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  • 政治局再次不提“房地产”传递多个重要信号!

    12月13日傍晚,新华社播发了政治局会议的通稿。此前我曾在专栏里指出,2018年最后20天有三个重要会议。一是给明年经济工作定调的“政治局会议”;二是一年一度、展望来年的“中央经济工作会议”;三是纪念改革开放40周年大会。2018年是改革开放40周年,也是国际风云变幻最为剧烈的一年,中国的外部环境、跟世界的关系等等,都发生了重大变化。自10月31日政治局研究经济工作以来,已经过去了一个半月,这期间又发生了很多变化,比如中美峰会、华为事件等。全国上下翘首以待,希望看到中央对明年经济工作的部署。此次政治局会议通稿,最核心的是下面几段话,为了方便大家,引用如下:会议指出,2019年是新中国成立70周年,是决胜全面建成小康社会第一个百年奋斗目标的关键之年。做好明年经济工作,要以新时代中国特色社会主义思想为指导,统筹推进“五位一体”总体布局,协调推进“四个全面”战略布局,坚持稳中求进工作总基调,坚持新发展理念,坚持推进高质量发展,坚持以供给侧结构性改革为主线,坚持深化市场化改革、扩大高水平开放,加快建设现代化经济体系,继续打好三大攻坚战,着力激发微观主体活力,创新和完善宏观调控,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作,保持经济运行在合理区间,进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,提振市场信心,提高人民群众获得感、幸福感、安全感,保持经济持续健康发展和社会大局稳定,为全面建成小康社会收官打下决定性基础,以优异成绩庆祝中华人民共和国成立70周年。会议强调,要辩证看待国际环境和国内条件的变化,增强忧患意识,继续抓住并用好我国发展的重要战略机遇期,坚定信心,把握主动,坚定不移办好自己的事。要保持战略定力,注重稳扎稳打,加强协调配合,聚焦主要矛盾,把握好节奏和力度,努力实现最优政策组合和最大整体效果。会议指出,明年要继续打好三大攻坚战,按照已确定的行动方案,针对突出问题,打好重点战役。推动制造业高质量发展,推进先进制造业与现代服务业深度融合。促进形成强大国内市场,提升国民经济整体性水平。扎实推进乡村振兴战略,巩固发展“三农”持续向好形势。促进区域协调发展,发挥好各地区比较优势。加快经济体制改革,推动全方位对外开放。加强保障和改善民生,着力解决好人民群众反映强烈的突出问题。下面是我的分析、解读:1、强调“保持经济运行在合理区间”。通稿说:“保持经济运行在合理区间,进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,提振市场信心”。中国是一个人口大国,就业问题非常重要,关系到社会稳定。所以,经济必须有一定的增速。但另一方面,中国经济转向“高质量发展”的阶段,一味追求快,就必然要放松货币,最终带来资产价格上涨和通胀。通稿没有明示,大家一般预测2019年的增长目标可能有所回落,大致在6%左右。其实,有质量的6%远比“旧的7%”好。另外,通稿里没有谈及2019年的货币政策和财政政策。其实这是惯例,过去几年“研究来年经济工作”的政治局会议,也没有提及,因为稍后的“中央经济会议”会提及。我的判断是,“积极的财政政策”、“稳健的货币政策”基本上不会变,但执行起来空间还是很大的。2、会议再次未提及房地产。2017年的会议就没有提到房地产,但2016年提到了,当时的表述是“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。今年10月31日那次研究经济工作的政治局会议,也没有提到房地产。连续两次不提及,根本原因是:楼市调控达到了目标。现在“去库存”已经完成,房价也已经控制住。所以,没有必要提及。不提及,对楼市稳定发展有好处。这不是坏消息,是好消息。3、强调“办好自己的事情”。通稿用较长篇幅谈论了中美博弈和国际国内发生的新变化,强调了“坚定不移办好自己的事”。说明这是中国未来应对“中美博弈长期化”的一个基本思路,值得关注。但“办好自己的事情”,不等于关闭开放大门,回到过去“自力更生”的时代,继续深化改革开放不会改变。对于中国处于“发展的重要战略机遇期”的判断没有任何变化。4、“最优政策组合”和“最大整体效果”的提法非常重要。通稿说,“要保持战略定力,注重稳扎稳打,加强协调配合,聚焦主要矛盾,把握好节奏和力度,努力实现最优政策组合和最大整体效果”。“最优政策组合”和“最大整体效果”的提法引人注目。我的理解是,面对经济下行压力,高层坚持不“大水漫灌”,而是“定向印钞”滴灌给实体经济、民营企业、小微企业,力争保持资产价格稳定,避免刺激楼市,推动中国经济转型。在这个过程中,会有一系列财政、税收、货币、产业等政策,最终达到一个“最优组合”,去追求“最大整体效果”。总之,不走老路,要创出一条新路。5、强调“形成强大国内市场”。国际市场日益风高浪急,但中国会继续开拓。但另一方面,中国有14亿人口,这个市场足够大,值得高度重视。所以会议提出“促进形成强大国内市场,提升国民经济整体性水平”。国内市场强大了,潜力发挥出来,也会提高中国开拓国际市场的“筹码”,毕竟开放是相互的。另外,“推动制造业高质量发展,推进先进制造业与现代服务业深度融合”也是比较新的提法。6、2019年是关键的一年。2019年是新中国成立70周年,也是决胜全面建成小康社会第一个百年奋斗目标的关键之年。要实现战略目标,除了“坚持深化市场化改革、扩大高水平开放”,强调“6个稳”(稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期)之外,提出了“提高人民群众获得感、幸福感、安全感”,“着力解决好人民群众反映强烈的突出问题”。此外,这次会议还研究了“反腐败”的问题。有三段话值得高度关注:1、会议指出……反腐败斗争取得压倒性胜利,全面从严治党取得重大成果。2、会议强调,反腐败斗争形势依然严峻复杂,全面从严治党依然任重道远,必须将“严”字长期坚持下去,不断推进党的自我革命,实现自我净化、自我完善、自我革新、自我提高。3、紧盯不敬畏、不在乎、喊口号、装样子的问题,坚决破除形式主义、官僚主义,推动党中央重大决策部署落地见效。
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  • 房企最大利好来了?情况没那么简单

    无论港股房企,还是内地上市房企,12月13日普遍迎来反弹。因为有好消息。12日晚些时候,发改委官网发布,关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知。文件明确,资产总额大于1500亿元,营收大于300亿元,资产负债率不超过85%的房企,也算是优质企业。如下图。这是否意味着房企融资迎来普遍松绑、调控放松的信号?或者,所谓优质房企,到底有多少符合条件?我国房地产的未来走向何方?1多少房企可以获得发债受惠?确定是不是对房企融资普遍松绑,有必要搞清楚多少房企可以受益。如果从销售指标看,以2018年前11月为例,杠杆游戏遍览了数个机构的统计数据和房企自己的披露,百强房企的最后一名基本都在200亿元以上。那么全年下来,百强房企基本销售额都在300亿元以上,或者最后几名也可以无限接近。但是,有必要指出的是,房企的总销售额一般由两部分组成:自己权益部分,以及别人权益部分。很多项目大家是合作、参股关系。所以,权益部分,不少房企可能不到300亿元的销售额。其次,杠杆游戏要提醒,房企销售额和营收完全是两回事。如果看过房企报表,或者略懂会计知识的杆友就知道这一点。房企名义销售额,或者权益额,并不会成为房企当期的全部营收。有财经分析人士所言,80家左右的房企符合本次企业债发行条件,是不可能的。实际上,营收能过300亿元的房企并不多。何况还要AAA评级,资产负债率不超过85%。有专业财经媒体使用某数据筛选后就发现,目前满足上述要求的开发商只有18家。同时,个别房企巨头,如恒大、碧桂园,负债率都还有待改善。根据上述专业财经媒体的预估,从上市房企资产总额及营收增速来看,预计年底有35-40家房企可以满足要求。考虑到资产负债率是变动的,部分房企也在努力还债、降杠杆,同时大部分上市房企2018年的销售和利润状况是不错的。或许,符合条件的房企2019年还有望略多一点。2行业集中度将进一步提高,地产寡头更加凸显,中小房企融资依旧困难无论如何,杠杆游戏的上述分析和研判表明,房企想要获得企业债融资,大部分是不容易的。主要还是得大房企才有资格。所以房地产这个行业在我国,做大了才有出路,似乎是一个亘古不变的真理。想要追求小而美不容易。另外,如杠杆游戏此前对2017年房企的总结分析,房地产行业集中度突飞猛进,楼市半壁江山被百强房企掌握!比如百强房企2017年销售额增长32.8%,远高于行业整体的13.7%增速。什么叫马太效应!从规模上看更是如此,百强房企2017年销售额,占到我国房地产47.7%,较上年提高7.9个百分点,高于2016年3.3个百分点,也是近年来最快的增速。没有哪一年百强房企的销售额占比增速,可以和2017年比。创下最高纪录。不得不说,行业集中度加速提升,百强房企市场份额增速太快了。此外,综合实力TOP10房企,2017年市场份额为24.0%,较上年提高5.8个百分点,占百强企业销售总额的50.2%,强者恒强趋势凸显。百强前50房企2017年,在40个大中城市的销售集中度为43.4%,占据了重点城市超四成的市场;招拍挂拿地集中度为61.6%,获取了全国300城超六成的土地资源;百强房企国内信用债发行规模为1067.5亿元,占发行总量的62.8%;海外债发行规模为1646.3亿元,占发行总量的78.1%。2018全年的数据没有出来,但杠杆游戏从目前的数据判断,大致和2017年的趋势是一样的。目前,大部分房企融资压力都大,回款不容易,销售增速也不比过去。而此次企业债通知的要求进一步表明,只有大房企才有资格发债。年底、年初往往是还债高峰。不满足发债条件的中小房企,并不能从此次企业债政策中受益,这些企业资金紧张的局面很难得到改善,甚至更容易被叫着“活下去”的大房企买买买。房地产行业集中度,因此将进一步提高,地产寡头更加凸显。中小房企融资依旧困难,这不能怪谁,市场就是这么残酷。3企业债用途严格受限,房企利好实际有限如果认真看了此次企业债通知就会知道,此次发债的用途,对房企来说,十分受限。首先,在偿债保障措施完善的基础上,允许发行人使用不超过50%的债券募集资金用于补充营运资金。也就是说还债,帮助企业渡过难关的考虑更多。不仅如此,还明确,发行人涉及到保障性住房类业务的,应披露:发行人开展政府保障性住房类业务的情况、主要在售项目情况、主要在建项目情况、销售回款情况、拆迁安置情况、当地房地产去库存周期等。如下图。此次企业债通知“负面清单”限制融资用途继续说:本次募集资金不借予他人,不用于房地产投资和过剩产能投资,不用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资,不用于弥补亏损和非生产性支出。如下图。而在此之前,2016年末,发改委就明确,严格限制开发商发行企业债券融资用于商业性房地产项目。当然,钱只要进了房企口袋,左右手腾挪总是有办法。所以,一定程度可以发债,怎么说都是好事。比如,此前企业债发行主体多为央企、国企,发改委说了算。但这回对房企也适度放开,怎么也是利好。同样,证监部门管的交易所债券市场,公司债为主,此前对房企也有松动。昨天杠杆游戏和之前都写过,近期发行了不少。当然,利率不低。能发行总是好事。总的来说,房企资金压力大,欠债也多,借新还旧必须给点空间。不否认,融资适度放开也好,调控的松动也好,都不可能是一下子的事。若此,大家也承受、接受不了。此次,利好肯定有限。但未来不确定。起码当下,确实不是救市,楼市不会因此获得太多好处,房价依旧肆意不起来。
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  • 抱歉,这一轮大宽松,房地产例外!

    当市场下行时,几乎所有人都在渴望放松。12月12日,发改委印发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》。这条新闻瞬间刷屏。该文件被认为是房企融资大松绑,龙头房企融资之门即将大开,楼市的紧张态势一去不复返。随即,资本市场房地产板块出现异动。然而,这是典型的误读。的确,融资松绑的宽松信号已经放了出来,但房地产是例外!01权威人士辟谣:不包括商业地产首先,这份文件,着眼的是实体经济,并不包括商业地产项目。从文件名字就能看出,这是“企业债券服务实体经济”的相关文件,松绑的领域主要集中于制造业等实体经济。虽然房地产也被列入其中,但这仅仅是就棚改、保障性住房和租赁性住房而言的,商业性房地产并不包括在内。事实上,权威媒体已在第一时间出面澄清。12月13日,由发改委主管的官方媒体《中国经济导报》,专访到参与文件撰写的权威人士。权威人士对此明确指出:按照中央关于房地产长效机制建设的精神,目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目,不支持商业地产项目。这几年,企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。不包括商业地产项目,这可谓一锤定音。02政策高压:禁投房地产这份文件,有负面清单限制。在负面清单里,房地产投资属于重点限制之列。而这一点,被很多人有忽视了。所谓负面清单,简而言之,就是不能干的事情。在发改委的文件,明确提出负面清单限制:严禁将募集资金借予他人,用于房地产投资和过剩产能投资,用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资,用于弥补亏损和非生产性支出。一个问题是,如果挪用怎么办?事实上,已由多个金融机构因涉及资金违规进入房地产而受到处罚。据证券时报统计,今年以来,银保监会对金融机构共开出20张罚单,罚没金额合计超过3.4亿元,其中,涉及房地产的罚单有7张,罚没金额合计超过2.6亿元。而地方银监局开出的涉及房地产的罚单更多,仅11月以来就有6张,罚款金额合计605万元。03棚改没有迎来春天放宽企业直接融资限制,商业地产虽然被排除在外,但棚改项目在列。有人担心,棚改货币化是否又要大面积重启?这也是误读。过去两年,棚改货币化之所以能够推进,得益于PSL贷款,这是央行对三四线城市的定向放水。目前,PSL贷款已经大范围收缩,国开行对于棚改项目的审批日益趋紧,棚改货币化已经没有多大空间。(更多详见《棚改大限将至,这些城市最危险》)同时,就在前几天,棚改再度生变。据21世纪报道,在2019年的棚改计划中,政府购买服务模式将被取消,将以地方政府棚改专项债的形式取而代之。显然,政府购买服务,政府对棚改进行兜底,无论是PSL贷款,还是变相举债,至少资金来源不成问题。然而,一旦改为棚改专项债形式,不仅审批门槛抬高,而且市场未必买账,这个债未必能发出去多少。就是个棚改项目以无限自由的融资权限,也难再有大气候。显然,一旦棚改贷款、政府购买服务等模式消停,棚改货币化就难以为继。依靠棚改发债,巧妇难为无米之炊,三四线楼市的调整在所难免。04楼市调控没有放松显然,楼市调控依旧高压,房企融资没有迎来大宽松。说一个背景,2016年11月,国家发改委出台《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》,要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。这次调控,拉开了房企融资闸门收紧的序幕。随后,房企开发贷、信托贷款、海外发债均受到严格限制。这与限购限售等楼市调控一道,成为房地产行业的紧箍咒。企业债是房企直接融资的大头。没了企业债,一些上市房企只能通过公司债、中期票据等在市场解燃眉之急,维持“借新还旧”的债务游戏,部分龙头房企的融资成本已经高达13.75%。显然,开发贷、信托贷款、海外发债以及企业债仍旧严格受限,房企融资闸门仍未真正放开。至于限购限售等调控手段,依旧处于高压态势,楼市调控这个紧箍咒也没有松开。05宽松没这么快来很多人都在渴望宽松,但事实上宽松不会这么快来。每一次楼市调整,都有不少人渴望宽松,更有不少地方政府试图维稳。这些人中,一部分人是利益动机出发,渴望楼市复苏房价上涨,一部分人是基于政策逻辑的预判,认为只要下行压力出现宽松就必然如期而至,还有一部分人纯属炒作,借各种小道消息试探政策口风。(更多参阅《楼市调控悄悄放松?想太多了》)事实上,楼市刚刚开始调整,目前只有部分一二线城市出现量价齐跌的情形,大部分三四线城市仍在惯性向上波动。目前楼市调整,对于整体经济和金融安全的影响十分有限,这个时间点,渴望大水漫灌并不太现实。事实上,居民债务需要时间来消化,消费和内需也需要机会来提振,房地产市场同样需要休养生息。不要关键时刻,房地产不会贸然重启。这里的关键时刻是,贸易争端、加息节奏和经济下行压力。这三者越是向好,房地产重启的可能性就越小,反之亦然。要明白的一点是,经济上的好消息,对于楼市则是坏消息;经济上的坏消息,对于楼市则是好消息。所以,目前的格局依旧是,楼市冰封,房价维稳。大放水没来,大宽松也没来,不要被风吹草动弄得一惊一乍。
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  • 房地产“大跃进”后,一则数据背后的思考…

    1好消息&坏消息昨天(12月11日)下午,央行发布11月金融数据,其中既有好消息也有坏消息!好消息是人民币贷款和社融双双大幅反弹,11月新增人民币贷款是1.25万亿元人民币,前值是6970亿元。11月社会融资规模增量1.52万亿元人民币,前值7288亿元。坏消息是广义货币(M2)增速继续在8%的历史最低位徘徊,与此同时,狭义货币(M1)增速仅有?1.5%,创下了2014年1月以来的新低。金融数据可以作为观察经济的另一面,当经济下行压力大时,投资下滑,消费不振,最终往往体现在金融数据上,即企业融资需求降低。11月份人民币贷款和社融双双反弹,确实是中国经济一大好消息。当然金融数据除了受经济环境影响外,也与国家的宏观政策有关,当政策倾向于去杠杆以及加强房地产调控时,金融数据增速也容易受到抑制。但当前条件下“稳增长”的排序要高于“去杠杆”,所以金融数据的反弹总体说是好事。但有一点不好的是,一直以来人民币贷款、社融、M2往往被视为反映实体经济从金融系统获得资金的三个最重要指标。其中,M2包含现金、机构活期存款,居民储蓄存款以及企业定期存款,M1则主要包含现金、机构活期存款(企业+机构团体),再细分来看,11月狭义货币(M1)增速不仅比M2低,更是创下了2014年1月以来的新低!尽管11月份M2货币总量在增加,贷款也在增加,但是却无法推动需求和消费的增长:央行降准放出来的货币,可能依然以定期存款的方式躺在银行里,无法进入消费和投资领域。这项指标的变化,预示着中国经济有可能会从通胀模式进入通缩模式:需求下降,消费动力不足,物价下降,同时企业产能过剩,盈利下降并破产,从而推动失业率增高,并有可能进入日本模式。这一切并非耸人听闻:2019年,降息+降准的双降刺激政策或将加速推出。2M1增速为何快速下滑?1、与房地产入冬有关当我们买房的时候,首付的那部分资金会从居民活期存款转为企业(开发商)的活期存款,而贷款的那边部分资金则从银行直接转为开发商活期存款,如果楼市温度上升,买房越活跃,那么M1往往表现为上升,反之则下降。2、与企业利润、投资热情下降有关利润下滑主要是两点,一是业绩下降,二是回款速度变慢,最后也反映在活期存款增速上。同时,当企业投资热情上升时,企业活期存款往往表现为增加。3、与监管层严控地方融资平台有关机关团体活期存款不仅包括一般机关团体活期存款,还包括地方政府融资平台存款,当地方政府融资平台投资被压缩时,往往也会导致M1下降。4、与实体经济吸纳程度有关M2是现金+机构存款总和,一直视为社会上的总货币量,M2增速远高于M1增速意味着央行印钞的资金并未完全被实体经济吸纳,或者说未能有效传递到实体经济。很大的可能性是资金继续在银行系统内部空转,虽然今年以来,衡量市场资金价格高低的10年期国债收益率一直在走低,但是企业融资难融资贵的问题仍然比较突出,这时怎么办?一是继续降准,二是降息。央行如果下降基准利率会明显拉低市场资金价格(居民贷款、企业贷款),在目前的经济环境下是较好的选择。不过现在有一个变化是,11月的CPI增速是2.2%,较10月的2.5%快速下滑,可见未来经济下行压力越大,CPI下降越快,那么未来降息是很有可能的。32019年,降息或将出台!虽然市场对降息呼声已久,但是央行降息的掣肘因素一直存在:美元加息,中国降息,将会导致资金加速流出,人民币汇率会跌成狗!正是基于这种考虑,很多人不相信央行会降息:这意味着房价有可能会重新启动,对市场是一个重大的信号。但是就目前的货币政策而言,降息将是稳增长保就业最好的手段:通过降低利率,有效降低高债务缠身的企业和个人的利息支出,有助于推动消费增长。根据最新的数据显示:国内汽车消费和住房消费均出现了明显的下降,11月份汽车购买数量仅有200万辆,同比下降了18%。而商品房销售同样出现了剧烈下滑,各大一线开发商销售面积下降幅度都在20%以上。毫无疑问,高债务是阻碍居民消费及企业投资需求释放的一个重要原因:前期借债太多,后期利息支出太大,没有钱投资和消费了。这就是为何尽管央行一再放水,始终无法推动信用扩张的主要原因:货币的资金成本太高了,谁也用不起钱啊,这个再不降息,消费和投资将很快触底。随着降息的到来,人民币汇率或将在明年上半年破七,而下半年随着美元加息的暂停,人民币会保持在7.5-8之间的基本水平不动。4楼市将怎么走对楼市来说,2019年是一个关键的年份:如何稳住房价的持续下滑,将会成为稳金融的关键。2018年10月,社科院发布的房价指数已经显示:全国房地产市场已经退烧,房价稳中有降,全国大部分城市房价已经进入环比下降通道。北京10月份的二手房成交量也下降到了1万套以下,二手房价报价全面下降。同时,四线城市还在继续调控,前天(12月10日),河北省承德市人民政府网站显示,承德市住建局、国土局发布最新调控政策,将该市隆化县、围场县、宽城县纳入调控范围,限购、限贷、限售,严厉打击规避调控政策行为。2019年,一旦房价持续下滑成为定势,高负债背景下的个人消费将会进入谷底:资金已经被房地产全部套牢了,哪来的钱消费?房子不解套,所有刺激消费的政策都是白搭,因为钱都在房子上了。综上所述,从11月份的经济数据看,我们判断中国经济下行的速度其实正在加快,高债务下的消费和投资有全面熄火的可能,从而会推动明年降息+降准的双降政策加速出台:房地产或将面临重启的可能性。而一旦明年持续保持现有政策不动,经济将会进入持续筑底阶段,最冷的经济寒冬将会到来:企业破产潮+大规模失业即将到来!
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  • 今冬家中暖气不热,可能是这些原因

    银川市五宝苑、林荫香榭、公路二处家属院、建安等居民小区因暖气不热,室温不达标一事,经新消息报报道后引起广泛关注。是什么原因导致这些小区暖气不热呢?12月12日,记者走访了为五宝苑、林荫香榭、公路二处家属院供热的宁夏华电供热有限公司银川市第五供热片区(以下简称第五供热片区)和为建安小区供暖的银川平昊供热有限公司了解相关情况。第五供热片区:总管水温达标,住户暖气不热另有原因当日上午9时许,在第五供热片区新水换热站,记者看到,换热设备温度显示屏上显示,首次供水总管温度为103.7℃,首次回水总管温度为40.2℃,二次进水总管温度为64.7℃,二次回水总管温度为49.4℃。第五供热片区副区长王振告诉记者,首次进水总管温度为华电供热公司入城总管进入中心片区换热站的总管水温。“首次供水总管温度太高,不能直接进入用户管道,需进行二次换热,降至二次进水温度进入各末级换热站(各小区换热泵),再送入住户家。目前,华电供热片区总管道温度完全达到规定的供热标准,能满足用户需求。”王振说。既然总管供水温度不存在问题,为什么这些小区住户家的暖气不热呢?王振告诉记者,根据供热公司掌握的情况,主要原因有三点。第一,这些小区多是老旧小区,小区供热管网使用年限最短的有10年,最长已有30年,管线老化严重,部分出现腐蚀现象,水阀和循环水泵等设备老化程度比较突出。如文件小区、公路二处家属院、五宝苑小区、农行家属院、光明小区西区和旅游局家属楼等。如果加大供热压力和水温,管道承受不了压力会爆管。华电供热公司在接手时,已临近供暖期,好多隐形问题未完全掌握,没有办法及时改造管网和设备。目前只能按照当前管网运行能力供热。第二,这些小区多是砖混结构旧楼,保温性能不好,也会造成室温不高。据悉,公路二处家属院等部分小区入户供暖管道直接裸露在外,未做任何保温措施,气温骤降,入户的热量也会流失;房屋老旧,门窗密封不严,影响供暖整体效果;还有一些小区供暖管网设计不合理,支线管道太多,在小区内形成多个小循环现象,影响了热能传导、对流,导致热水无法及时进入用户家,从而影响供热效果。第三,部分地段出现私扩建供暖面积和用户私接循环泵情况。在第五供热片区,工作人员发现有用户私接暖气片,私扩建面积约2万平方米,都接在末端小区支管上,远超该路支管所能承受的负荷,所以才会导致正常供热压力不足和供热温度不够,大大降低这些小区供热用户采暖的温度。此外,一些用户为了自家暖和,私自在入户供暖管道上安装增压泵,强制更改水流方向,出现抢水现象,热水无法分流给小区其他用户。平昊供热:天然气量不足,无法保证所有锅炉正常运转在本报问暖热线投诉中,反映银川平昊供热有限公司(以下简称平昊供热)供暖不热的问题比较多。12日下午5时许,记者在平昊供热市一建供热站内看到,有3台燃气供热锅炉正常运转,另外一台停运。记者从正在运转的3台天然气锅炉操控屏上看到,出水温度分别为48.6℃、52℃和50℃。当记者提出为何有一台锅炉闲置,运转的锅炉出水温度又如此低时,平昊供热相关负责人朱晓峰称,由于银川市天然气供气量不足,4台燃气锅炉无法同时运转,只能停掉其中一台,目前出水温度最高也只能烧到50℃左右。朱晓峰表示,按照燃气锅炉运转状态,天然气量只有达到0.2兆帕(MPa)气压单位时,锅炉出水温度才会达到供暖标准。但记者从该供热站天然气调压柜前看到,此时进入锅炉的天然气量不到0.1兆帕。随后,记者又来到平昊供热建行供热站。这里有3台燃气锅炉,两台在运转,另一台在“休息”。两台运转的燃气锅炉操控屏显示,出水温度设定标准为80℃,但实际只有48.7℃和43℃。对此,朱晓峰称,如果天然气充足,所有锅炉同时运转,出水温度均在60℃至70℃之间,完全可以保证所有热用户供暖标准。他表示,随着气温骤降,银川市天然气需求量增大,出现天然气量不足、不够用等情况。甚至到了夜间,天然气量会降至最低点,只能供应一台锅炉正常运行。目前,平昊供热在兴庆区的10个供热站都存在天然气量不足情况,这是导致用户暖气不热的主要原因。朱晓峰还表示,平昊供热10个换热站负责的供暖面积达150多万平方米,且全部属于老旧小区。这些小区管网老化、设备陈旧、房屋保温效果差也是导致暖气不热的原因。记者走访:有人私自扩建供暖面积、私装增压泵根据工作人员的指引,记者在双庄小区看到,私自接在末端小区支管上的一条管道,被引入到路边的一排营业房,并辐射到周边一大片私自搭建的民房中。在北门桃园小区2号楼一住户家,房主在供暖进水管道上加装了增压泵。既然已发现问题,供热公司又该如何解决呢?王振表示,目前正处于供暖高峰期,不具备改造条件,供热公司只能按当前管网和设备的实际情况供暖。对于管道老化和设备陈旧问题,待今年供暖季结束后,供热公司将联合有关部门逐步对老旧管网和设备进行全面改造。对于私自扩建供暖面积和私装增压泵问题。王振表示,私建事实已存在,供热公司也不能一拆了之。目前,供热公司只能对私自扩建部分限制供热,先保障原热用户供热质量。今年供暖季结束后,将对私改扩建的供暖面积地段的主管道进行改造升级,解决暖气不热问题。对于部分用户私装增压泵现象,供热公司会先劝其自行拆除,若劝解无效,供热公司将联合执法部门进行强制拆除。 本报记者 苏克龙 韩胜利 文/图第五供热片区内出现爆管,工作人员正在抢修。12日下午5时,在平昊供热建行供热站,气压表显示气压严重不足。第五供热片区工作人员向记者讲解换热机组工作流程。在双庄小区,工作人员找到一处私接的供暖管线。
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  • 央行发布最新信号,楼市别再做梦了

    虽然数据比之前略好看,但11月M2同比增速依旧只有8.0%,非金融企业中长期贷款及占比,因需求疲弱仍维持低位。唯一不错的是,11月新增住户部门中长期贷款4391亿元,高于去年同期的4178亿元。还是房贷稳健。这和近期按揭贷款放款提速吻合。这是否意味着楼市得到了新的雨露?近期,希望滋润楼市的声音不少……1融资季节性“旺季”基本成立,但企业贷款意愿还是不强央行最新数据显示,11月新增社会融资规模1.52万亿元,较上月增量增长1.09倍,同比少增3939亿元。新增人民币贷款1.25万亿元,较上月增长79.34%,同比多增1267亿元。可以确认,11月新增社会融资规模与新增人民币贷款,较10月份有显著提升。11月是融资旺季,年底缺钱,信贷数据超预期正常。但是杠杆游戏也注意到,11月新增贷款不错,社融增速却是进一步下降。政府债券净发行为负,M1同比增长仅为1.5%,企业现金流和房地产需求问题还是很大。而从结构上看,11月信贷增长主要由居民贷款和票据融资拉动。11月新增住户贷款6560亿元,占新增信贷超过一半,同比多增355亿元,较上月多增924亿元。这或许和双十一有关。与此同时,非金融企业及机关团体贷款虽然增加5764亿元,同比多增538亿元。但中长期贷款增加3295亿元,同比少增980亿元,环比多增1866亿元。综合M1、非金融企业中长期贷款的情况说明,未来企业经营压力还是不小,扩大生产的能力较弱。同时,按照中金首席经济学家梁红的分析,估计11月“准M2”同比增速可能也有所放缓。假设央行外汇占款规模环比不变,估计11月“准M2”同比增速可能会从10月的9.6%小幅下降至9.4%。企业的贷款情况是风向标,这个指标不提升,说明经济继续承压。2资金成本难言下降,楼市不要幻想部分企业缺钱,甚至到了活下去的关头;另一方面,很多企业又不敢轻易借钱,扩大生产并不现实。那么,要保证经济稳健,是不是又可以借助地产?有一组数据,杠杆游戏觉得值得注意。央行数据显示,11月货币市场利率小幅上行。11月份银行间人民币市场同业拆借,月加权平均利率为2.49%;质押式债券回购,月加权平均利率为2.46%。10月上述两个利率分别为,2.42%、2.39%。此前,美联储释放出来的信号相对鸽派,引发很多猜测和联想。但正如杠杆游戏此前撰文所言,放缓加息节奏,依旧处于加息周期,最快也要明年底结束。因此,国内带节奏完全没必要。房贷利率可能见顶,但这和降息是两回事,资金成本近期只会是波动,不会是明显下降。楼市不要幻想。还比如,我们看货币供应量,11月广义货币(M2)同比增速继续维持在8%,与上月持平;狭义货币(M1)同比增1.5%,较上月下降1.2个百分点;流通中货币(M0)余额7.06万亿元,同比增长2.8%。当月净投放现金457亿元。上述3个货币供应数据都表明,货币中性、闸门控制依旧严格,对楼市完全没有要放松的意思。息没降、供应没增加,何谈楼市利好?3财政托底,央行较长时间未开展逆回购操作,货币定力能否坚持?问题来了,楼市近期无望,明年,比如一季度,是否有戏?这要看央行定力坚定否。很多经济学家都注意到,M2增速平稳,背后是财政存款大幅下降支撑。年末财政加速花钱,这在逆周期中托底经济也有价值。财政给力同时,央行方面则是较长时间未开展逆回购操作。详见《央行“加息”!这次可能没那么严重》(12月7日),杠杆游戏专门进行过分析。现在的问题是,货币和信贷情况难言扩张。而企业中长期贷款数据不彰,则预示经济后市起色还需时日。实际上,近期针对民企融资的支持政策不断出台。或许还要给银行和金融机构一些时间,但企业信贷能否扩张依旧是个难题。不能为了贷款而贷款,更不能定太明确的指标,否则未来也是一地鸡毛。这样的情况以前不是没有发生过。目前来说,企业发债起码回暖明显,民企整体融资环境在改善,假以时日,会有一定效果。比如,非金融企业及机关团体贷款增加5764亿元,其中,中长期贷款增加3295亿元,票据融资增加2341亿元。虽然低于去年同期的4275亿元。但11月新增短期贷款及票据融资4370亿元,明显高于去年同期的2610亿元。注意,11月企业债券净融资3163亿元,同比多增2310亿元——对社融贡献显著。当然我们还不能说宽信用效果已经显现,但还是可以起到一定效果。总而言之,杠杆游戏认为,去杠杆的成绩应该珍惜,既有政策下适度松动,给既定政策一些时间,保持定力再说。至于楼市,现在情况又不是到了很差的地步。近期财政托底、基建略有提升、外贸还不错……这些对经济依旧形成基本的支撑。货币还可以淡定,楼市不要着急。
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  • 全国房价上涨格局生变,这座城市涨幅第一!

    如果你还停留在传统的认识当中,你一定无法理解当前各大城市的房价上涨座次排名,其实随着分类调控、因城施策的不断深化,全国各大城市之间的座次排名也在不断刷新着你的三观。这也证明我们的调控已经在按照因地制宜的策略而不断见效了。胡润研究院近日发布了《胡润2018上半年全球房价指数》,11个中国城市上榜世界前50名。西安涨幅11.8%,从而成为唯一进入前十的中国城市,排名第八位,全球前10中仅仅有一个城市即西安上榜。而一线城市中,北京、上海和广州均跌出全球房价上涨前50名,胡润表示:“今年下半年前4个月,上海、深圳房价呈微幅下跌,北京基本维持稳定,广州同比平均涨幅3.5%。二三线城市基本保持和上半年持平的涨幅。”从一线城市跌出前50名,到胡润表示北上广深及二线城市房价保持稳定,更是调控政策的有力印证。限购等调控措施执行最有力的城市房价基本上都维持在了可控的水平。另外还释放了信号,在全球房价上涨前50的排名中,徐州、洛阳、温州和宁波成为新增的四个中国内地城市,这些城市也意味着二线城市确实在不断发力。不比不知道,一比吓一跳,曾经不可一世的合肥、无锡、厦门可以说都在榜上不那么显眼了,同样证明了一个道理,过快上涨的城市基本上都被摁住了。回头看看《2017年度胡润全球房价指数》,冰岛首都雷克雅未克以18.8%的涨幅跃居全球房价涨幅第一,而中国城市房价涨幅仍是全球最快,全球前10中有7个中国城市,前50中有24个中国城市。前十名中国占7位,无锡、合肥、广州、厦门、郑州、南京和惠州位居前十。无锡为大陆房价涨幅最快的城市。从去年全球前10中有7个中国城市,到如今全球前10中仅仅有一个城市,可见全国房地产调控在严厉执行,而且效果比较明显,房价上涨不仅控制住,而且有的上涨过快的城市还出现了房价回落并稳定。综合来看,中国城市房价上涨格局已经发生巨大变化,房子是用来住的而不是用来炒的这个定位越来越深入人心,各个城市的房地产市场都发生了根本性的变化,大多数城市都已经在稳定的回归路上。而唯独西安在排行榜前10中脱颖而出,虽然涨幅并没有比上全球水平,但是从国内来看,却遥遥领先。这是什么原因呢?数据显示,西安房价在过去一年中以11.8%涨幅,成为唯一一个进入全球房价涨幅前10的中国城市。西安房地产市场可以说一直是默默无闻,如今却变成了万众瞩目,也就这两年的事情,房价上涨甚至排第一,基本上很难去联想,原因比较简单,西安楼市库存供给较大,而且人口吸引力不够。但是西安很幸运,居然靠大力吸引人才而让房价一跃而上。从2016年下半年开始,西安的房价开启了狂飙模式。特别是整个2017年,西安的房价涨幅已经走在了全国各个城市的前列。除了棚户货币化改造等多种刺激,西安房价上涨有一定的人口支撑。但是别的都开始降了,唯独西安还能独树一帜?胡润研究院这次的榜单到6月份,如果房价还在持续上涨,那么风险可能就真的来了。好在我们看到的是一个好的结果,西安楼市有逐步冷静的态势。根据诸葛找房网上的房价数据显示,西安在11月的二手房挂牌均价为15890元/平,继续排在各城市第28位,相比10月份的挂牌价小幅上涨了0.25%。8月份达到最高价格1.6万元,而后开始步入稳定阶段。作为西北内陆省会,西安的收入水平并不算高。对于大多普通西安百姓来讲,如今的房价依旧难以承受。无论是西安还是其他城市,或者是之前的合肥,都曾因为房价涨幅过大而在全球帮上有名,但是这并不是什么光彩的事儿,房地产在为经济贡献力量的同时,更应该注意到不能因为房地产过度吸纳其他资源,制造楼市风险,这才是我们应该引起重视的问题。
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  • 好消息!银川气温最近几天将逐步回升

    这两天银川的气温冻人没商量,网友直呼“天上的太阳就像冰箱里的照明灯”。12月11日,记者从宁夏气象台了解到,11日清晨全区晴间多云,最低气温普遍在零下20度到零下15度,全区最低气温出现在石炭井气象站零下22.2度,银川零下16.4度。不过,今天天气君就给大家带来一个好消息,从11日开始,气温就逐步回升了。随着冷空气渐行渐远,温度整体开始回升,预计本周四最高气温就可以回到零上。周末,最低气温也会回升至零下个位数,相比零下20度,这个周末简直是要暖和到上天呀。
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  • 气温骤降暖气冰凉,居民心里凉飕飕

    这几天银川气温出现断崖式下降,让不少家里暖气不热的市民苦不堪言。新消息报问暖热线也不断接到市民来电,反映问题依然集中在室温不达标、供暖公司不解决问题等方面。12月11日,记者走访市民反映强烈的银川市五宝苑、林荫香榭、建安、公路二处家属院等小区多家住户,发现室内温度均达不到18℃标准,居民只能靠电暖器或空调取暖。室温不达标,盖着三床被子睡觉躺在床上盖着三床被子,被上还盖着几件棉衣,床脚处一台2200瓦的电暖器功率开到最大。12月11日上午9时许,记者来到五宝苑小区,刚走进80多岁的张老先生家中,就看到这样一幅场景。虽然卧室开着电暖器,但温度计显示室温只有15℃。降温加上暖气不热,张老先生被冻感冒了。张老先生说,自今冬供暖期以来,他家的暖气温度一直不达标。为了取暖,他的女儿专门买了两台电暖器,一天24小时开着。“电暖器供热范围有限,也不安全,但没办法,屋子里太冷了。”张老先生说。记者摸了摸他家的暖气片,只有一些热度。随后,记者来到与五宝苑小区一墙之隔的公路二处家属院。小区住户王女士家厨房窗户上结了一层厚厚的冰,屋子里虽然开着大功率电暖器,但依旧很冷,大人、小孩都穿着羽绒服。记者发现,该小区多家住户北侧窗户上都有结冰现象。在林荫香榭小区12号、13号和14号楼,记者走访多家住户发现,室温均达不到18℃。这几个小区的居民告诉记者,他们曾多次向供热公司和有关部门反映暖气不热问题,但一直未得到解决。温度计放在暖气片旁,显示只有14℃在建安小区1号楼2单元301室内,80多岁的吴老先生穿着厚厚的羽绒服坐在沙发上看电视。茶几前,一台大功率电暖器转得正欢,客厅墙面上的温度计显示只有13℃。“暖气本来就不热,12月5日和6日还突然停了暖,住户们四处反映,供热公司才恢复,但暖气始终‘温温的’,室温白天只有15℃左右,夜晚降至10℃。”吴老先生说。在该小区82岁的刘老太家中,温度计就放在暖气片旁,显示只有14℃。刘老太说,家里只有她一个人住,用最大功率的电暖器温度也升不高。为了保暖,她白天在家都穿着羽绒服。“晚上睡觉我都开着电褥子,头冷的受不了就缩进被窝里,太受罪了。”记者随后又走访建安小区多家住户,发现室内温度都不达标。为此,小区住户多次向平昊供热公司和银川市供热主管部门反映过情况,但至今问题没有解决。这些小区住户家的暖气为何不热?新消息报将继续跟踪报道。(记者 苏克龙 韩胜利 文/图)新城商业广场连续4年没暖气不少商户不愿缴纳并网费社区居委会协调困难重重“新城商业广场地处银川市金凤区繁华地段,可连续4年都没暖器,商户只能靠空调、电暖器取暖,成本十分高。”12月11日,商业广场业主王先生向本报问暖热线反映。新城商业广场共有3排营业房,当日上午,记者走进其中一家超市,发现屋中放着两台电暖器。“超市没暖气实在太冷了,顾客们不愿意进来,我特意在进门口放了一台电暖器,又在收银台附近放了一台,二楼六七间房子全部安装空调。”超市老板娘一边说,一边给一个空饮料瓶灌上热水用来暖手。“我们这里好多年暖气都不热,到处反映也无济于事,到了2014年,彻底不通暖了。”老板娘告诉记者,“好多商户都安装了空调,导致电缆负荷增大,电线常常短路、跳闸。下雨天密布的电线裸露在外面非常危险,今年夏天,我又花钱重新布设了线路。”随后,记者来到一家美发店,里面暖意融融。“这么冷的天,室内温度不够根本没顾客上门,每天我都早早赶到店里打开空调预热,一开就是一天。”店主称,今年美发店装修,他特意铺了木地板,做了保温墙。“虽然保暖效果还可以,但一个冬天下来,空调天天开,电费至少是原来暖气费的两倍。”没有暖气给商户经营也造成不小影响,在此开了十多年商铺的王晓玲告诉记者,新城商业广场大概有100户商户,现在三分之一都空置,据她所知,有部分商户就是因为这里没有暖气才搬走的。随后,记者来到紫阳社区居委会,工作人员告诉记者,据他们掌握的情况,截至2014年,新城商业广场商户欠供热单位采暖费共计30万元,供热单位于是断了商业广场的暖气,自此再也没有供热单位接手。最近,社区居委会主任带领工作人员征询各商户的意见,“如果大家都同意缴纳并网费用,社区会协调供热公司进行供暖,但不少商户不愿意掏这笔费用。”记者了解到,并入城市集中供热管网的费用由政府和商户共同承担,商户1平方米缴纳40元。“因费用问题,商业广场要正常供暖,困难重重。”该工作人员说。(记者 陈永峰)建安小区8号楼1单元门口贴着市长热线、新消息报新闻热线电话。“人老了出门不便,在家只能守着电暖器。”“看,窗户上都结了冰。”“大白天屋里只有15℃。”“孙女快放学了,提前打开电暖器让屋里暖和点。”“家里实在太冷了,不穿厚点根本待不住。”穿着棉衣躺在沙发上还要盖个毯子。“饮料瓶灌上热水暖暖手。”记者陈永峰摄
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  • 形势逆转!未来,楼市、股市谁将“收割”谁?

    中美峰会成果公布,股市如期大涨。今天(12月3日)上证指数大涨了66.6点,涨幅为2.57%。至于深成指、中小板和创业板指数,涨幅就更大,都超过了3.2%。恒生指数也上涨了2.55%,其中腾讯控股大涨了4.1%,最新价为324.8元,已经比最低点反弹了将近30%。板块方面,跟中美贸易、对外贸易相关的都出现了大涨,比如“商贸代理”板块整体上涨了4.28%(见下图):房地产板块上涨乏力,处于倒数前6的位置。原因?其实昨天我在专栏里讲了,如果中美顺利达成贸易协议,对房地产再次“刺激”的几率降低了。于是,一个“命题”再次出现在大家面前:未来一年,或者未来两年,最好的投资机会在哪里,是在楼市还是在股市?换更“网络化”的语言:未来是“楼市”收割“股市”,还是反过来“股市”收割“楼市”?所谓收割,就是先知先觉者引爆一个领域(比如股市),然后吸引另外一个领域的资金流入(比如“卖房炒股”),最终后者成为前者的“轿夫”、“接盘者”。事实上,目前有很多“看好股市的人”正跃跃欲试,准备迎接新时代的到来。前两天参加一个聚会,散场的时候搭一个刚认识朋友的车,他非常看好股市,在车上跟我侃侃而谈“印股票的时代”和“印钞票的时代”,让我颇感惊讶。因为这两个词是我几年前创造的,由于常常出现在我的专栏里,现在使用的人越来越多了。那位朋友是看好“印股票的时代”的,他认为现在是“十年难遇”的好机会。这一点我相信,因为他是一位职业操盘手。对于股市的“职业猎手”们来说,机会的确来了。但对于“金融小白”们来说,就未必了,弄不好是“陷阱”来了。举个例子:一个楼盘开卖了,它的户型怎样、园林怎样、电梯怎样、价格怎样,它的车位比、容积率以及中小学位,附近有没有地铁站、购物中心,这些都是公开的。即便你是个金融小白,当你和一位券商老总一起买了这个小区的房子之后,假设券商老总想收割你——劝说你把房子低价卖给他,或者他把房子高价卖给你,都是很难实现的,因为价格也是透明的。可以这说,在房子上,专业人士很难收割普通人。但如果他告诉你,印股票的时代来了,股市上的机会比楼市大10倍,你就可能相信他。等你卖了房子,进入了股市,他收割你就易如反掌。随便在一个股票上做个局,诱导你买入并加杠杆,就可以让你倾家荡产。因为股票对应的是“公司资产”,这家公司到底资产状况如何,未来前景怎样,你都很难看清楚。别说你看不懂财务报表了,即便能看懂,也会被一份完美的假报表欺骗。贾跃亭多次让开发商给买单,难道这些地产巨头都傻吗?当然不是,而是因为股权投资更复杂。证监会前几天告诉我们,目前A股上市公司“商誉”总值超过1.4万亿,有149家上市公司的商誉占总资产比例超三成,其中有21家公司占比超五成。所谓“商誉”,其实就是上市公司在收购资产的时候,超出“净资产”的部分,也就是溢价。有些溢价是合理的,但相当多的溢价其实就是洗钱,是掏空上市公司的一种手段。我们甚至可以说,目前1.4万亿的商誉里,可能有一半甚至更多,就是“上市公司被掏空”之后留下的“泡沫印记”。你买的房子,如果有一点点漏水,或者有一块砖头缺位,你都可以看到。但上市公司被掏得“商誉”占总资产的一半时,竟仍然可以继续“招摇撞骗”收割股民。这就是股市残酷的一面。当然,反过来对于庄家来说,特别是对于“有内应”的庄家来说,这就是股市可爱的一面,机会更多的一面。还是那句话:美国股市牛了9年,目前市盈率中位数不过15倍左右;A股熊了好几年,市盈率中位数仍然在30倍左右。如果没有注册制,A股的泡沫可以继续玩下去,无伤大雅,只不过A股永远就是一个经济花瓶,解决不了实质问题。实质问题,则需要港股和美国股市来协助解决,帮助我们孕育阿里、腾讯、百度。但中国等不起了,必须推进注册制改革,迎接“印股票的时代”,终结“印钞票的时代”。这个方向是正确的。但这个方向需要付出代价,需要时间和耐心。如果仅仅看到中美和解,就开始大炒一波,最终还会是一地鸡毛。事实上,2015年之所以发动牛市,就是为了启动“印股票的时代”,解决企业杠杆率过高、直接融资比例过低的问题。由于急功近利,搞成了“国家牛市、杠杆牛市”,最后“大牛市带来大逃亡”,让少数人收割了多数人,很多机构、职业投资者都惨遭洗劫。那一轮,有人抛出了“国家牛市”的说法,我当时曾率先撰文批驳其危害性。现在,又有人抛出了“复兴牛”的概念,其实危害性仍然很大。中国目前需要的不是一波牛市,而是完成注册制的改革(从试点到推广),顺利把“审批制(核准制)”下的估值,跟注册制的估值逐步对接,避免出现“估值悬崖”,带来金融风险。因此,至少未来3年(甚至5年),这个市场都是风高浪急的,要充分告诉普通投资者其中的风险,而不是引导他们再次盲目入市。房子买贵了,只要不是高杠杆炒房客,只要有基本的配套,拿着最终总能解套,而且可以自用、出租;股票买贵了,不能吃不能喝,还面临退市、资产归零的风险。因此,股市对散户的残酷性,远远超过了楼市。展望未来,“印股票的时代”、“大金融时代”一定会到来。但这个过程充满了风险,对此大家要有清醒的认识。“大金融时代”需要更好的监管水平,需要金融证券行业更有信用,而这些都是目前缺乏的。对于普通投资者来说,还是要把自己的“财商”估计的低一些,对注册制改革带来的波动估计得充分一些,你的财富才能更安全一些。在这样的变动期,安全比增值更重要。原因很简单,有那么一大票人,正用“增值”来诱导你进入伏击圈,谋划你的“本金”。背着猎枪、走进山林,你以为自己就是一名猎手了吗?在机构和专业投资者眼中,所谓投资,就是捕获你这样的猎物!
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  • 末日降临!这些人将被迫退出楼市…

    还有20天,我们就要挥手告别2018年,而这一年对于房企们来说,无疑是漫长而难熬的……自731政治局会议以来,“坚决遏制房价上涨”的严厉措辞,浇灭了市场对楼市的预期,随之而来的密集调控更是令人不得喘息。今年下半年,以地产为主业的国企和央企都在积极转让盈利能力较差的项目公司股权,而那些500名开外的中小房企呢?可能都来不及告别。1房地产行业是暴利,这没什么好怀疑的,看看中国首富都是干啥的。房企的销售额从百亿到千亿,从千亿到万亿,房价是不是过高永远不在考虑范围之内,规模大不大才是终极追求目标。房地产市场是属于冒险者的战场,厌恶风险的保守者会死的很惨。在房地产的黄金十年里,聪明的房企都在疯狂地拿地,疯狂地扩张,疯狂地追求规模化,而现在,它们都活的好好的。为什么要追求规模化,这是一个老生常谈的话题,但是为了探究房企的经营模式,还是要说一下。首先,抛开国企不谈(国企央企具有先天优势),民企的规模化直接决定了它的融资能力和融资成本,银行给不给你贷款,看的就是你的销售规模。有人可能会感到疑惑,银行是傻子吗,房企那么高的杠杆率,那么高的负债率,凭什么信任它给它贷款,其实债务的本质也是建立在信任的基础之上的,用负债的多少来衡量一个企业的实力是有道理的,况且,即便房企破产了,还有土地和房产抵押在这里,换成实业可能连裤衩子都不剩。其次,规模化可以增强房企抵御风险的能力,对于全国各地都有布局的房企来说,它们面对突如其来的政策调控,拥有更大的调整空间。一二线城市限购限价,我们就去卖三四线的房子,商铺公寓不让搞,我们就去卖住宅,如果啥都不让卖,我们还可以搞多元化,新能源汽车啦、养老地产啦、医疗地产啦什么的,反正讲个故事先把钱融了、把地圈了,其它的再说。最后,当一个房企达到千亿、万亿的规模时,它就很难倒下了,甚至说不能倒下了,因为它关系到方方面面,太多人的利益,大到它的原材料供应商和一些合作伙伴,小到旗下房产的购房者,都是其加杠杆的助推手,当大家都是拴在一根绳上的蚂蚱时,也只能“一方有难八方支援”。所以,在过去的黄金十年里,房企追求规模就是真理,高周转就是牛逼,但以上的种种都是建立在国家经济上行,销售利润足以支付利息的情况下才能够完成的,现在敢这么玩的不是疯子就是傻子。2所以我一直认为,头部房企都不是建筑界的高手,而是金融圈的老流氓。房子建的再好有什么用,没有规模就没有江湖地位,没有江湖地位就融不到资金,融不到资金就拍不到越来越昂贵的地皮……在国内经济下行,金融去杠杆的趋势下,首先就要拿房地产开刀,因为就属你泡沫大,风险高。在一系列的限购、限售、限价、限贷的调控手段下,房企的资金回笼变得极为困难,资金回笼慢就融资吧,可国家又加强了金融监管力度,融资渠道逐步收紧,于是房企没钱了。在房企这样一个高杠杆经营模式下,任何一环出现问题都是致命的,而最为致命的是人们对房地产的预期正在悄然回落,我们说债务是建立在信任基础之上的,当信任消失时,短时间内盖起的摩天大楼就会瞬间倒塌,可以说是来的快去得也快。因此2018年是每个房地产人都会铭记的一年,这一年是真的难熬。大房企在寒冬中瑟瑟发抖,小房企直接卖项目,卖股权,甚至卖身。3据中国证券报报道,今年下半年以来,房企并购整合频繁,有超过30家中小地方性房企股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。上市公司方面,Wind数据显示,今年6月以来,上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购,披露交易规模达到489亿元。不过近期的产权交易信息显示,以地产为主业的国企和央企也正积极转让盈利能力较差的项目公司股权。克而瑞数据显示,碧桂园、万科、恒大和融创前11月总销售额超过2万亿元。截至11月,销售超过千亿的房企已有25家,到年底可能会超过30家,同比去年几近翻倍;其他各梯队的销售金额入榜门槛,也明显提高,行业集中度进一步提升。在2018中城联盟论坛上,旭辉董事长林中提出了“三个规模”的概念。他说,在主流的地产开发领域里面,存在着三个规模:生存规模,能让你活下来,生存规模现在是1000亿;竞争规模,你在市场上有领先,你的规模使你有更大的竞争能力,带来资源、土地、资金、人才的配置,竞争规模现在是3000亿;发展规模,你已经在行业内领先,你具有整合这种产业价值链的能力,你有向产业链延伸和非产业延伸的发展空间,发展规模现在是5000亿。新城控股高级副总裁欧阳捷认为,房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展,90%的中小房企会退出地产项目。到2020年,20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。无论是大环境还是以上数据的显示,中小房企都难逃离场的命运,房地产行业也永远告别了高速增长的时代。在未来,房地产市场“寡头化”又会带给购房者怎样的购房体验,敬请期待。
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  • 宁夏泰和嘉翔房产34套房被强制腾退

    12月10日,由宁夏日报报业集团、石嘴山市两级人民法院主办,宁夏法治报社、宁夏长安网承办的“决胜执行难 石嘴山法院在行动”采访活动在石嘴山市中级人民法院启动。通过此次采访活动,充分报道那些仍在规避执行、拒不履行法定义务的失信人员,促使他们主动履行判决义务。新消息报记者 张磊涉案35套房,现场交付19套房屋钥匙本次活动的第一站来到石嘴山市中级人民法院一起强制交房的执行现场。12月10日上午9时15分,记者跟随石嘴山市中级人民法院执行人员来到大武口区大湖公馆门口的宁夏泰和昊翔物业公司,见证一起涉及35套房屋的强制腾退过程。随同执行人员到场见证监督执行的还有人大代表、政协委员,以及石嘴山市人民检察院的检察官。接到法院通知,被执行人宁夏泰和嘉翔房地产开发有限公司的委托代理人刘某已经在现场等候。“我们是石嘴山市中中级人民法院执行法官,今天(12月10日)前来强制执行交付宁夏泰和嘉翔房地产开发有限公司(以下简称泰和嘉翔公司)涉案的35套房屋,希望你们积极配合。”石嘴山中院执行法官王正栋告诉刘某。刘某起初有意见,认为其中16套房屋已经抵顶给案外人王某,法院不应该执行。执行法官释法说明,这些涉案房屋去年7月已被法院查封,不允许交易处置,但开发商泰和嘉翔公司置若罔闻,仍然交易抵顶给王某,且在执行中,王某的执行异议已被石嘴山市中级法院驳回。随后,王某在法定期限内没有提起执行异议之诉,案件进入正常执行程序,开发商应该无条件配合执行。经过调解,泰和昊翔物业公司工作人员现场向执行法官交付了19套房屋的钥匙。“剩余16套也要一并交付,你们不交付,我们就要依法强制执行。”执行人员再次正告开发商委托代理人刘某。1套已交易,将灵活协商解决办法随后执行人员来到大湖公馆1幢3单元门口,法警在楼门口拉起警戒线,执行法官上楼前往涉案房屋。在人大代表、政协委员、检察官见证下,执行法官请开锁师傅打开屋门。在三楼一套房屋里,执行人员发现两辆山地车,公证处人员进行清点登记造册,随后将涉案房屋交付给申请人宁夏建工集团公司,赶往下一个涉案房屋。在该单元6楼一套涉案房屋中,居住者李某告诉法官,这套房子是他2017年8月份从中介手里买来的,准备装修入住时发现房屋门口贴着法院的查封公告。“我交了15万元首付,房屋至今无法办理过户,剩余款项也没交。”李某说。执行法官现场询问,李某承认自己在买房时没有去房屋产权中心或者石嘴山市中院进行查询,只相信中介的话,说房屋没问题。执行法官告诉记者,李某明知法院查封了该处房产,还进行交易入住,按照法律应该无条件搬迁,造成的损失由他自己承担,但考虑到他也是一个受害者,已经装修入住,法院希望李某和申请执行人进行协商,将剩余房款交给申请执行人宁夏建工集团有限公司(以下简称宁夏建工集团),这样也帮助申请执行人变现,有效保护涉案当事人各方的权益。强制腾退,34套涉案房屋完成交付石嘴山市中院执行局局长姜敏介绍说,2017年5月19日,在宁夏建工集团与泰和嘉翔公司建设工程施工合同纠纷一案中,石嘴山仲裁委员会裁决泰和嘉翔公司支付宁夏建工集团工程款及利息、仲裁费、鉴定费等,共计2986万余元。因泰和嘉翔公司未履行生效法律文书所确定的义务,宁夏建工集团向石嘴山中院院申请强制执行。2017年6月19日,石嘴山市中院立案执行该建设工程施工合同案件。同年7月18日,石嘴山市中院依法查封泰和嘉翔公司名下位于大武口区大湖公馆1幢3单元、1幢4单元共计35套住房。同年8月17日,泰和嘉翔公司向石嘴山市中院提起撤销仲裁裁决之诉,执行案件因此中止执行。2017年9月8日,该院裁定驳回泰和嘉翔公司的申请。中止执行的事由消失,该案继续执行。2017年12月10日,案外人王某以石嘴山市中院查封的大湖公馆1幢3单元、1幢4单元35套房屋中的16套房屋,已于2016年4月28日抵顶给其为由,向法院提出执行异议。两周后,石嘴山市中院裁定驳回案外人王某的执行异议请求,王某在法定期限内没有提起执行异议之诉,该案执行中的障碍全部排除。案件执行过程中,因宁夏建工集团债权不能及时回收,引发被欠薪农民工多次群体性上访。经石嘴山市中院多次接访、协调,依法从协助执行单位石嘴山市住建局执行到位应付泰和嘉翔公司购房款240万元,并及时支付建工集团用于解决农民工工资问题。对查封的35套房屋,经法院依法委托评估、网络司法拍卖,因无人竞买而流拍。二拍流拍后,宁夏建工集团公司申请以二拍流拍价2298万余元接受房屋,以物抵债。2018年10月26日,针对宁夏建工集团的以物抵债申请,石嘴山市中院裁定将35套房屋作价2298万余元交付宁夏建工集团抵顶债权。由于被执行人泰和嘉翔公司拒不配合,12月10日,石嘴山市中院对涉案35套房产进行强制腾退。截至当日13时,涉案房屋完成交付34套。
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  • 路面结冰,这段高速实施交通管制!冷空气要来!

