同政策”的局面。比如苏州的限售,只针对“苏州工业园区”和“苏州高新区重点地区”,出现了一条马路两边政策不同的局面。这将成为一种“新常态”。5、“一城一策”时代,松松紧紧、时松时紧会反复出现。如果说大趋势是什么,那就是“稳地价、稳房价、稳预期”。楼市不能冷,也不能太热,这是基调。6、未来一段时间,楼市的“权重”会有所增加。事实上,4月新增人民币贷款的超过一半,已经是“住户贷款”。7、如果你生活在有显著人口增量的城市,你是刚需、或者改善需求,或者是立足中长线的投资者,那么随时都可以买。不要太在乎外部的政策波动,你很难买在最低点,而且越拖延越难买到最佳价位。8、如果经济出现显著下行,房价和房租可能出现短暂的下跌,但随后政策会调整,最终会出现逆转,房价反而上涨一波。
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  • 银西高铁甘宁段与银吴段接轨进入倒计时

    5月22日上午9时,当铺轨车在吴忠南特大桥上落下一根根500米长的钢轨,标志着银西铁路甘宁段与银吴段接轨在即。吴忠南特大桥位于吴忠、灵武交界处,全长18.74公里,共计580跨,是银西铁路全线最长特大桥,全桥坡度变化大,紧邻吴忠车站接轨点,为全线铺轨控制性工程,预计6月13日铺设完成。银西铁路主线全长618公里,设计时速为250公里/小时,共分银吴段、甘宁段、陕西段三部分,目前银吴段即将进入联调联试阶段,吴忠南特大桥铺设完成后,将与之接轨。据中铁一局新运公司银西铁路铺架工区副经理刘海周介绍,吴忠南特大桥的铺设任务比原计划提前5天进行。该段铺设任务完成以后,施工方将掉头向陕西方向进行铺轨作业。银西铁路作为国家《中长期铁路网规划》中“八纵八横”高速铁路主通道包(银)海通道的重要组成部分。预计2020年7月至11月份,全线开始联调联试,2020年年底计划开通运营。建成通车后,银川至西安客车运行时间将缩短至3.5小时左右,将极大改善陕甘宁革命老区的出行条件,对促进沿线区域经济发展具有重要意义。(宁夏日报记者 杨晓秋 李徽 王鼎)
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  • 保温层从七楼坠落,美林湾小区居民很担心

    高层保温层掉落 居民对此很忧心家住金凤区美林湾小区13号楼一层的居民胡先生反映,说是5月17号晚该栋楼7楼顶层阳面保温层脱落,坠落的保温层掉落到一层住户院内,对他家造成不小的影响,他很担心再次发生这样的事情,那么到底是怎么回事呢?一起来看。5月18号早晨,记者来到了胡先生家,看到坠落的保温层仍遗留在胡先生家的院落中,碎石洒满了一地,砸坏了院落内的围栏及钢支架。胡先生告诉记者,5月17号晚上11点左右,7楼的保温层突然掉落在了他家的院内,所幸无人员受伤。据了解,除了胡先生家,住在隔壁的杨先生家也遭了秧,被掉落的保温层砸坏了不少院内设施和植物。随后记者联系了小区的物业公司宁夏长城集团物业服务有限公司美林湾物业服务中心,据工作人员介绍,事发后物业公司也安排了安保人员进行查看,并表示会尽快对居民家中遗留的保温层进行清理。质监部门:督促开发商尽快维修 将小区隐患进行消除针对美林湾小区发生的保温层掉落一事,随后记者联系到了小区开发商拉普斯置业有限公司的相关工作人员。据工程部主管陈菊花介绍,事发后他们在现场进行了查看,发现是13号楼顶层女儿墙上的一块保温板脱落,面积大约在五平方米左右,对此他们也在与施工单位进行协商处理。记者又咨询了宁夏建设工程质量监督总站,工作人员表示他们对于美林湾小区发生的保温层掉落一事目前正在进行调查。金凤区物业管理服务中心业务主管师广学介绍,美林湾小区的保温层属于楼宇公共部位,一方面开发商可以协调施工单位进行维修,另一方面居民也可以通过申请房屋专项维修资金进行维修。直播碎碎念截止记者截稿前,美林湾小区遗留在居民家中的保温板已经被清理。我们也希望相关单位能尽快拿出方案解决居民担心的问题,确保这里的安全隐患可以及时进行排除。
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  • 5月22日银川经开区成交一宗工业用地!

