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楼市接连传来四大消息,楼市要变脸?

2019-05-24 09:23:35 来源: 楼市参考 举报
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(原标题:楼市变脸?!)

最近几天,楼市接连传来四大消息:

1、住建部对佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示,原因是“近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大”。加上4月的那次“预警提示”,一共有10个城市“被预警”。

2、昨天,南京楼市传出重磅消息:多家银行接到紧急通知,首套房重回上浮15%,二套房利率也将随之上涨,或上浮最高20%。此前南京部分银行最低利率已经达到了5%。此外,媒体还报道说安徽蚌埠、广西南宁等地均出现房贷利率上调的迹象。

3、今天“证券时报”报道说,4月1日到5月20日50天时间里,各地银保监局开出的223张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张,有15家金融机构受到处罚,罚没金额合计1068.8万元。

4、多家媒体报道说,最近北上广深房租出现了下降趋势。但也有人表示,感觉不到。

那么问题来了:楼市是否出现了重要转向?未来一段时间,楼市将走向何方?

先让我们看一下银保监会网站上公示出来的“罚单”。

上图是上海银保监局开出的一张“涉房罚单”,处罚的违规事实发生在2016年1月到2018年3月,受罚的是南京银行上海分行,原因是“向某资本金不足的房地产项目发放贷款”,处罚是50万元。

上图是山东银保监局开出的罚单,处罚了渤海银行济南分行,原因是“变相为房地产企业提供土地储备融资”。

上图是辽宁银保监局开出的罚单,涉及建设银行,原因是“个人住房贷款存在虚假银行流水”。

“证券时报”的记者整理出了32张罚单的详细情况,具体如下:

可以看出,仅辽宁就占了将近一半。其余的罚单,分布在上海、山东、黑龙江、大连(计划单列市)等地。基本上都是经济下行或者调整压力大的地区。

需要说明的是,223罚单里32张涉及房地产,是一个最严格的概念。其中很多罚单“语焉不详”,但明显有“涉及房地产”的可能性。比如下面这张:

这是一张新疆银保监局开出的罚单,只是说“个人消费贷款被挪用”,没有说挪用去干什么了。很大的可能是买房子了,因为你干别的事情,基本上都可以“名正言顺”地走个人消费贷款的渠道,比如装修、旅游、留学等等。

我翻看了数十份罚单,发现一个很有意思的现象:在上海,违规贷款炒股的比例比较高,买房的已经有点低了。其他地方,比如东北、山东、新疆等地,违规买房的比例仍然比较高。这跟此前股市走出一波强反弹有很大关系。上海的市民还是比较敏感的,贷款炒股的看来不少。比如下面这张罚单:

至于北上广深房租的价格是否出现下降,每个人感受不同。媒体采访了很多人,有说降低的,也有说不降反升的。

我的朋友圈子里,有多人出租房屋,我随即调查了几个人,整体的说法是:住宅尚未感觉到下调,但写字楼的确涨不动了,个别出现了空置。

一个有多套写字楼出租的朋友说,从去年8月开始,深圳写字楼空置率明显上升,租户里延期支付房租的比例增加,这跟经济下行有密切关系。但据他所知,也有一批“二房东公司”逆势扩张,趁着价格松动拿下很多写字楼。这些“二房东公司”一般有两种盈利模式:

一是通过中长期租约,赌后面几年房屋上涨,实现最终盈利,他们一般喜欢签未来两三年有地铁开通的办公楼。

二是资金充裕的“二房东公司”,用办公楼租金作为投资,入股有前途的创业型公司,未来通过股权变现来实现盈利。

我的判断是:

1、今年1到4月,楼市资金面宽裕,开发商融资也比较容易,由此催生了“小阳春”。部分城市新房价格同比上涨超过20%,比如呼和浩特等,引发了调控收紧。

2、这一轮调控收紧是局部的,而且没有充分考虑到新的“国际形势”,只是对1到4月市场的反应。

3、由于未来外部形势存在不确定性,“僵持期”的长短和剧烈程度都难以预料,因此楼市调控也只能走一步看一步。全面收紧不会发生。

4、目前市场调控进入了“一城一策”的时代,甚至出现了“同一城市、不同城区采取不同政策”的局面。比如苏州的限售,只针对“苏州工业园区”和“苏州高新区重点地区”,出现了一条马路两边政策不同的局面。这将成为一种“新常态”。

5、“一城一策”时代,松松紧紧、时松时紧会反复出现。如果说大趋势是什么,那就是“稳地价、稳房价、稳预期”。楼市不能冷,也不能太热,这是基调。

6、未来一段时间,楼市的“权重”会有所增加。事实上,4月新增人民币贷款的超过一半,已经是“住户贷款”。

7、如果你生活在有显著人口增量的城市,你是刚需、或者改善需求,或者是立足中长线的投资者,那么随时都可以买。要太在乎外部的政策波动,你很难买在最低点,而且越拖延越难买到最佳价位。

8、如果经济出现显著下行,房价和房租可能出现短暂的下跌,但随后政策会调整,最终会出现逆转,房价反而上涨一波。

康娇娇 本文来源:楼市参考 责任编辑:康娇娇_yinchuan04

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