    最近几天每天起床的你是不是都这样尤其这两天宁夏的气温跌破-20℃但是小编要告诉大家的是,这样的日子还没完...宁夏已被冷高压覆盖进入冰冻模式据说下周又有冷空气要来了!10-12日有一波比较强的冷空气南下,冷空气源源不断下来,刷新记录!最低温-25.8℃,宁夏寒意十足迎“大雪”受大范围冷空气影响,12月8日,固原地区普降中到大雪。根据宁夏路网监测与应急处置中心最新路况信息显示,截至12月9日傍晚,因路面结冰不具备通行条件,现对固西高速由东向西固原北至西吉段所有车辆实施交通管制。其他高速公路通行正常,请过往驾驶员减速慢行,保持车距,注意行车安全。此外,宁夏公路管理局固原分局对G70福银高速、G22青兰高速、S60固西高速、G309线固原至西吉段、S101线开城梁段等重点易滑路段的各个阴弯陡坡采取重点盯防,人工除冰。同时对路上受困车辆进行救援,给车胎下撒上防滑砂,绑防滑链,直至受困车辆安全驶离高速。据统计,面对降雪地域,固原分局所辖11条线路急弯陡坡、桥面、隧道进出口等易滑路段撒防滑砂350方,融雪剂130吨,出动人员296人次,车辆156辆次。辖线积雪基本清除完毕,除固原至西吉路段外,其他道路恢复畅通。(记者 安小霞)
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  • 利率松动 房贷绑定激起“维权之战”

    “暗号:一统利率,你进群的时候一定要说明自己是万科星城几号楼的业主,现在群里1000多人,很多其他楼盘的业主也在我们维权群,大家都在探讨对策。如果有认识媒体的人,一起拉进来,一定要把事情搞大才有人理!”马先(化名)在私信里特别交代中国房地产报记者,他是这次万科星城维权的业主之一,也是最早发现贷款利率差的人。从事了7年财务工作的他,自认是比较精明的广东人,当初在华强城和万科星城之间纠结不已,但最终还是选择了“低价入市口碑佳的万科”,但没想到签完购房合同不到一周他就变成了维权业主。在记者潜入万科星城维权群不久,一位平湖佳兆业的业主联系到记者,因为万科星城的维权事件开始发酵,她才意识到自己购买的平湖佳兆业项目在利率上损失更多。平湖佳兆业项目的首套贷款利率是基准利率上浮20%,这个利率甚至超出了万科星城的15%,相比华强城的10%更是高了一倍。以一套总价350万元的刚需小户型,贷款30年为例:首套房贷基准利率上浮5%,每月月供增加400元;如果房贷基准利率上浮15%,每月月供比基准增加1100元;如果房贷基准利率上浮20%,每月月供比基准增加1500元。目前平湖佳兆业的业主也在积极组织维权,希望能与开发商重新就利率问题进行协商。━━━━多城贷款利率松动在所有调控手段中,“调整贷款利率”虽然不是最致命的一招,但却是最敏感的。今年7月,深圳首套房刚需购房者进入利率上浮15%时代。根据公开数据统计,自7月26日以来,深圳四大国有银行、招行、中信等银行在深圳房贷市场的首套房利率全部上浮15%,二套房上浮20%。其中,建设银行深圳分行住房贷款首套房利率由基准利率上浮10%调至上浮15%,二套房上浮20%。此外,对于近两年贷款(包括信用卡)逾期两期五次以内的,上浮25%。然而从11月开始,深圳楼市似乎发生了一些微妙变化,深圳某贷款部经理在接受中国房地产报记者采访时表示:“从11月起,以四大行、招商银行等为主的多家银行普遍执行首套房银行贷款利率上浮15%,但是个别银行已经在下调首套房贷款利率,一般是下调5个点。”此次深圳两个网红楼盘的开售,把利率松动问题暴露在购房者眼前。据万科星城业主报料:“华强城所有银行(包括中国银行)的首套利率都只上浮10%,但万科星城的所有银行(包括中国银行)利率都上浮15%。在业主自己私下咨询的一些贷款银行,只要信用记录没问题,大多可以按首套上浮10%来做,不再像几个月前那样强制按15%,甚至25%执行。”从融360提供的数据显示,截至12月3日,深圳建设银行、广州银行、渤海银行、渣打银行等,首套贷款利率均下调为基准利率上浮10%。无独有偶,与深圳相邻的广州,从11月开始,一些银行出现贷款利率下调,广州地区的汇丰银行在11月15日已经宣布下调房贷利率:广州市首套房较基准上浮5%,二套房较基准上浮10%。而此前的5月,汇丰银行曾将广州地区的首套房较基准上浮25%,到了7月份调到上浮15%,10月份又调到较基准利率上浮10%,11月则上浮5%。最新融360数据显示,广州目前银行首套房利率普遍按照上浮10%来执行,其中华润银行首套甚至出现9折利率。首套贷款利率上浮最高的应该是郑州,此前郑州首套贷款利率基本按照上浮30%来执行,但是最近郑州多家银行下调了首套贷款利率。在采访中记者发现,郑州农业银行、招商银行、交通银行基本首套贷款利率都有下调,按照上浮20%来执行。在一线城市,北京的贷款利率变化较小,在记者走访调查过程中发现,北京的招商银行、中信银行、中国银行目前统一按照首套贷款利率上浮10%、二套贷款利率上浮20%来执行,只有民生银行按照上浮15%来执行,但相比之前的首套贷款利率上浮20%已经做了下调。一位中信银行的贷款经理告诉记者:“往年到年底银行贷款都会收紧,批得也比较慢,但是今年多家银行基本都加快了放款速度。”在万科星城的维权事件中,万科给出的解决方案是业主可以和贷款银行自行协商,或者在12月7日以前申请退房。对于业主提出的允许开放多家贷款银行的诉求,万科的回复是:按揭利率由各大银行根据市场情况自由定价,并非由开发商决定,客户可以寻求其他银行进行按揭,万科也仍可以为业主提供担保,但需要对该银行的资质进行评估。目前万科星城的按揭利率依然是按照上浮15%来执行。那么在购买新房时能否自主选择利率较低的银行呢?业内人士表示,开发商指定贷款银行是取得预售许可证审批的前置条件,这是国家从金融监管安全角度考虑的制度设计。也就是说,开发商指定合作银行既是法律规定,又是行业惯例,本身并没有问题。而贷款利率如何制定是由银行根据市场情况和贷款人资质自由定价。北京允安律师事务所齐正律师表示:“目前市面上有个不成文的规则,购房人只有通过开发商的合作银行进行贷款,开发商才会为其提供担保,以保证购房者顺利完成按揭贷款,反之可能开发商会不同意为购房者提供阶段性担保,那事实上就是按揭不成。”━━━━利率松动不代表调控放松据融360监测数据显示,进入10月以来,多个城市银行的首套房贷款利率刹住了连涨22个月的势头。业内人士表示:“在市场转冷下,银行为了提高市场竞争力,扩大市场份额,均有不同程度的利率下调。截至10月份,首套房贷利率下调银行数量达到19家。预计后期将会有更多的银行下调首套房贷利率。但房贷利率松动目前还只是局部行为。”根据贝壳研究院对经纪人调研显示:北京和广州目前只有汇丰银行从上浮10%下调至5%(对客户资质要求严格),首套主流利率均是上浮10%;深圳北京银行有所下调(不对外公布),小银行利率本身就低(对资质要求严格);南京首套主流仍是上浮20%,只有紫金农商行下调到了基准利率上浮15%,中国银行和建设银行二套由25%下调到20%;杭州首套房贷利率从10月起已经全面下调到基准利率上浮10%,二套15%(银行因业务减少,自发下调利率增加业务量);佛山房贷利率主流仍是上浮10%。那么利率的松动是否意味着调控的放松呢?诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷在接受记者采访时表示:“随着调控的进行,炒作需求得到抑制,恐慌性购房也得到缓解,市场回归到理性状态,购房需求较之前有大幅度减少。而房贷利率本身是随市场变化而变化的。银行会根据自身业务情况进行利率调整。由于目前购房需求减少,按揭需求也随之减少,银行降低利率只是随着市场变化而进行的正常调整,与调控政策无关。”对于目前深圳出现的利率维权现象,陈雷表示:“利率的制定是银行根据内部运营情况来定,利率的浮动属于正常行为,但同时对不同项目采取不同利率,在操作上可能会存在违规行为。现在调控重点在于稳定各种销售市场行为,预计后期会加强对于银行利率的监管。”
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  • 大利空,这些地方的房价也要凉了!

    0112月5日,21世纪经济报道发布消息,在2019年的棚改计划中,政府购买棚改服务模式将被取消。对于新开工的棚改项目,不能再以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地方政府债券方式,也就是棚改专项债,以这种方式为主进行融资。实际上,财政部4月份发布的棚改专项债管理办法,专项债发行主体已收到省级,地方城市没有棚改的发债权了,这样做的目的是控制地方ZF的隐性债务增长,因为现在地方隐形债务规模太大了。所以在宏观上和政策上的意图就是防范风险,防止那种政府承担的隐形债务,以前都是地方许下承诺,然后开发商就开始干了,牵扯一大堆的隐性担保隐形债务问题,一旦这些房子卖不掉了,都会找政府兜底。现在政策变了,要棚改就得发棚改专项债,也就是把债务放到明面上去说,不允许私底下去干。这规定一出,估计棚改规模会大幅度减少,毕竟棚改专项债是要上报的,如果发的太多,肯定不合适,弄不好还会问责。所以棚改未来肯定还会推进,但是规模会大幅度缩小。这样一来,大部分的三四线城市就彻底失去了房价上涨的基础。02跟大家说过很多次,三四线城市这轮房价暴涨,完全是因为棚改货币化和一二线锁死资金外溢造成的。尤其是棚改货币化安置,相当于给一个地区集中投放了大量货币,大量拆迁户拿到钱之后,无处投放。而且他们在房地产上赚了很多钱,想要再赚更多,于是继续买房。他们会把拆迁款变成首付,进而加杠杆全都变成房子,所以这两年三四线城市去库存是相当快的,房价也是节节攀升。过去10几年都不涨的地方,借棚改货币化安置,一下暴涨了一倍。好在今年中期棚改货币化安置踩了一脚急刹车,虽然现在房价还没跌,但是很多三四线楼市的成交量骤然下降,很多都已经跌去了一半还多。一个朋友,家是河南一个省内经济倒数的城市,17年房价翻了一倍到六千多,当时马上交了押金。结果没抽到好的楼层,剩下14、18和顶层,这都是忌讳的楼层,就没要。今年已经涨到了7100多了。但是过年在家的时候发现,二手房很难卖,即使是没有装修的,没住过的。18年一直在看二手房,很多新盘7100以上,同一批开发商,前面两期已经有业主挂4000左右价格,甚至有3800多的。现在还在挂着,不止一家。理由大都是,工作调动,或者其他城市有更好发展,忍痛割爱。他说老家这边其实已经没有几家能买的起新房了,整个家庭如果能凑够三成首付,基本上17年都买了。要不是没有好的楼层他也被套了。家里在三四线的朋友,可以观察一下,是不是这么一个情况:虽然新房价格没跌,但二手房流动性很差,很难卖出去。量价齐跌,量在价先。所以投资房子,流动性是一个关键指标。尤其是大部分三四线城市,没有人口流入,没有产业支撑,大家都喜欢新房,而且家家户户都是多套房,除非打个很大的折扣,不然谁要你的二手房?
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  • 物业公司上市剑指扩张,房企规模之争远未停止

    12月,佳兆业物业、永升服务先后在香港联交所主板挂牌交易,上市募集资金超过一半以上用于规模扩张,试图通过扩张独自造血,摆脱对母公司的依赖。与些同时, 已上市的物业公司并购不断。碧桂园服务一天内收购5家物管公司。雅生活则在2020年定了实现年收入100亿元的目标。业内认为,继房地产开发扩张之后,物业扩张正在刚刚开始,未来五年是并购的窗口期。但是,并购资产之后如何整合,如何导入社区商业、金融来实现赢利,都是需要重点考虑的问题。两家新上市物业公司,过半募资用于扩张今天(12月6日),佳兆业物业在香港联交所主板挂牌交易,每股发行价为9.38港元。成为继雅生活、碧桂园服务、新城悦上市之后,今年第四家在港上市的内地物业公司。对于此次上市募集资金,佳兆业物业表示,约50%所得款项净额将用于收购或投资其他在市场地位上与公司相若的物业管理公司;约20%所得款项净额将用于收购或投资从事物业管理相关业务的公司。这也意味着将有70%的募集资金用于并购式扩张。据佳兆业物业透露,未来战略是实施积极的并购业务,选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的,以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模。而另一家将于12月17日登陆联交所主板买卖的物业公司——旭辉物业板块永升服务,也拟将所得款项约55%用于寻求战略性收购及投资机会。在12月上市的这两家物业公司,都有相同的目的——试图通过并购式扩张独自造血,摆脱对母公司的依赖。佳兆业物业虽然成立于1999年,但直到2014年才开始对外承接业务。目前来自佳兆业集团及关联公司的收益占比达50.9%。永升服务虽然对旭辉的依赖度逐年降低,但来自母公司收益占比仍很突出。2015年至2018年上半年,来自旭辉的收益占比分别为95.8%、90.5%、70.4%及66.3%。对此,招股书显示,永升服务正在降低关联交易的比例,加快开拓第三方业务。而战略性收购及投资则成为当务之急。百亿目标下,已上市物业不停“买买买”此前,成功登陆资本市场的物业公司,已经在迫不及待地抢占“地盘”,并购速度不亚于在母公司在土地市场的拼抢。6月19日,成功登陆港股的碧桂园服务,在11月26日发布的公告显示,6.83亿收购5家物管公司。根据股权转让协议,碧桂园服务有条件同意购买包括北京盛世物业服务70%股权、成都佳祥物业管理100%股权、成都清华逸家物业管理100%股权、南昌市洁佳物业100%股权、上海睿靖实业100%股权。对于此次收购,碧桂园方面称,将使集团进一步扩大其业务规模及范围,并增强其于市场的影响力及竞争力,符合集团的战略发展需求。迅速做大规模,提升市场地位是上市之后碧桂园服务迫切要做的。在8月22日,碧桂园服务上市后的第一场中期业绩会发布会上,执行董事兼总经理李长江、首席财务官兼联席公司秘书黄鹏表示,此前在IPO过程中会有一些使用工具的限制,收并购不太方便,但接下来对于第三方的拓展速度会更快,不排除用多种手段获得项目。2018年上半年,碧桂园服务合同管理面积为3.86亿平方米,收费管理面积同比增长27.4% 至1.37亿平方米。目前在管面积的增加绝大部分还是因为母公司规模的快速增长。不过,值得关注的是,碧桂园服务的外部扩张正在加速。据中报显示,2018年上半年,在管面积中,由独立第三方开发的物业收费面积增幅达到76.6%。而于今年2月9日在香港联交所主板挂牌交易的雅居乐物业板块——雅生活服务,在上市之后也是并购不断。4月9日,以约2.05亿元收购南京紫竹物业管理股份有限公司共51%股权。7月11日,以1.49亿元收购兰州城关物业服务集团有限公司51%股权。其中,南京紫竹在管项目近150个,管理面积约2430万平方米;兰州城关在管项目近170个,管理面积约2490万平方米。虽然背靠雅居乐、绿地两家一线地产公司,但是雅生活董事会联席主席黄奉潮在公司上市的新闻发布会上表示,还会进行更多的并购和收购,扩大规模、营收。为此,雅生活提出了一个“宏大”的经营目标——计划到2020年,实现年收入100亿元。收购和并购是雅生活未来的发展方向之一。雅生活此前的招股书显示,雅生活计划将全球发售所得款项中约45%用于收购其他物业管理公司,约10%用于收购与集团存在互补性的社区产品及服务公司。与众多从房企中分拆出来的物业公司一样,碧桂园、雅生活在上市之后,都在试图独立行走,主动扩大与第三方的合作。觊觎并购机会的不仅仅是今年新晋上市的物业公司。6月11日,南都物业拟以自有资金1.01亿元收购江苏金枫物业70%股权。事实上,在增量市场增长乏力的情况下,物业管理市场成为房企们看好的又一个“庞大的蓝海”市场。这也是房企放手物业公司在存量市场一博的原因。跑马圈地后,盈利仍是症结与房地产开发一样,物业管理服务行业也属于“规模经济”,尤其是在资本市场,更加关注规模效应。因此,摆在这些上市物业公司面前的路似乎只有一条:提高行业集中度、增加在管面积、拓展多元化业务、增强管理服务能力来实现营收和赢利能力。在很多业内人士看来,现阶段物业企业营收与利润的增加,主要依赖管理规模的提升,即使未来为业主提供的增值服务可以成为收入与利润的重要组成部分,也需要规模作为支撑。雅生活董事会联席主席黄奉潮就曾表示,当前国内物业市场的集中度相对较低,未来五年是物业公司并购的窗口期,雅生活将抓住时机并购好项目,扩张规模。易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,此前物业公司一直做不大,成为房地产项目的一个配套,对于房企来说也犹如“鸡肋”,也没有多大的盈利空间,但是这两年物业公司的模式出现了一些新变化。通过收购,做大存量资产,为后续的成长机会做准备,尤其是对于上市的物业公司来说,可以充分利用资本市场的资金完成规模扩张,这样的战略无可厚非。不过,也有业内人士认为,物业管理在整个开发企业中的地位急剧上升,越来越多的房企开始分拆物业管理,这代表未来的趋势方向。但是大部分房企并未想清楚物业管理是怎么一回事。只是想着先去上市圈钱,扩大规模后再想新的商业模式。严跃进进一步表示,物业公司在大规模收购以后,也有很多新问题出现。“如果仅是单纯地收购,可能成本反而增加了。所以,并购资产之后如何整合,如何导入社区商业、金融来实现盈利,是要重点考虑的问题。”图片来源丨视觉中国
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  • 银川住房公积金缴存实现“一键办理”

    宁夏新闻网讯(记者 倪金凤)12月6日,记者从相关会议上获悉,银川住房公积金缴存业务实现“网上办”“就近办”,单位缴存人可在网上自助完成缴存公积金、信息变更、缴存基数调整等业务,并可就近选择8家委托银行网点办理。为不断优化业务流程,精简办事手续,提升办事效率,扩大一站式服务范围,大幅减少办事职工往返办事次数,银川住房公积金管理中心贯彻服务为民理念,加大信息化建设力度,建设了网上大厅、“两微一端”、12329热线综合服务平台,逐步丰富平台业务功能,让“信息多跑路,群众少跑路”。全力推进住房公积金业务“网上办”“就近办”。“网上办”,主要是依托信息化技术变革服务方式,实现住房公积金缴存业务在网上办理,单位缴存人只需在业务柜台进行认证注册后,即可在网厅上自助完成缴存公积金、信息变更、缴存基数调整,人员增减等住房公积金归集业务,实现从“脚尖”到“指尖”的转变。“就近办”,是通过进一步优化住房公积金业务流程,借助银行网点拓展住房公积金办理的空间范围,由市民大厅一点扩展到市内多个银行网点,由委托银行受理审核,邮政传递,“中心”复核,形成“就近办理、分散接件、统一审核”的办事模式,职工可就近选择银行网点咨询住房公积金政策,办理住房公积金业务,真正实现让职工“少跑路”。目前,银川市确定了8家银行网点受理住房公积金业务,可办理缴存公积金、信息变更、缴存基数调整、人员增减、内部转移、住房消费类提取、非住房消费类销户提取、非住房消费类非销户提取和贷款业务。附:8家受理住房公积金业务银行网点兴庆区5个宁夏银行股份有限公司利民支行(银川市兴庆区利群东街12号)中国银行银川市海宝路支行(银川市兴庆区清河北街986号)交通银行宁夏区分行营业部(银川市兴庆区民族北街296号)中国工商银行股份有限公司银川东城支行(银川市兴庆区中山南街38号)中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行银川东城支行(银川市兴庆区新华东街100号)金凤区2个中国工商银行股份有限公司银川金凤支行(银川市金凤区北京中路555号)中国农业银行股份有限公司银川金凤支行(银川市金凤区黄河东路796号)西夏区1个中国工商银行股份有限公司银川西夏支行(银川市西夏区北京西路243号)
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  • 2018年十一月,房地产大事件盘点!

    政策政策方面,最近一次召开的中共中央政治局会议引人注目的是,并未提及楼市政策;11月28日召开的国务院常务会议上,提出要进一步发展养老产业、推进医养结合,提高老有所养质量;此外,聚焦征地制度改革在内的土地管理法修改有了新进展:全国人大常委会已经成立了修法审议领导小组,修正草案有望近期提请审议。《这一次,中央政治局会议没提房地产》中共中央政治局10月31日召开会议,分析研究当前经济形势,部署当前经济工作,释放出坚定不移推动高质量发展的五大信号。值得注意的是:此次会议未提楼市政策和去杠杆。<详情>《国常会:进一步发展养老产业》11月28日召开的国务院常务会议上,部署进一步发展养老产业、推进医养结合,提高老有所养质量。会议指出,适应庞大老年群体多样化多层次养老需求,促进养老服务增加供给、改善质量,有利于扩大就业、提升服务业水平。<详情>《土地管理法有望下月审议》在推进征地制度改革过程中,利益分配是一大核心问题。而聚焦征地制度改革在内的土地管理法修改有了新进展:全国人大常委会已经成立了修法审议领导小组,修正草案有望近期提请审议。<详情>市场市场方面,中国房地产测评中心近日发布的报告显示,全国租赁交易价格指数已连续第8个月出现同比下跌态势;另外,根据国家统计局发布的数据显示,多城二手房价格现回落。商品房去化速度较上月放缓,房地产市场延续降温态势。《城市住房租赁价格指数已连跌8个月》中国房地产测评中心近日发布的报告显示,11月中国城市租赁价格指数为1037.1点,环比下跌0.32%,同比跌幅0.85%。从全国租赁交易价格指数表来看,该指数已连续第8个月出现同比下跌态势。<详情>《信号?!多城二手房价格现回落》国家统计局数据显示,10月份65个城市新建商品住宅价格环比上涨,1个城市环比持平,4个城市环比下跌。70城的新房价格指数依然有点热,房价上涨的城市数量在扩大,但值得注意的是,多城二手房价格出现回落。<详情>《官方10月数据发布:楼市延续降温态势》国家统计局数据显示,1-10月份商品房销售面积133117万平方米,同比增长2.2%,增速比1-9月份回落0.7个百分点。商品房销售额115914亿元,增长12.5%,增速回落0.8个百分点。业内分析人士认为,商品房去化速度较上月放缓,房地产市场延续降温态势。<详情>《三季度50城租金收益率排行:西宁领跑》上海易居房地产研究院发布的报告显示,三季度50个典型城市租金收益率为2.5%。从50城租金收益率来看,西宁居首,租金收益率达3.9%。厦门垫底,租金收益率仅为1.2%。<详情>土地土地方面,今年前11个月土地出让收入最高的50大城市合计“卖地”收入高达3.27万亿元,同比上涨7.3%。与去年的快速增长相比,今年土地市场逐渐走向平稳,热点城市开始降温。《前11个月50城市“卖地”收入超3万亿》数据显示,今年前11个月,中国土地出让收入最高的50大城市合计“卖地”收入3.27万亿元,同比上涨7.3%。与去年同期30%以上的快速增长相比,今年以来,土地市场逐渐走向平稳,热点城市土地市场降温。<详情>金融金融方面,银行年底往往收紧银根,但是今年同期多个城市按揭利率却出现了松动;另外,央行报告显示,房贷收入比这一数据从2008年末的22.6%增至2017年末的60.5%,10年间上升37.9个百分点。《多地按揭利率松动,沪深房贷放款提速》银行年底往往收紧银根,但是今年同期,北京、广州、杭州、武汉、南京等多个城市按揭利率出现了松动,还有一些城市例如上海、深圳,虽然按揭利率没有出现明显松动,但放款速度加快。<详情>《央行:房贷收入比去年末升至60.5%》央行发布的《中国金融稳定报告(2018)》显示,2008—2017年,我国住户部门债务收入比从43.2%增至112.2%,10年间上升69个百分点。其中,房贷收入比(个人住房贷款/可支配收入)从2008年末的22.6%增至2017年末的60.5%,10年间上升37.9个百分点。<详情>企业企业方面,截至目前共有15家房企完成了全年销售任务,而部分房企可能存在无法完成年度销售目标的情况;克而瑞研究中心发布的报告显示,尽管百强房企的销售规模较10月环比有所提升,但单月业绩的同比增速仍进一步放缓;同时,在企业拿地方面,房企谨慎态度依旧,销售TOP100企业近4成未在11月拿地。《15家房企完成全年销售任务》从前11月标杆房企销售目标完成情况来看,销售目标完成率均值为90.79%。截至目前,共有15家房企完成了全年销售任务。由于年末市场环境仍然低迷,企业新推项目去化率普遍不及预期,部分房企可能存在无法完成年度销售目标的情况。<详情>《1-11月中国房地产企业销售TOP100》克而瑞研究中心发布的报告显示,11月,百强房企的业绩表现延续了三季度以来的态势,销售减速明显。本月,虽然百强房企的销售规模较10月环比有所提升,但单月业绩的同比增速仍进一步放缓。<详情>《1-11月房地产企业新增货值TOP100》克而瑞研究中心发布的报告显示,在坚决遏制房价上涨和金融监管愈发严苛的大背景下,即便四季度多城加大土地供应,鲜有房企敢超预期拿地,谨慎态度依旧,销售TOP100企业近4成未在11月拿地。<详情>《房企布局物流地产的四种“姿势”》“双十一”虽然是电商们的江湖,但也是房地产的一片蓝海。可以看到的是,最近10年中,在一个又一个"双十一"里,移动支付和物流地产已经成为电商成长的基石。<详情>声音11月,不少业内领袖和专家都发表了精彩观点。中国房地产业协会会长刘志峰指出,要以大健康带动养老地产发展,共促养老地产与大健康创新融合。易居企业集团CEO丁祖昱认为,从多个方面的变化都可以看出房地产行业从9月份开始已经正式进入了全面调整期;阳光城集团执行副总裁吴建斌表示,作为房地产企业,如何顺着市场波动的环境和周期做事情很重要;朱云来表示,房价高的问题不是靠限制楼市就能解决的,高房价背后是货币供应总量快速增长现象。《刘志峰:要以大健康带动养老地产发展》中国房地产业协会会长刘志峰指出,目前看,房地产业引入大健康创新养老地产的发展模式、提高整体质量;大健康产业进入房地产领域寻找投资机会、拓展市场空间,既是双向选择,也是大势所趋。以大健康带动养老地产发展,就要创新发展理念,关注建筑健康,加快联动发展。<详情>《丁祖昱:近期房地产必须关注15点变化》易居企业集团CEO丁祖昱表示,近期房地产市场的运行出现了很明显的变化,无论是政策、企业,还是市场、土地、人口等等方面,以及城市和区域的分化,都可以看出房地产行业从9月份开始已经正式进入了全面调整期。<详情>《从千亿到万亿房企,吴建斌的12句箴言》阳光城集团执行副总裁吴建斌表示,作为房地产企业,如何顺着市场波动环境和周期做事情很重要。作为一个好房企,首先一定要有顺势而为的观念,不要逆势去做。<详情>《朱云来:高房价不是靠限制楼市能解决》朱云来日前在一场闭门演讲时表示,房价高问题不是靠限制楼市就能解决的,高房价背后是货币供应总量快速增长现象。放股市上,历史的几次大跌也让大家产生了担忧,而房子是看得着摸得着的东西,而且价格目前还在涨,所以,投资房地产才成了一个好的选择。<详情>
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  • 11月全国楼市整体退热 房价虚高城市或有风险?

    近期,全国房价走势趋于平稳,对楼市的预期不再单一乐观,房地产政策也基本没有继续加码。有分析称,少部分房价虚高的二三四线城市可能进入风险释放区域。房地产市场整体退热全国房价走势趋于平稳。58安居客房产研究院近日发布的一份报告显示,11月,受重点监测的67个城市二手房挂牌均价为每平方米15163元,环比下降0.3%。其中,北京、深圳、上海、广州二手房挂牌价分别为每平方米59610元、53756元、50240元和32273元,与上月相比,四个城市二手房挂牌价均有小幅下降。“在经济政策稳定的大背景下,11月中国房地产行业也保持了一定的稳定性。从量价来看,全国楼市整体进入下行通道,住房向理性居住需求回归。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。另据国家统计局发布的10月70城房价数据,二手房方面,一二三线城市环比涨幅均出现下降;新房方面,一线涨幅持平、二线回落、三线微扩。购房者信心指数降至近两年的最低点。12月3日,58同城、安居客联合中国社科院、华夏时报发布的《中国房地产大数据报告(2018)》显示,10月,购房者信心指数环比下降4.2%,为2017年1月以来最低点。“近两年购房者信心指数的最高点在2018年2月,此后一路下滑,反映了购房者市场预期由乐观向相对悲观的转变。”报告称。调控政策没有继续加码房地产调控政策在楼市降温中发挥了重要作用。中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》指出,在中央政治局会议定调坚决遏制房价上涨后,房价上涨预期有了显著的改变。市场观望情绪增强,投资投机热情下降。“房地产调控政策保持了其平稳性与延续性,部分开发商及住房投资者关于调控政策放松的预期落空。”报告称。值得注意的是,11月,房地产政策基本不再继续加码。“相比之前的频繁收紧,11月份,楼市相关的约束性政策锐减。”中原地产首席分析师张大伟说。据中原地产统计,11月以来,各地房地产调控政策发布约20次,相比之前每月平均40次的水平明显减少。11月份也成为2018年全年房地产政策发布最少的月份。张大伟认为,房价涨幅明显放缓是约束性政策减少的最主要原因。不过,虽然调控政策已经见底,但依然将在底部运行一段时间。易居房地产研究院副院长杨红旭也表示,如今调控政策已经企稳,不再加码,但也暂时不会放松。房价虚高城市或有风险“短期内,一二线城市房价稳中略降,三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高的二三四线城市可能进入风险释放区域。”《中国房地产大数据报告(2018)》指出。根据上述报告,一线城市重新成为楼市避风港。一线城市已经进入存量房市场,受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小,市场变动主要取决于政策特别是融资条件的变化,但政策进一步趋紧的可能性并不大。三四线城市楼市热度难以为继。调控政策向三四线城市延伸,使三四线城市住房投资投机活动受到抑制。同时,棚改货币化政策淡出,对快速上涨的三四线城市房价起到釜底抽薪的功效。租赁市场将迎来大发展?在调控房价的同时,国家层面对租房市场的政策支持力度不断加大。特别是对于长租公寓的发展,考虑到其租金收益率低、成本回收期长的特性,相关部门给予了充分的金融政策支持。根据《中国房地产大数据报告(2018)》,北京、上海、深圳、成都、武汉等重点城市长租公寓市场发展迅速。2018年11月,全国品牌公寓信息发布量同比增长83.37%。不过,在快速发展的过程中,长租公寓利用金融杠杆加价争夺房源的行为推高了部分城市的短期租金。报告称,以北京为例,与2017年12月相比,北京2018年7月长租公寓房源租金累计上涨13.04%,远高于同期普通房源租金涨速(7.32%)。2018年上半年,部分城市房租上涨较快。除了长租公寓利用资本杠杆争抢房源外,大城市存量住房总量不足也是一个重要原因。根据上述报告,在严厉的限购限贷政策作用下,虽然当前房价上涨得到了抑制,但是住房供求矛盾仍通过一些曲折的形式表现出来。比如住房租金快速上涨等,就在一定程度上反映了一些大城市的住房供应偏紧局面。报告认为,房屋租赁产业将迎来大发展,但租房市场有待进一步规范化发展。建议建立完善的住房租赁市场相关制度,多渠道扩大重点城市租赁房源,包括加快公租房的建设与配租等。
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  • 两大房企被“围剿”楼市再跌一波?

    砸盘不断。地产大公司近期遭业主抵制、退房纠纷一而再发生。先有万科深圳年末三盘齐发,但有业主发现自己利率比同板块楼盘高5%。人家10%,自己要15%。业主认为,万科为了完成年度6300亿元的回款目标,让银行加速放款,所以与银行合作,把利率上浮至15%。业主们的诉求是,自由选择贷款银行。但即便多有不满,该盘当晚去化率近57%。接着,因对首创置业新房交付不满意,北京首创某盘约90多位业主,深夜赶到北京首创大厦讨要说法。12月1日凌晨3点左右,首创方面的工作人员和业主发生推搡。业主头部撞到墙上并昏厥,被送至医院治疗,司法鉴定为轻微伤。随后首创方面致歉。这样的事情,近期似乎司空见惯,更极端的直接砸盘,要求退房也不在少数。楼市下行期,总是一地鸡毛。而各种维权背后,有开发商的责任,同时也反映出购房者对楼市价格的焦虑。在楼价上行期,无论房子本身,还是利率问题,购房者大多选择接受。因为账面上的增值快感,或者转手套现的喜悦,难以抵挡。但周期总是周期,要学会顺应。楼市下行期的买房策,到底应该如何?1、有缺陷、有问题,一定要去维权。比如万科的业主去维权后,据说万科就发布了说明,利率上浮调低,改为上浮10%。虽然这个说明万科很快删了,但杠杆游戏相信,多半是真的。一句话,在我国,有时候去闹一下,是有回报的。特别是楼市下行期,开发商也有自己的销售压力。谁都不愿意因为事情搞大,影响到公司声誉和销售回款。2、刚需也可以不用那么着急了。上一点针对的是已经购房,或者要购房,未来不幸发生上述情况的业主。准备购房的亲,又该什么时候下手呢?我的看法就是,不是刚需,不是要结婚、有孩子没地方住等,可以不用那么焦虑了。正如此前杠杆游戏分析过的,利率不上浮、较少上浮时出手,更划算。但是,同时要说,如果你认准了,不错、性价比高,符合你的心理预期,那么也不要太拖拖拉拉。该出手要出手。3、城市化尚未结束,中长期信心一定要有。改革开放以来,我国的房价背后是货币和城市化现象的总和。遍览各国,纸币流行以来,无一例外都是货币会超发。体现到房价上,就是稳定的国家房价长期性的趋势还是向上为主。同时,我们还是发展中国家,工业化、城市化、信息化都未结束。调控只是抚慰泡沫,但长期的历史变迁则是必然。4、楼市再跌一波,也要接受,反倒有利于反弹。股民大部分是韭菜,因为大部分人都是短线交易,最终损耗掉了潜在收益率。过去十来年的两轮楼市周期里,也出现了少量高位进入者,放弃潜在收益率抛售。原因很多,比如需要钱,比如利率成本扛不住……但无一例外,他们都亏了。而大部分持有者,则是在后来获得了回报。正是因此,激励了这一波周期的疯狂。所以未来,杠杆游戏不知道是否还重复这样的历史。我非常不喜欢这样,若此,对我们实体经济、世道人心太伤害。但是,毫无疑问,如果近期接续跌,反弹未来一定会有。假如你资金成本可控,持有是应该的。5、首付免费分期很划算,但要选择大开发商。此前,杠杆游戏写过文章,免费的首付分期很划算,说明开发商回款压力大,刺激销售。但是,有个问题一定要注意,如果是期房,头期首付款付了后,开发商倒闭、跑路咋办?所以,要选择大开发商,相对可靠。对于压力大的刚需来说,这是很好的机会和办法。也是加杠杆的最好方式。杠杆有风险,但现代社会不加杠杆的风险更大。6、股票长期更有价值,但并不适合每一个人,资金实在不知道干啥起码可以先观望。楼市给人的激励在于,可以加杠杆,利率还很低,回报却很高。且是一个固定资产。而股票普通人加杠杆是很难的,加了更是容易爆仓。加上股票的波动率较高,很多人心理承受不了,不惜割肉,损耗掉潜在收益率。于是,这就形成更加差的负反馈。再说我们的股市,做局的太多,小股民玩不过。所以,杠杆游戏虽然一直说我喜欢股票。但是,我给所有朋友又会说,这东西不适合大部分散户。因此比如今天,楼市不敢进,股票不敢投,实在不知道拿钱干啥?我觉得持币观望,起码是可以的。机会总会闪现。
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  • 楼市新规出台,这类房子真的要凉了

    同样是房子,但待遇完全不同。近日,广东省自然资源厅正式印发关于《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》,明确指出:对小产权房等不符合法律法规规定的,不予办理相关登记手续。换句话说,小产权房,试图借不动产登记悄然转正的希望落空,这类房子真的凉了。此前,深圳曾出台新规,允许产业类、公共配套类小产权房转正,一时引发舆论欢呼,被认为是小产权房全面转正的先声。然而,事实再次证明,小产权房转正,从头到尾都只是黄粱一梦。这背后的原因,涉及高房价的秘密。01禁止小产权房借机转正意味着什么?小产权房,是相对于商品房而言的。所谓小产权,指的是缺乏完整产权的房子。这是就商品房概念而言的,商品房双证合一,拥有土地使用权、房屋所有权的双重身份,能抵押能贷款能交易,能真正分享城镇化的红利。与之相比,小产权房有使用权却无所有权,拿不到不动产证,不受法律保障,还时时面临清理违建的风险。今年7月,深圳出台新规,允许部分小产权房转正,一时引发舆论欢呼,社交网络高喊“小产权即将全面转正”。事实上,深圳这份新规,针对的是产业类、公共配套类用途的历史违建建筑,目的在于盘活土地存量,而住宅类小产权房和违建根本不在此列。而且,深圳此番产业违建转正并非没有条件,而是规定“补缴50%土地出让金”方能转正。这么多年,一线城市地价飙升,50%的土地出让金并非小数字。这里的大背景是,深圳城市面积狭小,不到广州的1/3。近些年来,土地开发强度较高,土地资源越来越发紧张。盘活产业类违建,有助于盘活土地资源,降低营商成本。然而,这些所谓的利好,都不包含城中村的小产权房在内。其实,早在2017年,国土资源部和住房与城乡建设部发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》,就明确强调:防止小产权房通过不动产登记合法化。可以说,广东的新规,只是对国家政策的重申。不动产登记的意义,就在于对所有不动产进行统一登记、确权和联网,这既是对居民财产权的保障,也是为房地产税出台奠定基础。住宅小产权房被排除在外,这背后有着更加深层次的背景。02小产权房为何不允许转正?在短时期内,看不到任何住宅类小产权房转正的可能。这背后的原因,主要还不是法律层面的,毕竟产业类和公共配套类的小产权房都允许转正。几乎所有法规,都可以在现实条件下得到不同程度的解读和贯彻,要相信国人的智慧。所以,住宅类小产权房不予转正的根本原因,不在法规,而在房价上。在一二线城市,城中村规模相当庞大。仅广州就有100多条城中村,仅天河区上社一个城中村的流动人口就高达30多万,握手楼比比皆是,小产权房的规模相当可观。而在深圳更加突出。2016年,深圳商品房、保障房存量不到200万套,而城中村的小产权房则高达400多万套,商品房不足小产权房的1/4。如果让小产权房转正入市,可以想象,将会对商品房产生多大的冲击?从全国来看,情况也不容乐观,全国小产权房的面积接近商品房的七成。如果都能上市流通,结果可想而知。根据如是金融的估算,全国小产权房约为73亿平方米,占比约为24%。而商品房为112亿平方米,约为整体住房的38%,其他则为保障性质住房。所以,即便小产权房能够摆脱阴暗逼仄的握手楼形象,以高档住宅的面目出现,即使补缴不菲的土地出让金,但基于房地产市场的稳定性,有关方面也不会轻易允许其上市流通。反过来想,要想遏制房价,小产权房或许是最触手可及的“王炸”。这里,全是再现实不过的考虑。03小产权房的价值虽然地位一直很尴尬,但不得不承认,每个城市都离不开小产权房。小产权房,虽然无法交易,但在保障外来人口的居住需求上,可谓功不可没。对于房租上涨的抑制作用,也是劳苦功高。整个深圳,有将近一半的人租住在小产权房里。就是这一点,才让深圳能容纳起不同收入的人群。城中村一度被广州视为“低成本生活区”的样板,在国外也被看成外来人口实现人生跨越的第一“落脚城市”。事实上,正是因为小产权房在租赁上的重要性,去年8月,国家确定北上广佛杭州等13个城市,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。所谓集体建设用地,就是城中村的土地,这实际上就是对小产权房租赁价值的认可。当然,站在政策逻辑面前,有关方面对于小产权房的善意,仅仅体现在租赁上,而不会体现在合法化上,更不会允许其轻易上市交易。04小产权房为什么不能买小产权房,在目前的住房架构中,始终是个尴尬的存在。即便如此,小产权房已衍生出诸多变种。除了城中村居民住宅之外,一些开发商拿了集体用地,建设与商品房标准一致、社区化的楼盘,通常采用20年租赁协议的方式,以租代售,试图绕开政策限制。小产权房价格便宜,租金也不低,租金回报率也相对合理,因此吸引不少人上钩。然而,这背后却存在非常多的陷阱。其一,以租代售这种模式,正在被各地所禁止。目前广州、杭州针对开发商自持商品房,明确规定一次只能缴纳租期不得超过10年,且单次收取租金不超过1年。这种规则,在小产权房也是适用的。其二,违建始终在高压打击之列。目前,大多数的小产权房都属于违章建筑,包括广州、深圳、东莞在内的各城市都在大力推进拆违工作,这给小产权房带来巨大风险。虽然小产权房由于其强租赁特性而不会被完全清除,但没有谁愿意长期面对不确定性。其三,小产权房缺乏法律保障,一旦面临城中村改造,购房者未必能获得拆迁赔偿。最终,容易落得竹篮打水一场空的下场。其四,无法真正享受房价上涨的福利,这是最根本的。小产权房看似便宜,但无法使用杠杆,无法自由交易,短期内更看不到转正的可能,无法分享房价上涨的红利。所以,在投资方面,不要跟政策背道而驰,要学会与大趋势同行。
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  • 2.7亿套,户套比超1!中国人的房子太多了?

    数据显示,截至去年年底全国城镇共有住房2.7亿套。如今很多人为买不起房而苦恼,但与此同时,数据显示中国的户均住房已经超过1套。理论上来说应该够用了,但是为什么还有很多人买不起房、买不到房呢?国内住房真的够用吗?
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  • 房企拿地放缓,是否意味着市场的悲观?

