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数据不会说谎!这些房企的老板们怕是睡不着了吧

2019-06-19 09:25:36 来源: 楼市头条 举报
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(原标题:数据不会说谎!这些房企的老板们怕是睡不着吧)

说明

  • 数据统计时间点:截至2018年12月31日。

  • 数据来源:上市公司2018年年报等公开数据。

  • 本榜单选择在内地以房地产开发作为主营业务的250多家A股和港股的上市公司,以2018年年报的数据为基础(剔除了部分规模过小、房地产业务占比过低的上市房企),以公平公正的原则制定。

  • 指标说明:现金数据使用期末现金及现金等价物余额,短期负债数据包括短期借款、应付票据以及一年内到期的长期借款等。二者皆以人民币计。

  • 花样年控股短期负债为0,因此未列入现金短债比统计。

  • 本榜单不考虑A股与H股会计准则的差异,最终解释权归属标准地产研究院。

榜单解读

现金短债比是衡量企业短期偿债能力的重要指标,能反映企业一定时点下的经营风险和安全性。一般而言,该指标大于1,可以说明短期内房企在手现金对流动负债的覆盖能力较好,企业偿还短期债务能力有相对保证。

1、80家房企现金短债比总体良好,较2017有所下降

从榜单来看,截至2018年底80家上市房企的现金短债比平均为1.73,相对良好。其中,现金短债比超过1的企业有47家,占比接近6成;现金短债比低于1的有32家,占比4成。

资料来源:choice,标准地产研究院整理

纵向看,近五年间(2014-2018)样本房企的现金短债比显示出先上升后下降的趋势。

资料来源:choice,标准地产研究院整理

2015-2016年是融资环境较为宽松的阶段,体现为2016年末80家典型上市规模房企的平均现金短债比达到2.6,达到高峰

进入2016年四季度,股权融资、债券融资和信托等房企融资均受到一定程度限制,同样反映在2017、2018年下滑的平均现金短债比上。

2018年,样本房企平均现金短债比较2017年继续下降,主要系当年金融监管加强,去杠杆、信贷紧缩力度不减,房企传统融资渠道受到影响,资金面承压。

2014-2018年,样本房企中现金短债比超过1的房企数量分别为:30、33、56、49、47家,显示出类似的走势

资料来源:choice,标准地产研究院整理

2、头部房企表现优异,第二梯队压力较大

分房企来看,我们以销售额为依据将这80家房企划分为NO.1-10、No.11-30、No.31-50、No.51-200四个层级,每个层级房企的平均现金短债比分别为2.67、1.55、2.49和1.33。

资料来源:choice,标准地产研究院整理

总体上看,规模越大的房企平均现金短债比越大,短期偿债能力越好。

一个例外是销售规模排名NO.11-30的房企,平均现金短债比较低。隶属于这一层级的18家房企中,现金短债比低于1的企业达到8家,接近一半。这一层级的房企多处于加杠杆规模扩张阶段,短期偿债压力较大,值得关注。

3、典型房企

销售额排名前10的房企中,中海地产的现金短债比最高,达6.57。中海在1997年亚洲金融风暴之后风险意识大增,加强了对现金流和负债率的管理,风格鲜明。

华润置地以4.78紧随中海之后,其次是龙湖。

恒大和融创的现金短债比分别为0.41和0.83,皆小于1,短期偿债能力有待于进一步加强。

不过值得注意的是,现金短债比也不是越高越好,数值过大也可能是企业流动资金利用不充分,运营效率较低。

泰禾、天房发展和富力地产等企业现金短债比较低。

截至2018年末,泰禾集团的现金短债比仅为0.2,115亿现金对应约580亿元短债,缺口较大。对此,泰禾接到的深交所年报问询函中亦有提及。

泰禾是近几年扩张最迅猛的房企之一。伴随规模扩张,泰禾的资金链问题也广为外界关注。进入2019年,随着销售回笼一部分资金以及部分股权的出售,泰禾的资金压力有望得到部分缓解。

天房发展排名较低,主要系资产流动性差。2018年,天房发展流动比率和速动比率分别为1.42和0.13,短期资产变现能力较弱。天房发展在手现金较低,13.39亿元的现金排名样本房企倒数第三。

天房发展的基本面也较弱。2018年,天房发展合同销售额38亿元,较2017年的65.15亿元有较大幅度下滑。

富力地产债务压力较大,短期负债达523亿元,占负债总额的32%。富力因酒店收购带来的偿债压力日渐凸显,2018年公司支付的利息开支为52.12亿元,同比大增212%。

排名较低的房企需要更多的资金支持以保证现金流安全。

4、短期现金流偿债压力测试

我们对80?家样本房企进行短债偿债现金流压力测试,评估2019年末现金/短期有息负债变化情况。

假设1:预计80家房企2019年的短期有息负债中有1/4不能获得滚动或续贷,同时长期负债保持不变。

假设2:预计80家房企2019年经营活动和投资活动现金流变化与2018年保持一致。

计算方式:

预测2019年末现金= 2018年末现金- 1/4*2018年短期有息负债+(2018年经营活动现金流+ 2018年投资活动现金流)

预测2019年末现金/短期有息负债=预测2019年末现金/预测2019年末短期有息负债


整体来看,80家房企整体预测2019年末现金短债比下降0.27至1.46倍,其中有43家房企预测比例较2018年下降,占比超过一半,36家上升。

Top10房企整体预测2019年末现金短债比下降约0.3倍,NO.11-30整体预测2019?年末现金短债比下降约0.77倍,NO.31-50整体预测2019年末现金短债比下降0.92倍,NO.51-200整体预测2019年末现金短债比下降0.02倍。

可以看出,80家房企整体短期偿债压力上升,头部房企现金短债比表现相对较好,第二梯队短期偿债压力进一步提升

值得注意的是,在未来融资环境存在放松的可能性下,我们用以估计2019年末房企现金短债比的假设可能过于严格,从而对部分房企未来短期偿债能力造成低估。

康娇娇 本文来源:楼市头条 责任编辑:康娇娇_yinchuan04

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