    今日,银川市辖区土地招拍挂市场成交1宗工业用地,宗地编号为银地(G)[2019]-19号,位于西夏区济民路以南、宏图南街以东,土地面积为165640.59平方米(合248.46亩),容积率R≥1,挂牌起始价5440万元,地面单价328元/平方米(合22万元/亩)。宗地成交详细信息
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  • 诚信建设万里行,我市物业企业引入评分定级

    物业管理关系到每一位住户的利益,如何科学监督引导物业企业提高服务品质,成为物业管理行业主管部门工作的重点。近日,银川市住建局物业办依托信用监管机制,打造科学的诚信等级评判标准、完善标准化管理制度和退出机制,逐步化解物业服务行业存在的痛点、难点。物业优劣看等级根据《银川市物业服务企业及物业从业人员信用信息管理办法》,我市将物业企业分为AAA、AA、A、B、C五个等级,并结合信用体系,对物业企业实行差别化管理。根据规定,物业服务企业信用记分每3年为一个周期,项目经理信用记分每5年为一个周期。物业服务企业及项目经理的信用基准分各为100分,实行日常加减分制,综合评定信用等级,由银川市物业办定期汇总、披露并存档。市物业办相关负责人张勇告诉记者,根据相关要求,物业主管部门每月对辖区内物业项目进行不少于总量30%的巡查,根据巡查结果动态对物业企业等级进行评估和调整。对于小区存在的问题,居民可以向辖区物业主管部门及时反映,辖区物业主管部门可对物业企业下发限期整改通知,要求其3天内必须完成整改。拒不整改的,辖区物业主管部门可建议市物业办扣除相应信用分值,情节严重的列入行业黑名单。此外,在全市推行的物业服务企业标准化建设中,市物业办明确要求物业企业必须在小区的显著位置设置公示栏,对物业服务合同、收费价格、服务等级、公共收益收支明细、监督电话进行公示,让业主全程参与对物业企业的监督。市场退出有机制物业企业诚信等级和诚信报告,今后将对物业服务企业发展和生存起到决定性作用。张勇告诉记者,目前纳入银川市物业行业监管平台的企业有393家,资料完善、能够达到监管效果的有310家。对于不能按要求完善资料的、不申请纳入监管平台的、纳入联合惩戒黑名单的企业,今后将不能参与项目招投标。“无论是新建项目还是要更换物业企业的小区,都要在市、县(区)物业主管部门的监督下进行招投标。没有资格参与招投标,则意味着企业的生存空间在逐步缩小。”张勇说,这样就形成了市场自然淘汰机制,有明显劣迹的物业企业将逐步退出市场,居民普遍认可的物业企业能够得到更多的机会。市民在买房前和入住后通过业主代表大会更换物业时,物业企业的服务等级和物业管理人员的等级能够直观体现物业服务水平,今后将作为市民选购物业服务的重要参考依据。据介绍,通过微信关注“银川物业管理”公众号,可随时了解物业企业和从业人员诚信等级信息,市物业办也在计划通过网络平台多渠道发布物业行业相关信息。记者李鲲鹏scroll
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  • 地产大佬潘石屹又在唱空楼市了