    与贯穿全年的拿地热情相比,近三个月以来,房企拿地速度明显放缓。中原地产研究中心统计数据显示:随着房地产市场逐渐进入平稳期,部分城市出现下调,大部分城市去化速度放缓,房地产龙头企业拿地的节奏明显放缓。25家龙头房企拿地数据已经连续3个月低于千亿,这也是最近4年来首次出现。而此前,25家房企拿地金额基本在每月1200-2000亿。与此同时,房地产调控频率也在逐步放缓。11月房地产收紧约束性政策锐减。截至上周末,11月来,各种房地产调控政策合计仅20次,相比之前平均单月40次明显减少。新城控股副总裁欧阳捷认为,房企拿地放缓现象还会持续一段时间,但这并不意味着市场的悲观。在调控之下,市场预期有所变化,投资投机性需求被挤出,改善型和自住型需求受到抑制,供求关系得到一定程度的调整与平衡。政策底部或已现11月楼市政策明显减少,只有苏州一地针对限购政策有所升级。其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分调控都是重申之前的调控政策,针对房地产调控内容基本以落实之前政策为主。与此同时,从全国看,严格落实之前的调控政策,整体市场已经出现平稳,部分城市房价开始明显调整。市场涨幅明显放缓,是约束性政策减少的最主要原因。楼市告别高烧,房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。中原地产研究中心统计数据显示:金九银十成色不足,大部分热点城市成交均出现了环比的下行。20个热点城市合计成交1448万平米,环比下调了11%。受多重因素影响,房企拿地热情也有所减缓。数据显示,25家房地产行业龙头房企中, 9-11月,拿地金额分别合计只有767亿、720亿、394亿。中原地产分析师张大伟认为,房企拿地减少是受资金压力、销售放缓、土地条件苛刻等多重因素影响。他认为,楼市单月成交连续2个月同比下调,金九银十退烧,楼市接近拐点。截至2018年10月,本轮房地产市场上涨周期已经长达41个月(计算年内累计楼市同比上涨),继续刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。累计市场销售数据依然在上升。但单独看拆分数据,9-10月已经连续2个月出现了成交面积同比下调。10月单月同比下调了3.12%。这已经是连续第二个月度数据同比下调。58安居客房产研究院首席分析师张波认为,近几个月房企拿地量减少,主要有以下几方面原因,其一是房企谨慎度在提升,拿地热情在减少,土地流拍案例不断增多;其二是部分房企的拿地资金受限,尤其是近期项目去化速度变慢导致回款同步变慢,让不少房企感觉“捉襟见肘”;其三是大型品牌房企拿地的模式更为多样化,除了在土拍市场获得土地外,还通过合作或股权转让等方式获得土地储备。张波认为,土地市场往往是房地产市场的“晴雨表”,近期土地市场趋冷也是楼市降温的直观体现,降温本身已是共识,但房企心态变化上更值得关注。变化主要体现在拿地城市的选择上,一方面部分房企将重心重新调整回一二线,绿地、阳光城、中梁地产等品牌房企,开始加大在一二线城市的布局;另一方面,部分房企依然坚定看好三四线城市甚至加大在三四线的布局力度,其中不少采用城市群定位策略,在深耕核心城市群的同时,抓住三四线城市的去库存政策的最后红利期,用高周转方式快速拿地、销售,以期实现企业短期业绩的快速提升。楼市预期稳定房企拿地放缓是否意味着对后市预期悲观?易居研究院副院长杨红旭认为,房地产市场降温,房企普遍对未来房价走势比较悲观,现在拿地等到明年卖房的话可能会被套住。房地产商预期下降,也就不再大量拿地。杨红旭判断,调控政策明年可能放松。“从今年九月份开始,楼市进入平稳期,即不升级也不加码的企稳期。我估计到明年,调控会略放松。一方面楼市确实普遍低迷,部分城市相当低迷;另一方面,宏观经济仍不太乐观。因此,客观上讲,房地产依然是很重要的产业,对于稳增长发挥重要的力量。”杨红旭认为,明年调控政策会由紧转为略松,但不太可能出现大幅刺激楼市情况。明年主要是一个小政策局部放松,有些地方政府放松。而大的政策放松预计2020年会出现。欧阳捷并不这样认为,他认为,房企拿地减少主要源于地价高而房价受限,房价地价差太小,“有些项目不足以覆盖建安成本、运营成本和税费”,但地方政府对于土地价格的预期还未明显下降,房企也不愿拿高价地,近几个月房企拿地自然减少了。事实上,今年1-9月,二线城市成交住宅用地同比增长26.6%,三四线城市同比增长46.6%,房企拿地已经比较多了,总体上看,房企并不缺地。欧阳捷认为,中央着眼大局,调控不会放松,是谓大稳;各地意在财政,一城多策,是谓小乱。比如,限贷是央行支持调控的唯一统一标准,但各地可能会有一些“小动作”,但不会影响楼市大稳,比如小幅放松限购,降低购房条件,稳定购房客流。但小乱不会影响楼市大稳。因此,调控整体放松的可能性几乎为零。张波则认为,对于楼市用“悲观”来形容则过于片面,整体市场基本面应该是预期“稳定”,但“悲观”用来形容投资市场则是更为贴切。换言之,在未来楼市稳定的大背景下,房价本身也不会有太大起伏,尤其不会出现大涨。对于期待在楼市,尤其是住宅投资上短期获利者来说,应该只能持“悲观”态度了,相反自住者则迎来了最好的选房找房时机。另外从市场的成交量来看,明年将依然保持和今年的大致均衡,但一线城市的市场,尤其是二手房市场低迷将表现得更为明显。就土地市场而言,张波认为,土地市场趋冷在短期内很难得到改变,并且这一状况至少将延续到明年一季度,同时楼市降温向三四线不断蔓延,未来三四线城市土地也难以再现近几年的辉煌。
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  • 政策底部或已显现,房企生存并不悲观

    与贯穿全年的拿地热情相比,近三个月以来,房企拿地速度明显放缓。中原地产研究中心统计数据显示:随着房地产市场逐渐进入平稳期,部分城市出现下调,大部分城市去化速度放缓,房地产龙头企业拿地的节奏明显放缓。25家龙头房企拿地数据已经连续3个月低于千亿,这也是最近4年来首次出现。而此前,25家房企拿地金额基本在每月1200-2000亿。与此同时,房地产调控频率也在逐步放缓。11月房地产收紧约束性政策锐减。截至上周末,11月来,各种房地产调控政策合计仅20次,相比之前平均单月40次明显减少。新城控股副总裁欧阳捷认为,房企拿地放缓现象还会持续一段时间,但这并不意味着市场的悲观。在调控之下,市场预期有所变化,投资投机性需求被挤出,改善型和自住型需求受到抑制,供求关系得到一定程度的调整与平衡。1政策底部或已现11月楼市政策明显减少,只有苏州一地针对限购政策有所升级。其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分调控都是重申之前的调控政策,针对房地产调控内容基本以落实之前政策为主。与此同时,从全国看,严格落实之前的调控政策,整体市场已经出现平稳,部分城市房价开始明显调整。市场涨幅明显放缓,是约束性政策减少的最主要原因。楼市告别高烧,房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。中原地产研究中心统计数据显示:“金九银十”成色不足,大部分热点城市成交均出现了环比的下行。20个热点城市合计成交1448万平米,环比下调了11%。受多重因素影响,房企拿地热情也有所减缓。数据显示,25家房地产行业龙头房企中, 9-11月,拿地金额分别合计只有767亿、720亿、394亿。中原地产分析师张大伟认为,房企拿地减少是受资金压力、销售放缓、土地条件苛刻等多重因素影响。他认为,楼市单月成交连续2个月同比下调,“金九银十”退烧,楼市接近拐点。截至2018年10月,本轮房地产市场上涨周期已经长达41个月(计算年内累计楼市同比上涨),继续刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。累计市场销售数据依然在上升。但单独看拆分数据,9-10月已经连续2个月出现了成交面积同比下调。10月单月同比下调了3.12%。这已经是连续第二个月度数据同比下调。58安居客房产研究院首席分析师张波认为,近几个月房企拿地量减少,主要有以下几方面原因,其一是房企谨慎度在提升,拿地热情在减少,土地流拍案例不断增多;其二是部分房企的拿地资金受限,尤其是近期项目去化速度变慢导致回款同步变慢,让不少房企感觉“捉襟见肘”;其三是大型品牌房企拿地的模式更为多样化,除了在土拍市场获得土地外,还通过合作或股权转让等方式获得土地储备。张波认为,土地市场往往是房地产市场的“晴雨表”,近期土地市场趋冷也是楼市降温的直观体现,降温本身已是共识,但房企心态变化上更值得关注。变化主要体现在拿地城市的选择上,一方面部分房企将重心重新调整回一二线,绿地、阳光城、中梁地产等品牌房企,开始加大在一二线城市的布局;另一方面,部分房企依然坚定看好三四线城市甚至加大在三四线的布局力度,其中不少采用城市群定位策略,在深耕核心城市群的同时,抓住三四线城市的去库存政策的最后红利期,用高周转方式快速拿地、销售,以期实现企业短期业绩的快速提升。2楼市预期稳定房企拿地放缓是否意味着对后市预期悲观?易居研究院副院长杨红旭认为,房地产市场降温,房企普遍对未来房价走势比较悲观,现在拿地等到明年卖房的话可能会被套住。房地产商预期下降,也就不再大量拿地。杨红旭判断,调控政策明年可能放松。“从今年九月份开始,楼市进入平稳期,即不升级也不加码的企稳期。我估计到明年,调控会略放松。一方面楼市确实普遍低迷,部分城市相当低迷;另一方面,宏观经济仍不太乐观。因此,客观上讲,房地产依然是很重要的产业,对于稳增长发挥重要的力量。”杨红旭认为,明年调控政策会由紧转为略松,但不太可能出现大幅刺激楼市情况。明年主要是一个小政策局部放松,有些地方政府放松。而大的政策放松预计2020年会出现。欧阳捷并不这样认为,他认为,房企拿地减少主要源于地价高而房价受限,房价地价差太小,“有些项目不足以覆盖建安成本、运营成本和税费”,但地方政府对于土地价格的预期还未明显下降,房企也不愿拿高价地,近几个月房企拿地自然减少了。事实上,今年1-9月,二线城市成交住宅用地同比增长26.6%,三四线城市同比增长46.6%,房企拿地已经比较多了,总体上看,房企并不缺地。欧阳捷认为,中央着眼大局,调控不会放松,是谓大稳;各地意在财政,一城多策,是谓小乱。比如,限贷是央行支持调控的唯一统一标准,但各地可能会有一些“小动作”,但不会影响楼市大稳,比如小幅放松限购,降低购房条件,稳定购房客流。但小乱不会影响楼市大稳。因此,调控整体放松的可能性几乎为零。张波则认为,对于楼市用“悲观”来形容则过于片面,整体市场基本面应该是预期“稳定”,但“悲观”用来形容投资市场则是更为贴切。换言之,在未来楼市稳定的大背景下,房价本身也不会有太大起伏,尤其不会出现大涨。对于期待在楼市,尤其是住宅投资上短期获利者来说,应该只能持“悲观”态度了,相反自住者则迎来了最好的选房找房时机。另外从市场的成交量来看,明年将依然保持和今年的大致均衡,但一线城市的市场,尤其是二手房市场低迷将表现得更为明显。就土地市场而言,张波认为,土地市场趋冷在短期内很难得到改变,并且这一状况至少将延续到明年一季度,同时楼市降温向三四线不断蔓延,未来三四线城市土地也难以再现近几年的辉煌。
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  • 银川交警打造三条文明交通示范路 严查违法行为

    “我宣誓,坚决遵守交通法规……”11月30日,美团外卖骑手和银川市公交车司机等交通参与者代表在银川市公安局交警分局文明交通示范路(街)创建活动启动仪式上宣誓。为了给建设“绿色、高端、和谐、宜居”银川创造良好道路交通环境,银川交警从即日起开展创建文明交通示范路(街)活动,打造北京路、亲水大街和贺兰山路三条文明交通示范路。据介绍,文明交通示范路将加强对重点车辆、重点路段、重点时段的管理,严厉查处酒后驾驶、非机动车、行人闯红灯等严重交通违法行为,并加强与社会各界的沟通协作,相互配合,整体联动,共同做好创建工作。同时,在警力和装备上向示范创建路沿线倾斜,配备查处严重交通违法行为的科技装备,提高科技管理水平。“以往,对于行人和非机动车违法行为以教育提示为主,从今年开始,尤其在文明示范路上对行人闯红灯、翻越护栏等行为都要进行处罚。”银川市公安局交巡警支队秩序科科长肖挺告诉记者,截至目前,已处罚了4万余起行人交通违法行为。(记者 董静怡 实习生 高兴)
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新房·房价播报

  • 吉泰·紫樾台—低密社区,超大赠送空间

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  • 楼市快讯丨紧临新华商业圈的优质住宅,5300元/㎡起

    @@AUTODEALER="中房·东方韵"ADDRESS="兴庆区银横路与友爱路交汇处向东600米处"TEL="4008-163-163"EXT=""LINKURL="http://xf.house.163.com/yinchuan/BfYW.html"PRICE="5300元/㎡"@@中房·东方韵(免费看房)地处兴庆区银横路与燕庆街交口东南角,毗邻大型住区石油城。由7栋小高层和7栋高层围合而成,总户数670户。目前在售户型分为117㎡经济型三居、120㎡ 经典三居、127㎡舒适型三居、143㎡奢华四居,均价5300元/㎡。全城接送,免费看房! 报名即带看!戳这里——【免费预约看房专车】@@AUTODEALER="清苑尚景"ADDRESS="凤凰南街与民族南街交汇处(一中光华校区西侧)"TEL="4008-163-163"EXT="68224"LINKURL="http://xf.house.163.com/yinchuan/BZfY.html"PRICE="6300元/㎡"@@清苑尚景(免费看房)均价6300元/平方米。物业费描述:物业费1.6元/平米·月(不含电梯费)。容积率1.64。毛坯,公共部分简单装修交付。清苑尚景位于:凤凰南街与民族南街交汇处(一中光华校区西侧)。2016年10月30日9#,10#,11#,15#,22#已开盘。主力户型为57.00平-127.50平2居-3居。绿化率35.00%。项目共8栋楼,共有10栋楼,分为18层和24层。全城接送,免费看房! 报名即带看!戳这里——【免费预约看房专车】@@AUTODEALER="万科城市之光"ADDRESS="银川市兴庆区北京东路与友爱街交会处向东500米"TEL="4008-163-163"EXT=""LINKURL="http://xf.house.163.com/yinchuan/BdbV.html"PRICE="7000元/㎡"@@万科城市之光(免费看房)在售楼栋:1#、2#、3#(62号地块)23#、24#(65号地块),主推户型94-124㎡三居和144-189㎡四居,交一万抵三万; 一次性付款98折、按揭99折,均价7000元/㎡。全城接送,免费看房! 报名即带看!戳这里——【免费预约看房专车】
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  • [专题] 易点房讯:吉祥安泰,幸福生活 择繁华城东,谱紫樾传奇

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  • [专题] 淘房笔记丨紫气东来,低密墅境,本地品牌地产住宅——吉泰·紫樾

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  • 有声海报测试

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  • [专题] 易眼看直播: 高考“易”起来,爱心送考一对一

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  • [专题] 楼市周刊丨多地楼市下行告别金九 中秋各地楼市成交量平淡

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  • [专题] 57平北欧风小户型loft二居室喜欢玄关的花砖

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  • 宝湖海悦业主维权一波三折,开发商承诺将何时兑现?

    5月上旬,金凤区宝湖海悦小区1、2、3号楼多位业主向网易房产反映,其购房合同上明确标明70年的使用年限,但不动产权证上却只有50年,并且,房屋刚交付使用,土地使用权限就已过去16年,土地使用年限仅剩34年。为此,宝湖海悦业主自5月初起多次找到开发商进行维权。(宝湖海悦临近正源街的1、2、3号楼)针对业主一系列维权活动,5月中旬,网易房产连续发布2篇文章对宝湖海悦业主维权事件及该项目1、2、3号楼不动产权登记证与合同不符一事进行了报道。(宝湖海悦3号楼某住户的房产证)(宝湖海悦3号楼某住户的购房合同)(购房合同中的补充协议)5月23日数十名业主曾自发前往长城集团办公地点进行维权,宁夏长城集团房地产开发有限公司办公室主任毛蕊表示,该公司承诺在8月31日前向相关政府部门申请延长土地使用年限,8月31日之前一定给业主一个满意的答复,相关进度会及时反馈业主。(业主维权现场)8月31日上午,久未收到答复的30多位宝湖海悦业主再次聚集在开发商长城地产办公楼前,希望宁夏长城房地产开发有限公司能够遵守约定,给业主一个满意的答复。三十多位业主代表在长城地产办公楼前等待近一小时,之后至办公楼内询问工作人员,仍未有相关负责人出面,对宝湖海悦业主土地使用年限一事做出最终答复。(业主在开发商办公楼处等待答复)8月31日下午,宁夏长城房地产开发有限公司在小区门前张贴了《告广大业主书》,对延长土地使用年限一事进行了公告,公告表示长城地产已于2018年6月6日上报银川市国土资源局申请解决1#商住楼、2#、3#住宅楼土地使用年限问题,市国土资源局于2018年6月函至规划局计算出补缴土地出让金土地的建筑面积,并委托评估部门对补缴金额进行评估,现评估金额已出具,市国土局按照以上需补缴土地出让金的建筑面积及金额报请银川市人民政府,现已上报但市政度还未下发相关处理意见的会议纪要至国土局,故暂时无法按承诺业主的时间解决。(告广大业主书)针对此公告业主们纷纷表示不满,认为既没有解释为何土地实际使用年限与购房合同中约定的使用年限不符,又未给出明确的解决时间,开发商已处于长期失信状态。业主们的耐心已消磨殆尽,希望开发商能够尽快解决此事。
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  • 宁夏拧紧农业节水阀门 10年节水将近5亿立方米

    近年来,随着生态文明建设深入推进,宁夏积极转变治水思路,以提高水资源利用率为目标,农业节水灌溉不断提速,宁夏累计发展高效节水灌溉面积330万亩,占灌区总面积的37%,10年节水近5亿立方米。在隆德县联财镇联合村,干旱缺水是制约当地经济发展的最大瓶颈。为此,隆德县着力最大化发挥有限的水资源。联合村驻村第一书记王庆告诉记者,之前,该村种植的蔬菜不到1000亩,去年投入780万元实施2000亩塬台地节水灌溉改造,同样的水资源量,今年蔬菜种植达到2300亩,还发展680亩经果林。统计数据显示,2011年以来,宁夏已累计发展高效节水灌溉330万亩。在灌溉面积逐年增加的情况下,全区引黄取水量由最高89亿立方米稳定到65亿立方米左右,灌溉水利用系数由2010年的0.43提高到0.524。与传统的渠道输水和田间漫灌相比,滴灌可节水30%-40%,还为发展生态林业及农业特色产业提供了有力的保障。根据全区经济社会发展用水需求及自治区党委政府工作部署,我区计划到2020年发展高效节水灌溉面积450万亩,2022年达到550万亩以上,2025年达到650万亩以上,届时高效节水比例达70%,灌溉水利用系数提高到0.57。(记者 赵磊)
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  • [专题] 【府望北塔,院枕山河】民生·兴庆府2號院产品发布盛典

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  • [专题] 中国最孤独的3处地铁站 个个处“荒山野岭”

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  • [专题] 中国城市建设中的那些奇葩设计,个个都是精品

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  • 三沙源、苏宁易购、居然之家三强携手,战略合作正式开启!

    2018年8月16日,三沙源、苏宁易购、居然之家在三沙源举行了“宽享生活·共赢未来”战略合作签约仪式。三方领导共同莅临现场并致辞。三沙源作为西北最大的产城一体化项目,开发五载,得到了市场的高度认可与关注。一直秉承“为您想得更多,为您做得更好”的开发理念不断推进开发建设,不断引进各项生活配套,为业主提供更加便捷,更加完善的居住环境。苏宁易购、居然之家两家商业巨头齐聚三沙源,展现了苏宁易购、居然之家对三沙源项目的充分信任与支持,也是对三沙源未来发展前景的充分肯定。更是一种互利共赢、共谋发展的战略关系。居然之家宁夏分公司总经理罗威先生致辞居然之家罗总在讲话中提到:“跟三沙源、苏宁易购的战略合作是时代所趋。今后,居然之家将为三沙源广大业主提供更加优惠的价格,更加周到完善的服务,以及更多丰富有趣的体验”。宁夏苏宁易购销售有限公司副总经理王荣先生致辞苏宁易购王总讲到:“三沙源作为苏宁最重要的战略伙伴之一,双方深化合作,共谋发展,积极探索新的合作模式。在未来,苏宁与三沙源将一同携手,为宁夏的消费者带去更优质的产品和服务。”银川吉邦房地产开发有限公司总经理胡钰明先生致辞三沙源胡总在签约现场表示:“三沙源与苏宁易购、居然之家签订战略合作协议,这样的强强组合预示着以三沙源这个蕴藏无限商业潜能的未来新城为载体,树立“系统生活服务商”新时代标杆的宏伟计划正式拉开帷幕。大家凭借精诚合作、互惠共赢的理念,定会为三沙源客户乃至银川人民带来更多的惊喜。”战略合作签约仪式现场此次三方强强联合,标志着三沙源商业配套的再度升级,极大的完善了片区商业配套,大大提升了项目的投资价值:未来,苏宁易购和居然之家将在三沙源陆续开设苏宁小店10家,居然之家分店4家,全面入驻三沙源,为三沙源业主提供更加便利的购物服务;三沙源的业主将享受苏宁易购、居然之家旗下家具、建材、家电等产品全自治区最低价的购买特惠,并享有相应的三沙源客户专属补贴;苏宁易购及居然之家的会员客户将在三沙源享受最大优惠的购房及置业服务,三沙源将为苏宁易购及居然之家会员客户提供与三沙源业主同等的业主特权和福利;三沙源将联动苏宁易购全区下设30家门店,居然之家6家分店,作为三方客户的接待和咨询点,全面收集三沙源、苏宁易购、居然之家客户的意见及建议,进一步提升服务品质。苏宁易购发烧购物节三沙源专场苏宁易购,作为无数中国家庭购买家电的首选平台,依托强大的物流、售后服务及信息化支持,以及线上线下双管齐下的经营模式,得到了各个年龄段业主的一致好评。苏宁易购居然之家作为中国家居建材流通业的龙头企业。一直以来以“让家装和家居服务快乐简单”为使命,倡导个性消费,引领家居品质和时尚。本次入驻三沙源,将会为三沙源的业主提供更加便捷的家具建材一站式服务。居然之家银川光耀店此次战略合作,意在强强联合,将先进的管理理念、经验模式引入三沙源,并与其发生有机结合,助力地产业、家具家电业、装修建材业乃至整个商业的转型升级。战略合作签约仪式现场此次跨领域合作,更像是三沙源搭起的一座沟通桥梁,是一个推动产业升级、提升城市消费水平、升级居民消费理念、加快城市建设的发力点。三沙源将继续坚持“系统生活服务商”的企业定位,坚持“为您想得更多,为您做得更好”的开发理念,为银川打造更加宜居、宜业、宜人的居住环境,也相信此次三方的强强联合,必将成为商界的又一佳话。苏宁易购和居然之家的强势入驻,不仅为三沙源业主提供了便捷省心的购物环境,还带来了线上线下互动购物的新体验。业主们从中切身体会到“智慧零售”、“一站式购物”带来的革新生活,三沙源商业模式也因此率先进入新纪元。对于三沙源这样一个未来常住人口高达10万人的新城而言,有着无限创造性与可能性,更蕴藏了不可估量的商机财富。今日的战略合作将像杠杆一样撬动起新一轮的投资,而三沙源背后庞大业主体系所带动的经济浪潮必将更加汹涌澎湃,对区域的发展产生巨大影响。今天,只是开始,让我们拭目以待三沙源带来的商业革新,带来的城市巨变。
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  • “宽享生活,共赢未来”三沙源&苏宁易购&居然之家战略合作签约仪

    为实现异业联盟及资源共享,拓宽营销渠道,释放项目利好信息,提升市场信心,三沙源&苏宁易购&居然之家达成战略合作意向,并于8月16日上午10点在三沙源营销中心举行战略合作签约仪式。银川吉邦房地产开发有限公司总经理胡钰明、居然之家宁夏分公司总经理罗威、宁夏苏宁易购销售有限公司副总经理王荣出席战略合作签约仪式并发表讲话。宁夏苏宁易购销售有限公司副总经理王荣发表讲话,他表示:苏宁作为中国最大的商业零售企业,始终坚持服务顾客商品经营的零售本质,积极拓展电器、超市、母婴、百货、数据、金融服务等新品类的项目拓展,倾力打造以O2O模式为领先优势的零商互联网企业,同时面向供应商、消费者和社会合作伙伴,开放物流云、数据云、金融云,通过XX的消费模式,提供无处不在的一站式服务体验。三沙源作为苏宁2018年重要的合作伙伴,双方已在前期的交谈合作中,为长期的发展积极探索新的模式,致力于为广大消费者提供更便利的一体化服务模式。居然之家宁夏分公司总经理罗威表示,当今的时代是一个信息大爆炸的时代,是一个互联网线上与线下相结合的时代,同时也是一个强强联合的时代,在这样的前提之下,三沙源&苏宁易购&居然之家强强联合必然的趋势,也是消费者的福音。今天的签约是三沙源、苏宁易购、居然之家期待已久的时刻,三方将联合将为广大的消费者提供更加物廉价美的产品,更加完善周到的服务以及更多丰富有趣的体验。银川吉邦房地产开发有限公司总经理胡钰明发表讲话,对三沙源&苏宁易购&居然之家的战略合作给予了高度肯定,并表示希望通过这次合作,可以给客户提供一个良好的生活系统,在这个生活系统里面,不仅有好的房子,好的环境,好的服务,还有好的家居,好的生活体验。随后,居然之家宁夏分公司总经理罗威、宁夏苏宁易购销售有限公司副总经理王荣、银川吉邦房地产开发有限公司总经理胡钰明上台,共同启动三沙源&苏宁易购&居然之家战略合作仪式。此次三沙源&苏宁易购&居然之家建立战略合作,秉承着精诚合作、互惠共赢的理念,全面整合市场资源,联合建立起一个依托地产行业的优质的服务系统,在实现互利共赢最大化的同事,打造更加全能的系统生活服务体系。相信三沙源&苏宁易购&居然之家的跨界合作,未来会带给我们更多惊喜。
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  • [专题] 三沙源&苏宁易购&居然之家 战略合作签约仪式

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  • 上半年房地产市场运行情况简析

    上半年,全市房地产开发投资继续延续2017年以来增速下降态势,完成总量120.07亿元,同比下降21.0%,降幅比1-5月份扩大了0.8个百分点,比上年同期扩大19.1个百分点。 一、房地产市场运行情况   1、从开发投资来看,投资持续下降。上半年,全市房地产开发完成投资120.07亿元,同比下降21.0%,降幅比1-3月收窄12.3个百分点,比1-4月、1-5月扩大7.7、0.8个百分点。其中:住宅完成投资80.40亿元,同比下降4.5%,占全市房地产开发投资的比重为67.0%;办公楼完成投资4.93亿元,同比下降58.0%;商业营业用房完成投资20.23亿元,同比下降34.4%;其他完成投资14.51亿元,同比下降42.6%。    2、从施工面积来看,面积整体下降。上半年,全市施工房屋面积3451.21万平方米,同比下降11.0%。其中:住宅施工面积2174.59万平方米,同比下降8.4%;办公楼施工面积237.62万平方米,同比下降19.1%;商业营业用房施工面积479.90万平方米,同比下降21.2%;其他房屋施工面积559.10万平方米,同比下降7.1%。在全市房屋施工面积中,新开工房屋面积261.81万平方米,同比下降27.8%,其中住宅新开工面积199.08万平方米,同比下降15.5%。   3、从竣工面积来看,面积稳步增长。上半年,全市房屋竣工面积271.48万平方米,同比增长11.1%。其中:住宅竣工面积174.09万平方米,同比增长8.8%;办公楼竣工面积24.31万平方米,同比增长1.5倍;商业营业用房竣工面积42.06万平方米,同比下降14.0%;其他房屋竣工面积31.02万平方米,同比增长20.3%。   4、从销售面积来看,面积小幅下降。上半年,全市商品房销售面积238.91万平方米,同比下降3.0%,实现销售额135.50亿元,同比增长10.5%。其中:住宅销售面积201.35万平方米,实现销售额106.77亿元,同比分别下降10.8%和2.3%;办公楼销售面积9.84万平方米,实现销售额8.89亿元,同比分别增长4.4倍和5.5倍;商业营业用房销售面积18.71万平方米,实现销售额16.86亿元,同比分别增长96.5%和91.1%;其他房屋销售面积9.01万平方米,实现销售额2.98亿元,同比分别下降2.7%和5.8%。   5、从待售总量来看,住宅面积明显减少。截止6月底,全市商品房待售面积614.88万平方米,比上年同期减少12.4万平方米,同比下降2.0%。其中:住宅待售面积264.43万平方米,比上年同期减少67.26万平方米,同比下降20.3%。   二、房地产市场运行需要关注的问题  一是房地产开发投资对全市固定资产投资增长贡献下降。上半年,全市房地产开发完成投资增速持续下降,除1-2月份增长35.6%外,1-3月、1-4月、1-5月、1-6月分别下降33.3%、13.3%、20.2%、21.0%,占全市固定资产投资比重由上年同期的30.1%降至28.2%,回落了1.9个百分点,下拉全市固定资产投资增速6.3个百分点。  二是建安投资下降,未来投资支撑乏力。建安投资是房地产开发投资中的实体投资,是全社会新增固定资产的重要来源。上半年,全市房地产开发完成建安投资84.17亿元,同比下降33.5%,降幅比上年同期扩大28.1个百分点,占全市房地产开发投资的比重由上年同期的83.2%降至70.1%。建安投资增速下降和占比回落,表明全市房地产开发实际动工量同比减少,未来投资持续增长支撑乏力。   三是区域发展不平衡。上半年,各县(市)区房地产开发完成投资发展不平衡,增速呈现一升五降趋势。其中:贺兰县房地产开发完成投资18.37亿元,同比增长14.7%,增幅比全市平均水平高35.7个百分点;灵武市、金凤区、兴庆区、永宁县、西夏区房地产开发完成投资分别为4.00亿元、61.46亿元、24.58亿元、9.12亿元、2.54亿元,同比下降4.8%、16.6%、20.8%、49.0%、72.4%,灵武市、金凤区、兴庆区降幅比全市平均水平低16.2、4.4、0.2个百分点,永宁县、西夏区降幅比全市平均水平高28.0、51.4个百分点。   三、促进房地产市场健康发展的意见和建议  一是建立健全房地产调控长效机制。将稳定房地产市场作为长期目标,以建立租购并举的住房体系为主要方向,以政府为主提供保障,以市场为主满足多层次需求,加强需求端有效管理,优化住房供应结构,建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。   二是进一步强化房地产市场的监测和分析。充分利用各监测系统,住建、金融、国土、财税等等相关部门掌握的信息,系统整合房地产全流程数据,动态监测房地产市场运行,实时解读房地产市场走势,为市委市政府分类指导、精准调控提供决策依据。   三是加强项目规划和产业布局,引导和调控房地产市场有序发展。加强房地产开发项目规划的前瞻性,引导房地产开发企业加大配建公用设施投资力度;政府要加大产业集聚区和城市新区的基础设施建设,合理确定产业布局,引导以产业发展和集聚带动城镇化进程,促进房地产开发市场有序发展。
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  • 三沙源·景舍抖音龙虾音乐节带你畅享音乐,引爆味蕾!

    当你吃掉一整盘小龙虾你才真正抓住了夏天的尾巴“夏夜 音乐 啤酒 小龙虾”这四个词就像天生一对每次出现都让人魂牵梦萦,牵肠挂肚注意啦!注意啦!注意啦!2018全银川最嗨最美味的抖音龙虾音乐节就!要!来!啦!美食界的“网红扛把子”盱眙小龙虾搭配今夏最火热最嗨的抖音派对现场抖音最火网红集聚三沙源!全银川的吃货倾巢而出!还不来?三沙源抖音龙虾音乐节时间:7月28日--8月5日地点:三沙源·景舍销售中心没有什么是一份小龙虾解决不了的问题如果有那就再来一份!别再不停滑手机了你们心心念的抖音网红都来三沙源抖音龙虾音乐节啦!光有美食可不能撑起这个夏天最火爆的节日!抖不完的火力全开点亮每一个三沙源的不眠夜!用音乐拉开盛筵的序幕用狂欢慰藉每一个躁动的内心抖音最红的网红和最正宗的盱眙龙虾的派对现场三沙源抖音龙虾音乐节这里有超甜美的气质女神贺子玲从小就对音乐有着强烈热爱她唱功了得,声音甜美主流歌曲均能完美演绎一首《123我爱你》爆红网络登顶各大音乐榜单唱出了多少人的甜蜜爱情酷狗音乐评论第一名破百万许多明星对这首歌也是喜爱有佳不仅如此贺子玲还受邀登上湖南卫视快乐大本营场场演出人气爆棚是一个集唱功和甜美外貌为一体的天赋型歌手每次都能掀翻天花板的麦田乐队和他们的主唱郭启亮还有民谣新势力简乐队每周一个网红明星周周都有爆点!给你一个和他们面对面的机会一口一只美味的盱眙小龙虾享受银川最嗨的狂欢现场夏夜因美食和音乐而更加美妙                          正宗盱眙龙虾空降银川从横行无忌的物种入侵到圈养才能苟活的珍稀食材小龙虾的命运在盱眙发生了翻天覆地的变化这次三沙源抖音龙虾音乐节把小龙虾从盱眙空运到银川让银川吃货们能尝到最正宗的盱眙龙虾                              最正宗的大虾这次空运而来的盱眙龙虾每个都个头大、虾肉紧实,虾黄鲜嫩盱眙龙虾曾在国内获奖无数正版盱眙官方授权保证你吃到的每一只虾都是从盱眙空运来的可能只有在原产地盱眙才能吃到这么美味的小龙虾了                                最正宗的味道最有名的十三香口味小龙虾也是出自盱眙选用十三种调料和香料还有特殊的中药材制作而成香味浑然天成!此次三沙源抖音龙虾音乐节把最纯正的味道带到音乐节现场想体验最正宗的盱眙风味吗?那就快来现场吧!一整盘比手掌还大的小龙虾每一只都散发着火红的迷人魅力随手拽起一只夹带汤汁的小龙虾嗦一口略带甜味手掰掉虾头吮一口鲜美虾黄剥开虾壳迫不及待将一口浓郁塞入口中美味足够让你怀念一整个夏天吃要吃的尽兴玩当然也要玩的疯狂!这里有小龙虾作伴这里还有各种新鲜刺激的游乐项目等你来玩!游戏大闯关闯关赢小龙虾券!全家一起出动坚持到最后还有精美大奖等着你!挑战抖音门一口气穿过越来越窄的抖音门只有真正瘦的人才能挑战成功友情提示千万别再吃饱后来挑战倒计时挑战你是否真的身手敏捷?你是否也很有时间观念?如果你是,那快来挑战挑战成功还有惊喜大奖等你有更多娱乐项目等着你来参加一同享受这个夏天味蕾和身体的双重愉悦吧!最强福利来啦!送送送周末每天500份龙虾券任性送送送!明星签名海报送送送!每张龙虾券可领一斤龙虾香辣味!十三香味!各种口味任选哟!参加活动更有机会获得贺子玲麦田乐队、简乐队签名海报一张先到先得 送完即止详情请关注文末置顶留言区因为有了小龙虾每个吃货对夏天都充满期待三沙源抖音龙虾音乐节最嗨最火爆的狂欢最火热的盱眙龙虾时间:7月28日--8月5日地点:三沙源·景舍销售中心咨询热线:0951-7882 999收拾好你燥热内心一起赴这场银川最狂欢的夜晚!
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  • [专题] 比学区房还火爆!三沙源学区旺铺7月7日盛大开盘!

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  • 银川成为“国家公交都市建设示范城市”

    本报讯 (记者 樊卓妮)12月13日,交通运输部宣布授予北京、广州、银川等12个城市为“国家公交都市建设示范城市”。据了解,银川市“公交都市”申报方案,于2013年10月通过交通部组织的专家评审。同年11月21日,银川市在全国22个公布的城市中被交通运输部正式确定为全国第二批公交都市创建城市。今年,经技术组暗访、专家组实地验收、向社会公示等程序,并经综合评议,北京、天津、大连、苏州、杭州、宁波、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、银川等12个城市顺利完成了创建任务,并按照有关程序通过验收。目前,银川市城市交通主要由大公交、城乡中巴、出租汽车、社会车辆、体力出行方式等组成。在这些交通体系中,公交线路有136条,线路总长度2353公里,线网总长度720公里,公交运营车辆2650标台,日均客运量约86.2万人次,公共汽电车进场率达100%,公交站点500米覆盖率100%,充分满足了居民的便捷出行需求。银川公交运行已实现“快速公交为骨干,常规公交为主体”的有效衔接,形成了换乘合理的布网大结构。银川公共交通基础建设得到改善、公交运行机制有了保障、并提升公交专用道设置,无论在公交基础设施建设还是服务水平和服务质量方面都有了显著提高,让越来越多的市民出行首选公交车。5年以来,银川市在创建“公交都市”方面,除了加大公交基础设施建设、打造绿色公交等举措外,还加快了综合枢纽和公交场站建设,新建了银川国际航空港综合交通枢纽站、火车站综合客运枢纽站、银川滨河新区综合客运枢纽站等。此外,银川市还持续发展城市公共自行车网络,构建以城市道路两侧人行道为主体,以步行交通、交通换乘和向次级疏散为基本功能的步行系统,实现短距离换乘的无缝衔接。
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  • “提温降诉”,住建局召集热企负责人商讨供热问题

    12月13日上午,银川市住房和城乡建设局紧急召集供热企业相关负责人,探究目前部分小区暖气不热的原因,并积极寻找解决办法。银川市供热办副主任张健会上表示,他家暖气也不热,小区住户都责怪他,让他压力很大。供暖企业:想尽一切办法保障用户供暖12月12日至13日,本报《这些住户家的暖气咋不热?》系列报道刊发后,引起有关部门高度重视。会议上,银川市部分供暖企业说明了暖气不达标的主要原因。宁夏华电供热有限公司相关负责人表示,该公司供暖不达标区域主要集中在第五片区和第六片区,这两个片区多为老旧小区,管网设备老化陈旧,影响供热效果。部分用户违规私自扩建供暖面积导致热量分散,影响其他用户供热效果。该负责人表示,宁夏华电准备将一级管道水温提升到125℃左右,以此解决暖气不热问题。对于华电趸售的6家供热公司热流量不足问题,他们将根据实际情况,做进一步调整。宁夏电投热力有限公司负责人表示,该公司供暖不达标区域主要集中在西夏区宁化小区和香树花城小区。宁化小区属于老旧小区,未做外墙保温,供暖效果不达标。香树花城小区管网设计可能有问题,导致供暖循环系统出现异常,目前正在查找具体原因。该负责人还表示,公司最大供暖能力只有2700万平方米,却要承担3005万平方米的供热面积。目前,公司已向住建局供热办提交了启用趸售供热站备用锅炉的方案。如能通过,供暖不达标问题将彻底解决。哈纳斯相关负责人表示,哈纳斯每日需要1400万立方米天然气,才能保证正常供暖运转。由于上游气源限量供应,目前哈纳斯每日用气量缺口在50万立方米左右,导致长信春天、东城人家等4个小区的部分燃气锅炉无法启用,供热不达标。另外,宁夏瑞兴热力有限公司(电投趸售)、宁夏永恒(华电趸售)能源管理有限公司、宁夏正祥(电投趸售)供热有限公司等几家趸售供暖公司相关负责人表示,宁夏电投和宁夏华电趸售给这些企业的热量不足,是导致住户暖气不达标的主因。还有供热公司表示,宁夏华电采用“大流量、小温差”供热方式,他们公司以前采用的是“小流量大温差”供暖方式。因供暖方式不同,导致用户暖气不达标。想彻底解决问题,一是宁夏电投公司和宁夏华电充足供应热流量,二是启用备用锅炉补温差。住建局:各热企限期拿出实质解决问题方案记者从会议上获悉,自11月1日供暖期开始,银川市12345热线共接到投诉电话1.6万多起,其中宁夏华电4949起,宁夏电投公司6000多起,哈纳斯供热、平昊供热等供暖企业总计5000多起。银川市住建局副局长王志宏在会上表示,目前,银川市供热情况总体平稳,但依然存在供暖不达标的情况。特别是12月5日起银川出现极寒天气以来,供暖投诉率持续上升。针对天然气供暖企业存在的困难,王志宏表示,住建局将提前向天然气供暖企业预付天然气补贴费用,确保然气供暖企业资金运转;住建局相关部门将牵头积极与天然气供应企业进行协调,寻找和落实天然气源,确保天然气正常供应;住建局将协调相关部门,将我区一些市、县多余天然气调剂到银川市,保障供暖需要。针对宁夏华电公司存在问题,住建局要求其在下一个严寒期天气来临前,必须通过加温等方式提高供热效率。住建局还将根据实际情况,向银川市政府申请启用供热备用锅炉,保障严寒期间居民供暖。王志宏强调,各家供热企业必须在12月14日拿出实质解决问题的具体方案。住建局供热办即日起安排工作人员到兴庆区所辖13个社区,登门入户实地了解住户暖气情况,了解实际情况,拿出切实可行的解决方案。银川市政府:保障投诉电话服务平台24小时畅通银川市政府副秘书长刘战武在会上强调,民生就是民心,银川市政府把民生问题放在重中之重,急之又急的位置,希望在座的住建部门、供热企业扎实提高服务水平、提高供热质量,保障投诉电话、服务平台24小时畅通,接到投诉电话,要及时赶到用户家里,了解情况,帮用户解决问题。不能推脱和敷衍了事,忽悠老百姓。另外,供热企业不能偷奸耍滑,投机取巧,要全力提高供热质量。如发现问题,将按相关规定追究供热企业的责任。
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  • 地价连续8个月同比下跌,整体降温趋势不变

    报告摘要⊙?11月,40个典型城市土地成交建筑面积环比增长6.5%,年初累计土地出让金收入同比下降1.8%,连续两个月同比下降。土地出让均价连续8个月同比下跌,土地成交溢价率持续下降,再创2012年以来新低,多项指标增速有所回落。⊙11月,全国土地市场成交面积整体平稳:一线城市土地成交建筑面积环比增长79.1%,同比增长20.8%;二线城市土地成交建筑面积环比下降7%,同比下降10%;三线城市土地成交建筑面积环比增长20.5%,同比下降38.7%。⊙1-11月,40个典型城市累计土地成交面积同比增速小幅回落,累计土地出让金收入同比降幅小幅扩大,成交均价连续8个月同比下跌,土地成交溢价率再创新低,整个市场呈现降温态势。预计短期内调控政策不会放松,随着房企的资金压力逐渐加剧,全国的土地市场仍会逐渐降温。本文图表数据来源为:易居研究院、CRIC40城整体:多项指标增速有所回落一、土地成交建筑面积:1-11月累计同比增长15%2018年11月,40个典型城市土地成交建筑面积4142万平方米,环比增长6.5%,同比下降16.5%。2018年1-11月,40个典型城市年初累计土地成交建筑面积44323万平方米同比增长15%。从曲线看,目前已经保持了连续21个月的正增长态势,但6月份以来的增速明显有所放缓,显露出降温趋势。参考历史规律,考虑到调控政策短期内不会放松、各地市场的逐渐降温和房企资金压力加剧,房企购地节奏将有所放缓,全年40城土地成交建筑面积会略增,但幅度不会太大。40城年初累计土地成交建筑面积同比增速二、土地出让金收入:1-11月累计同比下降1.8%,连续两个月同比下降11月,40个典型城市土地出让金收入为1982.3亿元,环比增长33.6%,同比下降12.1%。随着房企的资金压力逐渐加剧,土地购置方面也会更加理性,下半年以来全国土地流拍现象增多,部分热点城市的土地市场也呈现了明显的降温态势。预计随着土地市场的降温,土地出让金收入的同比增速将逐渐步入下行通道。2018年1-11月,40个典型城市土地出让金累计收入20001亿元,同比下降1.8%,连续两个月同比下降。从40城年初累计土地出让金收入同比增速走势来看,基本与40城年初累计土地成交面积一致,6月份以来下跌趋势较为明显,10月份同比转负,是2016年初以来首次。40城年初累计土地出让金收入同比增速分城市来看,2018年1-11月,40城年初累计土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、北京、重庆和武汉,累计土地出让金总额分别为2350.2、1603.6、1430.6、1084.6和957.7亿元,这说明这几个城市土地市场成交相对活跃。杭州土地市场今年上半年持续火爆,5月出让的百井坊地块以107亿的总价成为近期的全国地王,该地块楼面价为5.5万元/平方米,刷新了杭州的历史新高。不过三季度以来杭州土拍却不断遇冷,虽然杭州土地出让金依然是全国最高,但从近几个月土拍来看,溢价率已较之前大幅降低,部分地块地价相比同区域前期地块跌二三成,房企拿地趋于理性,土地市场降温态势明显。11月26日,北京13宗地块集中出让,单日成交额超316亿,刷新历史纪录。部分城市由于全年指标完成率偏低,开始加速供地。2018年1-11月土地出让金与同比增速排名(单位:亿元)三、土地出让均价:连续8个月同比下跌11月,40个典型城市土地成交均价为4374元/平方米,环比上涨1.2%,同比下跌21.8%。造成该现象的原因在于,一是整个土地市场降温明显,很多城市出现土地流拍的现象;二是三线城市成交比重增加,成交结构的变化拉低了成交均价。40城土地成交均价涨幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌,预计这40个城市全年保持同比下跌态势。另外,预计2018年全年全国土地成交均价仍将保持正增长,但增速相比2017年将有所回落。需要指出的是本报告内的40城土地成交均价为楼板价。40城月度土地成交均价走势四、土地成交溢价率:同比下降19.2个百分点11月,40个典型城市土地成交溢价率10.2%,与10月相比下降2.9个百分点,与去年同期相比下降19.2个百分点。从历史数据看,土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从图中最早的2011年1月开始,土地市场急速降温,土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点,这是一个长期的调控升级的进程。此后,国家连续两次降息,刺激经济发展,土地成交溢价率才得以反弹,涨势一直持续到2014年年初。2014年年初至2014年年中,房地产市场低迷,经济面临下滑风险,土地成交溢价率再次由涨转跌。至2014年三季度,央行降息,各地政府放松限购、限贷,全国房地产市场回暖再次进入上升周期,土地溢价率也在2016年9月达到历史高点,全国地王频现。2016年9月,政策开始由松转紧,各类调控政策不断在热点城市蔓延,市场逐渐降温,土地成交溢价率也进入下行通道,下行趋势延续至今。需要指出的是,过去一年土地溢价率快速下滑,也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。11月40城土地成交溢价率已下滑至历史低点附近,按过去短周期规律来看,预计未来几个月溢价率下滑趋势将趋缓。40城月度土地成交溢价率走势分城市来看,11月份,40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为东莞、南宁、合肥、荆州和廊坊,土地成交溢价率分别为169%、90.6%、40.6%、40.4%和37.8%,这几个城市基本上都是弱二线城市和三线城市,反映了本轮周期运行至今三线城市成交相对活跃的特点。需要说明的是,东莞11月仅有一宗409平的金融用地通过挂牌转让方式出让,其溢价率较高,而11月份唯一的一宗商住用地则终止出让。11月份,上海、大连、厦门等8个城市的溢价率为0%,主要是这些城市基本都为此前的热点城市,调控较为严厉。2018年11月40城土地成交溢价率排名备注:表中溢价率为“/”的表示本月无通过招拍挂方式成交的商品房用地。城市分类:一二线平稳,三线初现降温一线城市:成交面积同比增长20.8%11月,4个一线城市土地成交建筑面积为610.2万平方米,环比增长79.1%,同比增长20.8%。 其中,北京土地成交建筑面积204.1万平方米,环比增长373%,11月26日,北京13宗地块集中出让,单日成交额超316亿,刷新历史纪录。4个一线城市土地成交均价为14961元/平方米,环比上涨2%,同比上涨3.8%。一线城市的土地成交均价自2017年6月左右开始震荡下跌,今年6月份以来有所反弹与土地出让结构有关,溢价率持续维持在10%以下的低位。土地成交建筑面积自2017年年末以来也维持在2011年以来的较低位水平。11月成交面积较高,与2014年以来历年年底一线城市土地市场均有翘尾现象有关。考虑到一线城市调控政策短期内不会放松,预计2019年一线城市的土地成交面积及均价仍有下降空间。一线城市月度土地成交建筑面积及价格走势二线城市:量价齐跌11月,二线城市土地成交建筑面积为2516万平方米,环比下降7%,同比下降10%;成交均价为4078元/平方米,环比下跌4.4%,同比下跌27.2%。二线城市的土地成交面积自2017年12月以来开始震荡下跌。土地均价自2017年9月达到5825.6元/平米的历史高点之后便进入了下行通道,2018年5月份虽有所抬头,但仍处于下行通道,8月份再次转跌,跌势延续至今,创2016年6月以来新低。预计到年底二线城市的土地成交均价和成交面积将继续降温。二线城市月度土地成交建筑面积及价格走势三线城市:成交均价环比下跌9.2%11月,三线城市土地成交建筑面积为1016万平方米,环比增长20.5%,同比下降38.7%;成交均价为2126元/平方米,环比下跌9.2%,同比上涨4%,成交均价环比转跌。值得注意的是,10月8日,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。此前8月底呼和浩特提出明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标,全面停止去库存调控措施。一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下,或将有更多城市跟进退出去库存政策。目前三线城市土地市场余温尚在,但是随着政策的变化和购买力的透支,预计到明年三线城市的土地成交均价和成交面积将呈现降温态势。三线城市月度土地成交建筑面积及价格走势结论和趋势:地市整体降温趋势不变2018年11月,40个典型城市土地成交建筑面积与10月相比增长6.5%,土地出让金环比增长33.6%。1-11月,40城累计土地成交面积同比增速小幅回落,累计土地出让金收入同比降幅小幅扩大。40城土地成交均价也连续8个月同比下跌,土地成交溢价率持续下降,再创2012年以来新低,整个市场呈现降温态势。分城市来看,一线城市正在执行严厉的调控措施,在部分城市总供地量和核心位置地块供地量增加的情况下,成交面积和成交均价有所上涨,但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市也在继续执行较为严厉的调控措施,二线城市土地市场整体表现出量价齐跌的态势。三线城市的土地成交面积环比出现增长,成交均价则环比转跌,有所降温。7月31日召开的中央政治局会议指出坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市,预计部分热点城市调控政策还有升级的空间。同时,银保监会会议指出进一步完善差别化房地产信贷政策,坚决遏制房地产泡沫化。10月8日,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。10月29日,针对未来房价走势,新华社发表署名文章表示,根据7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”的调控精神,决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。预计短期内调控政策不会放松,随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变,全国的土地市场仍会逐渐降温。附注1:本报告所统计的土地为通过招牌挂方式成交的商品房用地,具体土地性质包括纯住宅、商住、商办及综合用地。附注2:40个典型城市分类如下。4个一线城市:北京、上海、广州、深圳;22个二线城市:大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、佛山、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南;14个三四线城市:扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊。附注3:土地成交均价及土地成交溢价率的计算,均取过去6个月此类指标的移动平均值。
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  • 万科翡翠公园 即将盛大开盘

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  • 北塔湖· 醇熟生态人文墅居

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  • 商品房销售增幅持续收窄 开发投资相对活跃

    中房网讯(记者亚晨)12月14日,国家统计局发布的《2018年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,1-11月份,全国房地产开发投资110083亿元,同比增长9.7%,增速与1-10月份持平。商品房销售方面,1-11月份商品房销售面积14.86亿平方米,同比增长1.4%,增速比1-10月份回落0.8个百分点。商品房销售额12.95万亿元,增长12.1%,增速回落0.4个百分点。业内分析人士认为,受益于拿地和新开工等数据,房地产开发投资总体表现相对活跃的态势。11月份多家房企融资计划通过,利好开发投资数据保持相对坚挺态势。此外,从销售数据来看,尽管出现连续三个月同比下跌的态势。但随着近期各类城市楼盘供应增加,部分楼盘出现“秒杀”等现象,市场悲观情绪略有减少。房地产开发投资同比增长9.7%从房地产开发投资完成情况来看,2018年1-11月份,全国房地产开发投资110083亿元,同比增长9.7%,增速与1-10月份持平。其中,住宅投资78027亿元,增长13.6%,增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.9%。从官方公布的数据来看,11月份房地产开发投资数据表现略好于预期。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网(微信号:zhongfangwang)表示,受益于拿地和新开工等数据,开发投资数据总体上还是表现相对活跃的态势。此外,11月份很多房企的融资计划都被通过,这都利好开发投资数据保持相对坚挺的态势。从房地产开发企业土地购置面积来看,1-11月份,房地产开发企业土地购置面积25326万平方米,同比增长14.3%,增速比1-10月份回落1个百分点;土地成交价款13746亿元,增长20.2%,增速回落0.4个百分点。从同比数据来看,进一步印证了土地市场表现较好的态势。严跃进认为,此类土地数据和具体的个别城市表现不太一致。很多城市近期有流拍现象,这说明市场分化现象比较严重。在其看来,近期土地市场的新动态在于部分城市加大了供地,目的是为了加快租赁住房建设和人才安居工程的建设。房地产开发企业到位资金方面,1-11月份,房地产开发企业到位资金150077亿元,同比增长7.6%,增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中,国内贷款21807亿元,下降3.7%;利用外资102亿元,下降30.4%;自筹资金50619亿元,增长10.0%;定金及预收款49551亿元,增长15.7%;个人按揭贷款21420亿元,下降0.9%。从到位资金数据看,表现好于预期。严跃进分析认为,近期包括发改委等企业债政策,都在很大程度上使得融资方面的环境会有进一步改善的基础。房地产开发景气指数方面,11月份房地产开发景气指数为101.92,比10月份回落0.03点。商品房销售增幅连续收窄商品房销售方面,仍然维持正增长态势。但随着房地产市场有所降温,幅度连续收窄。国家统计局数据显示,1-11月份商品房销售面积148604万平方米,同比增长1.4%,增速比1-10月份回落0.8个百分点。其中,住宅销售面积增长2.1%,办公楼销售面积下降11.1%,商业营业用房销售面积下降5.1%。商品房销售额129508亿元,增长12.1%,增速回落0.4个百分点。其中,住宅销售额增长14.8%,办公楼销售额下降6.4%,商业营业用房销售额下降0.2%。另外,从商品房单月销售情况来看,数据较上月份有所回升。中房网(微信号:zhongfangwang)从今年以来的销售数据分拆后发现,11月份商品房销售面积达15487万平方米,销售额为13594亿元。数据上看,11月份商品房销售面积和销售额相比10月份分别出现12.19%和15.37%的升幅。从绝对值来看,均属于年内单月成交第三高点。但从同比来看,实际上已经出现了连续三个月同比下跌的态势。严跃进表示,很多开发商推盘并没有受到市场认可,使得交易数据相对偏弱。不过近期各类城市楼盘供应增加,类似深圳等也还是出现了楼盘“秒杀”等现象,所以市场悲观情绪略有减少。此外,根据克而瑞研究中心此前公布的1-11月房企销售排行榜数据统计,前11月销售金额(流量金额)排在前100位的房企累计销售金额达87253.9亿元,占到今年前11月全国商品房销售额的67.37%。前11月销售面积排在前100位的房企累计销售面积为65633.9万平方米,占到今年前11月全国商品房销售面积的44.17%。库存方面,商品房待售面积继续减少。11月末商品房待售面积52627万平方米,比10月末减少162万平方米。其中,住宅待售面积减少204万平方米,办公楼待售面积增加26万平方米,商业营业用房待售面积减少15万平方米。据中房网(微信号:zhongfangwang)粗略统计,11月末商品房待售面积已处于近38个月最低值。如果单从住宅待售面积来看,该数值已经处于近50个月低点。严跃进对此分析认为,虽然待售面积走势和预期一致,但下跌的速度已经放缓。总体来看,去库存已经进入到后续阶段,去库存的速度不会加快。随着近期多城推盘节奏增加,也会使得去库存曲线开始呈现筑底态势。
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  • 买房须谨慎!有了这五证你的房子才安全!

