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40城地市热度延续,二线城市地价涨幅明显收窄

2019-06-11 09:28:33 来源: 易居研究院 举报
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(原标题:40城地市热度延续 二线城市地价涨幅明显收窄)

报告摘要

① 5月,40个典型城市土地成交建筑面积环比增长10.4%,同比增长38%,土地成交回暖较明显;土地出让金收入环比增加5.1%,同比增加73.1%;土地成交均价环比上涨1.9%,同比上涨17.2%;土地成交溢价率为17.5%,环比上升2.6个百分点,已连续5个月上升。

② 5月,一线城市地市量升价跌,主要因为土地供应量有所增加,但地价创2015年10月份以来的新低;二线城市成交面积环比增长3.4%,地价环比上涨5.6%,均明显收窄;三线城市成交面积环比增长23.5%,成交均价环比上涨20.4%,地价异动主要由于样本城市内部的结构性原因。

③ 1-5月,40城土地成交建筑面积同比下降5.5%,降幅继续收窄。土地出让金同比增加11.6%,增速为2019年来首次转正,分城市来看,排名前5的城市分别为杭州、武汉、北京、重庆和上海,1-5月土地出让金总额分别为1089.7、733.3、690.9、582.2和564.0亿元。

数据来源:CRIC、易居研究院


40城整体

各指标继续改善,地市持续回暖


1、土地成交建筑面积:5月环比增长10.4%,1-5月同比下降5.5%

2019年5月,40个典型城市土地成交建筑面积5078.2万平方米,环比增长10.4%,已经连续3个月环比增幅为正;同比增长38%,土地成交回暖较明显。

2019年1-5月,40个典型城市土地成交建筑面积20243.9万平方米,同比下降5.5%,降幅继续收窄。从图1可知,累计土地成交建筑面积同比增幅于2018年6月开始持续回落,2019年2月已经转负,3月跌幅扩大,4月和5月跌幅持续收窄。2019年1季度部分城市房地产市场出现了“小阳春”,5月份地市热度虽仍有所延续,但成交面积环比增幅明显收窄。随着4月中央政治局会议上房地产政策的再度趋紧,预计下半年累计成交面积同比增速将在0轴附近上下波动。

2、土地出让金收入:5月环比增加5.1%,1-5月累计同比增加11.6%

5月,40个典型城市土地出让金收入为2633.7亿元,环比增加5.1%,同比增加73.1%,土地出让金增加明显。2018年下半年以来全国土地流拍现象增多,部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势,进入2019年,部分热点城市土地市场重新回暖。4月份受到土地成交面积增长及地价上涨的驱动,土地出让金环比大幅增加,5月份土地出让金环比增幅收窄明显。

2019年1-5月,40个典型城市土地出让金收入10305.1亿元,同比增加11.6%,增速为2019年来首次转正。随着政策的再度趋紧,热点二线城市地市热度较难持续;2019年三线城市大幅下调棚改套数目标,其房地产市场或将进一步降温。因此,土地出让金收入同比增速较难继续保持快速上行的趋势。

分城市来看,2019年1-5月,40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、武汉、北京、重庆和上海,土地出让金总额分别为1089.7、733.3、690.9、582.2和564.0亿元。杭州和重庆土地出让金同比下降明显,降幅分别达到19.3%和18.1%,主要由于2018年两城地市火热,基数较高;武汉和上海同比增长明显,分别达到68.7%和47.2%。

杭州土地市场在2018上半年异常火爆,百井坊地块以107亿的总价成为年内5月前的全国地王;下半年后地市降温,多宗土地流拍。2018年杭州全年土地出让金居全国首位。进入2019年后地市虽相比2018年有所降温,但土地出让金收入仍为全国第一。5月份,重庆和杭州的土地出让金分别为264.9亿和263.8亿,位列50城中的第一名和第二名。