    地产大佬潘石屹又在唱空楼市了。5月21日,在“潘谈会”上,潘石屹谈到未来的房地产市场时表示:20年前,中国城镇人均住房面积只有5.7平米,舒适度不高,因此,房地产是刚需。随着中国经济的发展,GDP的提高,据前不久公布的数字显示,我国人均住房面积已经达到了37平米,这和发达国家的水平一样。到今天为止,无论是住宅地产,养老地产,旅游地产,都不是刚需了。就其举的论据而言,这一论断似乎并没什么问题。但从辩证法的角度去看,潘石屹的论断是值得商榷的,因为他忽略了重要一点——矛盾的特殊性。诚然,就供需总量而言,当下中国楼市却已不存在住房不足的主要矛盾,但其结构性矛盾依然尖锐。主要体现在两个方面,其一,人口与住房分布的不平衡。准确说就是,人口多的地方,住房供应依然紧张;人口稀少的地方,大量住房长期空置。最典型的就是农村和城市。如今我国的城镇化人口和农村人口大致为六四开,但这是以户籍划分的,农村的成年劳动力十之八九常年都是待在城市的。所以这就造成了一种现象,一方面农村大量的宅基地和房屋空置,一方面城市住房长期供不应求,尤其是大量吸纳农村劳动力的大城市。前不久,“国家发改委”新闻发言人孟玮介绍说,农村宅基地总面积很大,超过农村集体经营性建设用地和城镇建设用地之和。也就是说,农村宅基地的总面积超过了“中国所有城市的建成区面积”!此前,曾担任过中央财经领导小组办公室副主任,目前担任全国政协经济委员会副主任的杨伟民曾对媒体透露:农村空置宅基地有3000万亩,相当于目前所有城市建成区的37%,比城市目前所有的住宅用地的总量还多。如果分摊到全国5.64亿农村常住人口头上,人均闲置了35.5平方米。注意,这35.5平方米是土地,不是建筑面积。若把这部分宅基地的数据也加上,我们的人均住房面积更是直逼美国。所以,不具体到某个地域、某个城市,泛泛地谈这些这种总量型的平均数指标,其实参考意义并不大。其二,不同房屋类型(如住宅、商铺、写字楼)的供需矛盾,也是天壤之别。下图是“2019年1—4月份全国房地产开发和销售情况”的局部截屏。可以看出,今年1到4月“商业营业用房”销售了2579万平方米,同比下降了8.8%。我们可以算出,全国住宅的平均去化周期为2.64个月,办公楼的去化周期是15.4个月。而国家统计局的“待售面积”是现房,没有包括拿到预售证的。我们通常使用的“去化周期”,是计算上预售这一大块的。一般来说,预售的量往往超过现售的量。也就是说,上述三类房子的“去化周期”至少要乘以2。这样全国住宅的“去化周期”不小于5.3个月,办公楼不会小于30个月,“商业营业用房”不会小于40个月。所谓“商业营业用房”,基本上就是商铺。也就是说,商铺类的“去化周期”是住宅的8倍;而办公楼的“去化周期”是住宅的5.8倍!可见,较于住宅,商铺、写字楼这些才是时下最不缺的,当然也是危险系数最高的。其实,不管是一线城市、新一线城市,还是三四线城市,商铺、写字楼都是大麻烦。深圳写字楼的库存去化周期达到20.6个月。2018年5月,湖南官方的一份文件流出,个别城市的“非住宅”(主要指写字楼、商铺),去化周期更是达到恐怖的一两百个月。也就是说,一二十年才能卖完。在中国大陆,真正能让写字楼等非住宅物业不愁的,也就是北京和上海了。因此,地域分布不平衡的矛盾、物业结构不平衡的矛盾,让一些地方的楼市和物业充满风险的同时,也让另外一些地方的楼市和物业仍充满着机会。值得一提的是,写字楼物业恰是潘石屹的公司SOHO中国的主业。让人颇感好奇的是,在流出的讲话中,点名说住宅地产、养老地产、旅游地产都不再是刚需,却漏了写字楼。当然,这并不是说潘石屹揣着明白装糊涂,才说了昨天那番看空楼市的话。事实上,回顾这几年潘石屹在公开场合的讲话,可以发现,潘石屹一直都是一个坚定的楼市空头。2017年潘石屹坦言,“全中国的房子不是少了,都是多了。” “住(房)的价格高,一出台房产税,肯定房子的价格就降下来了,这就是我对中国房地产市场的基本判断,基于这样一个判断,我就再不盖房子了,已经多了,盖它干什么呢?”2016年潘石屹说,“出台房产税是必要的,否则将造成巨大的浪费。”2015年潘石屹在一档脱口秀节目中表示,“这些年建的房子足够多,房地产行业的基本面已经不太支持房价上涨了。所以年轻人不要买房子”。2014年,潘石屹表示中国房地产是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的大冰山了。2013年,潘石屹说不动产登记若实施,房价立马会跌。难得的是,作为一个房企老板,看空楼市,潘石屹不仅仅是说说而已,还在身体力行的这么做。从2012年起,SOHO中国宣布从“开发-销售”转型为“开发-持有”,公司告别散售,改为租售并举,并逐步提高自持物业比例。即使在SOHO中国大本营之一,也是写字楼需求最为旺盛的两大城市之一——上海,其也在一直卖卖卖。2014年2月SOHO中国以52.32亿出售上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场。2014年9月SOHO中国以30.5亿出售上海凌空SOHO部分物业。2016年7月SOHO中国以32.22亿出售上海世纪广场。2017年6月和9月,SOHO中国以35.7亿出售上海虹口SOHO和腾空SOHO。即便是北京的光华路SOHO,也只是因为标的总价太大,要八九十亿元,不太会有人来买,才决定持有。不过,潘石屹对楼市的“误判”,直接影响到了SOHO中国发展势头。大家可以直观感受下,SOHO中国这几年的业绩走势。不久前公布SOHO中国2018年度业绩显示,公司实现收入17.21亿元,同比下降12.32%;公司拥有人应占利润19.25亿元,同比下降59.33%;据《财经》杂志报道,一位房企高管曾表示,“SOHO中国当初判别房地产市场会相持不下,才转售为租。我以为它错过了中国房地产这几年的大开展,能够说是不进则退。”那么,该怎么看潘石屹一而再再而三的看空楼市的行为呢?首先,需要肯定一点,看空楼市确实是潘石屹内心的真实想法,不是忽悠、不是带节奏;其次,对于潘石屹的观点和建议,大家需要辩证的看。毕竟他自己都把SOHO中国带进了沟里。
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