    只要付了钱房子就是你的?当然不是!那么,一套正常的住宅应该有哪些“身份证”呢?这些证书没有的话会面临哪些风险?除了五证,还应该注意什么呢?从拿地建房到销售商品房,开发商必须有“五证”1、《国有土地使用证》2、《建设用地规划许可证》3、《建设工程规划许可证》4、《建筑工程施工许可证》5、《商品房预售许可证》其中,第二个和第三个证由市规划委员会核准发放,工程施工证由市建委核发,土地使用证和商品房预售许可证由土地资源和房屋管理局核发。如果“五证”不全 ?会有什么风险?1、房产证要很长时间才办下来或者根本办不下来开发商如果缺少《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,就没有在土地上建房子的资格,就算建了房子也是违规;而且开发商没有出售商品房的资格。购房者买了这样的房子也没法到房管局备案,拿不到房产证。所以,从法律角度上讲,即使你付了房钱,房子也依然不是你的!2、房屋的质量没有保障“楼渣渣”、“楼脆脆”、“楼歪歪”的事件这几年也没少发生。“五证”不全,就说明开发商在没有任何监督的情况下盖房子,这样的房子质量能有保障吗?业主住进去能安心吗?3、开发商骗取定金没有“五证”,不法开发商就与骗子没有任何区别。他们在土地还没批下来的时候,就开始建售楼处、建沙盘、打广告,用各种手段吸引购房者,等购房者交完定金后,他们便会毫不犹豫的选择跑路。4、难以借到房屋贷款一些银行在发放商业贷款时,对开发商的资质也是有要求的。有些黑心开发商故意隐瞒贷款限制条款,收了购房者的钱后,就不再管贷款是否能到位。5、混淆商用房和住宅用房“五证”决定了房子的性质!住宅和商用的产权年限是不同的。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(1)居住用地70年(2)商业、旅游、娱乐用地40年如果开发商把在商业用地上建的房子当做住宅卖给你,就等于你购买的住宅用地的使用年限缩短了30年!除了“五证” “两书”也很重要买房时除了检查开发商是否具有“五证”之外,还要在房屋交付时,向开发商索要“两书”:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这“两书”是开发商向购房者提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件,也是非常重要的。还有一个“表”也要重视这个“表”就是《竣工验收备案表》。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定:建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。如果开发商不能出具此表,你可以拒绝收房,而且可以要求开发商承担逾期交房的违约责任。
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  • “银”冬买房“报”团取暖丨看房团12月23日再出发

    忙碌的一年就要结束了还在买房边缘徘徊的朋友是不是在等待时机呢?是的~侃房妹知道你们在想什么到了年底不论什么行业都离不开“年底冲业绩打折定律”为了让广大看房朋友在年底能有一个圆满的置业计划网易房产宁夏站看房团再次出发!特别精选银川6大品质热盘让你一次看个够全城免费空调商务车还有专业的置业顾问为你解答各种问题现场还有小礼品可以领取哦~带上你的亲朋好友们赶紧来报名吧~网易房产12月看房团活动时间:2018年12月23日上午9点30分集合地点:人民广场宁夏博物馆门口报名方式:微信报名:私聊侃房妹(微信号:ningxiakanfangmei)电话报名:0951-5968555网页报名:http://m.house.163.com/yinchuan/xf/ztc/list/评论报名:在本文下方留言 姓名+电话+意向楼盘,我们会通过微信后台联系您,您的个人信息不会暴露在评论中。看房团路线出炉2018(看房顺序根据实际情况进行调整)1万科翡翠公园/住宅2吉泰·紫樾台/住宅3碧桂园·天誉名邸/住宅&商铺4万科城市之光/住宅5金茂国际生活港/商铺6恒大御景半岛/住宅万科翡翠公园价格:暂无报价 开盘在即产权:70年电话:0951-7637777售楼地址:银川市金凤区宝湖中路与宁安大街交会处万科翡翠公园择址城市精粹之处,坐拥一河两岸三公园,以人为本,以公园为心,以河流为纽带,将建筑与环境做到最大化融入,实现人与居住、人与环境和谐共生。该项目户型精美主要以改善型住房为主。吉泰·紫樾台价格:5888元/㎡起产权:70年电话:0951-5133999/6138088地址:兴庆区友爱路与海宝路交会处向东300米项目是吉泰地产秉承【吉祥安泰,幸福生活】理念,凭借19年社区的成功开发经验,特别打造又一全新力作。户型为经典三居,4米大开间,通风采光俱佳,演绎极致空间美学;私家电梯入户;南北通透;多阳台设计;超大赠送面积、4米大开间;空间利用率高,只为打造城东高品质生活住宅。碧桂园·天誉名邸价格:住宅均价7200元/㎡产权:住宅70年电话:0951-5099666地址:兴庆区解放东路与友爱街交汇处向东50米项目规划设计27栋住宅楼,产品面积为115㎡三室、140㎡的四室、260㎡的五室组成。碧桂园·汇金街,汇3大商圈、汇10万车流、汇30万客流,5万元做大掌柜。万科城市之光价格:均价7000元/㎡产权:70年电话:0951-7658888地址:银川市兴庆区北京东路与友爱街交会处向东500米万科城市之光项目雄踞北京路之上,在项目15分钟步行距离内,据规划,兴庆区将形成“两带、五轴、多节点”的绿化结构体系,规划东部建设14个功能区段公园。阁第湖、丽景湖公园、 燕鸽湖,三湖公园环伺万科城市之光周边,雍容境界,造就一方温润如玉的居住原乡。金茂国际生活港价格:12000~15000元/㎡产权:40年电话:18152305071地址:银川市兴庆区丽景街与宝湖路交汇处向东200米商铺目前都是现房销售,体现了鑫德盛开发公司的实力表现,独立的产权、可转让、可抵押、可自持,现在总价低、好地段的全产权现铺,也是少之又少的投资机会。年回报率8%,第三年之后每年8%-12%的租金涨幅和每年20%左右的物业增值。500强企业和国资委企业的后期运营管理。恒大御景半岛价格:8600~11400元/㎡产权:70年电话:4008-163-163转68189售楼地址:银川市贺兰山路与民族街交汇处向西200米艾依河北岸2017年恒大集团将项目周边打造为继北塔湖后,银川第二大高端生态湖居版块。项目总占地340亩,总建筑面积33.9万平米,容积率为1.5,建筑密度17%,主推户型124㎡/129㎡三室两厅两卫、146㎡阔绰四居;136㎡、147㎡悦景平层洋房、191㎡奢阔大四房。参加看房团的好处为看房团成员免费提供看房车:来回接送,天冷看房不发愁~与大家一起抱团看房:可以自由分享购房心得,买房更放心!面对面与售楼人员沟通:争取利益优惠,购房更透明!扩大交友圈:让“陌生人”一分钟变“朋友”,买房也能交朋友您可以在多个不同的楼盘和价格之间作对比~注意事项报名成功后,网易房产将于活动前一天电话与您确定集合时间地点及参加人数,请务必保持电话畅通。请妥善保管随身物品,同行儿童及个人安全请注意看护。60岁以上老人、孕妇、抱婴者参加活动必须有亲友监护陪伴,请勿单独参加看房团。禁止携带宠物参加看房团,在活动中如擅自离开团体,不听从指挥等,发生意外责任自负。
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  • 兴庆万达旁 10万买商铺

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  • 政治局再次不提“房地产”传递多个重要信号!

    12月13日傍晚,新华社播发了政治局会议的通稿。此前我曾在专栏里指出,2018年最后20天有三个重要会议。一是给明年经济工作定调的“政治局会议”;二是一年一度、展望来年的“中央经济工作会议”;三是纪念改革开放40周年大会。2018年是改革开放40周年,也是国际风云变幻最为剧烈的一年,中国的外部环境、跟世界的关系等等,都发生了重大变化。自10月31日政治局研究经济工作以来,已经过去了一个半月,这期间又发生了很多变化,比如中美峰会、华为事件等。全国上下翘首以待,希望看到中央对明年经济工作的部署。此次政治局会议通稿,最核心的是下面几段话,为了方便大家,引用如下:会议指出,2019年是新中国成立70周年,是决胜全面建成小康社会第一个百年奋斗目标的关键之年。做好明年经济工作,要以新时代中国特色社会主义思想为指导,统筹推进“五位一体”总体布局,协调推进“四个全面”战略布局,坚持稳中求进工作总基调,坚持新发展理念,坚持推进高质量发展,坚持以供给侧结构性改革为主线,坚持深化市场化改革、扩大高水平开放,加快建设现代化经济体系,继续打好三大攻坚战,着力激发微观主体活力,创新和完善宏观调控,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作,保持经济运行在合理区间,进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,提振市场信心,提高人民群众获得感、幸福感、安全感,保持经济持续健康发展和社会大局稳定,为全面建成小康社会收官打下决定性基础,以优异成绩庆祝中华人民共和国成立70周年。会议强调,要辩证看待国际环境和国内条件的变化,增强忧患意识,继续抓住并用好我国发展的重要战略机遇期,坚定信心,把握主动,坚定不移办好自己的事。要保持战略定力,注重稳扎稳打,加强协调配合,聚焦主要矛盾,把握好节奏和力度,努力实现最优政策组合和最大整体效果。会议指出,明年要继续打好三大攻坚战,按照已确定的行动方案,针对突出问题,打好重点战役。推动制造业高质量发展,推进先进制造业与现代服务业深度融合。促进形成强大国内市场,提升国民经济整体性水平。扎实推进乡村振兴战略,巩固发展“三农”持续向好形势。促进区域协调发展,发挥好各地区比较优势。加快经济体制改革,推动全方位对外开放。加强保障和改善民生,着力解决好人民群众反映强烈的突出问题。下面是我的分析、解读:1、强调“保持经济运行在合理区间”。通稿说:“保持经济运行在合理区间,进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,提振市场信心”。中国是一个人口大国,就业问题非常重要,关系到社会稳定。所以,经济必须有一定的增速。但另一方面,中国经济转向“高质量发展”的阶段,一味追求快,就必然要放松货币,最终带来资产价格上涨和通胀。通稿没有明示,大家一般预测2019年的增长目标可能有所回落,大致在6%左右。其实,有质量的6%远比“旧的7%”好。另外,通稿里没有谈及2019年的货币政策和财政政策。其实这是惯例,过去几年“研究来年经济工作”的政治局会议,也没有提及,因为稍后的“中央经济会议”会提及。我的判断是,“积极的财政政策”、“稳健的货币政策”基本上不会变,但执行起来空间还是很大的。2、会议再次未提及房地产。2017年的会议就没有提到房地产,但2016年提到了,当时的表述是“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。今年10月31日那次研究经济工作的政治局会议,也没有提到房地产。连续两次不提及,根本原因是:楼市调控达到了目标。现在“去库存”已经完成,房价也已经控制住。所以,没有必要提及。不提及,对楼市稳定发展有好处。这不是坏消息,是好消息。3、强调“办好自己的事情”。通稿用较长篇幅谈论了中美博弈和国际国内发生的新变化,强调了“坚定不移办好自己的事”。说明这是中国未来应对“中美博弈长期化”的一个基本思路,值得关注。但“办好自己的事情”,不等于关闭开放大门,回到过去“自力更生”的时代,继续深化改革开放不会改变。对于中国处于“发展的重要战略机遇期”的判断没有任何变化。4、“最优政策组合”和“最大整体效果”的提法非常重要。通稿说,“要保持战略定力,注重稳扎稳打,加强协调配合,聚焦主要矛盾,把握好节奏和力度,努力实现最优政策组合和最大整体效果”。“最优政策组合”和“最大整体效果”的提法引人注目。我的理解是,面对经济下行压力,高层坚持不“大水漫灌”,而是“定向印钞”滴灌给实体经济、民营企业、小微企业,力争保持资产价格稳定,避免刺激楼市,推动中国经济转型。在这个过程中,会有一系列财政、税收、货币、产业等政策,最终达到一个“最优组合”,去追求“最大整体效果”。总之,不走老路,要创出一条新路。5、强调“形成强大国内市场”。国际市场日益风高浪急,但中国会继续开拓。但另一方面,中国有14亿人口,这个市场足够大,值得高度重视。所以会议提出“促进形成强大国内市场,提升国民经济整体性水平”。国内市场强大了,潜力发挥出来,也会提高中国开拓国际市场的“筹码”,毕竟开放是相互的。另外,“推动制造业高质量发展,推进先进制造业与现代服务业深度融合”也是比较新的提法。6、2019年是关键的一年。2019年是新中国成立70周年,也是决胜全面建成小康社会第一个百年奋斗目标的关键之年。要实现战略目标,除了“坚持深化市场化改革、扩大高水平开放”,强调“6个稳”(稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期)之外,提出了“提高人民群众获得感、幸福感、安全感”,“着力解决好人民群众反映强烈的突出问题”。此外,这次会议还研究了“反腐败”的问题。有三段话值得高度关注:1、会议指出……反腐败斗争取得压倒性胜利,全面从严治党取得重大成果。2、会议强调,反腐败斗争形势依然严峻复杂,全面从严治党依然任重道远,必须将“严”字长期坚持下去,不断推进党的自我革命,实现自我净化、自我完善、自我革新、自我提高。3、紧盯不敬畏、不在乎、喊口号、装样子的问题,坚决破除形式主义、官僚主义,推动党中央重大决策部署落地见效。
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  • 银川这些小区的暖气啥时候能热?

    为了取暖,居民家中备上了电暖器。 记者崔瑶班占洋摄随着寒冬到来,回家就有扑面而来的融融暖意,成了一天中最惬意的事。但是如果家里的暖气不热的话,这就让人头疼了。现在已经供暖一个多月了,部分居民家里暖气仍然凉凉,他们想问个清楚,家里的暖气到底啥时候能热乎起来?金凤区锦绣苑暖气有温度室温不达标家住金凤区锦绣苑小区的业主反映,他们小区的暖气温度普遍不行。家住锦绣苑5号楼3单元的张先生告诉记者,今年不知道怎么回事儿,暖气片虽然有温度,但是室温就是上不来。“家里室温从来就没有上过18℃,太冷了,在家都要穿棉衣。”他说。随后,记者又随机采访了其他楼栋的几位业主。经了解,大部分业主家的暖气片摸上去确实是有些温度的,但是自供暖以来室温就一直达不到18℃,很多业主要求供热公司到家里来测温。业主李先生拿出了12月7日供热公司工作人员测温后填写的测温单,“起居室17.4℃,一个卧室是15℃,还有一个卧室是17.7℃,平均温度是16.7℃。”李先生说,供热公司也派维修人员来看过情况,但家里暖气仍然没有好转。为什么锦绣苑小区会出现室温不达标的情况呢?宁夏电投热力有限公司一位负责人告诉记者,锦绣苑小区属于老旧小区,很多供暖管道设施已经老化,这个供暖季已经出现了好几次管道爆裂的现象。“目前换热站正常运营,上个供暖季因为没有发现异常,所以管道问题没有排查出来,现在爆裂的管道都已修复正常。”这位负责人还表示,由于最近降温幅度大,对供热也有一定影响,为防止再发生爆管,所以温度不能一下子提得太高。锦绣苑小区供暖管道情况复杂,他们计划明年更换地沟中的管道,并在一些地方装上分段阀门,确保安全供暖。记者崔瑶班占洋兴庆区丰收巷13号楼暖气片冷热不均 温度低家住兴庆区丰收巷13号楼80多岁的康先生向记者反映,供热一个多月了,但他家的暖气片仍然存在冷热不均的问题。12月11日下午,记者来到康先生家,发现屋里正开着电暖器取暖。康先生告诉记者,他家的第一组暖气片温度还可以,可是到最后一组暖气片温度就很低。“好的时候能达到18℃,但大多数时间暖气片的温度不够,甚至是冰的。”康先生说。据了解,康先生家的对门和楼上的住户家也存在类似情况。针对康先生和另外两户居民家中存在的问题,记者联系了负责丰收巷13号楼供热的宁夏正祥供热有限公司。据宁夏正祥供热有限公司民生巷服务站站长武有禄介绍,他们公司的热源来自于宁夏华电供热有限公司,关于居民反映的温度不达标问题,他们随后会使用由市供热办统一鉴定后符合国家规定的温度计进行温度测量。“关于暖气片冷热不均的现象,是因为老旧小区的管道年代久远,里面的焊渣泥锈等会导致回水不利。”武有禄说,他们将安排对这里的管道进行清洗,尽快让暖气片的温度回归正常。 记者马鑫李学精兴庆区立新巷28号大院14号楼白天晒太阳晚上开电暖气温一天天变冷,可是对于兴庆区立新巷的居民们来说,他们的家里比外面也暖和不了多少,这让大家非常着急。12月11日上午,记者首先来到立新巷28号大院14号楼3单元的杨先生家中,孩子们在屋里穿着厚厚的棉袄,家中暖气片也基本上是不热的。说起今年冬天的暖气,杨先生是既无奈又生气,“暖气一开始就不热,但那时候室外温度高,所以还可以忍受,现在天气越来越冷了,暖气的温度也越来越低了。”杨先生担心,到了更冷的时候,一家人该怎么扛过去。同样,在2单元的滕女士家中,暖气片的温度也不太热,上半部分还有点温度,下半部分是冰凉的。滕女士告诉记者,家里每天就靠电暖器和空调来取暖,“白天还可以在阳台上晒晒太阳,一到晚上家里冰凉,没有电暖器和空调根本不行。”记者了解到,立新巷28号大院由宁夏电投热力有限公司供暖,负责维修的工作人员告诉记者,由于前些天换热站一次管网漏水,所以不得不停暖维修,现在换热站的温度还没有完全升起来,估计到当天晚上居民家里会热起来。12月12日上午10点,记者再次来到小区,有居民告诉记者,温度确实上升了一点,但室温仍然不热。经宁夏电投热力有限公司的运检员康世磊查看,居民家中的温度确实不达标,将安排维修师傅先上门进行初步维修。“这边二次网漏水的情况可能比较多,所以补水量比较大,热损耗也大,导致进入居民家的水温不高。”康世磊还告诉记者,现在小区所属的换热站管网的进水温度为48℃,回水温度是38℃,确实无法让居民家里达到很热的状态。另一方面,居民自家暖气管道可能老化有堵塞现象,他们会先安排清洗几家,看看能否起作用。“需要三四天,调整好之后,居民家里就会逐渐热起来。”。记者王绘春雍雨
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  • 银川部分居民家中暖气冰凉,这事您咋看?

    插图 何富成随着气温走低,银川市天成小区、五宝苑、林荫香榭、公路二处家属院、建安等居民小区,因暖气不热,投诉高发,也引起社会广泛关注。昨天,新消息报记者走访了为五宝苑、林荫香榭、公路二处家属院供热的宁夏华电供热有限公司、银川市第五供热片区和为建安小区供暖的银川平昊供热有限公司,了解到的原因包括:“天然气量不足,无法保证所有锅炉正常运转”“有人私自扩建供暖面积、私装增压泵”等。读者朋友,不知您咋看?你说每到冬季,一些住户家中的暖气片冰凉就成了热点问题,甚至成了有些用户、有些小区多年都不能解决的大问题。追问暖气不热的原因,供热公司往往很“委屈”:管网末稍、设备陈旧、管网老化、私自扩建、气压不足、没有按时足额交费……明明都是别人的事,怎么啥锅都要“我”来背?!乍一看,好像有些道理。管网老化是陈年旧事,气不足导致锅炉无法正常运转是天然气公司的事,私扩供暖面积、私装增压泵是消费者的事,没有交足费用当然不能供气……算来算去,似乎就是没有供热公司的事。果真如此吗?当然不!满腹冤屈的供热公司好像忘记了:“热”首先是一种商品。既然居民为取暖支付一定费用,企业就有义务、有责任保证商品的质量并提供相对应的服务。就像消费者在商场或者网店购买一件商品,交了钱就应该享受到同等质量的商品,家里的温度就必须达标。至于管网老不老化、设备给不给力等等,都不是消费者应该考虑的问题。企业不能以这些为由狡辩推脱。客观理由更不是推卸主观责任的借口!再者,“热”也并非一般意义上的商品,而是具有公共产品属性的特殊商品,和水、电、气等等一样,属于垄断供给,“只此一家,别无分店”,消费者没有选择权。这种特性保证了参与其中的企业,有稳定的盈利渠道。也正因为如此,就特别需要相关企业承担更多的社会责任。如果只是搭着“公共产品”的便车、享受着“垄断利润”,却始终忽视自身的责任,让消费者接受劣质产品和不达标的服务,这样的企业理应被淘汰出局!我说暖气不热成了“顽疾”,媒体也当成“热点”年年报道。其实,人们最想知道的,还是这事儿归谁管、谁来管,能解决吗?怎么解决?肯定不会没人管。冬季供暖是民生、最直接关乎百姓冷暖,怎么会没人管。因为是“民生问题”,因为关乎“百姓冷暖”,政府无疑责无旁贷。当然,市场经济条件下,“热”是商品,应当遵循市场规律。但别忘了,供热还是直接关系社会公众利益的基础性公共事业。既然名为“公共”,这个责任就不是哪个企业能承担得起的。退一步说,既便从“商品”的角度说,政府也有监管的责任,要求企业或商家必须为消费者提供质量合格的商品,打击假冒伪劣,维护市场秩序。往大里说,推进服务型政府建设,必须强化政府的公共服务职能,保障供暖显然是应有之义。往小了看,市场中,不管供热企业是不能、还是不愿提供应有的服务,政府这只“看得见的手”都该及时有效“出手”,依法进行监管。再细一些,就供热管网设备老化、老旧楼房保温性差等具体原因看,显然不是单家单户和某个企业力所能及的,也需要政府进行协调沟通,统筹改造建设。如果说一把钥匙开一把锁,那么,打开供暖不热这把锁,有一把钥匙,一定是在有关部门那里的。比如,协调处理好企业之间、企业和用户之间的关系;比如,早一些、再早一些,实一些、再实一些,对问题点进行排查和维修;比如,在居民受冻时,做些实实在在的事情……否则,面对年复一年的供暖不热,还能说什么把群众冷暖放在心上?!他说暖气不热,板子究竟该打向谁?是百般推脱的企业,还是“请您耐心等待”的监管部门,抑或有些总是打不通的热线?照常理,板子不管打向谁,都不该落到用户身上。不过,在看了下面的消息之后,你大概不会这么想了。据报道,在银川市兴庆区双庄小区,有人在末端小区支管上私自接了一条管道,被引入到路边的一排营业房,并辐射到周边一大片私自搭建的民房中。在北门桃园小区2号楼一住户家,房主在供暖进水管道上加装了增压泵……为了自己能取暖,就偷偷“截留”其他用户的“热商品”;为了自家屋里能温暖如春,就不管不顾周边邻居的冷暖;还有一些用户不及时缴纳或以种种借口拖欠采暖费,以至于一些供暖企业步履艰难……这些虽是极少数,但往往起到“一粒老鼠屎坏了一锅汤”的作用。比如,私自扩建供热面积、私装增压泵,会直接影响周边用户用热效果,这是常识。当然还没有这么“简单”,因为你抢了别人家的水,破坏了供热管网的平衡,则影响到供热设备和管网的运行安全,那么极有可能造成供热系统瘫痪、停运。由于正处于供暖高峰期,供热公司还不能一拆了之,只能对于私建扩建部分限制供热;而对于部分用户私装增压泵现象,供热公司会先劝其自行拆除,若劝解无效,供热公司将联合执法部门进行强制拆除。而这一切,都只能等到供暖期结束后了。不过,仅仅是强制拆除,这个板子打得是不是太轻了?怕就怕,今年拆了,明年建,成了暖气不热的一大顽疾,那么这些“老鼠”岂不成了年年“害”了。所以,对于这些人,板子不但要打,更要让他们知道疼,如此整治才有效果。
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  • 房地产利好?发改委融资令救命+融资最难过去了?

    昨天很多人很激动,国家发改委印发了《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》这个文件有2个附件,其中有一个附件,被很多人广泛的传阅,但忘记了看正文和附件二。附件一:文中提到了标准:其中有房地产业:但实际政策是什么意思?我们看看文件正文和附件二:正文内容提及:(二)申报材料应明确债券募集资金禁止投向领域,形成“负面清单”。“负面清单”包括但不限于:将募集资金借予他人,用于房地产投资和过剩产能投资,用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资,用于弥补亏损和非生产性支出。“负面清单”领域可根据企业自身经营业务范围进行补充和调整。附件二也明确提及了:和房地产相关的只有9.2.3,保障性住房类业务应披露以下内容:发行人开展政府保障性住房类业务的情况、主要在售项目情况、主要在建项目情况、销售回款情况、拆迁安置情况、当地房地产去库存周期等。很多人会疑问了,这政策是悖论?2016年11月11日,国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》,要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。公司债和企业债的区别主要体现在六大方面。一是在发行制度上,公司债采取核准制,由证监会进行审核,证监会有权决定是否准许其发行,对总体发行规模没有一定的约束。企业债采取的是审核制,由国家发改委进行审核,发改委每年会定下一定的发行额度;二是在发行条件方面,公司债相对比较宽松;三是在担保上,公司债采取无担保形式,而企业债要求由银行或集团进行担保;四是两者在发行定价上也有显著的差别。公司债的最终定价由发行人和保荐人通过市场询价来确定,类似于A股和可转债的定价。而企业债的利率限制是要求发债利率不高于同期银行存款利率的40%;五是发行状况方面,公司债可采取一次核准,多次发行。企业债一般要求在通过审批后一年内发完;六是公司债在信用评级制度方面有所突破,可以说与国际接轨。也即受托人对公司的管理状况要定时跟踪,进行信息披露。最后:政策从来没有改变12月12日早间,万科企业股份有限公司发布公告称,根据70亿美元中期票据计划发行于2024年到期的6.3亿美元中期票据。12月11日,花样年控股集团有限公司发布公告称,其全资附属公司花样年集团(中国)有限公司拟公开发行2018年第一期公司债券,发行额度不超过10亿元人民币,预期票面利率区间为7.00%至8.00%。12月11日早间,世茂房地产控股有限公司公告称,公司将发行本金额5.7亿美元的额外票据,该额外票据将与2021年到期2.5亿美元票据合并及组成单一系列,利率6.375%。12月10日,重庆龙湖企业拓展有限公司公开发行2018年55亿元公司债券(第三期)的项目状态更新为“已受理”11月全国多家房地产公司密集获准发行大额融资。合计数额已经超过1000亿。从楼市调控政策看,最严格的时候已经过去,政策底部逐渐形成,房企融资难度有所降低。首先:对于房地产企业来说,楼市销售逐渐放缓,而前期过度投资,对资金需求上涨。回款难,房企增加融资的述求明显上涨。其次:从融资难度看,最近大部分房企融资成本平稳,虽然处于高位,但随着全社会资金成本的相对平稳,房地产企业融资的成本并未大幅度上涨。特别是龙头房企的融资成本公司债,基本在5-6%左右。对于这些企业来说,明显缓解了资金压力。第三:虽然海外融资成本明显上涨,叠加汇率的波动,更是压力非常大,但房企的资金压力下,依然需求量非常大。随着信贷市场的调控持续,房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。现在看,2018年四季度,房地产企业最重要的工作将是融资。2018年虽然房地产企业销售依然有望刷新历史记录,但房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓,而随着资金压力的加大,融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切。随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大。在调控持续加码的趋势下,中型房企依然在非常明显的拿地加速过程中。拿地多,也推动了房地产企业的融资需求。最后总结一下:从资金情况看,房地产行业资金面肯定是收紧了,但肯定算不上寒冬。而且很可能最严格的时间点已经过去。2018年感觉资金冷只是因为过去3年资金太宽裕。当下对于30亿以上的住宅地块,90%都非民企获得。资金面依然紧张。房地产目前房地产企业的资金压力相比2015-2017年有非常大幅度的收紧 从各地楼市调控看,预计房企的资金还会受到继续的压力,这种情况下,发债等渠道还有可能继续高压,对房企来说,2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年,而且趋势看,2019年依然将持续资金压力。
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  • [专题] 楼市早班车丨首套房贷利率首现零涨幅,透露3大楼市好消息!

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  • 这份报告提醒楼市3大风险 党报透露2019房价走势!

    对于当下楼市有没有风险其实早就不应该再纠结了,宁可信其有不可信其无,有了心理准备,才能应对一切困难。近日,研究中心金融研究所助理研究员王洋表示,房地产成为重要的系统性金融风险源头,很多风险最终会归结到房地产,如不良资产风险,因此必须特别关注金融和房地产之间的关系。其实,这就提醒我们的房地产应该回归到房子是用来住的而不是用来炒的这个定位上,而当下的调控也正是在化解风险的道路上越走越宽。所以,房地产的风险早就不是什么见不得光的东西,我们既然敢于面对就证明我们有能力去化解。12月4日,经济日报再度发文《房地产调控成果来之不易》,应该说对当前房地产市场给予了客观的评价,更对我们未来的调控政策表达了坚定的态度。而且这次对非常敏感的泡沫问题也是毫不回避,甚至毫不客气,这体现了政策的严肃性和坚定性。紧接着,12月11日,中国社会科学院财经战略研究院在北京发布《中国住房发展报告(2018-2019)》指出,楼市面临三大风险:1、房地产市场存在结构性泡沫或将破裂或继续放大的双向风险。2、房地产金融存在杠杆率迅速高升且还在违规加杠杆的风险。3、宏观经济运行存在过度依赖房地产的风险。这三个风险,我们一一去评论。社科院不一定就是对的,但是我们必须要认真去听取他们的意见。我们回顾去年社科院的报告同样提出房地产风险,在没有重大政策冲击的情况下,2018年中国楼市将迎来平稳调整,但也存在若干不确定性风险:一是预期逆转,泡沫破裂;二是市场反弹,泡沫扩大;三是住房投资投机再度转移。首先,泡沫问题已经是我们必须防范的重要内容,官方已经给出客观的评价。只是会不会破裂值得商榷。经济日报表示,只要未来居民收入的涨幅长期超过房价涨幅,不断降低房价收入比,通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”方式,就能实现我国房地产市场“软着陆”。这种着眼长期、主动调整、平稳化解的应对房地产市场风险策略,是科学的。从这个角度讲,我们的调控是有能力控制市场风险的,能够实现平稳过渡。其实,调控是什么?就是避免走极端。市场过热了冷一冷,市场冷了,提提气。否则那不就失控了吗?其次,不可否认,尽管信贷政策已经非常严厉,但是不排除有些人还在利用不法手段加杠杆,炒房者要注意,购房者更要注意,政策的导向是什么,千万别到时候被忽悠。房贷利率的提高其实就是这方面的考虑。再次,经济对房地产的依赖可以说一时半会很难彻底改变,但是这个路子在逐渐被抛弃。不少专家打着房地产能拯救经济的旗号再次呼吁救市,就是希望放松调控。此时,经济日报的一句“房地产行业的作用也被无限放大”算是对这些所谓专家的一个有力回击。地方习惯于依靠房地产这一“来得快”的工具拉动投资、刺激需求。但如果所有老百姓都在为高房价买单,又何谈消费需求呢?又何谈内需呢?所以不能再简单靠房地产刺激经济了。最后,是我自己加的一个更大的风险,那就是百姓们的认识如果不能跟上形势或者还是单方面完全不相信楼市有风险那才是最大的风险。这个不再展开,大家心里都有数。那么2019年房价会怎样呢?经济参考报一篇《深入落实“房住不炒” ,避免楼市大起大落》可以说回答了2019年房价的走势。当前我国房地产市场再次走到关键节点,面临着方向性选择,并考验着市场理性。深入落实“房住不炒”,应当保持我国房地产市场平稳健康发展,全力避免楼市大起大落,亟待楼市理性的坚强支撑。购房者不用担心房价会大涨大跌,这是底线,但是过去房价上涨过快的城市难免会有下调压力,毕竟稳定才是我们的主旋律。社科院报告认为,总体上,2019年中国楼市最可能小幅调整和再度分化。“在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场转向降温通道,不会出现剧烈的波动。”预期决定未来的市场走势,当越来越多的人认识到这些问题之后必然会有了一个更加平和的心态,市场也才会真正冷静下来并逐渐回归稳定。但在尽力做到供求平衡基础上,更要对炒房者的严厉打击不能放松。
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  • 房企资金压力显现 谁是2018房地产溺水者?

    房企的资金压力比想象中大。如果连龙头房企都在谈如履薄冰,那么一些房企已接近溺亡。2018年,一个令人惊惧的年份即将过去,但有些房企或等不到明年和煦的朝阳,因融资渠道收缩和销售艰难的双重困境,它们正陷于资金及债务危机的泥淖。11月,A股首只“1元退市股”诞生,中弘股份到最后也没能绝地求生,现已进入退市整理期。这家凭房地产开发发家的企业,最后倒在房地产调控时期中,徒留近80亿待偿债务。很难简单归结中弘股份倒下的原因,但严峻的偿债环境和楼市调控政策难辞其咎。残暴的欢愉,终将以残暴结局。谁会成为下一个中弘股份?根据国泰君安统计数据,当前房企净负债率创历史新高,达120%,远高于2014年下行期平均80%的水平。今明两年,地产业将迎来偿债高峰期。在国内,房企主要融资渠道是银行贷款、非标融资、定增、公司债、短融中票、ABS等,此外,销售回款也是房企增加现金流的主要途径。房企融资路径通常是从非住宅到住宅、从非标到标准、从债权到股权的渐进式放松。11月以来,房企债券发行有所增加,如融创、阳光100、弘阳地产、华夏幸福等公司相继宣布拟发债的消息。有观点认为这是融资闸门的开启,但新发债券中,尚无一例是借新还旧,房企融资远未到放松时刻。在外部输血渠道不畅,内部造血功能欠佳的情况下,即便只是一笔数亿的债务逾期足以将一家企业拖入深渊。粤泰股份,一家广州老牌房企,在行业寒冬中瑟瑟发抖。10月26日开始,粤泰股份资金和债务问题陆续曝光。粤泰股份子公司广州旭城开发的广州荣庆二期项目迟迟未能取得预售证,无法通过销售回笼资金,无力偿还银行借款。2015年9月,粤泰股份为广州旭城向工商银行广州西华路支行申请不超过3亿元人民币借款提供连带责任担保,同时广州旭城以广州荣庆二期项目为借款提供质押。到2017年4月时,广州荣庆二期项目已具备办理商品房预售证条件,为了顺利取证,粤泰股份把广州旭城100%股权质押给工商银行广州西华路支行以置换出广州荣庆二期项目。事与愿违,荣庆二期项目未能取得预售证销售,这笔债务出现逾期,逾期金额为2.6亿元。几乎同时,粤泰股份大股东粤泰控股向浙江中泰借款余额2.7亿元人民币并出现逾期、向北京中泰创盈企业管理有限公司借款余额3亿元人民币逾期,泰控股及其一致行动人持有的粤泰股份被轮后冻结。截至10月底,粤泰股份控股股东粤泰控股及其一致行动人累计持有公司股份162705万股,本次冻结股份占其合计持有公司股份总数的88.85%。 至11月,粤泰股份多个银行账户被相继冻结,且多处资产遭到查封。粤泰股份企图自救,包括引入长城资产为重组作顾问,并处置不良资产来调整公司资产结构,盘活资产和现金流。12月5日,粤泰股份宣布把全资子公司信誉建筑的100%股权转让给西藏恒璟创投公司并签署转让协议,交易对价为1018万元。粤泰股份称,信誉建筑目前并无实质经营业务,股权转让所得款项将用于补充公司现金流。粤泰股份的公司日常经营同样不理想,其2018年半年报显示,上半年公司实现营业收入18.06亿元,同比减少52.03%;归属于上市公司股东的净利润为5.69亿元,同比减少37.61%。五洲国际的危机比粤泰股份来得更早,其评级被穆迪从由Caa1下调至Ca,9月3日开始,公司股份暂停买卖至今,且集团接获多起重大法律诉讼或申索,赔偿金额超过7亿元,目前正酝酿债务重组。此外,华业资本也出现债务违约。这是寡头的时代,即便今年行业冷清,市场下行,但地产业的集中度仍在提高。克而瑞研究统计的数据显示,截至今年11月份,千亿企业已有25家,中梁控股、金科、融信、金茂、正荣、中南置地、阳光城等中型房企也已进入千亿俱乐部。等待小房企的,除了被收购,只有消亡。今年下半年以来,超过30家中小房企通过产权交易平台挂牌转让股权和债权,仅是11月份,通过北京产权交易所挂牌转让的中小房企就增加到了11家。现金为王依然是大中小房企共同的黄金策略,它要求房企积极开拓新的融资渠道,同时加大库存去化回笼现金,减少拿地支出,甚至动用裁员等手段减少日常的经营性支出。一家大型房企感叹,“要尽量维持现有业务规模不萎缩,要肩负社会责任尽量不裁员,知易行难。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示,明年是偿债高峰期,房企的资金压力比想象中大,房企融资已到了生死时刻。
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  • 最大的“炒房团”浮出水面!卖房潮要来了!

    图片来自网络 版权归作者最大的“炒房团”浮出水面:他们圈了股民的钱去炒楼了!事出反常必有妖!房价为何一直“高烧”不退?公说公有理,婆说婆有理,似乎很难找到一个真正原因。不过,近日有媒体公布了一份2018年前三季度上市公司闲置资金使用去处,为大伙理清事实真相,提供了一个新的思路。根据中新经纬整理,2018年前三季度,A股上市公司中一共有1696家将闲置资金投资在房地产,占两市3565家公司的47.57%,合计持有投资性房地产10986.39亿元。厉害吧,光上市公司投资房地产的闲置资金,就轻松上万亿了,而且还有近半的上市公司参与到了其中,确实让人出乎意料!以前听到最多的一句话就是“资本都是逐利”的,哪里利润高,他们就会跑哪去,这会可算真正见识到了。从利润的角度来看,一点不难理解为啥上市扎堆投资房地产,毕竟闲钱能去的地方,就那么几个:股市、理财产品、楼市等。而相比之下,股市阴晴不定,A股和国足早已被中国粉丝调侃为不可言之苦;理财产品呢,虽然收益稳定,但是上市公司对其收益率不一定看得上,而且经历美的“萝卜章理财骗局”后,估计他们早已心存忌惮;站在上市公司角度,拿钱投资房地产,自然是最稳健的投资方式了。如果从资本角度来看,上市公司拿闲钱投资房地产,并无大碍,毕竟这样可以让上市公司收益最大化,对大众而言,似乎也没有太大影响。但若仔细分析后,不难发现,上市“炒房”迟早会成为楼市的“定时炸弹”。卖房潮来了!上市公司年底"集中行动",为套现,为弥补亏损…一到年末,上市公司卖房潮又如期而至。与往年不同,今年上市公司卖房大军呈现四大特点:一是卖房案例比去年多,其中不乏一线城市房产;二是卖房主角范围更广泛,除为了扭亏的企业外,包括券商在内的“不差钱公司”也开始变卖房产;三是在近期房地产企业业务数据向好的情况下,却频现上市公司甩卖房企股权或剥离房地产业务;四是部分上市公司出现“卖房难”现象,主动打折出售房产。卖房变现者众12月7日,海航物流集团有限公司在北京集中推介了10项优质资产,涵盖写字楼、酒店、商业地产、在建工程、非上市公司股权等多领域,总报价约76亿元。其中包含了颇受关注的北京海渔广场和三亚喜来登酒店。北京房产被变卖,这在上市公司中并非独一案例。金智科技将位于北京的4套住宅、总面积超过550平方米的房产以3308.16万元的价格出售给江苏金智集团有限公司。出售的目的是“进一步盘活公司存量资产,降低异地管理维护成本,提高资产运营效率,适当控制银行借款规模和财务费用,降低公司资产负债率。”盘活存量资产、降低负债、改善财务状况,这是大部分上市公司出售房产的理由。而其中,又有部分企业试图通过出售房产使业绩“扭亏为盈”或拯救业绩下滑的幅度。这是历来上市公司业绩调节的“利器”。年初时,北汽蓝谷(S*ST前锋)就因处置房产增收增利而摘帽。近期,同样是变卖北京房产,中迪投资在11月初时公告称,拟将位于北京市朝阳区东方东路、建筑面积193.93平方米的房产作价1350万元出售给北京天利天力咨询服务有限公司。该房屋账面原值超过330万元,账面净值299万元,交易完成后预计产生约743万元的税前收益。中迪投资前三季度亏损633万元,出售一套房产足以弥补此亏损。因此,深交所后来向该公司发布了关注函,要求其对次交易的必要性进行说明。Wind数据显示,截至今年12月初,出售房产资产的上市公司达33家,涉及的公告次数达52次,比2017年全年的45次还多。其中,第四季度截至12月8日,已有11家上市公司公布卖房信息。12月5日,华伍股份将位于丰城市河洲街道的闲置国有土地使用权、地面建筑物房产进行转让,转让价为3146万元,预计可产生利润1516万元。转让的理由是“转让的标的资产为公司老厂区土地使用权和建筑物,转让将有利于盘活公司闲置资产。”此外,道明光学、银之杰、建发股份、天喻信息、三变科技等公司也相继公告拟出售房产或土地。值得注意的是,今年还有不止一家券商加入到卖房行列中。在市场波动下行之下,券商定增、卖房多举措储备余粮“过冬”。近日,国元证券在上海联合产权交易所披露转让信息,拟以3500万元的价格转让四套位于上海市区的房产。而在此之前,中原证券曾挂牌出售11处房产,分别位于北京、郑州及河源等地的员工宿舍及营业部办公场所。频现出售房企股权除直接卖房外,近期还频现上市公司出售房地产公司股权。12月3日,香梨股份拟以非公开协议转让的方式将全资子公司——巴州昌达房地产开发有限责任公司100%股权作价逾6000万元转让给新疆家合房地产开发有限责任公司。后者为香梨股份的间接控股股东新疆昌源水务集团有限公司的子公司,此次交易涉及关联交易。让市场疑惑的是,在出售昌达房产之前,香梨股份还曾公告称,拟在巴州投资设立房地产开发公司,出资的资产是土地及应收账款债权,合计金额为6068.67万元,与上述出售的房产股权价格相当。香梨股份称,房地产开发并非公司主营业务,且公司没有房地产开发相应的专业经验和专业人员,转让房地产公司股权可以“盘活公司资产、降低经营风险、有利于公司发展和股东的利益。” 并称此次交易预计将增加公司今年约650万元-850万元的投资收益。此收益也基本可以覆盖香梨股份今年前三季度的亏损。今年1-9月,香梨股份营业收入2277万元,亏损428万元。而去年全年,香梨股份是盈利508万元。如果香梨股份第四季度其他业务不亏损且上述交易按最高投资收益算,那么今年其业绩或与去年相差不大。除香梨股份外,11月底,云南旅游拟逾12亿元出售云南世博兴云房地产有限公司55%股权,接盘方是华侨城集团的全资子公司华侨城西部公司。华侨城集团是云南旅游的控股股东,因此此交易也是关联交易。被出售的世博兴云并非亏损资产。2015-2018年上半年,其净利润分别为2897万元、-440万元、6070万元及4384万元,近三年其利润增长趋势明显。云南旅游将其打包出售的理由是“为了聚焦旅游主营业务,强化核心业务”。出售房企,香梨股份和云南旅游的理由是一致的,即聚焦主业。有数据统计显示,过去十年,房地产的投资收益大举跑赢上市公司主营业务的利润增速,甚至此前有新三板公司老板调侃称“几年前变卖家产创业,结果几年下来,公司刚盈利,而我却买不起房了”。这吸引了不少上市公司进行房地产投资,包括直接购房或投资房企。如今房地产行业宏观调控力度空前,相关资产增值空间有限,这或将成为上市公司处置资产的原因之一。而Wind数据显示,2018年三季度A股上市公司投资性房产价值1.1万亿。其中剔除房地产上市公司后,拥有投资性房地产资产的企业数量达1696家公司,占据A股上市公司一半以上。因此,卖房大军或将持续扩大。卖房路曲折 有公司打折出售或由于急于变现、行业大环境等因素影响,近期上市公司的卖房大军中不乏“打折出售”的按理。10月底,三变科技拟将持有的9套房产通过产权交易机构公开挂牌出售,房屋总估值超过4500万元,其中3套位于北京,4套位于上海。出售理由是为了优化和盘活公司存量资产。今年前三季度,三变科技亏损4491万元,卖房变现有利于其拯救业绩。按公司的说法是“若上述房产按评估值完成出售,扣除账面净值、各类税费等,预计对本年度净利润影响金额约为1646万元”。然而一个月后,三变科技的房子还没卖出去,其中4处房产已征集到意向受让方,而其余5处仍未征集到受让方。没卖出去的5套房子评估值为2492万元,其中3套位于上海,1套位于北京,1套位于哈尔滨。因此,三变科技打算将其打折出售。其公告称,根据房产市场情况结合公司资产的实际状况,公司董事会同意上述公开挂牌未征集到受让方的5处房产终止挂牌,通过其他公开方式进行出售,成交价不低于评估价的90%。按此计算,5套房子最终的成交价约为2243万元,比评估值低约250万元。尽管打折卖,三变科技还是赚的。例如位于北京宣武区的那套房子,三变科技的购入价格是514万元,打折后的出售价是1581万元,二者相差两倍多。除三变科技外,今年卖房路比较坎坷的还有上海三毛、*ST哈空等公司。前者6月份打算卖出位于重庆及深圳的5处住宅,三个月后仍然还有3处未出售;后者去年年底即挂牌出售位于上海及哈尔滨的房产但最终没卖出去,今年3月份二度挂牌出售,不过价格方面并未折价。不言而喻,让房子回归居住属性已经是大势所趋。但相比之下,上市公司拿闲钱去买房,是因为公司本身的用房需要,还是更看重楼市的投资价值,不必多说,真正能够称之为“刚需”的,又能有几家呢?过去,我们对“炒房客”深感愤怒,因为炒房客将庞大的资金量集中在楼市,推高了房价,现在看来,推高房价的幕后黑手,远远不止过去在我们认知中像温州炒房团这样的“机构”这么简单,甚至就可能就是这些上市公司。相比之下,上市公司闲钱投资房地产成为常态的危害,远远不亚于“炒房客”。一方面,上市公司上万亿的天量资金,对哄抬房价上涨,绝对起到了“帮凶”作用。另一方面,上市公司投资房地产,为其粉饰财务报表数据提供了太多操作空间,这样的例子并不少见:1、上市公司高伟达就曾发布公告,卖出了北京朝阳区的房子,标的资产净值合计为4199万元,含税成交价格为9666万元。但查阅该公司年度报表可以发现,高伟达近几年的年净利润都在5000万元以下,也就是说,卖出一套房子的利润,就可能远远超过了其一年的净利润。而且在所有上市公司中,通过卖房来增加收入的企业,高伟达并非孤例。作为一个投资者,如果看到某上市企业利润突然倍增,还真得多留一个心眼,不多去看几下该公司的公告和新闻,还真不知道公司利润地增加是靠买房来的收入还是真的是主业净利润上来了。2、房子对于上市公司的影响,除了可以通过卖房来增加利润,还是某些企业的“救命草”,它可以用来“保壳”。因为通过卖房保壳,相较于资产重组来说,更为便捷。对于某些因为盈利问题游走在退市边缘的“垃圾股”,通过卖房,既可以保住“壳”再赢得三年时间,还可以整顿原有业务,甚至从市场上找其他业务注入,对他们来说,“卖房”简直是神器。通过卖房既能粉饰财务报表,在关键时刻还能防止退市,这也难怪了上市公司为啥这么热衷于买房。但真正的问题也在这,当绝大多数上市公司都热衷去买房,会不会耽误他们的主业?当通过卖房来的收入要比其经营主业的来源还要高,是否会导致公司不认真去做实业、搞经济,这些问题都经不起细细推敲。百尺之室,以突隙之烟焚。早在2009年,《经济参考报》就曾撰文指出:英国古典经济学家亚当·斯密在《国富论》中就说过,“住宅不会为居住者带来任何收入。如果将其出租,由于房子本身并不能生产任何东西,因此租房者必须找到其他收入来支付房租。”斯密由此得出结论,房主虽然可以通过出租房子获得收入,但并不会给整个社会带来一丁点收入。他还认为,当投机能获得高额利润时,过度投机就会成为一个最容易犯的错误。那些利润率“最高的国家将毁灭得最快”。上市公司扎堆买房,只是表象,最根本的地方还是在于,资本对利润的驱逐,要想“刮骨去毒”,则必须从根上动刀,才能永绝后患。通过政策管控不允许上市公司买房,或者降低上市公司闲置资金投资到楼市的比例,不失为一种手段。但最根本之处还是在于,当上市公司投资房地产的收益远小于做实业时,去投资房产的企业自然就小了。总得来说,无论是个人还是企业,全都把资产“压宝”在楼市上,确实已经到了必须重视的地步。但愿这次,通过媒体公布的数据,可以引起各地房管局足够的重视。
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  • 房地产突出精准调控,房价或不会大幅上涨

    多位专家表示,明年房地产投资增速将继续放缓,同时房地产调控政策将延续“因城施策”态势,虽然可能会进行边际上的调整,但并不意味着房价会大幅上涨,精准、精细调控将更为突出。01土地购置或明显降温华融证券首席经济学家伍戈预计,2019年房地产投资的增速会低于2018年,初步预判在5%-7%之间。伍戈指出,从目前来看,行政性的限贷、限购依旧没有放松,但房贷利率已触顶,甚至可能已经边际下滑。同时,随着未来棚改力度的进一步减弱、棚改货币化刺激的进一步减少,2019年房地产全国的库存应该是被动积累的。“这将会对房地产商购地行为产生一些影响,从而使得土地购置出现明显降温。”伍戈认为,与此同时,随着房贷利率受银行间市场传导的一些边际上的转向,房地产投资会有下降趋势,特别是在2019年一季度。根据国家统计局公布的最新数据,1-10月,全国房地产开发投资完成额达9.93万亿元,同比增速为9.7%,增速比1-9月回落0.2个百分点;其中住宅开发投资完成额达7.03万亿元,同比增速为13.7%,增速回落0.3个百分点。东莞证券分析师何敏仪表示,房地产开发投资增速二季度以来小幅回落,但仍维持在近年高位,并且明显高于固定资产投资增速。在当前楼市销售有所转弱的情况下,明年一季度开发投资增速有望延续下降趋势。02因城施策将延续长江证券宏观首席分析师赵伟认为,明年房地产投资跟以前的逻辑将不一样,较难出现整体的放松,很有可能出现的是因城施策背景下,部分城市可能会有微调。伍戈预计,明年的房地产调控政策可能会进行边际上的调整,但并不意味着房价会大幅度上涨。在房地产供给端可能有更多的放松措施,但需求端短期内依然会受到很多掣肘。“有理由相信房地产投资的相对下行速度会得到控制,房价也不会明显起来,这可能是比较合意的政策结果。”东北证券分析师高建表示,2019年房地产调控政策将保持“因城施策”的方针,以“稳”为核心,稳房价、稳地价、稳预期,“房住不炒”。明年年中,部分调控效果较好的城市或将逐步去“行政化”的调控手段,鼓励支持刚需购房,防范出现新的库存风险。何敏仪指出,过去政府对于房地产市场始终处于“收紧-调控-放松-刺激-收紧”的周期循环中。当前地方财政依赖土地出让金、房地产行业对GDP增长及金融体系稳定仍有重要的影响。预计明年上半年行业政策面会延续平稳、平静状态,精准、精细调控将更为突出,政策边际效应减弱,超预期调控的可能性较低。
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  • 营业300亿元以上的房企有望获准发债?