3、土地出让均价:环比上涨1.9%,涨幅收窄明显

5月,40个典型城市土地成交均价为4878.4元/平方米,环比上涨1.9%,涨幅相比4月份收窄明显;同比上涨17.2%,涨幅扩大2.4个百分点。2018年4月份至2019年2月份40城土地成交均价稳定在4200元/平方米左右,而从3月份开始已经脱离了前期的稳定区间,价格持续上涨。

40城土地成交均价同比涨幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌,2018年3月进入负区间,2018年9月为最低点。2019年3和4月的地价上涨来源于热点二线城市地价的反弹。随着4月份房地产政策的再度收紧,5月份地价上涨趋势虽仍有所延续,但环比涨幅已经明显收窄,难以持续快速上涨。

4、土地成交溢价率:17.5%,已连续5个月上升

5月,40个典型城市土地成交溢价率为17.5%,与4月相比上升2.6个百分点,延续上升趋势;与去年同期相比下降2.2个百分点。

从历史数据看,土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从图中最早的2011年1月开始,土地市场急速降温,土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点,这是一个长期的调控升级的进程。此后,国家连续两次降息,刺激经济发展,土地成交溢价率才得以反弹,涨势一直持续到2014年年初。

2014年年初至2014年年中,房地产市场低迷,经济面临下滑风险,土地成交溢价率再次由升转降。至2014年三季度,央行降息,各地政府放松限购、限贷,全国房地产市场回暖,再次进入上升周期,土地溢价率也在2016年9月达到历史高点,全国地王频现。2016年9月,政策开始由松转紧,各类调控政策不断在热点城市蔓延,市场逐渐降温,土地成交溢价率也进入下行通道,下行趋势延续至今。

需要指出的是,2018年土地溢价率的快速下滑,也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。2018年11月至今,40城土地成交溢价率已处于历史低点附近,目前已经连续5个月稳步上升。其中,二线和三线城市溢价率上升明显,而一线城市仅小幅上升。

分城市来看,5月份,40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为扬州、荆州、南昌、洛阳和重庆,土地成交溢价率分别为87%、68%、55%、53%和48%。5月份,土地无溢价的城市为6城,相比4月份减少2城,其中深圳已经连续4个月无土地成交。

备注:表中同比增速为“/”的表示2018年同期无通过招拍挂方式成交的土地。


城市分类:

一线城市量升价跌,二三线城市量价齐升


1、一线城市: 成交面积环比增长137.1%,地价创2015年10月来新低

5月,4个一线城市土地成交建筑面积为261.6万平方米,环比增长137.1%,同比增长406.9%。一线城市房地产调控政策严厉,市场调整时间较长,其土地成交面积主要取决于土地供应量的大小,通常当土地供应量增大时,成交面积也有较大增长。

4个一线城市6个月移动平均土地成交均价为11777.8元/平方米,环比下跌5.8%,同比下跌2.7%,已经连续维持6个月环比和同比下跌,并且已经小幅跌破2018年6月的低点11893.4元/平方米,创2015年10月份以来的新低。一线城市的土地成交均价自2017年6月左右开始震荡下跌,2018年6月份以来的反弹与土地出让结构有关。土地成交建筑面积自2017年年末以来也维持在2011年以来的较低位水平(2018年11月成交面积较高为年底地价翘尾现象)。2019年5月,一线城市土地成交建筑面积增大,主要原因是土地供应量有所增加。

按照2018年11月至今的地价走势,在当前仍较严厉的政策环境下,未来几个月一线城市地价或将继续下跌。

2、二线城市:成交面积环比增长3.4%,地价环比上涨5.6%

5月,二线城市土地成交建筑面积为3729.3万平方米,环比小幅增长3.4%,涨幅明显收窄;同比增长41.9%,地市成交仍然较为活跃;6个月移动平均成交价为4723.3元/平方米,环比上涨5.6%,涨幅收窄;同比上涨12.4%,扩大3个百分点。