    房地产企业融资发债出现松动信号。12月12日,国家发改委发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》显示,支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券。优质企业发债获支持通知显示,相关发债企业需要满足以下条件:发债企业满足条件:⊙(一)主体信用等级达到AAA。⊙(二)主要经营财务指标应处于行业或区域领先地位(附件1)。⊙(三)生产经营符合国家产业政策和宏观调控政策。⊙(四)最近3年未发生公司信用类债券或其他债务违约,且不存在处于持续状态的延迟支付本息事实。⊙(五)最近3年无重大违法违规行为,未纳入失信黑名单。⊙(六)报告期内财务报表未被注册会计师出具否定意见或无法表示意见,如被注册会计师出具保留意见的,保留意见所涉及事项的重大影响已经消除。⊙(七)发改委为优化融资监管制定的其他发行条件。国家发改委表示,积极支持符合条件的优质民营企业发行企业债券,并将根据市场发展情况,适时调整优质企业支持范围。对符合条件的企业申报发行优质企业债券,实行“一次核准额度、分期自主发行”的发行管理方式。同时,对于申报企业债券应当符合《公司法》《证券法》《企业债券管理条例》的相关要求。优质企业债券实行“即报即审”,安排专人对接、专项审核,比照我委“加快和简化审核类”债券审核程序,并适当调整审核政策要求:审核政策要求:⊙(一)在偿债保障措施完善的基础上,允许使用不超过50%的债券募集资金用于补充营运资金。⊙(二)核定公开发债规模时,按照公开发行的企业债券和公司债券余额不超过净资产40%的口径进行计算。⊙(三)鼓励符合条件的优质上市公司及其子公司发行企业债券。⊙(四)允许优质企业依法依规面向机构投资者非公开发行企业债券。⊙(五)鼓励商业银行以“债贷组合”增信方式,进行债券和贷款统筹管理。房地产业被纳入参考标准值得注意的是,房地产业也被纳入了本次优质企业经营财务指标参考标准。作为通知附件之一的《优质企业经营财务指标参考标准》显示,房地产业作为第四类行业但列其中。标准显示,进入优质企业发债行列的房地产企业需满足资产总额达1500亿元和营业收入达到300亿元的两项标准。而这两项财务指标也相对宽松,即可按照企业最近一年或最近三年经审计财务数据平均值的孰高者进行计算。同时不得超过行业资产负债率的重点监管线,未明确重点监管线的,原则上资产负债率不得超过85%。资产负债率按照企业最近一年经审计财务数据计算。而根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心此前发布的《2018中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,500强房地产开发企业2017年资产负债率均值为63.93%,远低于标准中提到的85%红线。此外,中房网通过查阅海通证券的一份研报显示,约有20家A&H上市房企符合这一标准。而该类企业债券的发行,有利于补充这些企业的流动资金。但值得注意的是,虽然本次房地产业被列入优质企业的行业范围,但根据《通知》要求,发债资金用于房地产投资仍有负面清单的约束。《通知》显示,申报材料应明确债券募集资金禁止投向领域,形成“负面清单”。海通证券分析认为,虽然负面清单包含房地产投资,但并未规定保障房、长租公寓等政府支持的方向,对于一些承担社会责任的企业明显受益。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示,《通知》明显利好规模较大的房地产企业后续融资。对于符合条件的房企,可以积极利用此类政策发债,这对于其补充营运资金和加快项目开发等都有利好。同时,从本次发布《通知》的条件来看,房企未来在注重销售规模的同时,也需要把类似营业收入等财务指标做大,避免影响其融资资格。
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  • [专题] 楼市快讯丨西夏区交通便利的品质住宅,价格4000元/㎡起

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  • 25家房企业绩过千亿,年底开启冲刺模式

    还有半个多月的时间,2018年度开发商的销售大戏就要落下帷幕。最近,开发商年底冲刺的动作可谓十分“高调”。仅以北京市场来说,几个受关注度较高的限竞房项目都有了动作,像南二环项目佑安府不久前刚刚入市,西三环的西城天铸也预计在12月中旬开盘,永定门外的永定府项目的售楼处也挂上了招牌,落户西单置地新座首层。不仅如此,共有产权房也在年底迎来了供应高峰,包括西四环长安街附近的项目,海淀区的共有产权房都开始选房,开发商回款冲刺思路愈加明显。根据机构数据显示,截至11月底,销售破千亿的房企已经达到了25家。但这并不意味着开发商整体状况乐观,相反,许多房企的销售增长是依靠上半年二三线城市的突飞猛进,而下半年开始,销售增长速度已显著放缓。许多房企的日子并没有数据显示的那么好过,甚至业内人士预计,未来将有大量的房企将退出房地产市场。年底集中推盘冲刺11月的最后一天,期待已久的佑安府项目开始了选房,这个位于南二环的项目以9万元左右的价格开盘,本身开盘价格已经低于周边昆仑域的最新房源,而且还有89平方米的两居室可供选择。但遗憾的是,这个曾被认定将日光的项目,实际上开盘当天并没有日光,仍有部分户型可选。佑安府之后,位于丰台区西局的西城天铸也传出了结束验资,12月中旬开盘的消息,这个有港资九龙仓开发的项目,周围均是像西府大院、西宸原著这样的顶级豪宅。不仅是限竞房,共有产权房也在年底迎来了爆发期。西四环共有产权房玉景阳光即将公开摇号,均价35000元/平方米。该项目位于石景山区玉泉西一路(长安街以北),一直以来都以长安街旁的共有产权房作为宣传口号。项目共452套,通过购房资格审核家庭达11864户。此外,海淀区的共有产权房永靓家园也要选房了,时间定于2018年12月19日至24日,一共2000多套。一时间,一度稀缺的房子,稀缺的位置,在2018年里好像处处过剩。北京中原地产的数据显示,截至12月12日,限竞房已经入市项目31个,共41期,合计提供了19327套住宅,但目前的网签只有3693套,刨去网签数据比实际签约要滞后的因素,从平均数据看,实际销售也只去化了40%左右。而共有产权房供应更多,数据显示,截至12月12日,北京入市的共有产权房年内多达29个项目,提供房源32446套。也就是比2017年5个项目3752套上涨了765%。不难看出,北京楼市的新房供应在2018年彻底进入供应井喷时代,共有产权、限竞房的大量入市,使得市场出现了严重的供应增加,库存开始明显上涨。开发商抢收 已有25家房企业绩超千亿元顶着库存增加的压力,房企依旧开启了抢收业绩,加速推盘的节奏,试图在最终盘点来临之前,让业绩表更好看一些,也好“过年”。不仅是北京项目开始集中入市,全国各主要城市的住宅项目也纷纷增加了供应。据易居房地产研究院发布的《11月份全国40城住宅成交报告》显示,11月份,40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长9%,同比增长20%。分城市来看,11月份,一线城市成交面积环比持平,同比下降11%;二线城市成交面积环比增长16%,同比增长18%;三四线城市成交面积环比下降1%,同比增长33%。2018年前11个月,40城累计成交面积同比增长8%,虽小幅反弹,仍不改整体下行趋势。其中一线城市累计同比下降9%,二线城市累计同比小幅增长4%;三四线城市累计同比增长26%。业内人士表示,临近年底,部分开发商加速推盘,但11月份,40城成交量未出现特别明显的增长,下行趋势依旧未改。不过,在这样的抢收势头下,房企的业绩报表明显好看了。根据中国指数研究院的统计,截至11月底,销售额超千亿的房企已经有25家,已经超过了去年。其中碧桂园、万科与恒大均超5000亿元,3家企业销售额均值为5841.7亿元,同比增长率均值为18.7%;1000亿-5000亿的企业共22家,销售额均值为1725.3亿元,同比增长率均值为58.3%,其中,融信、蓝光发展两家企业本月首次跨入千亿阵营。500亿-1000亿的企业有27家,销售额均值为675.8亿元;100亿-500亿的企业销售额均值为317.7亿元;前100名的房企门槛升至236.3亿元。不过,值得注意的是,业绩增长并不意味着开发商整体状况乐观,相反,许多房企的销售增长是依靠上半年二三线城市的突飞猛进,而下半年开始,销售增长速度已显著放缓。难改资金压力大的现实90%中小房企或退出地产项目今年下半年以来,受困于市场转冷,房企并购整合频繁,有超过30家中小地方性房企股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。上市公司方面,相关数据显示,今年6月以来,上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购,披露交易规模达到489亿元。克而瑞数据显示,截至11月,销售超过千亿的房企已有25家,到年底可能会超过30家,同比去年几近翻倍。其他各梯队的销售金额入榜门槛,也明显提高,行业集中度进一步提升。有业内人士认为,房地产市场朝着“寡头化”趋势发展,90%的中小房企将会退出地产项目。到2020年,20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。Wind数据显示,截至12月9日,目前已经有20家房企公布了全年业绩预告,这20家房企主要为中小房企。预计预喜的企业数目达到了11家,占比仅为55%。整体来看,项目储备丰富的房企业绩仍然表现良好,深深房A、广宇集团、金科股份等公司预计全年净利润同比增速均接近或超过50%以上。而部分项目储备不足或项目交付时间不确定的房企则面临业绩增速下降或下滑的风险。中房股份预计全年业绩首亏,主要是由于公司主营房地产业务可销售房屋减少。对此,新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷近日在北京参加论坛时就预计,未来房地产市场将迎来寡头时代。他认为,从2017年起,房企之间的并购与竞争还是分散的竞争,低集中度的竞争,但在2018年之后,到2020年,房地产市场将迎来一般寡占型的竞争,行业资源将向排名前二十甚至前十的企业集中。
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  • 房企最大利好来了?情况没那么简单!

    无论港股房企,还是内地上市房企,12月13日普遍迎来反弹。因为有好消息。12日晚些时候,发改委官网发布,关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知。文件明确,资产总额大于1500亿元,营收大于300亿元,资产负债率不超过85%的房企,也算是优质企业。如下图。这是否意味着房企融资迎来普遍松绑、调控放松的信号?或者,所谓优质房企,到底有多少符合条件?我国房地产的未来走向何方?1多少房企可以获得发债受惠?确定是不是对房企融资普遍松绑,有必要搞清楚多少房企可以受益。如果从销售指标看,以2018年前11月为例,杠杆游戏遍览了数个机构的统计数据和房企自己的披露,百强房企的最后一名基本都在200亿元以上。那么全年下来,百强房企基本销售额都在300亿元以上,或者最后几名也可以无限接近。但是,有必要指出的是,房企的总销售额一般由两部分组成:自己权益部分,以及别人权益部分。很多项目大家是合作、参股关系。所以,权益部分,不少房企可能不到300亿元的销售额。其次,杠杆游戏要提醒,房企销售额和营收完全是两回事。如果看过房企报表,或者略懂会计知识的杆友就知道这一点。房企名义销售额,或者权益额,并不会成为房企当期的全部营收。有财经分析人士所言,80家左右的房企符合本次企业债发行条件,是不可能的。实际上,营收能过300亿元的房企并不多。何况还要AAA评级,资产负债率不超过85%。有专业财经媒体使用某数据筛选后就发现,目前满足上述要求的开发商只有18家。同时,个别房企巨头,如恒大、碧桂园,负债率都还有待改善。根据上述专业财经媒体的预估,从上市房企资产总额及营收增速来看,预计年底有35-40家房企可以满足要求。考虑到资产负债率是变动的,部分房企也在努力还债、降杠杆,同时大部分上市房企2018年的销售和利润状况是不错的。或许,符合条件的房企2019年还有望略多一点。2行业集中度将进一步提高,地产寡头更加凸显,中小房企融资依旧困难无论如何,杠杆游戏的上述分析和研判表明,房企想要获得企业债融资,大部分是不容易的。主要还是得大房企才有资格。所以房地产这个行业在我国,做大了才有出路,似乎是一个亘古不变的真理。想要追求小而美不容易。另外,如杠杆游戏此前对2017年房企的总结分析,房地产行业集中度突飞猛进,楼市半壁江山被百强房企掌握!比如百强房企2017年销售额增长32.8%,远高于行业整体的13.7%增速。什么叫马太效应!从规模上看更是如此,百强房企2017年销售额,占到我国房地产47.7%,较上年提高7.9个百分点,高于2016年3.3个百分点,也是近年来最快的增速。没有哪一年百强房企的销售额占比增速,可以和2017年比。创下最高纪录。不得不说,行业集中度加速提升,百强房企市场份额增速太快了。此外,综合实力TOP10房企,2017年市场份额为24.0%,较上年提高5.8个百分点,占百强企业销售总额的50.2%,强者恒强趋势凸显。百强前50房企2017年,在40个大中城市的销售集中度为43.4%,占据了重点城市超四成的市场;招拍挂拿地集中度为61.6%,获取了全国300城超六成的土地资源;百强房企国内信用债发行规模为1067.5亿元,占发行总量的62.8%;海外债发行规模为1646.3亿元,占发行总量的78.1%。2018全年的数据没有出来,但杠杆游戏从目前的数据判断,大致和2017年的趋势是一样的。目前,大部分房企融资压力都大,回款不容易,销售增速也不比过去。而此次企业债通知的要求进一步表明,只有大房企才有资格发债。年底、年初往往是还债高峰。不满足发债条件的中小房企,并不能从此次企业债政策中受益,这些企业资金紧张的局面很难得到改善,甚至更容易被叫着“活下去”的大房企买买买。房地产行业集中度,因此将进一步提高,地产寡头更加凸显。中小房企融资依旧困难,这不能怪谁,市场就是这么残酷。3企业债用途严格受限,房企利好实际有限如果认真看了此次企业债通知就会知道,此次发债的用途,对房企来说,十分受限。首先,在偿债保障措施完善的基础上,允许发行人使用不超过50%的债券募集资金用于补充营运资金。也就是说还债,帮助企业渡过难关的考虑更多。不仅如此,还明确,发行人涉及到保障性住房类业务的,应披露:发行人开展政府保障性住房类业务的情况、主要在售项目情况、主要在建项目情况、销售回款情况、拆迁安置情况、当地房地产去库存周期等。如下图。此次企业债通知“负面清单”限制融资用途继续说:本次募集资金不借予他人,不用于房地产投资和过剩产能投资,不用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资,不用于弥补亏损和非生产性支出。如下图。而在此之前,2016年末,发改委就明确,严格限制开发商发行企业债券融资用于商业性房地产项目。当然,钱只要进了房企口袋,左右手腾挪总是有办法。所以,一定程度可以发债,怎么说都是好事。比如,此前企业债发行主体多为央企、国企,发改委说了算。但这回对房企也适度放开,怎么也是利好。同样,证监部门管的交易所债券市场,公司债为主,此前对房企也有松动。昨天杠杆游戏和之前都写过,近期发行了不少。当然,利率不低。能发行总是好事。总的来说,房企资金压力大,欠债也多,借新还旧必须给点空间。不否认,融资适度放开也好,调控的松动也好,都不可能是一下子的事。若此,大家也承受、接受不了。此次,利好肯定有限。但未来不确定。起码当下,确实不是救市,楼市不会因此获得太多好处,房价依旧肆意不起来。
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  • 发改委送钱救市!这类房企可获得直接融资!

    昨日,发改委给房企送来了“双十二”礼包——支持总资产1500亿元和营收300亿元以上房企直接融资!红头文件“关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知”,其中重点支持优质企业包括房企!之前我们谈货币政策工具时讲到,要想防范系统性金融风险,就要稳住大房企资金链,把握矛盾的重要关键点。优质大房企可以直接融资,未来现金流将更加充裕。那么,优质房企的标准有哪些?《通知》首先强调了优质企业的七个条件。优质企业的七项条件(图片来源:中国指数研究院)结合下图,我们可以知道优质房企的标准是:资产总额大于1500亿,年收入大于300亿,负债率不超过85%,3A评级的房地产企业。此外,《通知》还提出了四个方面的要求:一是明确发行主体,重点支持符合七项条件的优质企业;二是优化发行管理方式,优质企业实行“一次核准额度、分期自主发行”;三是优化审核流程,即报即审、专人对接、专项审核,调整审核政策要求;四是实行正负面清单管理,明确债券募集资金拟投和禁投领域,形成“正面清单”或“负面清单”。其中,优化管理和审核流程,都是给企业发行债券融资提供便利,正负面管理清单指导融资资金使用范围。这样的条条框框下,究竟会有哪些房企符合条件呢?根据此前公布的“2018年1-11月中国房地产企业销售业绩TOP100”,我们可以确定是至少有70多家企业是符合销售额标准的。本次融资新政至少能覆盖到这部分房企的百分之五十,潜在收益主体远超市场预期。有分析指出:资产总额超过1500亿且营收超过300亿主体,在全市场存在30家左右;符合3A评级的地产企业,也在逐年增多;而对应要求地产企业资产负债率85%以下的要求,也不会对地产公司形成实质性约束。一方面,地产公司的负债存在出表等可能,一方面,地产公司存在以预收账款为主的大量经营性负债,可以伴随地产公司加快结算进度而降低负债率。潜在受益主体根据长江地产研究表明:满足企业债发行要求的潜在受益主体包括万科、保利、招商等大企业,共计28个。年底一些企业冲击销量,加速回款,降低负债,可能会有更多企业进入合格名单。让人感到困惑的是,之前统计销售额Top5以内的碧桂园和融创并未入榜,也许更新最新数据的话,会成为受益主体一份子。但是,实施这样的政策,未来20%的大房企会干掉余下的80%小房企。当资源向头部优质房企倾斜时,强者越强的马太效应就出来了。马太效应是“凡是少的,就连他所有的,也要夺过来。凡是多的,还要给他,叫他多多益善。”。市场过冬时节,本不缺衣少食的优质大企业,却获得了直接发行债券融资权,拥有了更多的资本实力。这让那些挣扎在资金链与项目回款的企业,望“资”兴叹!这种“二八定律”,将打造越来越强的房地产寡头。一个新兴市场的出现,往往会经历群雄并起,混战竞争,到兼并收购,形成几家巨头争霸的结局。例如手机市场,经过几年更新换代,曾经很强的诺基亚没有跟上创新潮流被淘汰,更多的小品牌则淹没于竞争的硝烟中,只剩下几家知名企业仍在笑傲江湖。有了充分资金流的大企业,不会错过这样逆市抄底的好机会。前有万科收购项目、囤积土地,后面将会有更多企业加入这一行动中。快活不下去的小房企要么被收购,要么被兼并,要么转型彻底退出房地产市场。整体来说,这个政策是市场的大利好,楼市的强心剂。对优质大房企来说,如沐春风,对中小房企来说,冰天雪地,寒风萧萧。今天消息传来,保利53.8亿拿下广州白云区巨无霸宅地,买买买的背后是资本的强势撑腰,那么房价还有跌的可能吗?
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  • [专题] 云南大学“金黄银杏道”成景点

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  • 抱歉,所谓的房地产大松动并没有来

    当市场下行时,几乎所有人都在渴望放松。12月12日,发改委印发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》。这条新闻瞬间刷屏。该文件被认为是房企融资大松绑,龙头房企融资之门即将大开,楼市的紧张态势一去不复返。随即,资本市场房地产板块出现异动。然而,这是典型的误读。的确,融资松绑的宽松信号已经放了出来,但房地产是例外!01权威人士辟谣:不包括商业地产首先,这份文件,着眼的是实体经济,并不包括商业地产项目。从文件名字就能看出,这是“企业债券服务实体经济”的相关文件,松绑的领域主要集中于制造业等实体经济。虽然房地产也被列入其中,但这仅仅是就棚改、保障性住房和租赁性住房而言的,商业性房地产并不包括在内。事实上,权威媒体已在第一时间出面澄清。12月13日,由发改委主管的官方媒体《中国经济导报》,专访到参与文件撰写的权威人士。权威人士对此明确指出:按照中央关于房地产长效机制建设的精神,目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目,不支持商业地产项目。这几年,企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。不包括商业地产项目,这可谓一锤定音。02政策高压:禁投房地产这份文件,有负面清单限制。在负面清单里,房地产投资属于重点限制之列。而这一点,被很多人有忽视了。所谓负面清单,简而言之,就是不能干的事情。在发改委的文件,明确提出负面清单限制:严禁将募集资金借予他人,用于房地产投资和过剩产能投资,用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资,用于弥补亏损和非生产性支出。一个问题是,如果挪用怎么办?事实上,已由多个金融机构因涉及资金违规进入房地产而受到处罚。据证券时报统计,今年以来,银保监会对金融机构共开出20张罚单,罚没金额合计超过3.4亿元,其中,涉及房地产的罚单有7张,罚没金额合计超过2.6亿元。而地方银监局开出的涉及房地产的罚单更多,仅11月以来就有6张,罚款金额合计605万元。03棚改没有迎来春天放宽企业直接融资限制,商业地产虽然被排除在外,但棚改项目在列。有人担心,棚改货币化是否又要大面积重启?这也是误读。过去两年,棚改货币化之所以能够推进,得益于PSL贷款,这是央行对三四线城市的定向放水。目前,PSL贷款已经大范围收缩,国开行对于棚改项目的审批日益趋紧,棚改货币化已经没有多大空间。(更多详见《棚改大限将至,这些城市最危险》)同时,就在前几天,棚改再度生变。据21世纪报道,在2019年的棚改计划中,政府购买服务模式将被取消,将以地方政府棚改专项债的形式取而代之。显然,政府购买服务,政府对棚改进行兜底,无论是PSL贷款,还是变相举债,至少资金来源不成问题。然而,一旦改为棚改专项债形式,不仅审批门槛抬高,而且市场未必买账,这个债未必能发出去多少。就是个棚改项目以无限自由的融资权限,也难再有大气候。显然,一旦棚改贷款、政府购买服务等模式消停,棚改货币化就难以为继。依靠棚改发债,巧妇难为无米之炊,三四线楼市的调整在所难免。04楼市调控没有放松显然,楼市调控依旧高压,房企融资没有迎来大宽松。说一个背景,2016年11月,国家发改委出台《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》,要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。这次调控,拉开了房企融资闸门收紧的序幕。随后,房企开发贷、信托贷款、海外发债均受到严格限制。这与限购限售等楼市调控一道,成为房地产行业的紧箍咒。企业债是房企直接融资的大头。没了企业债,一些上市房企只能通过公司债、中期票据等在市场解燃眉之急,维持“借新还旧”的债务游戏,部分龙头房企的融资成本已经高达13.75%。显然,开发贷、信托贷款、海外发债以及企业债仍旧严格受限,房企融资闸门仍未真正放开。至于限购限售等调控手段,依旧处于高压态势,楼市调控这个紧箍咒也没有松开。05宽松没这么快来很多人都在渴望宽松,但事实上宽松不会这么快来。每一次楼市调整,都有不少人渴望宽松,更有不少地方政府试图维稳。这些人中,一部分人是利益动机出发,渴望楼市复苏房价上涨,一部分人是基于政策逻辑的预判,认为只要下行压力出现宽松就必然如期而至,还有一部分人纯属炒作,借各种小道消息试探政策口风。(更多参阅《楼市调控悄悄放松?想太多了》)事实上,楼市刚刚开始调整,目前只有部分一二线城市出现量价齐跌的情形,大部分三四线城市仍在惯性向上波动。目前楼市调整,对于整体经济和金融安全的影响十分有限,这个时间点,渴望大水漫灌并不太现实。事实上,居民债务需要时间来消化,消费和内需也需要机会来提振,房地产市场同样需要休养生息。不要关键时刻,房地产不会贸然重启。这里的关键时刻是,贸易争端、加息节奏和经济下行压力。这三者越是向好,房地产重启的可能性就越小,反之亦然。要明白的一点是,经济上的好消息,对于楼市则是坏消息;经济上的坏消息,对于楼市则是好消息。所以,目前的格局依旧是,楼市冰封,房价维稳。大放水没来,大宽松也没来,不要被风吹草动弄得一惊一乍。
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楼市快讯

  • 银川成为“国家公交都市建设示范城市”

    本报讯 (记者 樊卓妮)12月13日,交通运输部宣布授予北京、广州、银川等12个城市为“国家公交都市建设示范城市”。据了解,银川市“公交都市”申报方案,于2013年10月通过交通部组织的专家评审。同年11月21日,银川市在全国22个公布的城市中被交通运输部正式确定为全国第二批公交都市创建城市。今年,经技术组暗访、专家组实地验收、向社会公示等程序,并经综合评议,北京、天津、大连、苏州、杭州、宁波、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、银川等12个城市顺利完成了创建任务,并按照有关程序通过验收。目前,银川市城市交通主要由大公交、城乡中巴、出租汽车、社会车辆、体力出行方式等组成。在这些交通体系中,公交线路有136条,线路总长度2353公里,线网总长度720公里,公交运营车辆2650标台,日均客运量约86.2万人次,公共汽电车进场率达100%,公交站点500米覆盖率100%,充分满足了居民的便捷出行需求。银川公交运行已实现“快速公交为骨干,常规公交为主体”的有效衔接,形成了换乘合理的布网大结构。银川公共交通基础建设得到改善、公交运行机制有了保障、并提升公交专用道设置,无论在公交基础设施建设还是服务水平和服务质量方面都有了显著提高,让越来越多的市民出行首选公交车。5年以来,银川市在创建“公交都市”方面,除了加大公交基础设施建设、打造绿色公交等举措外,还加快了综合枢纽和公交场站建设,新建了银川国际航空港综合交通枢纽站、火车站综合客运枢纽站、银川滨河新区综合客运枢纽站等。此外,银川市还持续发展城市公共自行车网络,构建以城市道路两侧人行道为主体,以步行交通、交通换乘和向次级疏散为基本功能的步行系统,实现短距离换乘的无缝衔接。
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  • “提温降诉”,住建局召集热企负责人商讨供热问题

    12月13日上午,银川市住房和城乡建设局紧急召集供热企业相关负责人,探究目前部分小区暖气不热的原因,并积极寻找解决办法。银川市供热办副主任张健会上表示,他家暖气也不热,小区住户都责怪他,让他压力很大。供暖企业:想尽一切办法保障用户供暖12月12日至13日,本报《这些住户家的暖气咋不热?》系列报道刊发后,引起有关部门高度重视。会议上,银川市部分供暖企业说明了暖气不达标的主要原因。宁夏华电供热有限公司相关负责人表示,该公司供暖不达标区域主要集中在第五片区和第六片区,这两个片区多为老旧小区,管网设备老化陈旧,影响供热效果。部分用户违规私自扩建供暖面积导致热量分散,影响其他用户供热效果。该负责人表示,宁夏华电准备将一级管道水温提升到125℃左右,以此解决暖气不热问题。对于华电趸售的6家供热公司热流量不足问题,他们将根据实际情况,做进一步调整。宁夏电投热力有限公司负责人表示,该公司供暖不达标区域主要集中在西夏区宁化小区和香树花城小区。宁化小区属于老旧小区,未做外墙保温,供暖效果不达标。香树花城小区管网设计可能有问题,导致供暖循环系统出现异常,目前正在查找具体原因。该负责人还表示,公司最大供暖能力只有2700万平方米,却要承担3005万平方米的供热面积。目前,公司已向住建局供热办提交了启用趸售供热站备用锅炉的方案。如能通过,供暖不达标问题将彻底解决。哈纳斯相关负责人表示,哈纳斯每日需要1400万立方米天然气,才能保证正常供暖运转。由于上游气源限量供应,目前哈纳斯每日用气量缺口在50万立方米左右,导致长信春天、东城人家等4个小区的部分燃气锅炉无法启用,供热不达标。另外,宁夏瑞兴热力有限公司(电投趸售)、宁夏永恒(华电趸售)能源管理有限公司、宁夏正祥(电投趸售)供热有限公司等几家趸售供暖公司相关负责人表示,宁夏电投和宁夏华电趸售给这些企业的热量不足,是导致住户暖气不达标的主因。还有供热公司表示,宁夏华电采用“大流量、小温差”供热方式,他们公司以前采用的是“小流量大温差”供暖方式。因供暖方式不同,导致用户暖气不达标。想彻底解决问题,一是宁夏电投公司和宁夏华电充足供应热流量,二是启用备用锅炉补温差。住建局:各热企限期拿出实质解决问题方案记者从会议上获悉,自11月1日供暖期开始,银川市12345热线共接到投诉电话1.6万多起,其中宁夏华电4949起,宁夏电投公司6000多起,哈纳斯供热、平昊供热等供暖企业总计5000多起。银川市住建局副局长王志宏在会上表示,目前,银川市供热情况总体平稳,但依然存在供暖不达标的情况。特别是12月5日起银川出现极寒天气以来,供暖投诉率持续上升。针对天然气供暖企业存在的困难,王志宏表示,住建局将提前向天然气供暖企业预付天然气补贴费用,确保然气供暖企业资金运转;住建局相关部门将牵头积极与天然气供应企业进行协调,寻找和落实天然气源,确保天然气正常供应;住建局将协调相关部门,将我区一些市、县多余天然气调剂到银川市,保障供暖需要。针对宁夏华电公司存在问题,住建局要求其在下一个严寒期天气来临前,必须通过加温等方式提高供热效率。住建局还将根据实际情况,向银川市政府申请启用供热备用锅炉,保障严寒期间居民供暖。王志宏强调,各家供热企业必须在12月14日拿出实质解决问题的具体方案。住建局供热办即日起安排工作人员到兴庆区所辖13个社区,登门入户实地了解住户暖气情况,了解实际情况,拿出切实可行的解决方案。银川市政府:保障投诉电话服务平台24小时畅通银川市政府副秘书长刘战武在会上强调,民生就是民心,银川市政府把民生问题放在重中之重,急之又急的位置,希望在座的住建部门、供热企业扎实提高服务水平、提高供热质量,保障投诉电话、服务平台24小时畅通,接到投诉电话,要及时赶到用户家里,了解情况,帮用户解决问题。不能推脱和敷衍了事,忽悠老百姓。另外,供热企业不能偷奸耍滑,投机取巧,要全力提高供热质量。如发现问题,将按相关规定追究供热企业的责任。
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  • 地价连续8个月同比下跌,整体降温趋势不变

    报告摘要⊙?11月,40个典型城市土地成交建筑面积环比增长6.5%,年初累计土地出让金收入同比下降1.8%,连续两个月同比下降。土地出让均价连续8个月同比下跌,土地成交溢价率持续下降,再创2012年以来新低,多项指标增速有所回落。⊙11月,全国土地市场成交面积整体平稳:一线城市土地成交建筑面积环比增长79.1%,同比增长20.8%;二线城市土地成交建筑面积环比下降7%,同比下降10%;三线城市土地成交建筑面积环比增长20.5%,同比下降38.7%。⊙1-11月,40个典型城市累计土地成交面积同比增速小幅回落,累计土地出让金收入同比降幅小幅扩大,成交均价连续8个月同比下跌,土地成交溢价率再创新低,整个市场呈现降温态势。预计短期内调控政策不会放松,随着房企的资金压力逐渐加剧,全国的土地市场仍会逐渐降温。本文图表数据来源为:易居研究院、CRIC40城整体:多项指标增速有所回落一、土地成交建筑面积:1-11月累计同比增长15%2018年11月,40个典型城市土地成交建筑面积4142万平方米,环比增长6.5%,同比下降16.5%。2018年1-11月,40个典型城市年初累计土地成交建筑面积44323万平方米同比增长15%。从曲线看,目前已经保持了连续21个月的正增长态势,但6月份以来的增速明显有所放缓,显露出降温趋势。参考历史规律,考虑到调控政策短期内不会放松、各地市场的逐渐降温和房企资金压力加剧,房企购地节奏将有所放缓,全年40城土地成交建筑面积会略增,但幅度不会太大。40城年初累计土地成交建筑面积同比增速二、土地出让金收入:1-11月累计同比下降1.8%,连续两个月同比下降11月,40个典型城市土地出让金收入为1982.3亿元,环比增长33.6%,同比下降12.1%。随着房企的资金压力逐渐加剧,土地购置方面也会更加理性,下半年以来全国土地流拍现象增多,部分热点城市的土地市场也呈现了明显的降温态势。预计随着土地市场的降温,土地出让金收入的同比增速将逐渐步入下行通道。2018年1-11月,40个典型城市土地出让金累计收入20001亿元,同比下降1.8%,连续两个月同比下降。从40城年初累计土地出让金收入同比增速走势来看,基本与40城年初累计土地成交面积一致,6月份以来下跌趋势较为明显,10月份同比转负,是2016年初以来首次。40城年初累计土地出让金收入同比增速分城市来看,2018年1-11月,40城年初累计土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、北京、重庆和武汉,累计土地出让金总额分别为2350.2、1603.6、1430.6、1084.6和957.7亿元,这说明这几个城市土地市场成交相对活跃。杭州土地市场今年上半年持续火爆,5月出让的百井坊地块以107亿的总价成为近期的全国地王,该地块楼面价为5.5万元/平方米,刷新了杭州的历史新高。不过三季度以来杭州土拍却不断遇冷,虽然杭州土地出让金依然是全国最高,但从近几个月土拍来看,溢价率已较之前大幅降低,部分地块地价相比同区域前期地块跌二三成,房企拿地趋于理性,土地市场降温态势明显。11月26日,北京13宗地块集中出让,单日成交额超316亿,刷新历史纪录。部分城市由于全年指标完成率偏低,开始加速供地。2018年1-11月土地出让金与同比增速排名(单位:亿元)三、土地出让均价:连续8个月同比下跌11月,40个典型城市土地成交均价为4374元/平方米,环比上涨1.2%,同比下跌21.8%。造成该现象的原因在于,一是整个土地市场降温明显,很多城市出现土地流拍的现象;二是三线城市成交比重增加,成交结构的变化拉低了成交均价。40城土地成交均价涨幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌,预计这40个城市全年保持同比下跌态势。另外,预计2018年全年全国土地成交均价仍将保持正增长,但增速相比2017年将有所回落。需要指出的是本报告内的40城土地成交均价为楼板价。40城月度土地成交均价走势四、土地成交溢价率:同比下降19.2个百分点11月,40个典型城市土地成交溢价率10.2%,与10月相比下降2.9个百分点,与去年同期相比下降19.2个百分点。从历史数据看,土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从图中最早的2011年1月开始,土地市场急速降温,土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点,这是一个长期的调控升级的进程。此后,国家连续两次降息,刺激经济发展,土地成交溢价率才得以反弹,涨势一直持续到2014年年初。2014年年初至2014年年中,房地产市场低迷,经济面临下滑风险,土地成交溢价率再次由涨转跌。至2014年三季度,央行降息,各地政府放松限购、限贷,全国房地产市场回暖再次进入上升周期,土地溢价率也在2016年9月达到历史高点,全国地王频现。2016年9月,政策开始由松转紧,各类调控政策不断在热点城市蔓延,市场逐渐降温,土地成交溢价率也进入下行通道,下行趋势延续至今。需要指出的是,过去一年土地溢价率快速下滑,也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。11月40城土地成交溢价率已下滑至历史低点附近,按过去短周期规律来看,预计未来几个月溢价率下滑趋势将趋缓。40城月度土地成交溢价率走势分城市来看,11月份,40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为东莞、南宁、合肥、荆州和廊坊,土地成交溢价率分别为169%、90.6%、40.6%、40.4%和37.8%,这几个城市基本上都是弱二线城市和三线城市,反映了本轮周期运行至今三线城市成交相对活跃的特点。需要说明的是,东莞11月仅有一宗409平的金融用地通过挂牌转让方式出让,其溢价率较高,而11月份唯一的一宗商住用地则终止出让。11月份,上海、大连、厦门等8个城市的溢价率为0%,主要是这些城市基本都为此前的热点城市,调控较为严厉。2018年11月40城土地成交溢价率排名备注:表中溢价率为“/”的表示本月无通过招拍挂方式成交的商品房用地。城市分类:一二线平稳,三线初现降温一线城市:成交面积同比增长20.8%11月,4个一线城市土地成交建筑面积为610.2万平方米,环比增长79.1%,同比增长20.8%。 其中,北京土地成交建筑面积204.1万平方米,环比增长373%,11月26日,北京13宗地块集中出让,单日成交额超316亿,刷新历史纪录。4个一线城市土地成交均价为14961元/平方米,环比上涨2%,同比上涨3.8%。一线城市的土地成交均价自2017年6月左右开始震荡下跌,今年6月份以来有所反弹与土地出让结构有关,溢价率持续维持在10%以下的低位。土地成交建筑面积自2017年年末以来也维持在2011年以来的较低位水平。11月成交面积较高,与2014年以来历年年底一线城市土地市场均有翘尾现象有关。考虑到一线城市调控政策短期内不会放松,预计2019年一线城市的土地成交面积及均价仍有下降空间。一线城市月度土地成交建筑面积及价格走势二线城市:量价齐跌11月,二线城市土地成交建筑面积为2516万平方米,环比下降7%,同比下降10%;成交均价为4078元/平方米,环比下跌4.4%,同比下跌27.2%。二线城市的土地成交面积自2017年12月以来开始震荡下跌。土地均价自2017年9月达到5825.6元/平米的历史高点之后便进入了下行通道,2018年5月份虽有所抬头,但仍处于下行通道,8月份再次转跌,跌势延续至今,创2016年6月以来新低。预计到年底二线城市的土地成交均价和成交面积将继续降温。二线城市月度土地成交建筑面积及价格走势三线城市:成交均价环比下跌9.2%11月,三线城市土地成交建筑面积为1016万平方米,环比增长20.5%,同比下降38.7%;成交均价为2126元/平方米,环比下跌9.2%,同比上涨4%,成交均价环比转跌。值得注意的是,10月8日,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。此前8月底呼和浩特提出明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标,全面停止去库存调控措施。一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下,或将有更多城市跟进退出去库存政策。目前三线城市土地市场余温尚在,但是随着政策的变化和购买力的透支,预计到明年三线城市的土地成交均价和成交面积将呈现降温态势。三线城市月度土地成交建筑面积及价格走势结论和趋势:地市整体降温趋势不变2018年11月,40个典型城市土地成交建筑面积与10月相比增长6.5%,土地出让金环比增长33.6%。1-11月,40城累计土地成交面积同比增速小幅回落,累计土地出让金收入同比降幅小幅扩大。40城土地成交均价也连续8个月同比下跌,土地成交溢价率持续下降,再创2012年以来新低,整个市场呈现降温态势。分城市来看,一线城市正在执行严厉的调控措施,在部分城市总供地量和核心位置地块供地量增加的情况下,成交面积和成交均价有所上涨,但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市也在继续执行较为严厉的调控措施,二线城市土地市场整体表现出量价齐跌的态势。三线城市的土地成交面积环比出现增长,成交均价则环比转跌,有所降温。7月31日召开的中央政治局会议指出坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市,预计部分热点城市调控政策还有升级的空间。同时,银保监会会议指出进一步完善差别化房地产信贷政策,坚决遏制房地产泡沫化。10月8日,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。10月29日,针对未来房价走势,新华社发表署名文章表示,根据7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”的调控精神,决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。预计短期内调控政策不会放松,随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变,全国的土地市场仍会逐渐降温。附注1:本报告所统计的土地为通过招牌挂方式成交的商品房用地,具体土地性质包括纯住宅、商住、商办及综合用地。附注2:40个典型城市分类如下。4个一线城市:北京、上海、广州、深圳;22个二线城市:大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、佛山、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南;14个三四线城市:扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊。附注3:土地成交均价及土地成交溢价率的计算,均取过去6个月此类指标的移动平均值。
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  • 万科翡翠公园 即将盛大开盘

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  • 北塔湖· 醇熟生态人文墅居

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  • 商品房销售增幅持续收窄 开发投资相对活跃

    中房网讯(记者亚晨)12月14日,国家统计局发布的《2018年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,1-11月份,全国房地产开发投资110083亿元,同比增长9.7%,增速与1-10月份持平。商品房销售方面,1-11月份商品房销售面积14.86亿平方米,同比增长1.4%,增速比1-10月份回落0.8个百分点。商品房销售额12.95万亿元,增长12.1%,增速回落0.4个百分点。业内分析人士认为,受益于拿地和新开工等数据,房地产开发投资总体表现相对活跃的态势。11月份多家房企融资计划通过,利好开发投资数据保持相对坚挺态势。此外,从销售数据来看,尽管出现连续三个月同比下跌的态势。但随着近期各类城市楼盘供应增加,部分楼盘出现“秒杀”等现象,市场悲观情绪略有减少。房地产开发投资同比增长9.7%从房地产开发投资完成情况来看,2018年1-11月份,全国房地产开发投资110083亿元,同比增长9.7%,增速与1-10月份持平。其中,住宅投资78027亿元,增长13.6%,增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.9%。从官方公布的数据来看,11月份房地产开发投资数据表现略好于预期。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网(微信号:zhongfangwang)表示,受益于拿地和新开工等数据,开发投资数据总体上还是表现相对活跃的态势。此外,11月份很多房企的融资计划都被通过,这都利好开发投资数据保持相对坚挺的态势。从房地产开发企业土地购置面积来看,1-11月份,房地产开发企业土地购置面积25326万平方米,同比增长14.3%,增速比1-10月份回落1个百分点;土地成交价款13746亿元,增长20.2%,增速回落0.4个百分点。从同比数据来看,进一步印证了土地市场表现较好的态势。严跃进认为,此类土地数据和具体的个别城市表现不太一致。很多城市近期有流拍现象,这说明市场分化现象比较严重。在其看来,近期土地市场的新动态在于部分城市加大了供地,目的是为了加快租赁住房建设和人才安居工程的建设。房地产开发企业到位资金方面,1-11月份,房地产开发企业到位资金150077亿元,同比增长7.6%,增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中,国内贷款21807亿元,下降3.7%;利用外资102亿元,下降30.4%;自筹资金50619亿元,增长10.0%;定金及预收款49551亿元,增长15.7%;个人按揭贷款21420亿元,下降0.9%。从到位资金数据看,表现好于预期。严跃进分析认为,近期包括发改委等企业债政策,都在很大程度上使得融资方面的环境会有进一步改善的基础。房地产开发景气指数方面,11月份房地产开发景气指数为101.92,比10月份回落0.03点。商品房销售增幅连续收窄商品房销售方面,仍然维持正增长态势。但随着房地产市场有所降温,幅度连续收窄。国家统计局数据显示,1-11月份商品房销售面积148604万平方米,同比增长1.4%,增速比1-10月份回落0.8个百分点。其中,住宅销售面积增长2.1%,办公楼销售面积下降11.1%,商业营业用房销售面积下降5.1%。商品房销售额129508亿元,增长12.1%,增速回落0.4个百分点。其中,住宅销售额增长14.8%,办公楼销售额下降6.4%,商业营业用房销售额下降0.2%。另外,从商品房单月销售情况来看,数据较上月份有所回升。中房网(微信号:zhongfangwang)从今年以来的销售数据分拆后发现,11月份商品房销售面积达15487万平方米,销售额为13594亿元。数据上看,11月份商品房销售面积和销售额相比10月份分别出现12.19%和15.37%的升幅。从绝对值来看,均属于年内单月成交第三高点。但从同比来看,实际上已经出现了连续三个月同比下跌的态势。严跃进表示,很多开发商推盘并没有受到市场认可,使得交易数据相对偏弱。不过近期各类城市楼盘供应增加,类似深圳等也还是出现了楼盘“秒杀”等现象,所以市场悲观情绪略有减少。此外,根据克而瑞研究中心此前公布的1-11月房企销售排行榜数据统计,前11月销售金额(流量金额)排在前100位的房企累计销售金额达87253.9亿元,占到今年前11月全国商品房销售额的67.37%。前11月销售面积排在前100位的房企累计销售面积为65633.9万平方米,占到今年前11月全国商品房销售面积的44.17%。库存方面,商品房待售面积继续减少。11月末商品房待售面积52627万平方米,比10月末减少162万平方米。其中,住宅待售面积减少204万平方米,办公楼待售面积增加26万平方米,商业营业用房待售面积减少15万平方米。据中房网(微信号:zhongfangwang)粗略统计,11月末商品房待售面积已处于近38个月最低值。如果单从住宅待售面积来看,该数值已经处于近50个月低点。严跃进对此分析认为,虽然待售面积走势和预期一致,但下跌的速度已经放缓。总体来看,去库存已经进入到后续阶段,去库存的速度不会加快。随着近期多城推盘节奏增加,也会使得去库存曲线开始呈现筑底态势。
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  • 买房须谨慎!有了这五证你的房子才安全!

    只要付了钱房子就是你的?当然不是!那么,一套正常的住宅应该有哪些“身份证”呢?这些证书没有的话会面临哪些风险?除了五证,还应该注意什么呢?从拿地建房到销售商品房,开发商必须有“五证”1、《国有土地使用证》2、《建设用地规划许可证》3、《建设工程规划许可证》4、《建筑工程施工许可证》5、《商品房预售许可证》其中,第二个和第三个证由市规划委员会核准发放,工程施工证由市建委核发,土地使用证和商品房预售许可证由土地资源和房屋管理局核发。如果“五证”不全 ?会有什么风险?1、房产证要很长时间才办下来或者根本办不下来开发商如果缺少《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,就没有在土地上建房子的资格,就算建了房子也是违规;而且开发商没有出售商品房的资格。购房者买了这样的房子也没法到房管局备案,拿不到房产证。所以,从法律角度上讲,即使你付了房钱,房子也依然不是你的!2、房屋的质量没有保障“楼渣渣”、“楼脆脆”、“楼歪歪”的事件这几年也没少发生。“五证”不全,就说明开发商在没有任何监督的情况下盖房子,这样的房子质量能有保障吗?业主住进去能安心吗?3、开发商骗取定金没有“五证”,不法开发商就与骗子没有任何区别。他们在土地还没批下来的时候,就开始建售楼处、建沙盘、打广告,用各种手段吸引购房者,等购房者交完定金后,他们便会毫不犹豫的选择跑路。4、难以借到房屋贷款一些银行在发放商业贷款时,对开发商的资质也是有要求的。有些黑心开发商故意隐瞒贷款限制条款,收了购房者的钱后,就不再管贷款是否能到位。5、混淆商用房和住宅用房“五证”决定了房子的性质!住宅和商用的产权年限是不同的。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(1)居住用地70年(2)商业、旅游、娱乐用地40年如果开发商把在商业用地上建的房子当做住宅卖给你,就等于你购买的住宅用地的使用年限缩短了30年!除了“五证” “两书”也很重要买房时除了检查开发商是否具有“五证”之外,还要在房屋交付时,向开发商索要“两书”:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这“两书”是开发商向购房者提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件,也是非常重要的。还有一个“表”也要重视这个“表”就是《竣工验收备案表》。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定:建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。如果开发商不能出具此表,你可以拒绝收房,而且可以要求开发商承担逾期交房的违约责任。
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  • “银”冬买房“报”团取暖丨看房团12月23日再出发

    忙碌的一年就要结束了还在买房边缘徘徊的朋友是不是在等待时机呢?是的~侃房妹知道你们在想什么到了年底不论什么行业都离不开“年底冲业绩打折定律”为了让广大看房朋友在年底能有一个圆满的置业计划网易房产宁夏站看房团再次出发!特别精选银川6大品质热盘让你一次看个够全城免费空调商务车还有专业的置业顾问为你解答各种问题现场还有小礼品可以领取哦~带上你的亲朋好友们赶紧来报名吧~网易房产12月看房团活动时间:2018年12月23日上午9点30分集合地点:人民广场宁夏博物馆门口报名方式:微信报名:私聊侃房妹(微信号:ningxiakanfangmei)电话报名:0951-5968555网页报名:http://m.house.163.com/yinchuan/xf/ztc/list/评论报名:在本文下方留言 姓名+电话+意向楼盘,我们会通过微信后台联系您,您的个人信息不会暴露在评论中。看房团路线出炉2018(看房顺序根据实际情况进行调整)1万科翡翠公园/住宅2吉泰·紫樾台/住宅3碧桂园·天誉名邸/住宅&商铺4万科城市之光/住宅5金茂国际生活港/商铺6恒大御景半岛/住宅万科翡翠公园价格:暂无报价 开盘在即产权:70年电话:0951-7637777售楼地址:银川市金凤区宝湖中路与宁安大街交会处万科翡翠公园择址城市精粹之处,坐拥一河两岸三公园,以人为本,以公园为心,以河流为纽带,将建筑与环境做到最大化融入,实现人与居住、人与环境和谐共生。该项目户型精美主要以改善型住房为主。吉泰·紫樾台价格:5888元/㎡起产权:70年电话:0951-5133999/6138088地址:兴庆区友爱路与海宝路交会处向东300米项目是吉泰地产秉承【吉祥安泰,幸福生活】理念,凭借19年社区的成功开发经验,特别打造又一全新力作。户型为经典三居,4米大开间,通风采光俱佳,演绎极致空间美学;私家电梯入户;南北通透;多阳台设计;超大赠送面积、4米大开间;空间利用率高,只为打造城东高品质生活住宅。碧桂园·天誉名邸价格:住宅均价7200元/㎡产权:住宅70年电话:0951-5099666地址:兴庆区解放东路与友爱街交汇处向东50米项目规划设计27栋住宅楼,产品面积为115㎡三室、140㎡的四室、260㎡的五室组成。碧桂园·汇金街,汇3大商圈、汇10万车流、汇30万客流,5万元做大掌柜。万科城市之光价格:均价7000元/㎡产权:70年电话:0951-7658888地址:银川市兴庆区北京东路与友爱街交会处向东500米万科城市之光项目雄踞北京路之上,在项目15分钟步行距离内,据规划,兴庆区将形成“两带、五轴、多节点”的绿化结构体系,规划东部建设14个功能区段公园。阁第湖、丽景湖公园、 燕鸽湖,三湖公园环伺万科城市之光周边,雍容境界,造就一方温润如玉的居住原乡。金茂国际生活港价格:12000~15000元/㎡产权:40年电话:18152305071地址:银川市兴庆区丽景街与宝湖路交汇处向东200米商铺目前都是现房销售,体现了鑫德盛开发公司的实力表现,独立的产权、可转让、可抵押、可自持,现在总价低、好地段的全产权现铺,也是少之又少的投资机会。年回报率8%,第三年之后每年8%-12%的租金涨幅和每年20%左右的物业增值。500强企业和国资委企业的后期运营管理。恒大御景半岛价格:8600~11400元/㎡产权:70年电话:4008-163-163转68189售楼地址:银川市贺兰山路与民族街交汇处向西200米艾依河北岸2017年恒大集团将项目周边打造为继北塔湖后,银川第二大高端生态湖居版块。项目总占地340亩,总建筑面积33.9万平米,容积率为1.5,建筑密度17%,主推户型124㎡/129㎡三室两厅两卫、146㎡阔绰四居;136㎡、147㎡悦景平层洋房、191㎡奢阔大四房。参加看房团的好处为看房团成员免费提供看房车:来回接送,天冷看房不发愁~与大家一起抱团看房:可以自由分享购房心得,买房更放心!面对面与售楼人员沟通:争取利益优惠,购房更透明!扩大交友圈:让“陌生人”一分钟变“朋友”,买房也能交朋友您可以在多个不同的楼盘和价格之间作对比~注意事项报名成功后,网易房产将于活动前一天电话与您确定集合时间地点及参加人数,请务必保持电话畅通。请妥善保管随身物品,同行儿童及个人安全请注意看护。60岁以上老人、孕妇、抱婴者参加活动必须有亲友监护陪伴,请勿单独参加看房团。禁止携带宠物参加看房团,在活动中如擅自离开团体,不听从指挥等,发生意外责任自负。
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  • 兴庆万达旁 10万买商铺

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  • 政治局再次不提“房地产”传递多个重要信号!

    12月13日傍晚,新华社播发了政治局会议的通稿。此前我曾在专栏里指出,2018年最后20天有三个重要会议。一是给明年经济工作定调的“政治局会议”;二是一年一度、展望来年的“中央经济工作会议”;三是纪念改革开放40周年大会。2018年是改革开放40周年,也是国际风云变幻最为剧烈的一年,中国的外部环境、跟世界的关系等等,都发生了重大变化。自10月31日政治局研究经济工作以来,已经过去了一个半月,这期间又发生了很多变化,比如中美峰会、华为事件等。全国上下翘首以待,希望看到中央对明年经济工作的部署。此次政治局会议通稿,最核心的是下面几段话,为了方便大家,引用如下:会议指出,2019年是新中国成立70周年,是决胜全面建成小康社会第一个百年奋斗目标的关键之年。做好明年经济工作,要以新时代中国特色社会主义思想为指导,统筹推进“五位一体”总体布局,协调推进“四个全面”战略布局,坚持稳中求进工作总基调,坚持新发展理念,坚持推进高质量发展,坚持以供给侧结构性改革为主线,坚持深化市场化改革、扩大高水平开放,加快建设现代化经济体系,继续打好三大攻坚战,着力激发微观主体活力,创新和完善宏观调控,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作,保持经济运行在合理区间,进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,提振市场信心,提高人民群众获得感、幸福感、安全感,保持经济持续健康发展和社会大局稳定,为全面建成小康社会收官打下决定性基础,以优异成绩庆祝中华人民共和国成立70周年。会议强调,要辩证看待国际环境和国内条件的变化,增强忧患意识,继续抓住并用好我国发展的重要战略机遇期,坚定信心,把握主动,坚定不移办好自己的事。要保持战略定力,注重稳扎稳打,加强协调配合,聚焦主要矛盾,把握好节奏和力度,努力实现最优政策组合和最大整体效果。会议指出,明年要继续打好三大攻坚战,按照已确定的行动方案,针对突出问题,打好重点战役。推动制造业高质量发展,推进先进制造业与现代服务业深度融合。促进形成强大国内市场,提升国民经济整体性水平。扎实推进乡村振兴战略,巩固发展“三农”持续向好形势。促进区域协调发展,发挥好各地区比较优势。加快经济体制改革,推动全方位对外开放。加强保障和改善民生,着力解决好人民群众反映强烈的突出问题。下面是我的分析、解读:1、强调“保持经济运行在合理区间”。通稿说:“保持经济运行在合理区间,进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,提振市场信心”。中国是一个人口大国,就业问题非常重要,关系到社会稳定。所以,经济必须有一定的增速。但另一方面,中国经济转向“高质量发展”的阶段,一味追求快,就必然要放松货币,最终带来资产价格上涨和通胀。通稿没有明示,大家一般预测2019年的增长目标可能有所回落,大致在6%左右。其实,有质量的6%远比“旧的7%”好。另外,通稿里没有谈及2019年的货币政策和财政政策。其实这是惯例,过去几年“研究来年经济工作”的政治局会议,也没有提及,因为稍后的“中央经济会议”会提及。我的判断是,“积极的财政政策”、“稳健的货币政策”基本上不会变,但执行起来空间还是很大的。2、会议再次未提及房地产。2017年的会议就没有提到房地产,但2016年提到了,当时的表述是“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。今年10月31日那次研究经济工作的政治局会议,也没有提到房地产。连续两次不提及,根本原因是:楼市调控达到了目标。现在“去库存”已经完成,房价也已经控制住。所以,没有必要提及。不提及,对楼市稳定发展有好处。这不是坏消息,是好消息。3、强调“办好自己的事情”。通稿用较长篇幅谈论了中美博弈和国际国内发生的新变化,强调了“坚定不移办好自己的事”。说明这是中国未来应对“中美博弈长期化”的一个基本思路,值得关注。但“办好自己的事情”,不等于关闭开放大门,回到过去“自力更生”的时代,继续深化改革开放不会改变。对于中国处于“发展的重要战略机遇期”的判断没有任何变化。4、“最优政策组合”和“最大整体效果”的提法非常重要。通稿说,“要保持战略定力,注重稳扎稳打,加强协调配合,聚焦主要矛盾,把握好节奏和力度,努力实现最优政策组合和最大整体效果”。“最优政策组合”和“最大整体效果”的提法引人注目。我的理解是,面对经济下行压力,高层坚持不“大水漫灌”,而是“定向印钞”滴灌给实体经济、民营企业、小微企业,力争保持资产价格稳定,避免刺激楼市,推动中国经济转型。在这个过程中,会有一系列财政、税收、货币、产业等政策,最终达到一个“最优组合”,去追求“最大整体效果”。总之,不走老路,要创出一条新路。5、强调“形成强大国内市场”。国际市场日益风高浪急,但中国会继续开拓。但另一方面,中国有14亿人口,这个市场足够大,值得高度重视。所以会议提出“促进形成强大国内市场,提升国民经济整体性水平”。国内市场强大了,潜力发挥出来,也会提高中国开拓国际市场的“筹码”,毕竟开放是相互的。另外,“推动制造业高质量发展,推进先进制造业与现代服务业深度融合”也是比较新的提法。6、2019年是关键的一年。2019年是新中国成立70周年,也是决胜全面建成小康社会第一个百年奋斗目标的关键之年。要实现战略目标,除了“坚持深化市场化改革、扩大高水平开放”,强调“6个稳”(稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期)之外,提出了“提高人民群众获得感、幸福感、安全感”,“着力解决好人民群众反映强烈的突出问题”。此外,这次会议还研究了“反腐败”的问题。有三段话值得高度关注:1、会议指出……反腐败斗争取得压倒性胜利,全面从严治党取得重大成果。2、会议强调,反腐败斗争形势依然严峻复杂,全面从严治党依然任重道远,必须将“严”字长期坚持下去,不断推进党的自我革命,实现自我净化、自我完善、自我革新、自我提高。3、紧盯不敬畏、不在乎、喊口号、装样子的问题,坚决破除形式主义、官僚主义,推动党中央重大决策部署落地见效。
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  • 银川这些小区的暖气啥时候能热?

    为了取暖,居民家中备上了电暖器。 记者崔瑶班占洋摄随着寒冬到来,回家就有扑面而来的融融暖意,成了一天中最惬意的事。但是如果家里的暖气不热的话,这就让人头疼了。现在已经供暖一个多月了,部分居民家里暖气仍然凉凉,他们想问个清楚,家里的暖气到底啥时候能热乎起来?金凤区锦绣苑暖气有温度室温不达标家住金凤区锦绣苑小区的业主反映,他们小区的暖气温度普遍不行。家住锦绣苑5号楼3单元的张先生告诉记者,今年不知道怎么回事儿,暖气片虽然有温度,但是室温就是上不来。“家里室温从来就没有上过18℃,太冷了,在家都要穿棉衣。”他说。随后,记者又随机采访了其他楼栋的几位业主。经了解,大部分业主家的暖气片摸上去确实是有些温度的,但是自供暖以来室温就一直达不到18℃,很多业主要求供热公司到家里来测温。业主李先生拿出了12月7日供热公司工作人员测温后填写的测温单,“起居室17.4℃,一个卧室是15℃,还有一个卧室是17.7℃,平均温度是16.7℃。”李先生说,供热公司也派维修人员来看过情况,但家里暖气仍然没有好转。为什么锦绣苑小区会出现室温不达标的情况呢?宁夏电投热力有限公司一位负责人告诉记者,锦绣苑小区属于老旧小区,很多供暖管道设施已经老化,这个供暖季已经出现了好几次管道爆裂的现象。“目前换热站正常运营,上个供暖季因为没有发现异常,所以管道问题没有排查出来,现在爆裂的管道都已修复正常。”这位负责人还表示,由于最近降温幅度大,对供热也有一定影响,为防止再发生爆管,所以温度不能一下子提得太高。锦绣苑小区供暖管道情况复杂,他们计划明年更换地沟中的管道,并在一些地方装上分段阀门,确保安全供暖。记者崔瑶班占洋兴庆区丰收巷13号楼暖气片冷热不均 温度低家住兴庆区丰收巷13号楼80多岁的康先生向记者反映,供热一个多月了,但他家的暖气片仍然存在冷热不均的问题。12月11日下午,记者来到康先生家,发现屋里正开着电暖器取暖。康先生告诉记者,他家的第一组暖气片温度还可以,可是到最后一组暖气片温度就很低。“好的时候能达到18℃,但大多数时间暖气片的温度不够,甚至是冰的。”康先生说。据了解,康先生家的对门和楼上的住户家也存在类似情况。针对康先生和另外两户居民家中存在的问题,记者联系了负责丰收巷13号楼供热的宁夏正祥供热有限公司。据宁夏正祥供热有限公司民生巷服务站站长武有禄介绍,他们公司的热源来自于宁夏华电供热有限公司,关于居民反映的温度不达标问题,他们随后会使用由市供热办统一鉴定后符合国家规定的温度计进行温度测量。“关于暖气片冷热不均的现象,是因为老旧小区的管道年代久远,里面的焊渣泥锈等会导致回水不利。”武有禄说,他们将安排对这里的管道进行清洗,尽快让暖气片的温度回归正常。 记者马鑫李学精兴庆区立新巷28号大院14号楼白天晒太阳晚上开电暖气温一天天变冷,可是对于兴庆区立新巷的居民们来说,他们的家里比外面也暖和不了多少,这让大家非常着急。12月11日上午,记者首先来到立新巷28号大院14号楼3单元的杨先生家中,孩子们在屋里穿着厚厚的棉袄,家中暖气片也基本上是不热的。说起今年冬天的暖气,杨先生是既无奈又生气,“暖气一开始就不热,但那时候室外温度高,所以还可以忍受,现在天气越来越冷了,暖气的温度也越来越低了。”杨先生担心,到了更冷的时候,一家人该怎么扛过去。同样,在2单元的滕女士家中,暖气片的温度也不太热,上半部分还有点温度,下半部分是冰凉的。滕女士告诉记者,家里每天就靠电暖器和空调来取暖,“白天还可以在阳台上晒晒太阳,一到晚上家里冰凉,没有电暖器和空调根本不行。”记者了解到,立新巷28号大院由宁夏电投热力有限公司供暖,负责维修的工作人员告诉记者,由于前些天换热站一次管网漏水,所以不得不停暖维修,现在换热站的温度还没有完全升起来,估计到当天晚上居民家里会热起来。12月12日上午10点,记者再次来到小区,有居民告诉记者,温度确实上升了一点,但室温仍然不热。经宁夏电投热力有限公司的运检员康世磊查看,居民家中的温度确实不达标,将安排维修师傅先上门进行初步维修。“这边二次网漏水的情况可能比较多,所以补水量比较大,热损耗也大,导致进入居民家的水温不高。”康世磊还告诉记者,现在小区所属的换热站管网的进水温度为48℃,回水温度是38℃,确实无法让居民家里达到很热的状态。另一方面,居民自家暖气管道可能老化有堵塞现象,他们会先安排清洗几家,看看能否起作用。“需要三四天,调整好之后,居民家里就会逐渐热起来。”。记者王绘春雍雨
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  • 银川部分居民家中暖气冰凉,这事您咋看?

    插图 何富成随着气温走低,银川市天成小区、五宝苑、林荫香榭、公路二处家属院、建安等居民小区,因暖气不热,投诉高发,也引起社会广泛关注。昨天,新消息报记者走访了为五宝苑、林荫香榭、公路二处家属院供热的宁夏华电供热有限公司、银川市第五供热片区和为建安小区供暖的银川平昊供热有限公司,了解到的原因包括:“天然气量不足,无法保证所有锅炉正常运转”“有人私自扩建供暖面积、私装增压泵”等。读者朋友,不知您咋看?你说每到冬季,一些住户家中的暖气片冰凉就成了热点问题,甚至成了有些用户、有些小区多年都不能解决的大问题。追问暖气不热的原因,供热公司往往很“委屈”:管网末稍、设备陈旧、管网老化、私自扩建、气压不足、没有按时足额交费……明明都是别人的事,怎么啥锅都要“我”来背?!乍一看,好像有些道理。管网老化是陈年旧事,气不足导致锅炉无法正常运转是天然气公司的事,私扩供暖面积、私装增压泵是消费者的事,没有交足费用当然不能供气……算来算去,似乎就是没有供热公司的事。果真如此吗?当然不!满腹冤屈的供热公司好像忘记了:“热”首先是一种商品。既然居民为取暖支付一定费用,企业就有义务、有责任保证商品的质量并提供相对应的服务。就像消费者在商场或者网店购买一件商品,交了钱就应该享受到同等质量的商品,家里的温度就必须达标。至于管网老不老化、设备给不给力等等,都不是消费者应该考虑的问题。企业不能以这些为由狡辩推脱。客观理由更不是推卸主观责任的借口!再者,“热”也并非一般意义上的商品,而是具有公共产品属性的特殊商品,和水、电、气等等一样,属于垄断供给,“只此一家,别无分店”,消费者没有选择权。这种特性保证了参与其中的企业,有稳定的盈利渠道。也正因为如此,就特别需要相关企业承担更多的社会责任。如果只是搭着“公共产品”的便车、享受着“垄断利润”,却始终忽视自身的责任,让消费者接受劣质产品和不达标的服务,这样的企业理应被淘汰出局!我说暖气不热成了“顽疾”,媒体也当成“热点”年年报道。其实,人们最想知道的,还是这事儿归谁管、谁来管,能解决吗?怎么解决?肯定不会没人管。冬季供暖是民生、最直接关乎百姓冷暖,怎么会没人管。因为是“民生问题”,因为关乎“百姓冷暖”,政府无疑责无旁贷。当然,市场经济条件下,“热”是商品,应当遵循市场规律。但别忘了,供热还是直接关系社会公众利益的基础性公共事业。既然名为“公共”,这个责任就不是哪个企业能承担得起的。退一步说,既便从“商品”的角度说,政府也有监管的责任,要求企业或商家必须为消费者提供质量合格的商品,打击假冒伪劣,维护市场秩序。往大里说,推进服务型政府建设,必须强化政府的公共服务职能,保障供暖显然是应有之义。往小了看,市场中,不管供热企业是不能、还是不愿提供应有的服务,政府这只“看得见的手”都该及时有效“出手”,依法进行监管。再细一些,就供热管网设备老化、老旧楼房保温性差等具体原因看,显然不是单家单户和某个企业力所能及的,也需要政府进行协调沟通,统筹改造建设。如果说一把钥匙开一把锁,那么,打开供暖不热这把锁,有一把钥匙,一定是在有关部门那里的。比如,协调处理好企业之间、企业和用户之间的关系;比如,早一些、再早一些,实一些、再实一些,对问题点进行排查和维修;比如,在居民受冻时,做些实实在在的事情……否则,面对年复一年的供暖不热,还能说什么把群众冷暖放在心上?!他说暖气不热,板子究竟该打向谁?是百般推脱的企业,还是“请您耐心等待”的监管部门,抑或有些总是打不通的热线?照常理,板子不管打向谁,都不该落到用户身上。不过,在看了下面的消息之后,你大概不会这么想了。据报道,在银川市兴庆区双庄小区,有人在末端小区支管上私自接了一条管道,被引入到路边的一排营业房,并辐射到周边一大片私自搭建的民房中。在北门桃园小区2号楼一住户家,房主在供暖进水管道上加装了增压泵……为了自己能取暖,就偷偷“截留”其他用户的“热商品”;为了自家屋里能温暖如春,就不管不顾周边邻居的冷暖;还有一些用户不及时缴纳或以种种借口拖欠采暖费,以至于一些供暖企业步履艰难……这些虽是极少数,但往往起到“一粒老鼠屎坏了一锅汤”的作用。比如,私自扩建供热面积、私装增压泵,会直接影响周边用户用热效果,这是常识。当然还没有这么“简单”,因为你抢了别人家的水,破坏了供热管网的平衡,则影响到供热设备和管网的运行安全,那么极有可能造成供热系统瘫痪、停运。由于正处于供暖高峰期,供热公司还不能一拆了之,只能对于私建扩建部分限制供热;而对于部分用户私装增压泵现象,供热公司会先劝其自行拆除,若劝解无效,供热公司将联合执法部门进行强制拆除。而这一切,都只能等到供暖期结束后了。不过,仅仅是强制拆除,这个板子打得是不是太轻了?怕就怕,今年拆了,明年建,成了暖气不热的一大顽疾,那么这些“老鼠”岂不成了年年“害”了。所以,对于这些人,板子不但要打,更要让他们知道疼,如此整治才有效果。
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  • 房地产利好?发改委融资令救命+融资最难过去了?

    昨天很多人很激动,国家发改委印发了《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》这个文件有2个附件,其中有一个附件,被很多人广泛的传阅,但忘记了看正文和附件二。附件一:文中提到了标准:其中有房地产业:但实际政策是什么意思?我们看看文件正文和附件二:正文内容提及:(二)申报材料应明确债券募集资金禁止投向领域,形成“负面清单”。“负面清单”包括但不限于:将募集资金借予他人,用于房地产投资和过剩产能投资,用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资,用于弥补亏损和非生产性支出。“负面清单”领域可根据企业自身经营业务范围进行补充和调整。附件二也明确提及了:和房地产相关的只有9.2.3,保障性住房类业务应披露以下内容:发行人开展政府保障性住房类业务的情况、主要在售项目情况、主要在建项目情况、销售回款情况、拆迁安置情况、当地房地产去库存周期等。很多人会疑问了,这政策是悖论?2016年11月11日,国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》,要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。公司债和企业债的区别主要体现在六大方面。一是在发行制度上,公司债采取核准制,由证监会进行审核,证监会有权决定是否准许其发行,对总体发行规模没有一定的约束。企业债采取的是审核制,由国家发改委进行审核,发改委每年会定下一定的发行额度;二是在发行条件方面,公司债相对比较宽松;三是在担保上,公司债采取无担保形式,而企业债要求由银行或集团进行担保;四是两者在发行定价上也有显著的差别。公司债的最终定价由发行人和保荐人通过市场询价来确定,类似于A股和可转债的定价。而企业债的利率限制是要求发债利率不高于同期银行存款利率的40%;五是发行状况方面,公司债可采取一次核准,多次发行。企业债一般要求在通过审批后一年内发完;六是公司债在信用评级制度方面有所突破,可以说与国际接轨。也即受托人对公司的管理状况要定时跟踪,进行信息披露。最后:政策从来没有改变12月12日早间,万科企业股份有限公司发布公告称,根据70亿美元中期票据计划发行于2024年到期的6.3亿美元中期票据。12月11日,花样年控股集团有限公司发布公告称,其全资附属公司花样年集团(中国)有限公司拟公开发行2018年第一期公司债券,发行额度不超过10亿元人民币,预期票面利率区间为7.00%至8.00%。12月11日早间,世茂房地产控股有限公司公告称,公司将发行本金额5.7亿美元的额外票据,该额外票据将与2021年到期2.5亿美元票据合并及组成单一系列,利率6.375%。12月10日,重庆龙湖企业拓展有限公司公开发行2018年55亿元公司债券(第三期)的项目状态更新为“已受理”11月全国多家房地产公司密集获准发行大额融资。合计数额已经超过1000亿。从楼市调控政策看,最严格的时候已经过去,政策底部逐渐形成,房企融资难度有所降低。首先:对于房地产企业来说,楼市销售逐渐放缓,而前期过度投资,对资金需求上涨。回款难,房企增加融资的述求明显上涨。其次:从融资难度看,最近大部分房企融资成本平稳,虽然处于高位,但随着全社会资金成本的相对平稳,房地产企业融资的成本并未大幅度上涨。特别是龙头房企的融资成本公司债,基本在5-6%左右。对于这些企业来说,明显缓解了资金压力。第三:虽然海外融资成本明显上涨,叠加汇率的波动,更是压力非常大,但房企的资金压力下,依然需求量非常大。随着信贷市场的调控持续,房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。现在看,2018年四季度,房地产企业最重要的工作将是融资。2018年虽然房地产企业销售依然有望刷新历史记录,但房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓,而随着资金压力的加大,融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切。随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大。在调控持续加码的趋势下,中型房企依然在非常明显的拿地加速过程中。拿地多,也推动了房地产企业的融资需求。最后总结一下:从资金情况看,房地产行业资金面肯定是收紧了,但肯定算不上寒冬。而且很可能最严格的时间点已经过去。2018年感觉资金冷只是因为过去3年资金太宽裕。当下对于30亿以上的住宅地块,90%都非民企获得。资金面依然紧张。房地产目前房地产企业的资金压力相比2015-2017年有非常大幅度的收紧 从各地楼市调控看,预计房企的资金还会受到继续的压力,这种情况下,发债等渠道还有可能继续高压,对房企来说,2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年,而且趋势看,2019年依然将持续资金压力。
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  • [专题] 楼市早班车丨首套房贷利率首现零涨幅,透露3大楼市好消息!

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  • 这份报告提醒楼市3大风险 党报透露2019房价走势!

    对于当下楼市有没有风险其实早就不应该再纠结了,宁可信其有不可信其无,有了心理准备,才能应对一切困难。近日,研究中心金融研究所助理研究员王洋表示,房地产成为重要的系统性金融风险源头,很多风险最终会归结到房地产,如不良资产风险,因此必须特别关注金融和房地产之间的关系。其实,这就提醒我们的房地产应该回归到房子是用来住的而不是用来炒的这个定位上,而当下的调控也正是在化解风险的道路上越走越宽。所以,房地产的风险早就不是什么见不得光的东西,我们既然敢于面对就证明我们有能力去化解。12月4日,经济日报再度发文《房地产调控成果来之不易》,应该说对当前房地产市场给予了客观的评价,更对我们未来的调控政策表达了坚定的态度。而且这次对非常敏感的泡沫问题也是毫不回避,甚至毫不客气,这体现了政策的严肃性和坚定性。紧接着,12月11日,中国社会科学院财经战略研究院在北京发布《中国住房发展报告(2018-2019)》指出,楼市面临三大风险:1、房地产市场存在结构性泡沫或将破裂或继续放大的双向风险。2、房地产金融存在杠杆率迅速高升且还在违规加杠杆的风险。3、宏观经济运行存在过度依赖房地产的风险。这三个风险,我们一一去评论。社科院不一定就是对的,但是我们必须要认真去听取他们的意见。我们回顾去年社科院的报告同样提出房地产风险,在没有重大政策冲击的情况下,2018年中国楼市将迎来平稳调整,但也存在若干不确定性风险:一是预期逆转,泡沫破裂;二是市场反弹,泡沫扩大;三是住房投资投机再度转移。首先,泡沫问题已经是我们必须防范的重要内容,官方已经给出客观的评价。只是会不会破裂值得商榷。经济日报表示,只要未来居民收入的涨幅长期超过房价涨幅,不断降低房价收入比,通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”方式,就能实现我国房地产市场“软着陆”。这种着眼长期、主动调整、平稳化解的应对房地产市场风险策略,是科学的。从这个角度讲,我们的调控是有能力控制市场风险的,能够实现平稳过渡。其实,调控是什么?就是避免走极端。市场过热了冷一冷,市场冷了,提提气。否则那不就失控了吗?其次,不可否认,尽管信贷政策已经非常严厉,但是不排除有些人还在利用不法手段加杠杆,炒房者要注意,购房者更要注意,政策的导向是什么,千万别到时候被忽悠。房贷利率的提高其实就是这方面的考虑。再次,经济对房地产的依赖可以说一时半会很难彻底改变,但是这个路子在逐渐被抛弃。不少专家打着房地产能拯救经济的旗号再次呼吁救市,就是希望放松调控。此时,经济日报的一句“房地产行业的作用也被无限放大”算是对这些所谓专家的一个有力回击。地方习惯于依靠房地产这一“来得快”的工具拉动投资、刺激需求。但如果所有老百姓都在为高房价买单,又何谈消费需求呢?又何谈内需呢?所以不能再简单靠房地产刺激经济了。最后,是我自己加的一个更大的风险,那就是百姓们的认识如果不能跟上形势或者还是单方面完全不相信楼市有风险那才是最大的风险。这个不再展开,大家心里都有数。那么2019年房价会怎样呢?经济参考报一篇《深入落实“房住不炒” ,避免楼市大起大落》可以说回答了2019年房价的走势。当前我国房地产市场再次走到关键节点,面临着方向性选择,并考验着市场理性。深入落实“房住不炒”,应当保持我国房地产市场平稳健康发展,全力避免楼市大起大落,亟待楼市理性的坚强支撑。购房者不用担心房价会大涨大跌,这是底线,但是过去房价上涨过快的城市难免会有下调压力,毕竟稳定才是我们的主旋律。社科院报告认为,总体上,2019年中国楼市最可能小幅调整和再度分化。“在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场转向降温通道,不会出现剧烈的波动。”预期决定未来的市场走势,当越来越多的人认识到这些问题之后必然会有了一个更加平和的心态,市场也才会真正冷静下来并逐渐回归稳定。但在尽力做到供求平衡基础上,更要对炒房者的严厉打击不能放松。
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  • 房企资金压力显现 谁是2018房地产溺水者?

    房企的资金压力比想象中大。如果连龙头房企都在谈如履薄冰,那么一些房企已接近溺亡。2018年,一个令人惊惧的年份即将过去,但有些房企或等不到明年和煦的朝阳,因融资渠道收缩和销售艰难的双重困境,它们正陷于资金及债务危机的泥淖。11月,A股首只“1元退市股”诞生,中弘股份到最后也没能绝地求生,现已进入退市整理期。这家凭房地产开发发家的企业,最后倒在房地产调控时期中,徒留近80亿待偿债务。很难简单归结中弘股份倒下的原因,但严峻的偿债环境和楼市调控政策难辞其咎。残暴的欢愉,终将以残暴结局。谁会成为下一个中弘股份?根据国泰君安统计数据,当前房企净负债率创历史新高,达120%,远高于2014年下行期平均80%的水平。今明两年,地产业将迎来偿债高峰期。在国内,房企主要融资渠道是银行贷款、非标融资、定增、公司债、短融中票、ABS等,此外,销售回款也是房企增加现金流的主要途径。房企融资路径通常是从非住宅到住宅、从非标到标准、从债权到股权的渐进式放松。11月以来,房企债券发行有所增加,如融创、阳光100、弘阳地产、华夏幸福等公司相继宣布拟发债的消息。有观点认为这是融资闸门的开启,但新发债券中,尚无一例是借新还旧,房企融资远未到放松时刻。在外部输血渠道不畅,内部造血功能欠佳的情况下,即便只是一笔数亿的债务逾期足以将一家企业拖入深渊。粤泰股份,一家广州老牌房企,在行业寒冬中瑟瑟发抖。10月26日开始,粤泰股份资金和债务问题陆续曝光。粤泰股份子公司广州旭城开发的广州荣庆二期项目迟迟未能取得预售证,无法通过销售回笼资金,无力偿还银行借款。2015年9月,粤泰股份为广州旭城向工商银行广州西华路支行申请不超过3亿元人民币借款提供连带责任担保,同时广州旭城以广州荣庆二期项目为借款提供质押。到2017年4月时,广州荣庆二期项目已具备办理商品房预售证条件,为了顺利取证,粤泰股份把广州旭城100%股权质押给工商银行广州西华路支行以置换出广州荣庆二期项目。事与愿违,荣庆二期项目未能取得预售证销售,这笔债务出现逾期,逾期金额为2.6亿元。几乎同时,粤泰股份大股东粤泰控股向浙江中泰借款余额2.7亿元人民币并出现逾期、向北京中泰创盈企业管理有限公司借款余额3亿元人民币逾期,泰控股及其一致行动人持有的粤泰股份被轮后冻结。截至10月底,粤泰股份控股股东粤泰控股及其一致行动人累计持有公司股份162705万股,本次冻结股份占其合计持有公司股份总数的88.85%。 至11月,粤泰股份多个银行账户被相继冻结,且多处资产遭到查封。粤泰股份企图自救,包括引入长城资产为重组作顾问,并处置不良资产来调整公司资产结构,盘活资产和现金流。12月5日,粤泰股份宣布把全资子公司信誉建筑的100%股权转让给西藏恒璟创投公司并签署转让协议,交易对价为1018万元。粤泰股份称,信誉建筑目前并无实质经营业务,股权转让所得款项将用于补充公司现金流。粤泰股份的公司日常经营同样不理想,其2018年半年报显示,上半年公司实现营业收入18.06亿元,同比减少52.03%;归属于上市公司股东的净利润为5.69亿元,同比减少37.61%。五洲国际的危机比粤泰股份来得更早,其评级被穆迪从由Caa1下调至Ca,9月3日开始,公司股份暂停买卖至今,且集团接获多起重大法律诉讼或申索,赔偿金额超过7亿元,目前正酝酿债务重组。此外,华业资本也出现债务违约。这是寡头的时代,即便今年行业冷清,市场下行,但地产业的集中度仍在提高。克而瑞研究统计的数据显示,截至今年11月份,千亿企业已有25家,中梁控股、金科、融信、金茂、正荣、中南置地、阳光城等中型房企也已进入千亿俱乐部。等待小房企的,除了被收购,只有消亡。今年下半年以来,超过30家中小房企通过产权交易平台挂牌转让股权和债权,仅是11月份,通过北京产权交易所挂牌转让的中小房企就增加到了11家。现金为王依然是大中小房企共同的黄金策略,它要求房企积极开拓新的融资渠道,同时加大库存去化回笼现金,减少拿地支出,甚至动用裁员等手段减少日常的经营性支出。一家大型房企感叹,“要尽量维持现有业务规模不萎缩,要肩负社会责任尽量不裁员,知易行难。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示,明年是偿债高峰期,房企的资金压力比想象中大,房企融资已到了生死时刻。
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  • 最大的“炒房团”浮出水面!卖房潮要来了!

    图片来自网络 版权归作者最大的“炒房团”浮出水面:他们圈了股民的钱去炒楼了!事出反常必有妖!房价为何一直“高烧”不退?公说公有理,婆说婆有理,似乎很难找到一个真正原因。不过,近日有媒体公布了一份2018年前三季度上市公司闲置资金使用去处,为大伙理清事实真相,提供了一个新的思路。根据中新经纬整理,2018年前三季度,A股上市公司中一共有1696家将闲置资金投资在房地产,占两市3565家公司的47.57%,合计持有投资性房地产10986.39亿元。厉害吧,光上市公司投资房地产的闲置资金,就轻松上万亿了,而且还有近半的上市公司参与到了其中,确实让人出乎意料!以前听到最多的一句话就是“资本都是逐利”的,哪里利润高,他们就会跑哪去,这会可算真正见识到了。从利润的角度来看,一点不难理解为啥上市扎堆投资房地产,毕竟闲钱能去的地方,就那么几个:股市、理财产品、楼市等。而相比之下,股市阴晴不定,A股和国足早已被中国粉丝调侃为不可言之苦;理财产品呢,虽然收益稳定,但是上市公司对其收益率不一定看得上,而且经历美的“萝卜章理财骗局”后,估计他们早已心存忌惮;站在上市公司角度,拿钱投资房地产,自然是最稳健的投资方式了。如果从资本角度来看,上市公司拿闲钱投资房地产,并无大碍,毕竟这样可以让上市公司收益最大化,对大众而言,似乎也没有太大影响。但若仔细分析后,不难发现,上市“炒房”迟早会成为楼市的“定时炸弹”。卖房潮来了!上市公司年底"集中行动",为套现,为弥补亏损…一到年末,上市公司卖房潮又如期而至。与往年不同,今年上市公司卖房大军呈现四大特点:一是卖房案例比去年多,其中不乏一线城市房产;二是卖房主角范围更广泛,除为了扭亏的企业外,包括券商在内的“不差钱公司”也开始变卖房产;三是在近期房地产企业业务数据向好的情况下,却频现上市公司甩卖房企股权或剥离房地产业务;四是部分上市公司出现“卖房难”现象,主动打折出售房产。卖房变现者众12月7日,海航物流集团有限公司在北京集中推介了10项优质资产,涵盖写字楼、酒店、商业地产、在建工程、非上市公司股权等多领域,总报价约76亿元。其中包含了颇受关注的北京海渔广场和三亚喜来登酒店。北京房产被变卖,这在上市公司中并非独一案例。金智科技将位于北京的4套住宅、总面积超过550平方米的房产以3308.16万元的价格出售给江苏金智集团有限公司。出售的目的是“进一步盘活公司存量资产,降低异地管理维护成本,提高资产运营效率,适当控制银行借款规模和财务费用,降低公司资产负债率。”盘活存量资产、降低负债、改善财务状况,这是大部分上市公司出售房产的理由。而其中,又有部分企业试图通过出售房产使业绩“扭亏为盈”或拯救业绩下滑的幅度。这是历来上市公司业绩调节的“利器”。年初时,北汽蓝谷(S*ST前锋)就因处置房产增收增利而摘帽。近期,同样是变卖北京房产,中迪投资在11月初时公告称,拟将位于北京市朝阳区东方东路、建筑面积193.93平方米的房产作价1350万元出售给北京天利天力咨询服务有限公司。该房屋账面原值超过330万元,账面净值299万元,交易完成后预计产生约743万元的税前收益。中迪投资前三季度亏损633万元,出售一套房产足以弥补此亏损。因此,深交所后来向该公司发布了关注函,要求其对次交易的必要性进行说明。Wind数据显示,截至今年12月初,出售房产资产的上市公司达33家,涉及的公告次数达52次,比2017年全年的45次还多。其中,第四季度截至12月8日,已有11家上市公司公布卖房信息。12月5日,华伍股份将位于丰城市河洲街道的闲置国有土地使用权、地面建筑物房产进行转让,转让价为3146万元,预计可产生利润1516万元。转让的理由是“转让的标的资产为公司老厂区土地使用权和建筑物,转让将有利于盘活公司闲置资产。”此外,道明光学、银之杰、建发股份、天喻信息、三变科技等公司也相继公告拟出售房产或土地。值得注意的是,今年还有不止一家券商加入到卖房行列中。在市场波动下行之下,券商定增、卖房多举措储备余粮“过冬”。近日,国元证券在上海联合产权交易所披露转让信息,拟以3500万元的价格转让四套位于上海市区的房产。而在此之前,中原证券曾挂牌出售11处房产,分别位于北京、郑州及河源等地的员工宿舍及营业部办公场所。频现出售房企股权除直接卖房外,近期还频现上市公司出售房地产公司股权。12月3日,香梨股份拟以非公开协议转让的方式将全资子公司——巴州昌达房地产开发有限责任公司100%股权作价逾6000万元转让给新疆家合房地产开发有限责任公司。后者为香梨股份的间接控股股东新疆昌源水务集团有限公司的子公司,此次交易涉及关联交易。让市场疑惑的是,在出售昌达房产之前,香梨股份还曾公告称,拟在巴州投资设立房地产开发公司,出资的资产是土地及应收账款债权,合计金额为6068.67万元,与上述出售的房产股权价格相当。香梨股份称,房地产开发并非公司主营业务,且公司没有房地产开发相应的专业经验和专业人员,转让房地产公司股权可以“盘活公司资产、降低经营风险、有利于公司发展和股东的利益。” 并称此次交易预计将增加公司今年约650万元-850万元的投资收益。此收益也基本可以覆盖香梨股份今年前三季度的亏损。今年1-9月,香梨股份营业收入2277万元,亏损428万元。而去年全年,香梨股份是盈利508万元。如果香梨股份第四季度其他业务不亏损且上述交易按最高投资收益算,那么今年其业绩或与去年相差不大。除香梨股份外,11月底,云南旅游拟逾12亿元出售云南世博兴云房地产有限公司55%股权,接盘方是华侨城集团的全资子公司华侨城西部公司。华侨城集团是云南旅游的控股股东,因此此交易也是关联交易。被出售的世博兴云并非亏损资产。2015-2018年上半年,其净利润分别为2897万元、-440万元、6070万元及4384万元,近三年其利润增长趋势明显。云南旅游将其打包出售的理由是“为了聚焦旅游主营业务,强化核心业务”。出售房企,香梨股份和云南旅游的理由是一致的,即聚焦主业。有数据统计显示,过去十年,房地产的投资收益大举跑赢上市公司主营业务的利润增速,甚至此前有新三板公司老板调侃称“几年前变卖家产创业,结果几年下来,公司刚盈利,而我却买不起房了”。这吸引了不少上市公司进行房地产投资,包括直接购房或投资房企。如今房地产行业宏观调控力度空前,相关资产增值空间有限,这或将成为上市公司处置资产的原因之一。而Wind数据显示,2018年三季度A股上市公司投资性房产价值1.1万亿。其中剔除房地产上市公司后,拥有投资性房地产资产的企业数量达1696家公司,占据A股上市公司一半以上。因此,卖房大军或将持续扩大。卖房路曲折 有公司打折出售或由于急于变现、行业大环境等因素影响,近期上市公司的卖房大军中不乏“打折出售”的按理。10月底,三变科技拟将持有的9套房产通过产权交易机构公开挂牌出售,房屋总估值超过4500万元,其中3套位于北京,4套位于上海。出售理由是为了优化和盘活公司存量资产。今年前三季度,三变科技亏损4491万元,卖房变现有利于其拯救业绩。按公司的说法是“若上述房产按评估值完成出售,扣除账面净值、各类税费等,预计对本年度净利润影响金额约为1646万元”。然而一个月后,三变科技的房子还没卖出去,其中4处房产已征集到意向受让方,而其余5处仍未征集到受让方。没卖出去的5套房子评估值为2492万元,其中3套位于上海,1套位于北京,1套位于哈尔滨。因此,三变科技打算将其打折出售。其公告称,根据房产市场情况结合公司资产的实际状况,公司董事会同意上述公开挂牌未征集到受让方的5处房产终止挂牌,通过其他公开方式进行出售,成交价不低于评估价的90%。按此计算,5套房子最终的成交价约为2243万元,比评估值低约250万元。尽管打折卖,三变科技还是赚的。例如位于北京宣武区的那套房子,三变科技的购入价格是514万元,打折后的出售价是1581万元,二者相差两倍多。除三变科技外,今年卖房路比较坎坷的还有上海三毛、*ST哈空等公司。前者6月份打算卖出位于重庆及深圳的5处住宅,三个月后仍然还有3处未出售;后者去年年底即挂牌出售位于上海及哈尔滨的房产但最终没卖出去,今年3月份二度挂牌出售,不过价格方面并未折价。不言而喻,让房子回归居住属性已经是大势所趋。但相比之下,上市公司拿闲钱去买房,是因为公司本身的用房需要,还是更看重楼市的投资价值,不必多说,真正能够称之为“刚需”的,又能有几家呢?过去,我们对“炒房客”深感愤怒,因为炒房客将庞大的资金量集中在楼市,推高了房价,现在看来,推高房价的幕后黑手,远远不止过去在我们认知中像温州炒房团这样的“机构”这么简单,甚至就可能就是这些上市公司。相比之下,上市公司闲钱投资房地产成为常态的危害,远远不亚于“炒房客”。一方面,上市公司上万亿的天量资金,对哄抬房价上涨,绝对起到了“帮凶”作用。另一方面,上市公司投资房地产,为其粉饰财务报表数据提供了太多操作空间,这样的例子并不少见:1、上市公司高伟达就曾发布公告,卖出了北京朝阳区的房子,标的资产净值合计为4199万元,含税成交价格为9666万元。但查阅该公司年度报表可以发现,高伟达近几年的年净利润都在5000万元以下,也就是说,卖出一套房子的利润,就可能远远超过了其一年的净利润。而且在所有上市公司中,通过卖房来增加收入的企业,高伟达并非孤例。作为一个投资者,如果看到某上市企业利润突然倍增,还真得多留一个心眼,不多去看几下该公司的公告和新闻,还真不知道公司利润地增加是靠买房来的收入还是真的是主业净利润上来了。2、房子对于上市公司的影响,除了可以通过卖房来增加利润,还是某些企业的“救命草”,它可以用来“保壳”。因为通过卖房保壳,相较于资产重组来说,更为便捷。对于某些因为盈利问题游走在退市边缘的“垃圾股”,通过卖房,既可以保住“壳”再赢得三年时间,还可以整顿原有业务,甚至从市场上找其他业务注入,对他们来说,“卖房”简直是神器。通过卖房既能粉饰财务报表,在关键时刻还能防止退市,这也难怪了上市公司为啥这么热衷于买房。但真正的问题也在这,当绝大多数上市公司都热衷去买房,会不会耽误他们的主业?当通过卖房来的收入要比其经营主业的来源还要高,是否会导致公司不认真去做实业、搞经济,这些问题都经不起细细推敲。百尺之室,以突隙之烟焚。早在2009年,《经济参考报》就曾撰文指出:英国古典经济学家亚当·斯密在《国富论》中就说过,“住宅不会为居住者带来任何收入。如果将其出租,由于房子本身并不能生产任何东西,因此租房者必须找到其他收入来支付房租。”斯密由此得出结论,房主虽然可以通过出租房子获得收入,但并不会给整个社会带来一丁点收入。他还认为,当投机能获得高额利润时,过度投机就会成为一个最容易犯的错误。那些利润率“最高的国家将毁灭得最快”。上市公司扎堆买房,只是表象,最根本的地方还是在于,资本对利润的驱逐,要想“刮骨去毒”,则必须从根上动刀,才能永绝后患。通过政策管控不允许上市公司买房,或者降低上市公司闲置资金投资到楼市的比例,不失为一种手段。但最根本之处还是在于,当上市公司投资房地产的收益远小于做实业时,去投资房产的企业自然就小了。总得来说,无论是个人还是企业,全都把资产“压宝”在楼市上,确实已经到了必须重视的地步。但愿这次,通过媒体公布的数据,可以引起各地房管局足够的重视。
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  • 房地产突出精准调控,房价或不会大幅上涨

    多位专家表示,明年房地产投资增速将继续放缓,同时房地产调控政策将延续“因城施策”态势,虽然可能会进行边际上的调整,但并不意味着房价会大幅上涨,精准、精细调控将更为突出。01土地购置或明显降温华融证券首席经济学家伍戈预计,2019年房地产投资的增速会低于2018年,初步预判在5%-7%之间。伍戈指出,从目前来看,行政性的限贷、限购依旧没有放松,但房贷利率已触顶,甚至可能已经边际下滑。同时,随着未来棚改力度的进一步减弱、棚改货币化刺激的进一步减少,2019年房地产全国的库存应该是被动积累的。“这将会对房地产商购地行为产生一些影响,从而使得土地购置出现明显降温。”伍戈认为,与此同时,随着房贷利率受银行间市场传导的一些边际上的转向,房地产投资会有下降趋势,特别是在2019年一季度。根据国家统计局公布的最新数据,1-10月,全国房地产开发投资完成额达9.93万亿元,同比增速为9.7%,增速比1-9月回落0.2个百分点;其中住宅开发投资完成额达7.03万亿元,同比增速为13.7%,增速回落0.3个百分点。东莞证券分析师何敏仪表示,房地产开发投资增速二季度以来小幅回落,但仍维持在近年高位,并且明显高于固定资产投资增速。在当前楼市销售有所转弱的情况下,明年一季度开发投资增速有望延续下降趋势。02因城施策将延续长江证券宏观首席分析师赵伟认为,明年房地产投资跟以前的逻辑将不一样,较难出现整体的放松,很有可能出现的是因城施策背景下,部分城市可能会有微调。伍戈预计,明年的房地产调控政策可能会进行边际上的调整,但并不意味着房价会大幅度上涨。在房地产供给端可能有更多的放松措施,但需求端短期内依然会受到很多掣肘。“有理由相信房地产投资的相对下行速度会得到控制,房价也不会明显起来,这可能是比较合意的政策结果。”东北证券分析师高建表示,2019年房地产调控政策将保持“因城施策”的方针,以“稳”为核心,稳房价、稳地价、稳预期,“房住不炒”。明年年中,部分调控效果较好的城市或将逐步去“行政化”的调控手段,鼓励支持刚需购房,防范出现新的库存风险。何敏仪指出,过去政府对于房地产市场始终处于“收紧-调控-放松-刺激-收紧”的周期循环中。当前地方财政依赖土地出让金、房地产行业对GDP增长及金融体系稳定仍有重要的影响。预计明年上半年行业政策面会延续平稳、平静状态,精准、精细调控将更为突出,政策边际效应减弱,超预期调控的可能性较低。
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  • 营业300亿元以上的房企有望获准发债?

    房地产企业融资发债出现松动信号。12月12日,国家发改委发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》显示,支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券。优质企业发债获支持通知显示,相关发债企业需要满足以下条件:发债企业满足条件:⊙(一)主体信用等级达到AAA。⊙(二)主要经营财务指标应处于行业或区域领先地位(附件1)。⊙(三)生产经营符合国家产业政策和宏观调控政策。⊙(四)最近3年未发生公司信用类债券或其他债务违约,且不存在处于持续状态的延迟支付本息事实。⊙(五)最近3年无重大违法违规行为,未纳入失信黑名单。⊙(六)报告期内财务报表未被注册会计师出具否定意见或无法表示意见,如被注册会计师出具保留意见的,保留意见所涉及事项的重大影响已经消除。⊙(七)发改委为优化融资监管制定的其他发行条件。国家发改委表示,积极支持符合条件的优质民营企业发行企业债券,并将根据市场发展情况,适时调整优质企业支持范围。对符合条件的企业申报发行优质企业债券,实行“一次核准额度、分期自主发行”的发行管理方式。同时,对于申报企业债券应当符合《公司法》《证券法》《企业债券管理条例》的相关要求。优质企业债券实行“即报即审”,安排专人对接、专项审核,比照我委“加快和简化审核类”债券审核程序,并适当调整审核政策要求:审核政策要求:⊙(一)在偿债保障措施完善的基础上,允许使用不超过50%的债券募集资金用于补充营运资金。⊙(二)核定公开发债规模时,按照公开发行的企业债券和公司债券余额不超过净资产40%的口径进行计算。⊙(三)鼓励符合条件的优质上市公司及其子公司发行企业债券。⊙(四)允许优质企业依法依规面向机构投资者非公开发行企业债券。⊙(五)鼓励商业银行以“债贷组合”增信方式,进行债券和贷款统筹管理。房地产业被纳入参考标准值得注意的是,房地产业也被纳入了本次优质企业经营财务指标参考标准。作为通知附件之一的《优质企业经营财务指标参考标准》显示,房地产业作为第四类行业但列其中。标准显示,进入优质企业发债行列的房地产企业需满足资产总额达1500亿元和营业收入达到300亿元的两项标准。而这两项财务指标也相对宽松,即可按照企业最近一年或最近三年经审计财务数据平均值的孰高者进行计算。同时不得超过行业资产负债率的重点监管线,未明确重点监管线的,原则上资产负债率不得超过85%。资产负债率按照企业最近一年经审计财务数据计算。而根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心此前发布的《2018中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,500强房地产开发企业2017年资产负债率均值为63.93%,远低于标准中提到的85%红线。此外,中房网通过查阅海通证券的一份研报显示,约有20家A&H上市房企符合这一标准。而该类企业债券的发行,有利于补充这些企业的流动资金。但值得注意的是,虽然本次房地产业被列入优质企业的行业范围,但根据《通知》要求,发债资金用于房地产投资仍有负面清单的约束。《通知》显示,申报材料应明确债券募集资金禁止投向领域,形成“负面清单”。海通证券分析认为,虽然负面清单包含房地产投资,但并未规定保障房、长租公寓等政府支持的方向,对于一些承担社会责任的企业明显受益。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示,《通知》明显利好规模较大的房地产企业后续融资。对于符合条件的房企,可以积极利用此类政策发债,这对于其补充营运资金和加快项目开发等都有利好。同时,从本次发布《通知》的条件来看,房企未来在注重销售规模的同时,也需要把类似营业收入等财务指标做大,避免影响其融资资格。
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  • [专题] 楼市快讯丨西夏区交通便利的品质住宅,价格4000元/㎡起

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  • 25家房企业绩过千亿,年底开启冲刺模式

    还有半个多月的时间,2018年度开发商的销售大戏就要落下帷幕。最近,开发商年底冲刺的动作可谓十分“高调”。仅以北京市场来说,几个受关注度较高的限竞房项目都有了动作,像南二环项目佑安府不久前刚刚入市,西三环的西城天铸也预计在12月中旬开盘,永定门外的永定府项目的售楼处也挂上了招牌,落户西单置地新座首层。不仅如此,共有产权房也在年底迎来了供应高峰,包括西四环长安街附近的项目,海淀区的共有产权房都开始选房,开发商回款冲刺思路愈加明显。根据机构数据显示,截至11月底,销售破千亿的房企已经达到了25家。但这并不意味着开发商整体状况乐观,相反,许多房企的销售增长是依靠上半年二三线城市的突飞猛进,而下半年开始,销售增长速度已显著放缓。许多房企的日子并没有数据显示的那么好过,甚至业内人士预计,未来将有大量的房企将退出房地产市场。年底集中推盘冲刺11月的最后一天,期待已久的佑安府项目开始了选房,这个位于南二环的项目以9万元左右的价格开盘,本身开盘价格已经低于周边昆仑域的最新房源,而且还有89平方米的两居室可供选择。但遗憾的是,这个曾被认定将日光的项目,实际上开盘当天并没有日光,仍有部分户型可选。佑安府之后,位于丰台区西局的西城天铸也传出了结束验资,12月中旬开盘的消息,这个有港资九龙仓开发的项目,周围均是像西府大院、西宸原著这样的顶级豪宅。不仅是限竞房,共有产权房也在年底迎来了爆发期。西四环共有产权房玉景阳光即将公开摇号,均价35000元/平方米。该项目位于石景山区玉泉西一路(长安街以北),一直以来都以长安街旁的共有产权房作为宣传口号。项目共452套,通过购房资格审核家庭达11864户。此外,海淀区的共有产权房永靓家园也要选房了,时间定于2018年12月19日至24日,一共2000多套。一时间,一度稀缺的房子,稀缺的位置,在2018年里好像处处过剩。北京中原地产的数据显示,截至12月12日,限竞房已经入市项目31个,共41期,合计提供了19327套住宅,但目前的网签只有3693套,刨去网签数据比实际签约要滞后的因素,从平均数据看,实际销售也只去化了40%左右。而共有产权房供应更多,数据显示,截至12月12日,北京入市的共有产权房年内多达29个项目,提供房源32446套。也就是比2017年5个项目3752套上涨了765%。不难看出,北京楼市的新房供应在2018年彻底进入供应井喷时代,共有产权、限竞房的大量入市,使得市场出现了严重的供应增加,库存开始明显上涨。开发商抢收 已有25家房企业绩超千亿元顶着库存增加的压力,房企依旧开启了抢收业绩,加速推盘的节奏,试图在最终盘点来临之前,让业绩表更好看一些,也好“过年”。不仅是北京项目开始集中入市,全国各主要城市的住宅项目也纷纷增加了供应。据易居房地产研究院发布的《11月份全国40城住宅成交报告》显示,11月份,40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长9%,同比增长20%。分城市来看,11月份,一线城市成交面积环比持平,同比下降11%;二线城市成交面积环比增长16%,同比增长18%;三四线城市成交面积环比下降1%,同比增长33%。2018年前11个月,40城累计成交面积同比增长8%,虽小幅反弹,仍不改整体下行趋势。其中一线城市累计同比下降9%,二线城市累计同比小幅增长4%;三四线城市累计同比增长26%。业内人士表示,临近年底,部分开发商加速推盘,但11月份,40城成交量未出现特别明显的增长,下行趋势依旧未改。不过,在这样的抢收势头下,房企的业绩报表明显好看了。根据中国指数研究院的统计,截至11月底,销售额超千亿的房企已经有25家,已经超过了去年。其中碧桂园、万科与恒大均超5000亿元,3家企业销售额均值为5841.7亿元,同比增长率均值为18.7%;1000亿-5000亿的企业共22家,销售额均值为1725.3亿元,同比增长率均值为58.3%,其中,融信、蓝光发展两家企业本月首次跨入千亿阵营。500亿-1000亿的企业有27家,销售额均值为675.8亿元;100亿-500亿的企业销售额均值为317.7亿元;前100名的房企门槛升至236.3亿元。不过,值得注意的是,业绩增长并不意味着开发商整体状况乐观,相反,许多房企的销售增长是依靠上半年二三线城市的突飞猛进,而下半年开始,销售增长速度已显著放缓。难改资金压力大的现实90%中小房企或退出地产项目今年下半年以来,受困于市场转冷,房企并购整合频繁,有超过30家中小地方性房企股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。上市公司方面,相关数据显示,今年6月以来,上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购,披露交易规模达到489亿元。克而瑞数据显示,截至11月,销售超过千亿的房企已有25家,到年底可能会超过30家,同比去年几近翻倍。其他各梯队的销售金额入榜门槛,也明显提高,行业集中度进一步提升。有业内人士认为,房地产市场朝着“寡头化”趋势发展,90%的中小房企将会退出地产项目。到2020年,20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。Wind数据显示,截至12月9日,目前已经有20家房企公布了全年业绩预告,这20家房企主要为中小房企。预计预喜的企业数目达到了11家,占比仅为55%。整体来看,项目储备丰富的房企业绩仍然表现良好,深深房A、广宇集团、金科股份等公司预计全年净利润同比增速均接近或超过50%以上。而部分项目储备不足或项目交付时间不确定的房企则面临业绩增速下降或下滑的风险。中房股份预计全年业绩首亏,主要是由于公司主营房地产业务可销售房屋减少。对此,新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷近日在北京参加论坛时就预计,未来房地产市场将迎来寡头时代。他认为,从2017年起,房企之间的并购与竞争还是分散的竞争,低集中度的竞争,但在2018年之后,到2020年,房地产市场将迎来一般寡占型的竞争,行业资源将向排名前二十甚至前十的企业集中。
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  • 房企最大利好来了?情况没那么简单!

    无论港股房企,还是内地上市房企,12月13日普遍迎来反弹。因为有好消息。12日晚些时候,发改委官网发布,关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知。文件明确,资产总额大于1500亿元,营收大于300亿元,资产负债率不超过85%的房企,也算是优质企业。如下图。这是否意味着房企融资迎来普遍松绑、调控放松的信号?或者,所谓优质房企,到底有多少符合条件?我国房地产的未来走向何方?1多少房企可以获得发债受惠?确定是不是对房企融资普遍松绑,有必要搞清楚多少房企可以受益。如果从销售指标看,以2018年前11月为例,杠杆游戏遍览了数个机构的统计数据和房企自己的披露,百强房企的最后一名基本都在200亿元以上。那么全年下来,百强房企基本销售额都在300亿元以上,或者最后几名也可以无限接近。但是,有必要指出的是,房企的总销售额一般由两部分组成:自己权益部分,以及别人权益部分。很多项目大家是合作、参股关系。所以,权益部分,不少房企可能不到300亿元的销售额。其次,杠杆游戏要提醒,房企销售额和营收完全是两回事。如果看过房企报表,或者略懂会计知识的杆友就知道这一点。房企名义销售额,或者权益额,并不会成为房企当期的全部营收。有财经分析人士所言,80家左右的房企符合本次企业债发行条件,是不可能的。实际上,营收能过300亿元的房企并不多。何况还要AAA评级,资产负债率不超过85%。有专业财经媒体使用某数据筛选后就发现,目前满足上述要求的开发商只有18家。同时,个别房企巨头,如恒大、碧桂园,负债率都还有待改善。根据上述专业财经媒体的预估,从上市房企资产总额及营收增速来看,预计年底有35-40家房企可以满足要求。考虑到资产负债率是变动的,部分房企也在努力还债、降杠杆,同时大部分上市房企2018年的销售和利润状况是不错的。或许,符合条件的房企2019年还有望略多一点。2行业集中度将进一步提高,地产寡头更加凸显,中小房企融资依旧困难无论如何,杠杆游戏的上述分析和研判表明,房企想要获得企业债融资,大部分是不容易的。主要还是得大房企才有资格。所以房地产这个行业在我国,做大了才有出路,似乎是一个亘古不变的真理。想要追求小而美不容易。另外,如杠杆游戏此前对2017年房企的总结分析,房地产行业集中度突飞猛进,楼市半壁江山被百强房企掌握!比如百强房企2017年销售额增长32.8%,远高于行业整体的13.7%增速。什么叫马太效应!从规模上看更是如此,百强房企2017年销售额,占到我国房地产47.7%,较上年提高7.9个百分点,高于2016年3.3个百分点,也是近年来最快的增速。没有哪一年百强房企的销售额占比增速,可以和2017年比。创下最高纪录。不得不说,行业集中度加速提升,百强房企市场份额增速太快了。此外,综合实力TOP10房企,2017年市场份额为24.0%,较上年提高5.8个百分点,占百强企业销售总额的50.2%,强者恒强趋势凸显。百强前50房企2017年,在40个大中城市的销售集中度为43.4%,占据了重点城市超四成的市场;招拍挂拿地集中度为61.6%,获取了全国300城超六成的土地资源;百强房企国内信用债发行规模为1067.5亿元,占发行总量的62.8%;海外债发行规模为1646.3亿元,占发行总量的78.1%。2018全年的数据没有出来,但杠杆游戏从目前的数据判断,大致和2017年的趋势是一样的。目前,大部分房企融资压力都大,回款不容易,销售增速也不比过去。而此次企业债通知的要求进一步表明,只有大房企才有资格发债。年底、年初往往是还债高峰。不满足发债条件的中小房企,并不能从此次企业债政策中受益,这些企业资金紧张的局面很难得到改善,甚至更容易被叫着“活下去”的大房企买买买。房地产行业集中度,因此将进一步提高,地产寡头更加凸显。中小房企融资依旧困难,这不能怪谁,市场就是这么残酷。3企业债用途严格受限,房企利好实际有限如果认真看了此次企业债通知就会知道,此次发债的用途,对房企来说,十分受限。首先,在偿债保障措施完善的基础上,允许发行人使用不超过50%的债券募集资金用于补充营运资金。也就是说还债,帮助企业渡过难关的考虑更多。不仅如此,还明确,发行人涉及到保障性住房类业务的,应披露:发行人开展政府保障性住房类业务的情况、主要在售项目情况、主要在建项目情况、销售回款情况、拆迁安置情况、当地房地产去库存周期等。如下图。此次企业债通知“负面清单”限制融资用途继续说:本次募集资金不借予他人,不用于房地产投资和过剩产能投资,不用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资,不用于弥补亏损和非生产性支出。如下图。而在此之前,2016年末,发改委就明确,严格限制开发商发行企业债券融资用于商业性房地产项目。当然,钱只要进了房企口袋,左右手腾挪总是有办法。所以,一定程度可以发债,怎么说都是好事。比如,此前企业债发行主体多为央企、国企,发改委说了算。但这回对房企也适度放开,怎么也是利好。同样,证监部门管的交易所债券市场,公司债为主,此前对房企也有松动。昨天杠杆游戏和之前都写过,近期发行了不少。当然,利率不低。能发行总是好事。总的来说,房企资金压力大,欠债也多,借新还旧必须给点空间。不否认,融资适度放开也好,调控的松动也好,都不可能是一下子的事。若此,大家也承受、接受不了。此次,利好肯定有限。但未来不确定。起码当下,确实不是救市,楼市不会因此获得太多好处,房价依旧肆意不起来。
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  • 发改委送钱救市!这类房企可获得直接融资!