土地均价自2017年9月达到5825.6元/平米的历史高点之后便进入了下行通道,2018年5月份虽有所抬头,但仍处于下行通道,8月份再次转跌,跌势延续至2019年2月份。3和4月份,二线城市地价环比上涨较大,厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等前期热点二线城市地价反弹较明显。主要原因一方面是因为房企资金面较为宽松,第一季度发债融资量较多;另一方面是因为开发商拿地预期的转变,即规避三四线城市,向一二线城市转移,同时一线城市供地量又比较少,热点二线城市成为首选的拿地对象。

但部分热点城市市场过热、预期不稳等引起了中央的高度关注,“房住不炒”在4月19日中央政治局会议上再次被提及,该类城市将继续出台调控政策以促进房地产市场的平稳运行。5月份,二线城市土地成交面积及地价在“小阳春”的余热下仍有小幅增大和上涨,但增速回落,涨幅收窄,预计后续上行乏力,下半年地市或将有所降温。

3、三线城市:5月成交面积环比增长23.5%

5月,三线城市土地成交建筑面积为1087.4万平方米,环比增长23.5%;同比增长8.7%。6个月移动平均成交价为2542.1元/平方米,环比上涨20.4%;同比上涨34.3%。地价涨幅扩大明显主要是由于移动平均土地出让金的大幅增加,而移动平均成交面积仅小幅增大。同时土地出让金的增加主要来自无锡和东莞两个强三线城市,而多数弱三线城市的地市并未出现明显升温。因此,5月份三线城市的地价异动更多为样本内部的结构性原因,而非普遍性的三线城市地价上涨。

4月份财政部发布的《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》显示,对比2018年, 37个省市2019年棚改套数共计285.29万套,较2018年588万套的计划改造套数减少近51%。一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。随着去库存及棚改政策的变化和购买力的透支,预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场,将在2019年降温。

结论和趋势:

?40城地市热度延续,但地价涨幅明显收窄

2019年1-5月,40城土地成交建筑面积同比下降5.5%;土地出让金收入同比增加11.6%。5月,40个典型城市土地成交建筑面积环比增长10.4%,土地出让金环比增加5.1%;40城土地成交均价为4878.4元/平方米,环比上涨1.9%,涨幅相比4月份收窄明显;土地成交溢价率连续5个月上升。综合各项指标来看,继续受“小阳春”影响,5月份40城土地市场继续回暖。

分城市来看,5月份,由于土地供应量有所增加,一线城市土地成交量增长明显,但地价进一步下跌,并创2015年10月份以来的新低。二线城市土地成交面积及地价在“小阳春”的余热下仍有小幅增大和上涨,但增速回落,涨幅收窄,预计后续上行乏力,下半年地市或将有所降温。三线城市成交面积增长明显,但其地价的异动上涨更多为样本内部的结构性原因,而非普遍性的上涨。随着棚改政策的变化和购买力的透支,预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场,将在2019年持续降温。

2018年12月21日闭幕的中央经济工作会议指出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。12月24日,在全国住房和城乡建设工作会议上,住建部对2019年楼市调控明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,并强调坚持“房住不炒”的定位不变。近期人民日报发表文章,指出楼市稳字当头,不走靠房地产拉动经济的老路。

2019年3月5日的《2019年政府工作报告》中,政府的基调是促进房地产市场平稳健康发展,稳步推进房地产税立法。对房地产市场的政策并没有放松,仍然以“稳”为主。

由于一季度部分城市房地产市场的再度升温,出现了“小阳春”,4月19日召开的政治局会议再度提及了“房住不炒”,政策上有收紧的趋势。该类城市可能继续出台调控政策,其房地产市场的明显回暖态势难以持续,预计2019年仍将保持平稳。

附注

1:本报告所统计的土地为通过招牌挂方式成交的商品房用地,具体土地性质包括纯住宅、商住、商办及综合用地。

2:40个典型城市分类如下。4个一线城市:北京、上海、广州、深圳;22个二线城市:大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、佛山、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南;14个三四线城市:扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊。

3:土地成交均价为楼板价。土地成交均价及土地成交溢价率的计算,均取过去6个月此类指标的移动平均值。

康娇娇 本文来源:易居研究院 责任编辑:康娇娇_yinchuan04

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