    昨日,发改委给房企送来了“双十二”礼包——支持总资产1500亿元和营收300亿元以上房企直接融资!红头文件“关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知”,其中重点支持优质企业包括房企!之前我们谈货币政策工具时讲到,要想防范系统性金融风险,就要稳住大房企资金链,把握矛盾的重要关键点。优质大房企可以直接融资,未来现金流将更加充裕。那么,优质房企的标准有哪些?《通知》首先强调了优质企业的七个条件。优质企业的七项条件(图片来源:中国指数研究院)结合下图,我们可以知道优质房企的标准是:资产总额大于1500亿,年收入大于300亿,负债率不超过85%,3A评级的房地产企业。此外,《通知》还提出了四个方面的要求:一是明确发行主体,重点支持符合七项条件的优质企业;二是优化发行管理方式,优质企业实行“一次核准额度、分期自主发行”;三是优化审核流程,即报即审、专人对接、专项审核,调整审核政策要求;四是实行正负面清单管理,明确债券募集资金拟投和禁投领域,形成“正面清单”或“负面清单”。其中,优化管理和审核流程,都是给企业发行债券融资提供便利,正负面管理清单指导融资资金使用范围。这样的条条框框下,究竟会有哪些房企符合条件呢?根据此前公布的“2018年1-11月中国房地产企业销售业绩TOP100”,我们可以确定是至少有70多家企业是符合销售额标准的。本次融资新政至少能覆盖到这部分房企的百分之五十,潜在收益主体远超市场预期。有分析指出:资产总额超过1500亿且营收超过300亿主体,在全市场存在30家左右;符合3A评级的地产企业,也在逐年增多;而对应要求地产企业资产负债率85%以下的要求,也不会对地产公司形成实质性约束。一方面,地产公司的负债存在出表等可能,一方面,地产公司存在以预收账款为主的大量经营性负债,可以伴随地产公司加快结算进度而降低负债率。潜在受益主体根据长江地产研究表明:满足企业债发行要求的潜在受益主体包括万科、保利、招商等大企业,共计28个。年底一些企业冲击销量,加速回款,降低负债,可能会有更多企业进入合格名单。让人感到困惑的是,之前统计销售额Top5以内的碧桂园和融创并未入榜,也许更新最新数据的话,会成为受益主体一份子。但是,实施这样的政策,未来20%的大房企会干掉余下的80%小房企。当资源向头部优质房企倾斜时,强者越强的马太效应就出来了。马太效应是“凡是少的,就连他所有的,也要夺过来。凡是多的,还要给他,叫他多多益善。”。市场过冬时节,本不缺衣少食的优质大企业,却获得了直接发行债券融资权,拥有了更多的资本实力。这让那些挣扎在资金链与项目回款的企业,望“资”兴叹!这种“二八定律”,将打造越来越强的房地产寡头。一个新兴市场的出现,往往会经历群雄并起,混战竞争,到兼并收购,形成几家巨头争霸的结局。例如手机市场,经过几年更新换代,曾经很强的诺基亚没有跟上创新潮流被淘汰,更多的小品牌则淹没于竞争的硝烟中,只剩下几家知名企业仍在笑傲江湖。有了充分资金流的大企业,不会错过这样逆市抄底的好机会。前有万科收购项目、囤积土地,后面将会有更多企业加入这一行动中。快活不下去的小房企要么被收购,要么被兼并,要么转型彻底退出房地产市场。整体来说,这个政策是市场的大利好,楼市的强心剂。对优质大房企来说,如沐春风,对中小房企来说,冰天雪地,寒风萧萧。今天消息传来,保利53.8亿拿下广州白云区巨无霸宅地,买买买的背后是资本的强势撑腰,那么房价还有跌的可能吗?
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  • [专题] 云南大学“金黄银杏道”成景点

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  • 抱歉,所谓的房地产大松动并没有来

    当市场下行时,几乎所有人都在渴望放松。12月12日,发改委印发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》。这条新闻瞬间刷屏。该文件被认为是房企融资大松绑,龙头房企融资之门即将大开,楼市的紧张态势一去不复返。随即,资本市场房地产板块出现异动。然而,这是典型的误读。的确,融资松绑的宽松信号已经放了出来,但房地产是例外!01权威人士辟谣:不包括商业地产首先,这份文件,着眼的是实体经济,并不包括商业地产项目。从文件名字就能看出,这是“企业债券服务实体经济”的相关文件,松绑的领域主要集中于制造业等实体经济。虽然房地产也被列入其中,但这仅仅是就棚改、保障性住房和租赁性住房而言的,商业性房地产并不包括在内。事实上,权威媒体已在第一时间出面澄清。12月13日,由发改委主管的官方媒体《中国经济导报》,专访到参与文件撰写的权威人士。权威人士对此明确指出:按照中央关于房地产长效机制建设的精神,目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目,不支持商业地产项目。这几年,企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。不包括商业地产项目,这可谓一锤定音。02政策高压:禁投房地产这份文件,有负面清单限制。在负面清单里,房地产投资属于重点限制之列。而这一点,被很多人有忽视了。所谓负面清单,简而言之,就是不能干的事情。在发改委的文件,明确提出负面清单限制:严禁将募集资金借予他人,用于房地产投资和过剩产能投资,用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资,用于弥补亏损和非生产性支出。一个问题是,如果挪用怎么办?事实上,已由多个金融机构因涉及资金违规进入房地产而受到处罚。据证券时报统计,今年以来,银保监会对金融机构共开出20张罚单,罚没金额合计超过3.4亿元,其中,涉及房地产的罚单有7张,罚没金额合计超过2.6亿元。而地方银监局开出的涉及房地产的罚单更多,仅11月以来就有6张,罚款金额合计605万元。03棚改没有迎来春天放宽企业直接融资限制,商业地产虽然被排除在外,但棚改项目在列。有人担心,棚改货币化是否又要大面积重启?这也是误读。过去两年,棚改货币化之所以能够推进,得益于PSL贷款,这是央行对三四线城市的定向放水。目前,PSL贷款已经大范围收缩,国开行对于棚改项目的审批日益趋紧,棚改货币化已经没有多大空间。(更多详见《棚改大限将至,这些城市最危险》)同时,就在前几天,棚改再度生变。据21世纪报道,在2019年的棚改计划中,政府购买服务模式将被取消,将以地方政府棚改专项债的形式取而代之。显然,政府购买服务,政府对棚改进行兜底,无论是PSL贷款,还是变相举债,至少资金来源不成问题。然而,一旦改为棚改专项债形式,不仅审批门槛抬高,而且市场未必买账,这个债未必能发出去多少。就是个棚改项目以无限自由的融资权限,也难再有大气候。显然,一旦棚改贷款、政府购买服务等模式消停,棚改货币化就难以为继。依靠棚改发债,巧妇难为无米之炊,三四线楼市的调整在所难免。04楼市调控没有放松显然,楼市调控依旧高压,房企融资没有迎来大宽松。说一个背景,2016年11月,国家发改委出台《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》,要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。这次调控,拉开了房企融资闸门收紧的序幕。随后,房企开发贷、信托贷款、海外发债均受到严格限制。这与限购限售等楼市调控一道,成为房地产行业的紧箍咒。企业债是房企直接融资的大头。没了企业债,一些上市房企只能通过公司债、中期票据等在市场解燃眉之急,维持“借新还旧”的债务游戏,部分龙头房企的融资成本已经高达13.75%。显然,开发贷、信托贷款、海外发债以及企业债仍旧严格受限,房企融资闸门仍未真正放开。至于限购限售等调控手段,依旧处于高压态势,楼市调控这个紧箍咒也没有松开。05宽松没这么快来很多人都在渴望宽松,但事实上宽松不会这么快来。每一次楼市调整,都有不少人渴望宽松,更有不少地方政府试图维稳。这些人中,一部分人是利益动机出发,渴望楼市复苏房价上涨,一部分人是基于政策逻辑的预判,认为只要下行压力出现宽松就必然如期而至,还有一部分人纯属炒作,借各种小道消息试探政策口风。(更多参阅《楼市调控悄悄放松?想太多了》)事实上,楼市刚刚开始调整,目前只有部分一二线城市出现量价齐跌的情形,大部分三四线城市仍在惯性向上波动。目前楼市调整,对于整体经济和金融安全的影响十分有限,这个时间点,渴望大水漫灌并不太现实。事实上,居民债务需要时间来消化,消费和内需也需要机会来提振,房地产市场同样需要休养生息。不要关键时刻,房地产不会贸然重启。这里的关键时刻是,贸易争端、加息节奏和经济下行压力。这三者越是向好,房地产重启的可能性就越小,反之亦然。要明白的一点是,经济上的好消息,对于楼市则是坏消息;经济上的坏消息,对于楼市则是好消息。所以,目前的格局依旧是,楼市冰封,房价维稳。大放水没来,大宽松也没来,不要被风吹草动弄得一惊一乍。
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  • 银川成为“国家公交都市建设示范城市”

    本报讯 (记者 樊卓妮)12月13日,交通运输部宣布授予北京、广州、银川等12个城市为“国家公交都市建设示范城市”。据了解,银川市“公交都市”申报方案,于2013年10月通过交通部组织的专家评审。同年11月21日,银川市在全国22个公布的城市中被交通运输部正式确定为全国第二批公交都市创建城市。今年,经技术组暗访、专家组实地验收、向社会公示等程序,并经综合评议,北京、天津、大连、苏州、杭州、宁波、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、银川等12个城市顺利完成了创建任务,并按照有关程序通过验收。目前,银川市城市交通主要由大公交、城乡中巴、出租汽车、社会车辆、体力出行方式等组成。在这些交通体系中,公交线路有136条,线路总长度2353公里,线网总长度720公里,公交运营车辆2650标台,日均客运量约86.2万人次,公共汽电车进场率达100%,公交站点500米覆盖率100%,充分满足了居民的便捷出行需求。银川公交运行已实现“快速公交为骨干,常规公交为主体”的有效衔接,形成了换乘合理的布网大结构。银川公共交通基础建设得到改善、公交运行机制有了保障、并提升公交专用道设置,无论在公交基础设施建设还是服务水平和服务质量方面都有了显著提高,让越来越多的市民出行首选公交车。5年以来,银川市在创建“公交都市”方面,除了加大公交基础设施建设、打造绿色公交等举措外,还加快了综合枢纽和公交场站建设,新建了银川国际航空港综合交通枢纽站、火车站综合客运枢纽站、银川滨河新区综合客运枢纽站等。此外,银川市还持续发展城市公共自行车网络,构建以城市道路两侧人行道为主体,以步行交通、交通换乘和向次级疏散为基本功能的步行系统,实现短距离换乘的无缝衔接。
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  • “提温降诉”,住建局召集热企负责人商讨供热问题

    12月13日上午,银川市住房和城乡建设局紧急召集供热企业相关负责人,探究目前部分小区暖气不热的原因,并积极寻找解决办法。银川市供热办副主任张健会上表示,他家暖气也不热,小区住户都责怪他,让他压力很大。供暖企业:想尽一切办法保障用户供暖12月12日至13日,本报《这些住户家的暖气咋不热?》系列报道刊发后,引起有关部门高度重视。会议上,银川市部分供暖企业说明了暖气不达标的主要原因。宁夏华电供热有限公司相关负责人表示,该公司供暖不达标区域主要集中在第五片区和第六片区,这两个片区多为老旧小区,管网设备老化陈旧,影响供热效果。部分用户违规私自扩建供暖面积导致热量分散,影响其他用户供热效果。该负责人表示,宁夏华电准备将一级管道水温提升到125℃左右,以此解决暖气不热问题。对于华电趸售的6家供热公司热流量不足问题,他们将根据实际情况,做进一步调整。宁夏电投热力有限公司负责人表示,该公司供暖不达标区域主要集中在西夏区宁化小区和香树花城小区。宁化小区属于老旧小区,未做外墙保温,供暖效果不达标。香树花城小区管网设计可能有问题,导致供暖循环系统出现异常,目前正在查找具体原因。该负责人还表示,公司最大供暖能力只有2700万平方米,却要承担3005万平方米的供热面积。目前,公司已向住建局供热办提交了启用趸售供热站备用锅炉的方案。如能通过,供暖不达标问题将彻底解决。哈纳斯相关负责人表示,哈纳斯每日需要1400万立方米天然气,才能保证正常供暖运转。由于上游气源限量供应,目前哈纳斯每日用气量缺口在50万立方米左右,导致长信春天、东城人家等4个小区的部分燃气锅炉无法启用,供热不达标。另外,宁夏瑞兴热力有限公司(电投趸售)、宁夏永恒(华电趸售)能源管理有限公司、宁夏正祥(电投趸售)供热有限公司等几家趸售供暖公司相关负责人表示,宁夏电投和宁夏华电趸售给这些企业的热量不足,是导致住户暖气不达标的主因。还有供热公司表示,宁夏华电采用“大流量、小温差”供热方式,他们公司以前采用的是“小流量大温差”供暖方式。因供暖方式不同,导致用户暖气不达标。想彻底解决问题,一是宁夏电投公司和宁夏华电充足供应热流量,二是启用备用锅炉补温差。住建局:各热企限期拿出实质解决问题方案记者从会议上获悉,自11月1日供暖期开始,银川市12345热线共接到投诉电话1.6万多起,其中宁夏华电4949起,宁夏电投公司6000多起,哈纳斯供热、平昊供热等供暖企业总计5000多起。银川市住建局副局长王志宏在会上表示,目前,银川市供热情况总体平稳,但依然存在供暖不达标的情况。特别是12月5日起银川出现极寒天气以来,供暖投诉率持续上升。针对天然气供暖企业存在的困难,王志宏表示,住建局将提前向天然气供暖企业预付天然气补贴费用,确保然气供暖企业资金运转;住建局相关部门将牵头积极与天然气供应企业进行协调,寻找和落实天然气源,确保天然气正常供应;住建局将协调相关部门,将我区一些市、县多余天然气调剂到银川市,保障供暖需要。针对宁夏华电公司存在问题,住建局要求其在下一个严寒期天气来临前,必须通过加温等方式提高供热效率。住建局还将根据实际情况,向银川市政府申请启用供热备用锅炉,保障严寒期间居民供暖。王志宏强调,各家供热企业必须在12月14日拿出实质解决问题的具体方案。住建局供热办即日起安排工作人员到兴庆区所辖13个社区,登门入户实地了解住户暖气情况,了解实际情况,拿出切实可行的解决方案。银川市政府:保障投诉电话服务平台24小时畅通银川市政府副秘书长刘战武在会上强调,民生就是民心,银川市政府把民生问题放在重中之重,急之又急的位置,希望在座的住建部门、供热企业扎实提高服务水平、提高供热质量,保障投诉电话、服务平台24小时畅通,接到投诉电话,要及时赶到用户家里,了解情况,帮用户解决问题。不能推脱和敷衍了事,忽悠老百姓。另外,供热企业不能偷奸耍滑,投机取巧,要全力提高供热质量。如发现问题,将按相关规定追究供热企业的责任。
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  • 地价连续8个月同比下跌,整体降温趋势不变

    报告摘要⊙?11月,40个典型城市土地成交建筑面积环比增长6.5%,年初累计土地出让金收入同比下降1.8%,连续两个月同比下降。土地出让均价连续8个月同比下跌,土地成交溢价率持续下降,再创2012年以来新低,多项指标增速有所回落。⊙11月,全国土地市场成交面积整体平稳:一线城市土地成交建筑面积环比增长79.1%,同比增长20.8%;二线城市土地成交建筑面积环比下降7%,同比下降10%;三线城市土地成交建筑面积环比增长20.5%,同比下降38.7%。⊙1-11月,40个典型城市累计土地成交面积同比增速小幅回落,累计土地出让金收入同比降幅小幅扩大,成交均价连续8个月同比下跌,土地成交溢价率再创新低,整个市场呈现降温态势。预计短期内调控政策不会放松,随着房企的资金压力逐渐加剧,全国的土地市场仍会逐渐降温。本文图表数据来源为:易居研究院、CRIC40城整体:多项指标增速有所回落一、土地成交建筑面积:1-11月累计同比增长15%2018年11月,40个典型城市土地成交建筑面积4142万平方米,环比增长6.5%,同比下降16.5%。2018年1-11月,40个典型城市年初累计土地成交建筑面积44323万平方米同比增长15%。从曲线看,目前已经保持了连续21个月的正增长态势,但6月份以来的增速明显有所放缓,显露出降温趋势。参考历史规律,考虑到调控政策短期内不会放松、各地市场的逐渐降温和房企资金压力加剧,房企购地节奏将有所放缓,全年40城土地成交建筑面积会略增,但幅度不会太大。40城年初累计土地成交建筑面积同比增速二、土地出让金收入:1-11月累计同比下降1.8%,连续两个月同比下降11月,40个典型城市土地出让金收入为1982.3亿元,环比增长33.6%,同比下降12.1%。随着房企的资金压力逐渐加剧,土地购置方面也会更加理性,下半年以来全国土地流拍现象增多,部分热点城市的土地市场也呈现了明显的降温态势。预计随着土地市场的降温,土地出让金收入的同比增速将逐渐步入下行通道。2018年1-11月,40个典型城市土地出让金累计收入20001亿元,同比下降1.8%,连续两个月同比下降。从40城年初累计土地出让金收入同比增速走势来看,基本与40城年初累计土地成交面积一致,6月份以来下跌趋势较为明显,10月份同比转负,是2016年初以来首次。40城年初累计土地出让金收入同比增速分城市来看,2018年1-11月,40城年初累计土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、北京、重庆和武汉,累计土地出让金总额分别为2350.2、1603.6、1430.6、1084.6和957.7亿元,这说明这几个城市土地市场成交相对活跃。杭州土地市场今年上半年持续火爆,5月出让的百井坊地块以107亿的总价成为近期的全国地王,该地块楼面价为5.5万元/平方米,刷新了杭州的历史新高。不过三季度以来杭州土拍却不断遇冷,虽然杭州土地出让金依然是全国最高,但从近几个月土拍来看,溢价率已较之前大幅降低,部分地块地价相比同区域前期地块跌二三成,房企拿地趋于理性,土地市场降温态势明显。11月26日,北京13宗地块集中出让,单日成交额超316亿,刷新历史纪录。部分城市由于全年指标完成率偏低,开始加速供地。2018年1-11月土地出让金与同比增速排名(单位:亿元)三、土地出让均价:连续8个月同比下跌11月,40个典型城市土地成交均价为4374元/平方米,环比上涨1.2%,同比下跌21.8%。造成该现象的原因在于,一是整个土地市场降温明显,很多城市出现土地流拍的现象;二是三线城市成交比重增加,成交结构的变化拉低了成交均价。40城土地成交均价涨幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌,预计这40个城市全年保持同比下跌态势。另外,预计2018年全年全国土地成交均价仍将保持正增长,但增速相比2017年将有所回落。需要指出的是本报告内的40城土地成交均价为楼板价。40城月度土地成交均价走势四、土地成交溢价率:同比下降19.2个百分点11月,40个典型城市土地成交溢价率10.2%,与10月相比下降2.9个百分点,与去年同期相比下降19.2个百分点。从历史数据看,土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从图中最早的2011年1月开始,土地市场急速降温,土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点,这是一个长期的调控升级的进程。此后,国家连续两次降息,刺激经济发展,土地成交溢价率才得以反弹,涨势一直持续到2014年年初。2014年年初至2014年年中,房地产市场低迷,经济面临下滑风险,土地成交溢价率再次由涨转跌。至2014年三季度,央行降息,各地政府放松限购、限贷,全国房地产市场回暖再次进入上升周期,土地溢价率也在2016年9月达到历史高点,全国地王频现。2016年9月,政策开始由松转紧,各类调控政策不断在热点城市蔓延,市场逐渐降温,土地成交溢价率也进入下行通道,下行趋势延续至今。需要指出的是,过去一年土地溢价率快速下滑,也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。11月40城土地成交溢价率已下滑至历史低点附近,按过去短周期规律来看,预计未来几个月溢价率下滑趋势将趋缓。40城月度土地成交溢价率走势分城市来看,11月份,40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为东莞、南宁、合肥、荆州和廊坊,土地成交溢价率分别为169%、90.6%、40.6%、40.4%和37.8%,这几个城市基本上都是弱二线城市和三线城市,反映了本轮周期运行至今三线城市成交相对活跃的特点。需要说明的是,东莞11月仅有一宗409平的金融用地通过挂牌转让方式出让,其溢价率较高,而11月份唯一的一宗商住用地则终止出让。11月份,上海、大连、厦门等8个城市的溢价率为0%,主要是这些城市基本都为此前的热点城市,调控较为严厉。2018年11月40城土地成交溢价率排名备注:表中溢价率为“/”的表示本月无通过招拍挂方式成交的商品房用地。城市分类:一二线平稳,三线初现降温一线城市:成交面积同比增长20.8%11月,4个一线城市土地成交建筑面积为610.2万平方米,环比增长79.1%,同比增长20.8%。 其中,北京土地成交建筑面积204.1万平方米,环比增长373%,11月26日,北京13宗地块集中出让,单日成交额超316亿,刷新历史纪录。4个一线城市土地成交均价为14961元/平方米,环比上涨2%,同比上涨3.8%。一线城市的土地成交均价自2017年6月左右开始震荡下跌,今年6月份以来有所反弹与土地出让结构有关,溢价率持续维持在10%以下的低位。土地成交建筑面积自2017年年末以来也维持在2011年以来的较低位水平。11月成交面积较高,与2014年以来历年年底一线城市土地市场均有翘尾现象有关。考虑到一线城市调控政策短期内不会放松,预计2019年一线城市的土地成交面积及均价仍有下降空间。一线城市月度土地成交建筑面积及价格走势二线城市:量价齐跌11月,二线城市土地成交建筑面积为2516万平方米,环比下降7%,同比下降10%;成交均价为4078元/平方米,环比下跌4.4%,同比下跌27.2%。二线城市的土地成交面积自2017年12月以来开始震荡下跌。土地均价自2017年9月达到5825.6元/平米的历史高点之后便进入了下行通道,2018年5月份虽有所抬头,但仍处于下行通道,8月份再次转跌,跌势延续至今,创2016年6月以来新低。预计到年底二线城市的土地成交均价和成交面积将继续降温。二线城市月度土地成交建筑面积及价格走势三线城市:成交均价环比下跌9.2%11月,三线城市土地成交建筑面积为1016万平方米,环比增长20.5%,同比下降38.7%;成交均价为2126元/平方米,环比下跌9.2%,同比上涨4%,成交均价环比转跌。值得注意的是,10月8日,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。此前8月底呼和浩特提出明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标,全面停止去库存调控措施。一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下,或将有更多城市跟进退出去库存政策。目前三线城市土地市场余温尚在,但是随着政策的变化和购买力的透支,预计到明年三线城市的土地成交均价和成交面积将呈现降温态势。三线城市月度土地成交建筑面积及价格走势结论和趋势:地市整体降温趋势不变2018年11月,40个典型城市土地成交建筑面积与10月相比增长6.5%,土地出让金环比增长33.6%。1-11月,40城累计土地成交面积同比增速小幅回落,累计土地出让金收入同比降幅小幅扩大。40城土地成交均价也连续8个月同比下跌,土地成交溢价率持续下降,再创2012年以来新低,整个市场呈现降温态势。分城市来看,一线城市正在执行严厉的调控措施,在部分城市总供地量和核心位置地块供地量增加的情况下,成交面积和成交均价有所上涨,但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市也在继续执行较为严厉的调控措施,二线城市土地市场整体表现出量价齐跌的态势。三线城市的土地成交面积环比出现增长,成交均价则环比转跌,有所降温。7月31日召开的中央政治局会议指出坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市,预计部分热点城市调控政策还有升级的空间。同时,银保监会会议指出进一步完善差别化房地产信贷政策,坚决遏制房地产泡沫化。10月8日,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。10月29日,针对未来房价走势,新华社发表署名文章表示,根据7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”的调控精神,决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。预计短期内调控政策不会放松,随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变,全国的土地市场仍会逐渐降温。附注1:本报告所统计的土地为通过招牌挂方式成交的商品房用地,具体土地性质包括纯住宅、商住、商办及综合用地。附注2:40个典型城市分类如下。4个一线城市:北京、上海、广州、深圳;22个二线城市:大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、佛山、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南;14个三四线城市:扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊。附注3:土地成交均价及土地成交溢价率的计算,均取过去6个月此类指标的移动平均值。
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  • 万科翡翠公园 即将盛大开盘

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  • 北塔湖· 醇熟生态人文墅居

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  • 商品房销售增幅持续收窄 开发投资相对活跃

    中房网讯(记者亚晨)12月14日,国家统计局发布的《2018年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,1-11月份,全国房地产开发投资110083亿元,同比增长9.7%,增速与1-10月份持平。商品房销售方面,1-11月份商品房销售面积14.86亿平方米,同比增长1.4%,增速比1-10月份回落0.8个百分点。商品房销售额12.95万亿元,增长12.1%,增速回落0.4个百分点。业内分析人士认为,受益于拿地和新开工等数据,房地产开发投资总体表现相对活跃的态势。11月份多家房企融资计划通过,利好开发投资数据保持相对坚挺态势。此外,从销售数据来看,尽管出现连续三个月同比下跌的态势。但随着近期各类城市楼盘供应增加,部分楼盘出现“秒杀”等现象,市场悲观情绪略有减少。房地产开发投资同比增长9.7%从房地产开发投资完成情况来看,2018年1-11月份,全国房地产开发投资110083亿元,同比增长9.7%,增速与1-10月份持平。其中,住宅投资78027亿元,增长13.6%,增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.9%。从官方公布的数据来看,11月份房地产开发投资数据表现略好于预期。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网(微信号:zhongfangwang)表示,受益于拿地和新开工等数据,开发投资数据总体上还是表现相对活跃的态势。此外,11月份很多房企的融资计划都被通过,这都利好开发投资数据保持相对坚挺的态势。从房地产开发企业土地购置面积来看,1-11月份,房地产开发企业土地购置面积25326万平方米,同比增长14.3%,增速比1-10月份回落1个百分点;土地成交价款13746亿元,增长20.2%,增速回落0.4个百分点。从同比数据来看,进一步印证了土地市场表现较好的态势。严跃进认为,此类土地数据和具体的个别城市表现不太一致。很多城市近期有流拍现象,这说明市场分化现象比较严重。在其看来,近期土地市场的新动态在于部分城市加大了供地,目的是为了加快租赁住房建设和人才安居工程的建设。房地产开发企业到位资金方面,1-11月份,房地产开发企业到位资金150077亿元,同比增长7.6%,增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中,国内贷款21807亿元,下降3.7%;利用外资102亿元,下降30.4%;自筹资金50619亿元,增长10.0%;定金及预收款49551亿元,增长15.7%;个人按揭贷款21420亿元,下降0.9%。从到位资金数据看,表现好于预期。严跃进分析认为,近期包括发改委等企业债政策,都在很大程度上使得融资方面的环境会有进一步改善的基础。房地产开发景气指数方面,11月份房地产开发景气指数为101.92,比10月份回落0.03点。商品房销售增幅连续收窄商品房销售方面,仍然维持正增长态势。但随着房地产市场有所降温,幅度连续收窄。国家统计局数据显示,1-11月份商品房销售面积148604万平方米,同比增长1.4%,增速比1-10月份回落0.8个百分点。其中,住宅销售面积增长2.1%,办公楼销售面积下降11.1%,商业营业用房销售面积下降5.1%。商品房销售额129508亿元,增长12.1%,增速回落0.4个百分点。其中,住宅销售额增长14.8%,办公楼销售额下降6.4%,商业营业用房销售额下降0.2%。另外,从商品房单月销售情况来看,数据较上月份有所回升。中房网(微信号:zhongfangwang)从今年以来的销售数据分拆后发现,11月份商品房销售面积达15487万平方米,销售额为13594亿元。数据上看,11月份商品房销售面积和销售额相比10月份分别出现12.19%和15.37%的升幅。从绝对值来看,均属于年内单月成交第三高点。但从同比来看,实际上已经出现了连续三个月同比下跌的态势。严跃进表示,很多开发商推盘并没有受到市场认可,使得交易数据相对偏弱。不过近期各类城市楼盘供应增加,类似深圳等也还是出现了楼盘“秒杀”等现象,所以市场悲观情绪略有减少。此外,根据克而瑞研究中心此前公布的1-11月房企销售排行榜数据统计,前11月销售金额(流量金额)排在前100位的房企累计销售金额达87253.9亿元,占到今年前11月全国商品房销售额的67.37%。前11月销售面积排在前100位的房企累计销售面积为65633.9万平方米,占到今年前11月全国商品房销售面积的44.17%。库存方面,商品房待售面积继续减少。11月末商品房待售面积52627万平方米,比10月末减少162万平方米。其中,住宅待售面积减少204万平方米,办公楼待售面积增加26万平方米,商业营业用房待售面积减少15万平方米。据中房网(微信号:zhongfangwang)粗略统计,11月末商品房待售面积已处于近38个月最低值。如果单从住宅待售面积来看,该数值已经处于近50个月低点。严跃进对此分析认为,虽然待售面积走势和预期一致,但下跌的速度已经放缓。总体来看,去库存已经进入到后续阶段,去库存的速度不会加快。随着近期多城推盘节奏增加,也会使得去库存曲线开始呈现筑底态势。
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  • 买房须谨慎!有了这五证你的房子才安全!

    只要付了钱房子就是你的?当然不是!那么,一套正常的住宅应该有哪些“身份证”呢?这些证书没有的话会面临哪些风险?除了五证,还应该注意什么呢?从拿地建房到销售商品房,开发商必须有“五证”1、《国有土地使用证》2、《建设用地规划许可证》3、《建设工程规划许可证》4、《建筑工程施工许可证》5、《商品房预售许可证》其中,第二个和第三个证由市规划委员会核准发放,工程施工证由市建委核发,土地使用证和商品房预售许可证由土地资源和房屋管理局核发。如果“五证”不全 ?会有什么风险?1、房产证要很长时间才办下来或者根本办不下来开发商如果缺少《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,就没有在土地上建房子的资格,就算建了房子也是违规;而且开发商没有出售商品房的资格。购房者买了这样的房子也没法到房管局备案,拿不到房产证。所以,从法律角度上讲,即使你付了房钱,房子也依然不是你的!2、房屋的质量没有保障“楼渣渣”、“楼脆脆”、“楼歪歪”的事件这几年也没少发生。“五证”不全,就说明开发商在没有任何监督的情况下盖房子,这样的房子质量能有保障吗?业主住进去能安心吗?3、开发商骗取定金没有“五证”,不法开发商就与骗子没有任何区别。他们在土地还没批下来的时候,就开始建售楼处、建沙盘、打广告,用各种手段吸引购房者,等购房者交完定金后,他们便会毫不犹豫的选择跑路。4、难以借到房屋贷款一些银行在发放商业贷款时,对开发商的资质也是有要求的。有些黑心开发商故意隐瞒贷款限制条款,收了购房者的钱后,就不再管贷款是否能到位。5、混淆商用房和住宅用房“五证”决定了房子的性质!住宅和商用的产权年限是不同的。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(1)居住用地70年(2)商业、旅游、娱乐用地40年如果开发商把在商业用地上建的房子当做住宅卖给你,就等于你购买的住宅用地的使用年限缩短了30年!除了“五证” “两书”也很重要买房时除了检查开发商是否具有“五证”之外,还要在房屋交付时,向开发商索要“两书”:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这“两书”是开发商向购房者提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件,也是非常重要的。还有一个“表”也要重视这个“表”就是《竣工验收备案表》。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定:建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。如果开发商不能出具此表,你可以拒绝收房,而且可以要求开发商承担逾期交房的违约责任。
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  • “银”冬买房“报”团取暖丨看房团12月23日再出发

    忙碌的一年就要结束了还在买房边缘徘徊的朋友是不是在等待时机呢?是的~侃房妹知道你们在想什么到了年底不论什么行业都离不开“年底冲业绩打折定律”为了让广大看房朋友在年底能有一个圆满的置业计划网易房产宁夏站看房团再次出发!特别精选银川6大品质热盘让你一次看个够全城免费空调商务车还有专业的置业顾问为你解答各种问题现场还有小礼品可以领取哦~带上你的亲朋好友们赶紧来报名吧~网易房产12月看房团活动时间:2018年12月23日上午9点30分集合地点:人民广场宁夏博物馆门口报名方式:微信报名:私聊侃房妹(微信号:ningxiakanfangmei)电话报名:0951-5968555网页报名:http://m.house.163.com/yinchuan/xf/ztc/list/评论报名:在本文下方留言 姓名+电话+意向楼盘,我们会通过微信后台联系您,您的个人信息不会暴露在评论中。看房团路线出炉2018(看房顺序根据实际情况进行调整)1万科翡翠公园/住宅2吉泰·紫樾台/住宅3碧桂园·天誉名邸/住宅&商铺4万科城市之光/住宅5金茂国际生活港/商铺6恒大御景半岛/住宅万科翡翠公园价格:暂无报价 开盘在即产权:70年电话:0951-7637777售楼地址:银川市金凤区宝湖中路与宁安大街交会处万科翡翠公园择址城市精粹之处,坐拥一河两岸三公园,以人为本,以公园为心,以河流为纽带,将建筑与环境做到最大化融入,实现人与居住、人与环境和谐共生。该项目户型精美主要以改善型住房为主。吉泰·紫樾台价格:5888元/㎡起产权:70年电话:0951-5133999/6138088地址:兴庆区友爱路与海宝路交会处向东300米项目是吉泰地产秉承【吉祥安泰,幸福生活】理念,凭借19年社区的成功开发经验,特别打造又一全新力作。户型为经典三居,4米大开间,通风采光俱佳,演绎极致空间美学;私家电梯入户;南北通透;多阳台设计;超大赠送面积、4米大开间;空间利用率高,只为打造城东高品质生活住宅。碧桂园·天誉名邸价格:住宅均价7200元/㎡产权:住宅70年电话:0951-5099666地址:兴庆区解放东路与友爱街交汇处向东50米项目规划设计27栋住宅楼,产品面积为115㎡三室、140㎡的四室、260㎡的五室组成。碧桂园·汇金街,汇3大商圈、汇10万车流、汇30万客流,5万元做大掌柜。万科城市之光价格:均价7000元/㎡产权:70年电话:0951-7658888地址:银川市兴庆区北京东路与友爱街交会处向东500米万科城市之光项目雄踞北京路之上,在项目15分钟步行距离内,据规划,兴庆区将形成“两带、五轴、多节点”的绿化结构体系,规划东部建设14个功能区段公园。阁第湖、丽景湖公园、 燕鸽湖,三湖公园环伺万科城市之光周边,雍容境界,造就一方温润如玉的居住原乡。金茂国际生活港价格:12000~15000元/㎡产权:40年电话:18152305071地址:银川市兴庆区丽景街与宝湖路交汇处向东200米商铺目前都是现房销售,体现了鑫德盛开发公司的实力表现,独立的产权、可转让、可抵押、可自持,现在总价低、好地段的全产权现铺,也是少之又少的投资机会。年回报率8%,第三年之后每年8%-12%的租金涨幅和每年20%左右的物业增值。500强企业和国资委企业的后期运营管理。恒大御景半岛价格:8600~11400元/㎡产权:70年电话:4008-163-163转68189售楼地址:银川市贺兰山路与民族街交汇处向西200米艾依河北岸2017年恒大集团将项目周边打造为继北塔湖后,银川第二大高端生态湖居版块。项目总占地340亩,总建筑面积33.9万平米,容积率为1.5,建筑密度17%,主推户型124㎡/129㎡三室两厅两卫、146㎡阔绰四居;136㎡、147㎡悦景平层洋房、191㎡奢阔大四房。参加看房团的好处为看房团成员免费提供看房车:来回接送,天冷看房不发愁~与大家一起抱团看房:可以自由分享购房心得,买房更放心!面对面与售楼人员沟通:争取利益优惠,购房更透明!扩大交友圈:让“陌生人”一分钟变“朋友”,买房也能交朋友您可以在多个不同的楼盘和价格之间作对比~注意事项报名成功后,网易房产将于活动前一天电话与您确定集合时间地点及参加人数,请务必保持电话畅通。请妥善保管随身物品,同行儿童及个人安全请注意看护。60岁以上老人、孕妇、抱婴者参加活动必须有亲友监护陪伴,请勿单独参加看房团。禁止携带宠物参加看房团,在活动中如擅自离开团体,不听从指挥等,发生意外责任自负。
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  • 兴庆万达旁 10万买商铺

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  • 政治局再次不提“房地产”传递多个重要信号!

    12月13日傍晚,新华社播发了政治局会议的通稿。此前我曾在专栏里指出,2018年最后20天有三个重要会议。一是给明年经济工作定调的“政治局会议”;二是一年一度、展望来年的“中央经济工作会议”;三是纪念改革开放40周年大会。2018年是改革开放40周年,也是国际风云变幻最为剧烈的一年,中国的外部环境、跟世界的关系等等,都发生了重大变化。自10月31日政治局研究经济工作以来,已经过去了一个半月,这期间又发生了很多变化,比如中美峰会、华为事件等。全国上下翘首以待,希望看到中央对明年经济工作的部署。此次政治局会议通稿,最核心的是下面几段话,为了方便大家,引用如下:会议指出,2019年是新中国成立70周年,是决胜全面建成小康社会第一个百年奋斗目标的关键之年。做好明年经济工作,要以新时代中国特色社会主义思想为指导,统筹推进“五位一体”总体布局,协调推进“四个全面”战略布局,坚持稳中求进工作总基调,坚持新发展理念,坚持推进高质量发展,坚持以供给侧结构性改革为主线,坚持深化市场化改革、扩大高水平开放,加快建设现代化经济体系,继续打好三大攻坚战,着力激发微观主体活力,创新和完善宏观调控,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作,保持经济运行在合理区间,进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,提振市场信心,提高人民群众获得感、幸福感、安全感,保持经济持续健康发展和社会大局稳定,为全面建成小康社会收官打下决定性基础,以优异成绩庆祝中华人民共和国成立70周年。会议强调,要辩证看待国际环境和国内条件的变化,增强忧患意识,继续抓住并用好我国发展的重要战略机遇期,坚定信心,把握主动,坚定不移办好自己的事。要保持战略定力,注重稳扎稳打,加强协调配合,聚焦主要矛盾,把握好节奏和力度,努力实现最优政策组合和最大整体效果。会议指出,明年要继续打好三大攻坚战,按照已确定的行动方案,针对突出问题,打好重点战役。推动制造业高质量发展,推进先进制造业与现代服务业深度融合。促进形成强大国内市场,提升国民经济整体性水平。扎实推进乡村振兴战略,巩固发展“三农”持续向好形势。促进区域协调发展,发挥好各地区比较优势。加快经济体制改革,推动全方位对外开放。加强保障和改善民生,着力解决好人民群众反映强烈的突出问题。下面是我的分析、解读:1、强调“保持经济运行在合理区间”。通稿说:“保持经济运行在合理区间,进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,提振市场信心”。中国是一个人口大国,就业问题非常重要,关系到社会稳定。所以,经济必须有一定的增速。但另一方面,中国经济转向“高质量发展”的阶段,一味追求快,就必然要放松货币,最终带来资产价格上涨和通胀。通稿没有明示,大家一般预测2019年的增长目标可能有所回落,大致在6%左右。其实,有质量的6%远比“旧的7%”好。另外,通稿里没有谈及2019年的货币政策和财政政策。其实这是惯例,过去几年“研究来年经济工作”的政治局会议,也没有提及,因为稍后的“中央经济会议”会提及。我的判断是,“积极的财政政策”、“稳健的货币政策”基本上不会变,但执行起来空间还是很大的。2、会议再次未提及房地产。2017年的会议就没有提到房地产,但2016年提到了,当时的表述是“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。今年10月31日那次研究经济工作的政治局会议,也没有提到房地产。连续两次不提及,根本原因是:楼市调控达到了目标。现在“去库存”已经完成,房价也已经控制住。所以,没有必要提及。不提及,对楼市稳定发展有好处。这不是坏消息,是好消息。3、强调“办好自己的事情”。通稿用较长篇幅谈论了中美博弈和国际国内发生的新变化,强调了“坚定不移办好自己的事”。说明这是中国未来应对“中美博弈长期化”的一个基本思路,值得关注。但“办好自己的事情”,不等于关闭开放大门,回到过去“自力更生”的时代,继续深化改革开放不会改变。对于中国处于“发展的重要战略机遇期”的判断没有任何变化。4、“最优政策组合”和“最大整体效果”的提法非常重要。通稿说,“要保持战略定力,注重稳扎稳打,加强协调配合,聚焦主要矛盾,把握好节奏和力度,努力实现最优政策组合和最大整体效果”。“最优政策组合”和“最大整体效果”的提法引人注目。我的理解是,面对经济下行压力,高层坚持不“大水漫灌”,而是“定向印钞”滴灌给实体经济、民营企业、小微企业,力争保持资产价格稳定,避免刺激楼市,推动中国经济转型。在这个过程中,会有一系列财政、税收、货币、产业等政策,最终达到一个“最优组合”,去追求“最大整体效果”。总之,不走老路,要创出一条新路。5、强调“形成强大国内市场”。国际市场日益风高浪急,但中国会继续开拓。但另一方面,中国有14亿人口,这个市场足够大,值得高度重视。所以会议提出“促进形成强大国内市场,提升国民经济整体性水平”。国内市场强大了,潜力发挥出来,也会提高中国开拓国际市场的“筹码”,毕竟开放是相互的。另外,“推动制造业高质量发展,推进先进制造业与现代服务业深度融合”也是比较新的提法。6、2019年是关键的一年。2019年是新中国成立70周年,也是决胜全面建成小康社会第一个百年奋斗目标的关键之年。要实现战略目标,除了“坚持深化市场化改革、扩大高水平开放”,强调“6个稳”(稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期)之外,提出了“提高人民群众获得感、幸福感、安全感”,“着力解决好人民群众反映强烈的突出问题”。此外,这次会议还研究了“反腐败”的问题。有三段话值得高度关注:1、会议指出……反腐败斗争取得压倒性胜利,全面从严治党取得重大成果。2、会议强调,反腐败斗争形势依然严峻复杂,全面从严治党依然任重道远,必须将“严”字长期坚持下去,不断推进党的自我革命,实现自我净化、自我完善、自我革新、自我提高。3、紧盯不敬畏、不在乎、喊口号、装样子的问题,坚决破除形式主义、官僚主义,推动党中央重大决策部署落地见效。
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  • 银川这些小区的暖气啥时候能热?

    为了取暖,居民家中备上了电暖器。 记者崔瑶班占洋摄随着寒冬到来,回家就有扑面而来的融融暖意,成了一天中最惬意的事。但是如果家里的暖气不热的话,这就让人头疼了。现在已经供暖一个多月了,部分居民家里暖气仍然凉凉,他们想问个清楚,家里的暖气到底啥时候能热乎起来?金凤区锦绣苑暖气有温度室温不达标家住金凤区锦绣苑小区的业主反映,他们小区的暖气温度普遍不行。家住锦绣苑5号楼3单元的张先生告诉记者,今年不知道怎么回事儿,暖气片虽然有温度,但是室温就是上不来。“家里室温从来就没有上过18℃,太冷了,在家都要穿棉衣。”他说。随后,记者又随机采访了其他楼栋的几位业主。经了解,大部分业主家的暖气片摸上去确实是有些温度的,但是自供暖以来室温就一直达不到18℃,很多业主要求供热公司到家里来测温。业主李先生拿出了12月7日供热公司工作人员测温后填写的测温单,“起居室17.4℃,一个卧室是15℃,还有一个卧室是17.7℃,平均温度是16.7℃。”李先生说,供热公司也派维修人员来看过情况,但家里暖气仍然没有好转。为什么锦绣苑小区会出现室温不达标的情况呢?宁夏电投热力有限公司一位负责人告诉记者,锦绣苑小区属于老旧小区,很多供暖管道设施已经老化,这个供暖季已经出现了好几次管道爆裂的现象。“目前换热站正常运营,上个供暖季因为没有发现异常,所以管道问题没有排查出来,现在爆裂的管道都已修复正常。”这位负责人还表示,由于最近降温幅度大,对供热也有一定影响,为防止再发生爆管,所以温度不能一下子提得太高。锦绣苑小区供暖管道情况复杂,他们计划明年更换地沟中的管道,并在一些地方装上分段阀门,确保安全供暖。记者崔瑶班占洋兴庆区丰收巷13号楼暖气片冷热不均 温度低家住兴庆区丰收巷13号楼80多岁的康先生向记者反映,供热一个多月了,但他家的暖气片仍然存在冷热不均的问题。12月11日下午,记者来到康先生家,发现屋里正开着电暖器取暖。康先生告诉记者,他家的第一组暖气片温度还可以,可是到最后一组暖气片温度就很低。“好的时候能达到18℃,但大多数时间暖气片的温度不够,甚至是冰的。”康先生说。据了解,康先生家的对门和楼上的住户家也存在类似情况。针对康先生和另外两户居民家中存在的问题,记者联系了负责丰收巷13号楼供热的宁夏正祥供热有限公司。据宁夏正祥供热有限公司民生巷服务站站长武有禄介绍,他们公司的热源来自于宁夏华电供热有限公司,关于居民反映的温度不达标问题,他们随后会使用由市供热办统一鉴定后符合国家规定的温度计进行温度测量。“关于暖气片冷热不均的现象,是因为老旧小区的管道年代久远,里面的焊渣泥锈等会导致回水不利。”武有禄说,他们将安排对这里的管道进行清洗,尽快让暖气片的温度回归正常。 记者马鑫李学精兴庆区立新巷28号大院14号楼白天晒太阳晚上开电暖气温一天天变冷,可是对于兴庆区立新巷的居民们来说,他们的家里比外面也暖和不了多少,这让大家非常着急。12月11日上午,记者首先来到立新巷28号大院14号楼3单元的杨先生家中,孩子们在屋里穿着厚厚的棉袄,家中暖气片也基本上是不热的。说起今年冬天的暖气,杨先生是既无奈又生气,“暖气一开始就不热,但那时候室外温度高,所以还可以忍受,现在天气越来越冷了,暖气的温度也越来越低了。”杨先生担心,到了更冷的时候,一家人该怎么扛过去。同样,在2单元的滕女士家中,暖气片的温度也不太热,上半部分还有点温度,下半部分是冰凉的。滕女士告诉记者,家里每天就靠电暖器和空调来取暖,“白天还可以在阳台上晒晒太阳,一到晚上家里冰凉,没有电暖器和空调根本不行。”记者了解到,立新巷28号大院由宁夏电投热力有限公司供暖,负责维修的工作人员告诉记者,由于前些天换热站一次管网漏水,所以不得不停暖维修,现在换热站的温度还没有完全升起来,估计到当天晚上居民家里会热起来。12月12日上午10点,记者再次来到小区,有居民告诉记者,温度确实上升了一点,但室温仍然不热。经宁夏电投热力有限公司的运检员康世磊查看,居民家中的温度确实不达标,将安排维修师傅先上门进行初步维修。“这边二次网漏水的情况可能比较多,所以补水量比较大,热损耗也大,导致进入居民家的水温不高。”康世磊还告诉记者,现在小区所属的换热站管网的进水温度为48℃,回水温度是38℃,确实无法让居民家里达到很热的状态。另一方面,居民自家暖气管道可能老化有堵塞现象,他们会先安排清洗几家,看看能否起作用。“需要三四天,调整好之后,居民家里就会逐渐热起来。”。记者王绘春雍雨
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  • 银川部分居民家中暖气冰凉,这事您咋看?

    插图 何富成随着气温走低,银川市天成小区、五宝苑、林荫香榭、公路二处家属院、建安等居民小区,因暖气不热,投诉高发,也引起社会广泛关注。昨天,新消息报记者走访了为五宝苑、林荫香榭、公路二处家属院供热的宁夏华电供热有限公司、银川市第五供热片区和为建安小区供暖的银川平昊供热有限公司,了解到的原因包括:“天然气量不足,无法保证所有锅炉正常运转”“有人私自扩建供暖面积、私装增压泵”等。读者朋友,不知您咋看?你说每到冬季,一些住户家中的暖气片冰凉就成了热点问题,甚至成了有些用户、有些小区多年都不能解决的大问题。追问暖气不热的原因,供热公司往往很“委屈”:管网末稍、设备陈旧、管网老化、私自扩建、气压不足、没有按时足额交费……明明都是别人的事,怎么啥锅都要“我”来背?!乍一看,好像有些道理。管网老化是陈年旧事,气不足导致锅炉无法正常运转是天然气公司的事,私扩供暖面积、私装增压泵是消费者的事,没有交足费用当然不能供气……算来算去,似乎就是没有供热公司的事。果真如此吗?当然不!满腹冤屈的供热公司好像忘记了:“热”首先是一种商品。既然居民为取暖支付一定费用,企业就有义务、有责任保证商品的质量并提供相对应的服务。就像消费者在商场或者网店购买一件商品,交了钱就应该享受到同等质量的商品,家里的温度就必须达标。至于管网老不老化、设备给不给力等等,都不是消费者应该考虑的问题。企业不能以这些为由狡辩推脱。客观理由更不是推卸主观责任的借口!再者,“热”也并非一般意义上的商品,而是具有公共产品属性的特殊商品,和水、电、气等等一样,属于垄断供给,“只此一家,别无分店”,消费者没有选择权。这种特性保证了参与其中的企业,有稳定的盈利渠道。也正因为如此,就特别需要相关企业承担更多的社会责任。如果只是搭着“公共产品”的便车、享受着“垄断利润”,却始终忽视自身的责任,让消费者接受劣质产品和不达标的服务,这样的企业理应被淘汰出局!我说暖气不热成了“顽疾”,媒体也当成“热点”年年报道。其实,人们最想知道的,还是这事儿归谁管、谁来管,能解决吗?怎么解决?肯定不会没人管。冬季供暖是民生、最直接关乎百姓冷暖,怎么会没人管。因为是“民生问题”,因为关乎“百姓冷暖”,政府无疑责无旁贷。当然,市场经济条件下,“热”是商品,应当遵循市场规律。但别忘了,供热还是直接关系社会公众利益的基础性公共事业。既然名为“公共”,这个责任就不是哪个企业能承担得起的。退一步说,既便从“商品”的角度说,政府也有监管的责任,要求企业或商家必须为消费者提供质量合格的商品,打击假冒伪劣,维护市场秩序。往大里说,推进服务型政府建设,必须强化政府的公共服务职能,保障供暖显然是应有之义。往小了看,市场中,不管供热企业是不能、还是不愿提供应有的服务,政府这只“看得见的手”都该及时有效“出手”,依法进行监管。再细一些,就供热管网设备老化、老旧楼房保温性差等具体原因看,显然不是单家单户和某个企业力所能及的,也需要政府进行协调沟通,统筹改造建设。如果说一把钥匙开一把锁,那么,打开供暖不热这把锁,有一把钥匙,一定是在有关部门那里的。比如,协调处理好企业之间、企业和用户之间的关系;比如,早一些、再早一些,实一些、再实一些,对问题点进行排查和维修;比如,在居民受冻时,做些实实在在的事情……否则,面对年复一年的供暖不热,还能说什么把群众冷暖放在心上?!他说暖气不热,板子究竟该打向谁?是百般推脱的企业,还是“请您耐心等待”的监管部门,抑或有些总是打不通的热线?照常理,板子不管打向谁,都不该落到用户身上。不过,在看了下面的消息之后,你大概不会这么想了。据报道,在银川市兴庆区双庄小区,有人在末端小区支管上私自接了一条管道,被引入到路边的一排营业房,并辐射到周边一大片私自搭建的民房中。在北门桃园小区2号楼一住户家,房主在供暖进水管道上加装了增压泵……为了自己能取暖,就偷偷“截留”其他用户的“热商品”;为了自家屋里能温暖如春,就不管不顾周边邻居的冷暖;还有一些用户不及时缴纳或以种种借口拖欠采暖费,以至于一些供暖企业步履艰难……这些虽是极少数,但往往起到“一粒老鼠屎坏了一锅汤”的作用。比如,私自扩建供热面积、私装增压泵,会直接影响周边用户用热效果,这是常识。当然还没有这么“简单”,因为你抢了别人家的水,破坏了供热管网的平衡,则影响到供热设备和管网的运行安全,那么极有可能造成供热系统瘫痪、停运。由于正处于供暖高峰期,供热公司还不能一拆了之,只能对于私建扩建部分限制供热;而对于部分用户私装增压泵现象,供热公司会先劝其自行拆除,若劝解无效,供热公司将联合执法部门进行强制拆除。而这一切,都只能等到供暖期结束后了。不过,仅仅是强制拆除,这个板子打得是不是太轻了?怕就怕,今年拆了,明年建,成了暖气不热的一大顽疾,那么这些“老鼠”岂不成了年年“害”了。所以,对于这些人,板子不但要打,更要让他们知道疼,如此整治才有效果。
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  • 房地产利好?发改委融资令救命+融资最难过去了?

    昨天很多人很激动,国家发改委印发了《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》这个文件有2个附件,其中有一个附件,被很多人广泛的传阅,但忘记了看正文和附件二。附件一:文中提到了标准:其中有房地产业:但实际政策是什么意思?我们看看文件正文和附件二:正文内容提及:(二)申报材料应明确债券募集资金禁止投向领域,形成“负面清单”。“负面清单”包括但不限于:将募集资金借予他人,用于房地产投资和过剩产能投资,用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资,用于弥补亏损和非生产性支出。“负面清单”领域可根据企业自身经营业务范围进行补充和调整。附件二也明确提及了:和房地产相关的只有9.2.3,保障性住房类业务应披露以下内容:发行人开展政府保障性住房类业务的情况、主要在售项目情况、主要在建项目情况、销售回款情况、拆迁安置情况、当地房地产去库存周期等。很多人会疑问了,这政策是悖论?2016年11月11日,国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》,要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。公司债和企业债的区别主要体现在六大方面。一是在发行制度上,公司债采取核准制,由证监会进行审核,证监会有权决定是否准许其发行,对总体发行规模没有一定的约束。企业债采取的是审核制,由国家发改委进行审核,发改委每年会定下一定的发行额度;二是在发行条件方面,公司债相对比较宽松;三是在担保上,公司债采取无担保形式,而企业债要求由银行或集团进行担保;四是两者在发行定价上也有显著的差别。公司债的最终定价由发行人和保荐人通过市场询价来确定,类似于A股和可转债的定价。而企业债的利率限制是要求发债利率不高于同期银行存款利率的40%;五是发行状况方面,公司债可采取一次核准,多次发行。企业债一般要求在通过审批后一年内发完;六是公司债在信用评级制度方面有所突破,可以说与国际接轨。也即受托人对公司的管理状况要定时跟踪,进行信息披露。最后:政策从来没有改变12月12日早间,万科企业股份有限公司发布公告称,根据70亿美元中期票据计划发行于2024年到期的6.3亿美元中期票据。12月11日,花样年控股集团有限公司发布公告称,其全资附属公司花样年集团(中国)有限公司拟公开发行2018年第一期公司债券,发行额度不超过10亿元人民币,预期票面利率区间为7.00%至8.00%。12月11日早间,世茂房地产控股有限公司公告称,公司将发行本金额5.7亿美元的额外票据,该额外票据将与2021年到期2.5亿美元票据合并及组成单一系列,利率6.375%。12月10日,重庆龙湖企业拓展有限公司公开发行2018年55亿元公司债券(第三期)的项目状态更新为“已受理”11月全国多家房地产公司密集获准发行大额融资。合计数额已经超过1000亿。从楼市调控政策看,最严格的时候已经过去,政策底部逐渐形成,房企融资难度有所降低。首先:对于房地产企业来说,楼市销售逐渐放缓,而前期过度投资,对资金需求上涨。回款难,房企增加融资的述求明显上涨。其次:从融资难度看,最近大部分房企融资成本平稳,虽然处于高位,但随着全社会资金成本的相对平稳,房地产企业融资的成本并未大幅度上涨。特别是龙头房企的融资成本公司债,基本在5-6%左右。对于这些企业来说,明显缓解了资金压力。第三:虽然海外融资成本明显上涨,叠加汇率的波动,更是压力非常大,但房企的资金压力下,依然需求量非常大。随着信贷市场的调控持续,房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。现在看,2018年四季度,房地产企业最重要的工作将是融资。2018年虽然房地产企业销售依然有望刷新历史记录,但房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓,而随着资金压力的加大,融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切。随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大。在调控持续加码的趋势下,中型房企依然在非常明显的拿地加速过程中。拿地多,也推动了房地产企业的融资需求。最后总结一下:从资金情况看,房地产行业资金面肯定是收紧了,但肯定算不上寒冬。而且很可能最严格的时间点已经过去。2018年感觉资金冷只是因为过去3年资金太宽裕。当下对于30亿以上的住宅地块,90%都非民企获得。资金面依然紧张。房地产目前房地产企业的资金压力相比2015-2017年有非常大幅度的收紧 从各地楼市调控看,预计房企的资金还会受到继续的压力,这种情况下,发债等渠道还有可能继续高压,对房企来说,2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年,而且趋势看,2019年依然将持续资金压力。
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  • [专题] 楼市早班车丨首套房贷利率首现零涨幅,透露3大楼市好消息!

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  • 这份报告提醒楼市3大风险 党报透露2019房价走势!

    对于当下楼市有没有风险其实早就不应该再纠结了,宁可信其有不可信其无,有了心理准备,才能应对一切困难。近日,研究中心金融研究所助理研究员王洋表示,房地产成为重要的系统性金融风险源头,很多风险最终会归结到房地产,如不良资产风险,因此必须特别关注金融和房地产之间的关系。其实,这就提醒我们的房地产应该回归到房子是用来住的而不是用来炒的这个定位上,而当下的调控也正是在化解风险的道路上越走越宽。所以,房地产的风险早就不是什么见不得光的东西,我们既然敢于面对就证明我们有能力去化解。12月4日,经济日报再度发文《房地产调控成果来之不易》,应该说对当前房地产市场给予了客观的评价,更对我们未来的调控政策表达了坚定的态度。而且这次对非常敏感的泡沫问题也是毫不回避,甚至毫不客气,这体现了政策的严肃性和坚定性。紧接着,12月11日,中国社会科学院财经战略研究院在北京发布《中国住房发展报告(2018-2019)》指出,楼市面临三大风险:1、房地产市场存在结构性泡沫或将破裂或继续放大的双向风险。2、房地产金融存在杠杆率迅速高升且还在违规加杠杆的风险。3、宏观经济运行存在过度依赖房地产的风险。这三个风险,我们一一去评论。社科院不一定就是对的,但是我们必须要认真去听取他们的意见。我们回顾去年社科院的报告同样提出房地产风险,在没有重大政策冲击的情况下,2018年中国楼市将迎来平稳调整,但也存在若干不确定性风险:一是预期逆转,泡沫破裂;二是市场反弹,泡沫扩大;三是住房投资投机再度转移。首先,泡沫问题已经是我们必须防范的重要内容,官方已经给出客观的评价。只是会不会破裂值得商榷。经济日报表示,只要未来居民收入的涨幅长期超过房价涨幅,不断降低房价收入比,通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”方式,就能实现我国房地产市场“软着陆”。这种着眼长期、主动调整、平稳化解的应对房地产市场风险策略,是科学的。从这个角度讲,我们的调控是有能力控制市场风险的,能够实现平稳过渡。其实,调控是什么?就是避免走极端。市场过热了冷一冷,市场冷了,提提气。否则那不就失控了吗?其次,不可否认,尽管信贷政策已经非常严厉,但是不排除有些人还在利用不法手段加杠杆,炒房者要注意,购房者更要注意,政策的导向是什么,千万别到时候被忽悠。房贷利率的提高其实就是这方面的考虑。再次,经济对房地产的依赖可以说一时半会很难彻底改变,但是这个路子在逐渐被抛弃。不少专家打着房地产能拯救经济的旗号再次呼吁救市,就是希望放松调控。此时,经济日报的一句“房地产行业的作用也被无限放大”算是对这些所谓专家的一个有力回击。地方习惯于依靠房地产这一“来得快”的工具拉动投资、刺激需求。但如果所有老百姓都在为高房价买单,又何谈消费需求呢?又何谈内需呢?所以不能再简单靠房地产刺激经济了。最后,是我自己加的一个更大的风险,那就是百姓们的认识如果不能跟上形势或者还是单方面完全不相信楼市有风险那才是最大的风险。这个不再展开,大家心里都有数。那么2019年房价会怎样呢?经济参考报一篇《深入落实“房住不炒” ,避免楼市大起大落》可以说回答了2019年房价的走势。当前我国房地产市场再次走到关键节点,面临着方向性选择,并考验着市场理性。深入落实“房住不炒”,应当保持我国房地产市场平稳健康发展,全力避免楼市大起大落,亟待楼市理性的坚强支撑。购房者不用担心房价会大涨大跌,这是底线,但是过去房价上涨过快的城市难免会有下调压力,毕竟稳定才是我们的主旋律。社科院报告认为,总体上,2019年中国楼市最可能小幅调整和再度分化。“在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场转向降温通道,不会出现剧烈的波动。”预期决定未来的市场走势,当越来越多的人认识到这些问题之后必然会有了一个更加平和的心态,市场也才会真正冷静下来并逐渐回归稳定。但在尽力做到供求平衡基础上,更要对炒房者的严厉打击不能放松。
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  • 房企资金压力显现 谁是2018房地产溺水者?

    房企的资金压力比想象中大。如果连龙头房企都在谈如履薄冰,那么一些房企已接近溺亡。2018年,一个令人惊惧的年份即将过去,但有些房企或等不到明年和煦的朝阳,因融资渠道收缩和销售艰难的双重困境,它们正陷于资金及债务危机的泥淖。11月,A股首只“1元退市股”诞生,中弘股份到最后也没能绝地求生,现已进入退市整理期。这家凭房地产开发发家的企业,最后倒在房地产调控时期中,徒留近80亿待偿债务。很难简单归结中弘股份倒下的原因,但严峻的偿债环境和楼市调控政策难辞其咎。残暴的欢愉,终将以残暴结局。谁会成为下一个中弘股份?根据国泰君安统计数据,当前房企净负债率创历史新高,达120%,远高于2014年下行期平均80%的水平。今明两年,地产业将迎来偿债高峰期。在国内,房企主要融资渠道是银行贷款、非标融资、定增、公司债、短融中票、ABS等,此外,销售回款也是房企增加现金流的主要途径。房企融资路径通常是从非住宅到住宅、从非标到标准、从债权到股权的渐进式放松。11月以来,房企债券发行有所增加,如融创、阳光100、弘阳地产、华夏幸福等公司相继宣布拟发债的消息。有观点认为这是融资闸门的开启,但新发债券中,尚无一例是借新还旧,房企融资远未到放松时刻。在外部输血渠道不畅,内部造血功能欠佳的情况下,即便只是一笔数亿的债务逾期足以将一家企业拖入深渊。粤泰股份,一家广州老牌房企,在行业寒冬中瑟瑟发抖。10月26日开始,粤泰股份资金和债务问题陆续曝光。粤泰股份子公司广州旭城开发的广州荣庆二期项目迟迟未能取得预售证,无法通过销售回笼资金,无力偿还银行借款。2015年9月,粤泰股份为广州旭城向工商银行广州西华路支行申请不超过3亿元人民币借款提供连带责任担保,同时广州旭城以广州荣庆二期项目为借款提供质押。到2017年4月时,广州荣庆二期项目已具备办理商品房预售证条件,为了顺利取证,粤泰股份把广州旭城100%股权质押给工商银行广州西华路支行以置换出广州荣庆二期项目。事与愿违,荣庆二期项目未能取得预售证销售,这笔债务出现逾期,逾期金额为2.6亿元。几乎同时,粤泰股份大股东粤泰控股向浙江中泰借款余额2.7亿元人民币并出现逾期、向北京中泰创盈企业管理有限公司借款余额3亿元人民币逾期,泰控股及其一致行动人持有的粤泰股份被轮后冻结。截至10月底,粤泰股份控股股东粤泰控股及其一致行动人累计持有公司股份162705万股,本次冻结股份占其合计持有公司股份总数的88.85%。 至11月,粤泰股份多个银行账户被相继冻结,且多处资产遭到查封。粤泰股份企图自救,包括引入长城资产为重组作顾问,并处置不良资产来调整公司资产结构,盘活资产和现金流。12月5日,粤泰股份宣布把全资子公司信誉建筑的100%股权转让给西藏恒璟创投公司并签署转让协议,交易对价为1018万元。粤泰股份称,信誉建筑目前并无实质经营业务,股权转让所得款项将用于补充公司现金流。粤泰股份的公司日常经营同样不理想,其2018年半年报显示,上半年公司实现营业收入18.06亿元,同比减少52.03%;归属于上市公司股东的净利润为5.69亿元,同比减少37.61%。五洲国际的危机比粤泰股份来得更早,其评级被穆迪从由Caa1下调至Ca,9月3日开始,公司股份暂停买卖至今,且集团接获多起重大法律诉讼或申索,赔偿金额超过7亿元,目前正酝酿债务重组。此外,华业资本也出现债务违约。这是寡头的时代,即便今年行业冷清,市场下行,但地产业的集中度仍在提高。克而瑞研究统计的数据显示,截至今年11月份,千亿企业已有25家,中梁控股、金科、融信、金茂、正荣、中南置地、阳光城等中型房企也已进入千亿俱乐部。等待小房企的,除了被收购,只有消亡。今年下半年以来,超过30家中小房企通过产权交易平台挂牌转让股权和债权,仅是11月份,通过北京产权交易所挂牌转让的中小房企就增加到了11家。现金为王依然是大中小房企共同的黄金策略,它要求房企积极开拓新的融资渠道,同时加大库存去化回笼现金,减少拿地支出,甚至动用裁员等手段减少日常的经营性支出。一家大型房企感叹,“要尽量维持现有业务规模不萎缩,要肩负社会责任尽量不裁员,知易行难。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示,明年是偿债高峰期,房企的资金压力比想象中大,房企融资已到了生死时刻。
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  • 最大的“炒房团”浮出水面!卖房潮要来了!

    图片来自网络 版权归作者最大的“炒房团”浮出水面:他们圈了股民的钱去炒楼了!事出反常必有妖!房价为何一直“高烧”不退?公说公有理,婆说婆有理,似乎很难找到一个真正原因。不过,近日有媒体公布了一份2018年前三季度上市公司闲置资金使用去处,为大伙理清事实真相,提供了一个新的思路。根据中新经纬整理,2018年前三季度,A股上市公司中一共有1696家将闲置资金投资在房地产,占两市3565家公司的47.57%,合计持有投资性房地产10986.39亿元。厉害吧,光上市公司投资房地产的闲置资金,就轻松上万亿了,而且还有近半的上市公司参与到了其中,确实让人出乎意料!以前听到最多的一句话就是“资本都是逐利”的,哪里利润高,他们就会跑哪去,这会可算真正见识到了。从利润的角度来看,一点不难理解为啥上市扎堆投资房地产,毕竟闲钱能去的地方,就那么几个:股市、理财产品、楼市等。而相比之下,股市阴晴不定,A股和国足早已被中国粉丝调侃为不可言之苦;理财产品呢,虽然收益稳定,但是上市公司对其收益率不一定看得上,而且经历美的“萝卜章理财骗局”后,估计他们早已心存忌惮;站在上市公司角度,拿钱投资房地产,自然是最稳健的投资方式了。如果从资本角度来看,上市公司拿闲钱投资房地产,并无大碍,毕竟这样可以让上市公司收益最大化,对大众而言,似乎也没有太大影响。但若仔细分析后,不难发现,上市“炒房”迟早会成为楼市的“定时炸弹”。卖房潮来了!上市公司年底"集中行动",为套现,为弥补亏损…一到年末,上市公司卖房潮又如期而至。与往年不同,今年上市公司卖房大军呈现四大特点:一是卖房案例比去年多,其中不乏一线城市房产;二是卖房主角范围更广泛,除为了扭亏的企业外,包括券商在内的“不差钱公司”也开始变卖房产;三是在近期房地产企业业务数据向好的情况下,却频现上市公司甩卖房企股权或剥离房地产业务;四是部分上市公司出现“卖房难”现象,主动打折出售房产。卖房变现者众12月7日,海航物流集团有限公司在北京集中推介了10项优质资产,涵盖写字楼、酒店、商业地产、在建工程、非上市公司股权等多领域,总报价约76亿元。其中包含了颇受关注的北京海渔广场和三亚喜来登酒店。北京房产被变卖,这在上市公司中并非独一案例。金智科技将位于北京的4套住宅、总面积超过550平方米的房产以3308.16万元的价格出售给江苏金智集团有限公司。出售的目的是“进一步盘活公司存量资产,降低异地管理维护成本,提高资产运营效率,适当控制银行借款规模和财务费用,降低公司资产负债率。”盘活存量资产、降低负债、改善财务状况,这是大部分上市公司出售房产的理由。而其中,又有部分企业试图通过出售房产使业绩“扭亏为盈”或拯救业绩下滑的幅度。这是历来上市公司业绩调节的“利器”。年初时,北汽蓝谷(S*ST前锋)就因处置房产增收增利而摘帽。近期,同样是变卖北京房产,中迪投资在11月初时公告称,拟将位于北京市朝阳区东方东路、建筑面积193.93平方米的房产作价1350万元出售给北京天利天力咨询服务有限公司。该房屋账面原值超过330万元,账面净值299万元,交易完成后预计产生约743万元的税前收益。中迪投资前三季度亏损633万元,出售一套房产足以弥补此亏损。因此,深交所后来向该公司发布了关注函,要求其对次交易的必要性进行说明。Wind数据显示,截至今年12月初,出售房产资产的上市公司达33家,涉及的公告次数达52次,比2017年全年的45次还多。其中,第四季度截至12月8日,已有11家上市公司公布卖房信息。12月5日,华伍股份将位于丰城市河洲街道的闲置国有土地使用权、地面建筑物房产进行转让,转让价为3146万元,预计可产生利润1516万元。转让的理由是“转让的标的资产为公司老厂区土地使用权和建筑物,转让将有利于盘活公司闲置资产。”此外,道明光学、银之杰、建发股份、天喻信息、三变科技等公司也相继公告拟出售房产或土地。值得注意的是,今年还有不止一家券商加入到卖房行列中。在市场波动下行之下,券商定增、卖房多举措储备余粮“过冬”。近日,国元证券在上海联合产权交易所披露转让信息,拟以3500万元的价格转让四套位于上海市区的房产。而在此之前,中原证券曾挂牌出售11处房产,分别位于北京、郑州及河源等地的员工宿舍及营业部办公场所。频现出售房企股权除直接卖房外,近期还频现上市公司出售房地产公司股权。12月3日,香梨股份拟以非公开协议转让的方式将全资子公司——巴州昌达房地产开发有限责任公司100%股权作价逾6000万元转让给新疆家合房地产开发有限责任公司。后者为香梨股份的间接控股股东新疆昌源水务集团有限公司的子公司,此次交易涉及关联交易。让市场疑惑的是,在出售昌达房产之前,香梨股份还曾公告称,拟在巴州投资设立房地产开发公司,出资的资产是土地及应收账款债权,合计金额为6068.67万元,与上述出售的房产股权价格相当。香梨股份称,房地产开发并非公司主营业务,且公司没有房地产开发相应的专业经验和专业人员,转让房地产公司股权可以“盘活公司资产、降低经营风险、有利于公司发展和股东的利益。” 并称此次交易预计将增加公司今年约650万元-850万元的投资收益。此收益也基本可以覆盖香梨股份今年前三季度的亏损。今年1-9月,香梨股份营业收入2277万元,亏损428万元。而去年全年,香梨股份是盈利508万元。如果香梨股份第四季度其他业务不亏损且上述交易按最高投资收益算,那么今年其业绩或与去年相差不大。除香梨股份外,11月底,云南旅游拟逾12亿元出售云南世博兴云房地产有限公司55%股权,接盘方是华侨城集团的全资子公司华侨城西部公司。华侨城集团是云南旅游的控股股东,因此此交易也是关联交易。被出售的世博兴云并非亏损资产。2015-2018年上半年,其净利润分别为2897万元、-440万元、6070万元及4384万元,近三年其利润增长趋势明显。云南旅游将其打包出售的理由是“为了聚焦旅游主营业务,强化核心业务”。出售房企,香梨股份和云南旅游的理由是一致的,即聚焦主业。有数据统计显示,过去十年,房地产的投资收益大举跑赢上市公司主营业务的利润增速,甚至此前有新三板公司老板调侃称“几年前变卖家产创业,结果几年下来,公司刚盈利,而我却买不起房了”。这吸引了不少上市公司进行房地产投资,包括直接购房或投资房企。如今房地产行业宏观调控力度空前,相关资产增值空间有限,这或将成为上市公司处置资产的原因之一。而Wind数据显示,2018年三季度A股上市公司投资性房产价值1.1万亿。其中剔除房地产上市公司后,拥有投资性房地产资产的企业数量达1696家公司,占据A股上市公司一半以上。因此,卖房大军或将持续扩大。卖房路曲折 有公司打折出售或由于急于变现、行业大环境等因素影响,近期上市公司的卖房大军中不乏“打折出售”的按理。10月底,三变科技拟将持有的9套房产通过产权交易机构公开挂牌出售,房屋总估值超过4500万元,其中3套位于北京,4套位于上海。出售理由是为了优化和盘活公司存量资产。今年前三季度,三变科技亏损4491万元,卖房变现有利于其拯救业绩。按公司的说法是“若上述房产按评估值完成出售,扣除账面净值、各类税费等,预计对本年度净利润影响金额约为1646万元”。然而一个月后,三变科技的房子还没卖出去,其中4处房产已征集到意向受让方,而其余5处仍未征集到受让方。没卖出去的5套房子评估值为2492万元,其中3套位于上海,1套位于北京,1套位于哈尔滨。因此,三变科技打算将其打折出售。其公告称,根据房产市场情况结合公司资产的实际状况,公司董事会同意上述公开挂牌未征集到受让方的5处房产终止挂牌,通过其他公开方式进行出售,成交价不低于评估价的90%。按此计算,5套房子最终的成交价约为2243万元,比评估值低约250万元。尽管打折卖,三变科技还是赚的。例如位于北京宣武区的那套房子,三变科技的购入价格是514万元,打折后的出售价是1581万元,二者相差两倍多。除三变科技外,今年卖房路比较坎坷的还有上海三毛、*ST哈空等公司。前者6月份打算卖出位于重庆及深圳的5处住宅,三个月后仍然还有3处未出售;后者去年年底即挂牌出售位于上海及哈尔滨的房产但最终没卖出去,今年3月份二度挂牌出售,不过价格方面并未折价。不言而喻,让房子回归居住属性已经是大势所趋。但相比之下,上市公司拿闲钱去买房,是因为公司本身的用房需要,还是更看重楼市的投资价值,不必多说,真正能够称之为“刚需”的,又能有几家呢?过去,我们对“炒房客”深感愤怒,因为炒房客将庞大的资金量集中在楼市,推高了房价,现在看来,推高房价的幕后黑手,远远不止过去在我们认知中像温州炒房团这样的“机构”这么简单,甚至就可能就是这些上市公司。相比之下,上市公司闲钱投资房地产成为常态的危害,远远不亚于“炒房客”。一方面,上市公司上万亿的天量资金,对哄抬房价上涨,绝对起到了“帮凶”作用。另一方面,上市公司投资房地产,为其粉饰财务报表数据提供了太多操作空间,这样的例子并不少见:1、上市公司高伟达就曾发布公告,卖出了北京朝阳区的房子,标的资产净值合计为4199万元,含税成交价格为9666万元。但查阅该公司年度报表可以发现,高伟达近几年的年净利润都在5000万元以下,也就是说,卖出一套房子的利润,就可能远远超过了其一年的净利润。而且在所有上市公司中,通过卖房来增加收入的企业,高伟达并非孤例。作为一个投资者,如果看到某上市企业利润突然倍增,还真得多留一个心眼,不多去看几下该公司的公告和新闻,还真不知道公司利润地增加是靠买房来的收入还是真的是主业净利润上来了。2、房子对于上市公司的影响,除了可以通过卖房来增加利润,还是某些企业的“救命草”,它可以用来“保壳”。因为通过卖房保壳,相较于资产重组来说,更为便捷。对于某些因为盈利问题游走在退市边缘的“垃圾股”,通过卖房,既可以保住“壳”再赢得三年时间,还可以整顿原有业务,甚至从市场上找其他业务注入,对他们来说,“卖房”简直是神器。通过卖房既能粉饰财务报表,在关键时刻还能防止退市,这也难怪了上市公司为啥这么热衷于买房。但真正的问题也在这,当绝大多数上市公司都热衷去买房,会不会耽误他们的主业?当通过卖房来的收入要比其经营主业的来源还要高,是否会导致公司不认真去做实业、搞经济,这些问题都经不起细细推敲。百尺之室,以突隙之烟焚。早在2009年,《经济参考报》就曾撰文指出:英国古典经济学家亚当·斯密在《国富论》中就说过,“住宅不会为居住者带来任何收入。如果将其出租,由于房子本身并不能生产任何东西,因此租房者必须找到其他收入来支付房租。”斯密由此得出结论,房主虽然可以通过出租房子获得收入,但并不会给整个社会带来一丁点收入。他还认为,当投机能获得高额利润时,过度投机就会成为一个最容易犯的错误。那些利润率“最高的国家将毁灭得最快”。上市公司扎堆买房,只是表象,最根本的地方还是在于,资本对利润的驱逐,要想“刮骨去毒”,则必须从根上动刀,才能永绝后患。通过政策管控不允许上市公司买房,或者降低上市公司闲置资金投资到楼市的比例,不失为一种手段。但最根本之处还是在于,当上市公司投资房地产的收益远小于做实业时,去投资房产的企业自然就小了。总得来说,无论是个人还是企业,全都把资产“压宝”在楼市上,确实已经到了必须重视的地步。但愿这次,通过媒体公布的数据,可以引起各地房管局足够的重视。
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  • 房地产突出精准调控,房价或不会大幅上涨

    多位专家表示,明年房地产投资增速将继续放缓,同时房地产调控政策将延续“因城施策”态势,虽然可能会进行边际上的调整,但并不意味着房价会大幅上涨,精准、精细调控将更为突出。01土地购置或明显降温华融证券首席经济学家伍戈预计,2019年房地产投资的增速会低于2018年,初步预判在5%-7%之间。伍戈指出,从目前来看,行政性的限贷、限购依旧没有放松,但房贷利率已触顶,甚至可能已经边际下滑。同时,随着未来棚改力度的进一步减弱、棚改货币化刺激的进一步减少,2019年房地产全国的库存应该是被动积累的。“这将会对房地产商购地行为产生一些影响,从而使得土地购置出现明显降温。”伍戈认为,与此同时,随着房贷利率受银行间市场传导的一些边际上的转向,房地产投资会有下降趋势,特别是在2019年一季度。根据国家统计局公布的最新数据,1-10月,全国房地产开发投资完成额达9.93万亿元,同比增速为9.7%,增速比1-9月回落0.2个百分点;其中住宅开发投资完成额达7.03万亿元,同比增速为13.7%,增速回落0.3个百分点。东莞证券分析师何敏仪表示,房地产开发投资增速二季度以来小幅回落,但仍维持在近年高位,并且明显高于固定资产投资增速。在当前楼市销售有所转弱的情况下,明年一季度开发投资增速有望延续下降趋势。02因城施策将延续长江证券宏观首席分析师赵伟认为,明年房地产投资跟以前的逻辑将不一样,较难出现整体的放松,很有可能出现的是因城施策背景下,部分城市可能会有微调。伍戈预计,明年的房地产调控政策可能会进行边际上的调整,但并不意味着房价会大幅度上涨。在房地产供给端可能有更多的放松措施,但需求端短期内依然会受到很多掣肘。“有理由相信房地产投资的相对下行速度会得到控制,房价也不会明显起来,这可能是比较合意的政策结果。”东北证券分析师高建表示,2019年房地产调控政策将保持“因城施策”的方针,以“稳”为核心,稳房价、稳地价、稳预期,“房住不炒”。明年年中,部分调控效果较好的城市或将逐步去“行政化”的调控手段,鼓励支持刚需购房,防范出现新的库存风险。何敏仪指出,过去政府对于房地产市场始终处于“收紧-调控-放松-刺激-收紧”的周期循环中。当前地方财政依赖土地出让金、房地产行业对GDP增长及金融体系稳定仍有重要的影响。预计明年上半年行业政策面会延续平稳、平静状态,精准、精细调控将更为突出,政策边际效应减弱,超预期调控的可能性较低。
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  • 营业300亿元以上的房企有望获准发债?

    房地产企业融资发债出现松动信号。12月12日,国家发改委发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》显示,支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券。优质企业发债获支持通知显示,相关发债企业需要满足以下条件:发债企业满足条件:⊙(一)主体信用等级达到AAA。⊙(二)主要经营财务指标应处于行业或区域领先地位(附件1)。⊙(三)生产经营符合国家产业政策和宏观调控政策。⊙(四)最近3年未发生公司信用类债券或其他债务违约,且不存在处于持续状态的延迟支付本息事实。⊙(五)最近3年无重大违法违规行为,未纳入失信黑名单。⊙(六)报告期内财务报表未被注册会计师出具否定意见或无法表示意见,如被注册会计师出具保留意见的,保留意见所涉及事项的重大影响已经消除。⊙(七)发改委为优化融资监管制定的其他发行条件。国家发改委表示,积极支持符合条件的优质民营企业发行企业债券,并将根据市场发展情况,适时调整优质企业支持范围。对符合条件的企业申报发行优质企业债券,实行“一次核准额度、分期自主发行”的发行管理方式。同时,对于申报企业债券应当符合《公司法》《证券法》《企业债券管理条例》的相关要求。优质企业债券实行“即报即审”,安排专人对接、专项审核,比照我委“加快和简化审核类”债券审核程序,并适当调整审核政策要求:审核政策要求:⊙(一)在偿债保障措施完善的基础上,允许使用不超过50%的债券募集资金用于补充营运资金。⊙(二)核定公开发债规模时,按照公开发行的企业债券和公司债券余额不超过净资产40%的口径进行计算。⊙(三)鼓励符合条件的优质上市公司及其子公司发行企业债券。⊙(四)允许优质企业依法依规面向机构投资者非公开发行企业债券。⊙(五)鼓励商业银行以“债贷组合”增信方式,进行债券和贷款统筹管理。房地产业被纳入参考标准值得注意的是,房地产业也被纳入了本次优质企业经营财务指标参考标准。作为通知附件之一的《优质企业经营财务指标参考标准》显示,房地产业作为第四类行业但列其中。标准显示,进入优质企业发债行列的房地产企业需满足资产总额达1500亿元和营业收入达到300亿元的两项标准。而这两项财务指标也相对宽松,即可按照企业最近一年或最近三年经审计财务数据平均值的孰高者进行计算。同时不得超过行业资产负债率的重点监管线,未明确重点监管线的,原则上资产负债率不得超过85%。资产负债率按照企业最近一年经审计财务数据计算。而根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心此前发布的《2018中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,500强房地产开发企业2017年资产负债率均值为63.93%,远低于标准中提到的85%红线。此外,中房网通过查阅海通证券的一份研报显示,约有20家A&H上市房企符合这一标准。而该类企业债券的发行,有利于补充这些企业的流动资金。但值得注意的是,虽然本次房地产业被列入优质企业的行业范围,但根据《通知》要求,发债资金用于房地产投资仍有负面清单的约束。《通知》显示,申报材料应明确债券募集资金禁止投向领域,形成“负面清单”。海通证券分析认为,虽然负面清单包含房地产投资,但并未规定保障房、长租公寓等政府支持的方向,对于一些承担社会责任的企业明显受益。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示,《通知》明显利好规模较大的房地产企业后续融资。对于符合条件的房企,可以积极利用此类政策发债,这对于其补充营运资金和加快项目开发等都有利好。同时,从本次发布《通知》的条件来看,房企未来在注重销售规模的同时,也需要把类似营业收入等财务指标做大,避免影响其融资资格。
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  • [专题] 楼市快讯丨西夏区交通便利的品质住宅,价格4000元/㎡起

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  • 25家房企业绩过千亿,年底开启冲刺模式

    还有半个多月的时间,2018年度开发商的销售大戏就要落下帷幕。最近,开发商年底冲刺的动作可谓十分“高调”。仅以北京市场来说,几个受关注度较高的限竞房项目都有了动作,像南二环项目佑安府不久前刚刚入市,西三环的西城天铸也预计在12月中旬开盘,永定门外的永定府项目的售楼处也挂上了招牌,落户西单置地新座首层。不仅如此,共有产权房也在年底迎来了供应高峰,包括西四环长安街附近的项目,海淀区的共有产权房都开始选房,开发商回款冲刺思路愈加明显。根据机构数据显示,截至11月底,销售破千亿的房企已经达到了25家。但这并不意味着开发商整体状况乐观,相反,许多房企的销售增长是依靠上半年二三线城市的突飞猛进,而下半年开始,销售增长速度已显著放缓。许多房企的日子并没有数据显示的那么好过,甚至业内人士预计,未来将有大量的房企将退出房地产市场。年底集中推盘冲刺11月的最后一天,期待已久的佑安府项目开始了选房,这个位于南二环的项目以9万元左右的价格开盘,本身开盘价格已经低于周边昆仑域的最新房源,而且还有89平方米的两居室可供选择。但遗憾的是,这个曾被认定将日光的项目,实际上开盘当天并没有日光,仍有部分户型可选。佑安府之后,位于丰台区西局的西城天铸也传出了结束验资,12月中旬开盘的消息,这个有港资九龙仓开发的项目,周围均是像西府大院、西宸原著这样的顶级豪宅。不仅是限竞房,共有产权房也在年底迎来了爆发期。西四环共有产权房玉景阳光即将公开摇号,均价35000元/平方米。该项目位于石景山区玉泉西一路(长安街以北),一直以来都以长安街旁的共有产权房作为宣传口号。项目共452套,通过购房资格审核家庭达11864户。此外,海淀区的共有产权房永靓家园也要选房了,时间定于2018年12月19日至24日,一共2000多套。一时间,一度稀缺的房子,稀缺的位置,在2018年里好像处处过剩。北京中原地产的数据显示,截至12月12日,限竞房已经入市项目31个,共41期,合计提供了19327套住宅,但目前的网签只有3693套,刨去网签数据比实际签约要滞后的因素,从平均数据看,实际销售也只去化了40%左右。而共有产权房供应更多,数据显示,截至12月12日,北京入市的共有产权房年内多达29个项目,提供房源32446套。也就是比2017年5个项目3752套上涨了765%。不难看出,北京楼市的新房供应在2018年彻底进入供应井喷时代,共有产权、限竞房的大量入市,使得市场出现了严重的供应增加,库存开始明显上涨。开发商抢收 已有25家房企业绩超千亿元顶着库存增加的压力,房企依旧开启了抢收业绩,加速推盘的节奏,试图在最终盘点来临之前,让业绩表更好看一些,也好“过年”。不仅是北京项目开始集中入市,全国各主要城市的住宅项目也纷纷增加了供应。据易居房地产研究院发布的《11月份全国40城住宅成交报告》显示,11月份,40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长9%,同比增长20%。分城市来看,11月份,一线城市成交面积环比持平,同比下降11%;二线城市成交面积环比增长16%,同比增长18%;三四线城市成交面积环比下降1%,同比增长33%。2018年前11个月,40城累计成交面积同比增长8%,虽小幅反弹,仍不改整体下行趋势。其中一线城市累计同比下降9%,二线城市累计同比小幅增长4%;三四线城市累计同比增长26%。业内人士表示,临近年底,部分开发商加速推盘,但11月份,40城成交量未出现特别明显的增长,下行趋势依旧未改。不过,在这样的抢收势头下,房企的业绩报表明显好看了。根据中国指数研究院的统计,截至11月底,销售额超千亿的房企已经有25家,已经超过了去年。其中碧桂园、万科与恒大均超5000亿元,3家企业销售额均值为5841.7亿元,同比增长率均值为18.7%;1000亿-5000亿的企业共22家,销售额均值为1725.3亿元,同比增长率均值为58.3%,其中,融信、蓝光发展两家企业本月首次跨入千亿阵营。500亿-1000亿的企业有27家,销售额均值为675.8亿元;100亿-500亿的企业销售额均值为317.7亿元;前100名的房企门槛升至236.3亿元。不过,值得注意的是,业绩增长并不意味着开发商整体状况乐观,相反,许多房企的销售增长是依靠上半年二三线城市的突飞猛进,而下半年开始,销售增长速度已显著放缓。难改资金压力大的现实90%中小房企或退出地产项目今年下半年以来,受困于市场转冷,房企并购整合频繁,有超过30家中小地方性房企股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。上市公司方面,相关数据显示,今年6月以来,上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购,披露交易规模达到489亿元。克而瑞数据显示,截至11月,销售超过千亿的房企已有25家,到年底可能会超过30家,同比去年几近翻倍。其他各梯队的销售金额入榜门槛,也明显提高,行业集中度进一步提升。有业内人士认为,房地产市场朝着“寡头化”趋势发展,90%的中小房企将会退出地产项目。到2020年,20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。Wind数据显示,截至12月9日,目前已经有20家房企公布了全年业绩预告,这20家房企主要为中小房企。预计预喜的企业数目达到了11家,占比仅为55%。整体来看,项目储备丰富的房企业绩仍然表现良好,深深房A、广宇集团、金科股份等公司预计全年净利润同比增速均接近或超过50%以上。而部分项目储备不足或项目交付时间不确定的房企则面临业绩增速下降或下滑的风险。中房股份预计全年业绩首亏,主要是由于公司主营房地产业务可销售房屋减少。对此,新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷近日在北京参加论坛时就预计,未来房地产市场将迎来寡头时代。他认为,从2017年起,房企之间的并购与竞争还是分散的竞争,低集中度的竞争,但在2018年之后,到2020年,房地产市场将迎来一般寡占型的竞争,行业资源将向排名前二十甚至前十的企业集中。
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  • 房企最大利好来了?情况没那么简单!

    无论港股房企,还是内地上市房企,12月13日普遍迎来反弹。因为有好消息。12日晚些时候,发改委官网发布,关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知。文件明确,资产总额大于1500亿元,营收大于300亿元,资产负债率不超过85%的房企,也算是优质企业。如下图。这是否意味着房企融资迎来普遍松绑、调控放松的信号?或者,所谓优质房企,到底有多少符合条件?我国房地产的未来走向何方?1多少房企可以获得发债受惠?确定是不是对房企融资普遍松绑,有必要搞清楚多少房企可以受益。如果从销售指标看,以2018年前11月为例,杠杆游戏遍览了数个机构的统计数据和房企自己的披露,百强房企的最后一名基本都在200亿元以上。那么全年下来,百强房企基本销售额都在300亿元以上,或者最后几名也可以无限接近。但是,有必要指出的是,房企的总销售额一般由两部分组成:自己权益部分,以及别人权益部分。很多项目大家是合作、参股关系。所以,权益部分,不少房企可能不到300亿元的销售额。其次,杠杆游戏要提醒,房企销售额和营收完全是两回事。如果看过房企报表,或者略懂会计知识的杆友就知道这一点。房企名义销售额,或者权益额,并不会成为房企当期的全部营收。有财经分析人士所言,80家左右的房企符合本次企业债发行条件,是不可能的。实际上,营收能过300亿元的房企并不多。何况还要AAA评级,资产负债率不超过85%。有专业财经媒体使用某数据筛选后就发现,目前满足上述要求的开发商只有18家。同时,个别房企巨头,如恒大、碧桂园,负债率都还有待改善。根据上述专业财经媒体的预估,从上市房企资产总额及营收增速来看,预计年底有35-40家房企可以满足要求。考虑到资产负债率是变动的,部分房企也在努力还债、降杠杆,同时大部分上市房企2018年的销售和利润状况是不错的。或许,符合条件的房企2019年还有望略多一点。2行业集中度将进一步提高,地产寡头更加凸显,中小房企融资依旧困难无论如何,杠杆游戏的上述分析和研判表明,房企想要获得企业债融资,大部分是不容易的。主要还是得大房企才有资格。所以房地产这个行业在我国,做大了才有出路,似乎是一个亘古不变的真理。想要追求小而美不容易。另外,如杠杆游戏此前对2017年房企的总结分析,房地产行业集中度突飞猛进,楼市半壁江山被百强房企掌握!比如百强房企2017年销售额增长32.8%,远高于行业整体的13.7%增速。什么叫马太效应!从规模上看更是如此,百强房企2017年销售额,占到我国房地产47.7%,较上年提高7.9个百分点,高于2016年3.3个百分点,也是近年来最快的增速。没有哪一年百强房企的销售额占比增速,可以和2017年比。创下最高纪录。不得不说,行业集中度加速提升,百强房企市场份额增速太快了。此外,综合实力TOP10房企,2017年市场份额为24.0%,较上年提高5.8个百分点,占百强企业销售总额的50.2%,强者恒强趋势凸显。百强前50房企2017年,在40个大中城市的销售集中度为43.4%,占据了重点城市超四成的市场;招拍挂拿地集中度为61.6%,获取了全国300城超六成的土地资源;百强房企国内信用债发行规模为1067.5亿元,占发行总量的62.8%;海外债发行规模为1646.3亿元,占发行总量的78.1%。2018全年的数据没有出来,但杠杆游戏从目前的数据判断,大致和2017年的趋势是一样的。目前,大部分房企融资压力都大,回款不容易,销售增速也不比过去。而此次企业债通知的要求进一步表明,只有大房企才有资格发债。年底、年初往往是还债高峰。不满足发债条件的中小房企,并不能从此次企业债政策中受益,这些企业资金紧张的局面很难得到改善,甚至更容易被叫着“活下去”的大房企买买买。房地产行业集中度,因此将进一步提高,地产寡头更加凸显。中小房企融资依旧困难,这不能怪谁,市场就是这么残酷。3企业债用途严格受限,房企利好实际有限如果认真看了此次企业债通知就会知道,此次发债的用途,对房企来说,十分受限。首先,在偿债保障措施完善的基础上,允许发行人使用不超过50%的债券募集资金用于补充营运资金。也就是说还债,帮助企业渡过难关的考虑更多。不仅如此,还明确,发行人涉及到保障性住房类业务的,应披露:发行人开展政府保障性住房类业务的情况、主要在售项目情况、主要在建项目情况、销售回款情况、拆迁安置情况、当地房地产去库存周期等。如下图。此次企业债通知“负面清单”限制融资用途继续说:本次募集资金不借予他人,不用于房地产投资和过剩产能投资,不用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资,不用于弥补亏损和非生产性支出。如下图。而在此之前,2016年末,发改委就明确,严格限制开发商发行企业债券融资用于商业性房地产项目。当然,钱只要进了房企口袋,左右手腾挪总是有办法。所以,一定程度可以发债,怎么说都是好事。比如,此前企业债发行主体多为央企、国企,发改委说了算。但这回对房企也适度放开,怎么也是利好。同样,证监部门管的交易所债券市场,公司债为主,此前对房企也有松动。昨天杠杆游戏和之前都写过,近期发行了不少。当然,利率不低。能发行总是好事。总的来说,房企资金压力大,欠债也多,借新还旧必须给点空间。不否认,融资适度放开也好,调控的松动也好,都不可能是一下子的事。若此,大家也承受、接受不了。此次,利好肯定有限。但未来不确定。起码当下,确实不是救市,楼市不会因此获得太多好处,房价依旧肆意不起来。
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  • 发改委送钱救市!这类房企可获得直接融资!

    昨日,发改委给房企送来了“双十二”礼包——支持总资产1500亿元和营收300亿元以上房企直接融资!红头文件“关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知”,其中重点支持优质企业包括房企!之前我们谈货币政策工具时讲到,要想防范系统性金融风险,就要稳住大房企资金链,把握矛盾的重要关键点。优质大房企可以直接融资,未来现金流将更加充裕。那么,优质房企的标准有哪些?《通知》首先强调了优质企业的七个条件。优质企业的七项条件(图片来源:中国指数研究院)结合下图,我们可以知道优质房企的标准是:资产总额大于1500亿,年收入大于300亿,负债率不超过85%,3A评级的房地产企业。此外,《通知》还提出了四个方面的要求:一是明确发行主体,重点支持符合七项条件的优质企业;二是优化发行管理方式,优质企业实行“一次核准额度、分期自主发行”;三是优化审核流程,即报即审、专人对接、专项审核,调整审核政策要求;四是实行正负面清单管理,明确债券募集资金拟投和禁投领域,形成“正面清单”或“负面清单”。其中,优化管理和审核流程,都是给企业发行债券融资提供便利,正负面管理清单指导融资资金使用范围。这样的条条框框下,究竟会有哪些房企符合条件呢?根据此前公布的“2018年1-11月中国房地产企业销售业绩TOP100”,我们可以确定是至少有70多家企业是符合销售额标准的。本次融资新政至少能覆盖到这部分房企的百分之五十,潜在收益主体远超市场预期。有分析指出:资产总额超过1500亿且营收超过300亿主体,在全市场存在30家左右;符合3A评级的地产企业,也在逐年增多;而对应要求地产企业资产负债率85%以下的要求,也不会对地产公司形成实质性约束。一方面,地产公司的负债存在出表等可能,一方面,地产公司存在以预收账款为主的大量经营性负债,可以伴随地产公司加快结算进度而降低负债率。潜在受益主体根据长江地产研究表明:满足企业债发行要求的潜在受益主体包括万科、保利、招商等大企业,共计28个。年底一些企业冲击销量,加速回款,降低负债,可能会有更多企业进入合格名单。让人感到困惑的是,之前统计销售额Top5以内的碧桂园和融创并未入榜,也许更新最新数据的话,会成为受益主体一份子。但是,实施这样的政策,未来20%的大房企会干掉余下的80%小房企。当资源向头部优质房企倾斜时,强者越强的马太效应就出来了。马太效应是“凡是少的,就连他所有的,也要夺过来。凡是多的,还要给他,叫他多多益善。”。市场过冬时节,本不缺衣少食的优质大企业,却获得了直接发行债券融资权,拥有了更多的资本实力。这让那些挣扎在资金链与项目回款的企业,望“资”兴叹!这种“二八定律”,将打造越来越强的房地产寡头。一个新兴市场的出现,往往会经历群雄并起,混战竞争,到兼并收购,形成几家巨头争霸的结局。例如手机市场,经过几年更新换代,曾经很强的诺基亚没有跟上创新潮流被淘汰,更多的小品牌则淹没于竞争的硝烟中,只剩下几家知名企业仍在笑傲江湖。有了充分资金流的大企业,不会错过这样逆市抄底的好机会。前有万科收购项目、囤积土地,后面将会有更多企业加入这一行动中。快活不下去的小房企要么被收购,要么被兼并,要么转型彻底退出房地产市场。整体来说,这个政策是市场的大利好,楼市的强心剂。对优质大房企来说,如沐春风,对中小房企来说,冰天雪地,寒风萧萧。今天消息传来,保利53.8亿拿下广州白云区巨无霸宅地,买买买的背后是资本的强势撑腰,那么房价还有跌的可能吗?
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  • [专题] 云南大学“金黄银杏道”成景点

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  • 抱歉,所谓的房地产大松动并没有来

    当市场下行时,几乎所有人都在渴望放松。12月12日,发改委印发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》。这条新闻瞬间刷屏。该文件被认为是房企融资大松绑,龙头房企融资之门即将大开,楼市的紧张态势一去不复返。随即,资本市场房地产板块出现异动。然而,这是典型的误读。的确,融资松绑的宽松信号已经放了出来,但房地产是例外!01权威人士辟谣:不包括商业地产首先,这份文件,着眼的是实体经济,并不包括商业地产项目。从文件名字就能看出,这是“企业债券服务实体经济”的相关文件,松绑的领域主要集中于制造业等实体经济。虽然房地产也被列入其中,但这仅仅是就棚改、保障性住房和租赁性住房而言的,商业性房地产并不包括在内。事实上,权威媒体已在第一时间出面澄清。12月13日,由发改委主管的官方媒体《中国经济导报》,专访到参与文件撰写的权威人士。权威人士对此明确指出:按照中央关于房地产长效机制建设的精神,目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目,不支持商业地产项目。这几年,企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。不包括商业地产项目,这可谓一锤定音。02政策高压:禁投房地产这份文件,有负面清单限制。在负面清单里,房地产投资属于重点限制之列。而这一点,被很多人有忽视了。所谓负面清单,简而言之,就是不能干的事情。在发改委的文件,明确提出负面清单限制:严禁将募集资金借予他人,用于房地产投资和过剩产能投资,用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资,用于弥补亏损和非生产性支出。一个问题是,如果挪用怎么办?事实上,已由多个金融机构因涉及资金违规进入房地产而受到处罚。据证券时报统计,今年以来,银保监会对金融机构共开出20张罚单,罚没金额合计超过3.4亿元,其中,涉及房地产的罚单有7张,罚没金额合计超过2.6亿元。而地方银监局开出的涉及房地产的罚单更多,仅11月以来就有6张,罚款金额合计605万元。03棚改没有迎来春天放宽企业直接融资限制,商业地产虽然被排除在外,但棚改项目在列。有人担心,棚改货币化是否又要大面积重启?这也是误读。过去两年,棚改货币化之所以能够推进,得益于PSL贷款,这是央行对三四线城市的定向放水。目前,PSL贷款已经大范围收缩,国开行对于棚改项目的审批日益趋紧,棚改货币化已经没有多大空间。(更多详见《棚改大限将至,这些城市最危险》)同时,就在前几天,棚改再度生变。据21世纪报道,在2019年的棚改计划中,政府购买服务模式将被取消,将以地方政府棚改专项债的形式取而代之。显然,政府购买服务,政府对棚改进行兜底,无论是PSL贷款,还是变相举债,至少资金来源不成问题。然而,一旦改为棚改专项债形式,不仅审批门槛抬高,而且市场未必买账,这个债未必能发出去多少。就是个棚改项目以无限自由的融资权限,也难再有大气候。显然,一旦棚改贷款、政府购买服务等模式消停,棚改货币化就难以为继。依靠棚改发债,巧妇难为无米之炊,三四线楼市的调整在所难免。04楼市调控没有放松显然,楼市调控依旧高压,房企融资没有迎来大宽松。说一个背景,2016年11月,国家发改委出台《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》,要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。这次调控,拉开了房企融资闸门收紧的序幕。随后,房企开发贷、信托贷款、海外发债均受到严格限制。这与限购限售等楼市调控一道,成为房地产行业的紧箍咒。企业债是房企直接融资的大头。没了企业债,一些上市房企只能通过公司债、中期票据等在市场解燃眉之急,维持“借新还旧”的债务游戏,部分龙头房企的融资成本已经高达13.75%。显然,开发贷、信托贷款、海外发债以及企业债仍旧严格受限,房企融资闸门仍未真正放开。至于限购限售等调控手段,依旧处于高压态势,楼市调控这个紧箍咒也没有松开。05宽松没这么快来很多人都在渴望宽松,但事实上宽松不会这么快来。每一次楼市调整,都有不少人渴望宽松,更有不少地方政府试图维稳。这些人中,一部分人是利益动机出发,渴望楼市复苏房价上涨,一部分人是基于政策逻辑的预判,认为只要下行压力出现宽松就必然如期而至,还有一部分人纯属炒作,借各种小道消息试探政策口风。(更多参阅《楼市调控悄悄放松?想太多了》)事实上,楼市刚刚开始调整,目前只有部分一二线城市出现量价齐跌的情形,大部分三四线城市仍在惯性向上波动。目前楼市调整,对于整体经济和金融安全的影响十分有限,这个时间点,渴望大水漫灌并不太现实。事实上,居民债务需要时间来消化,消费和内需也需要机会来提振,房地产市场同样需要休养生息。不要关键时刻,房地产不会贸然重启。这里的关键时刻是,贸易争端、加息节奏和经济下行压力。这三者越是向好,房地产重启的可能性就越小,反之亦然。要明白的一点是,经济上的好消息,对于楼市则是坏消息;经济上的坏消息,对于楼市则是好消息。所以,目前的格局依旧是,楼市冰封,房价维稳。大放水没来,大宽松也没来,不要被风吹草动弄得一惊一乍。
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