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地产大佬潘石屹又在唱空楼市了

2019-05-23 09:35:45 来源: 楼市参考 举报
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(原标题:潘石屹为何总“唱空楼市”?)

地产大佬潘石屹又在唱空楼市了。

5月21日,在“潘谈会”上,潘石屹谈到未来的房地产市场时表示:

20年前,中国城镇人均住房面积只有5.7平米,舒适度不高,因此,房地产是刚需。随着中国经济的发展,GDP的提高,据前不久公布的数字显示,我国人均住房面积已经达到了37平米,这和发达国家的水平一样。

到今天为止,无论是住宅地产,养老地产,旅游地产,都不是刚需了。

就其举的论据而言,这一论断似乎并没什么问题。但从辩证法的角度去看,潘石屹的论断是值得商榷的,因为他忽略了重要一点——矛盾的特殊性。

诚然,就供需总量而言,当下中国楼市却已不存在住房不足的主要矛盾,但其结构性矛盾依然尖锐。主要体现在两个方面,

其一,人口与住房分布的不平衡。准确说就是,人口多的地方,住房供应依然紧张;人口稀少的地方,大量住房长期空置。

最典型的就是农村和城市。如今我国的城镇化人口和农村人口大致为六四开,但这是以户籍划分的,农村的成年劳动力十之八九常年都是待在城市的。

所以这就造成了一种现象,一方面农村大量的宅基地和房屋空置,一方面城市住房长期供不应求,尤其是大量吸纳农村劳动力的大城市。

前不久,“国家发改委”新闻发言人孟玮介绍说,农村宅基地总面积很大,超过农村集体经营性建设用地和城镇建设用地之和。

也就是说,农村宅基地的总面积超过了“中国所有城市的建成区面积”!

此前,曾担任过中央财经领导小组办公室副主任,目前担任全国政协经济委员会副主任的杨伟民曾对媒体透露:农村空置宅基地有3000万亩,相当于目前所有城市建成区的37%,比城市目前所有的住宅用地的总量还多。

如果分摊到全国5.64亿农村常住人口头上,人均闲置了35.5平方米。注意,这35.5平方米是土地,不是建筑面积。

若把这部分宅基地的数据也加上,我们的人均住房面积更是直逼美国。

所以,不具体到某个地域、某个城市,泛泛地谈这些这种总量型的平均数指标,其实参考意义并不大。

其二,不同房屋类型(如住宅、商铺、写字楼)的供需矛盾,也是天壤之别。

下图是“2019年1—4月份全国房地产开发和销售情况”的局部截屏。可以看出,今年1到4月“商业营业用房”销售了2579万平方米,同比下降了8.8%。

我们可以算出,全国住宅的平均去化周期为2.64个月,办公楼的去化周期是15.4个月。

而国家统计局的“待售面积”是现房,没有包括拿到预售证的。我们通常使用的“去化周期”,是计算上预售这一大块的。一般来说,预售的量往往超过现售的量。

也就是说,上述三类房子的“去化周期”至少要乘以2。这样全国住宅的“去化周期”不小于5.3个月,办公楼不会小于30个月,“商业营业用房”不会小于40个月。所谓“商业营业用房”,基本上就是商铺。

也就是说,商铺类的“去化周期”是住宅的8倍;而办公楼的“去化周期”是住宅的5.8倍!

可见,较于住宅,商铺、写字楼这些才是时下最不缺的,当然也是危险系数最高的。其实,不管是一线城市、新一线城市,还是三四线城市,商铺、写字楼都是大麻烦。

深圳写字楼的库存去化周期达到20.6个月。

2018年5月,湖南官方的一份文件流出,个别城市的“非住宅”(主要指写字楼、商铺),去化周期更是达到恐怖的一两百个月。

也就是说,一二十年才能卖完。

在中国大陆,真正能让写字楼等非住宅物业不愁的,也就是北京和上海了。

因此,地域分布不平衡的矛盾、物业结构不平衡的矛盾,让一些地方的楼市和物业充满风险的同时,也让另外一些地方的楼市和物业仍充满着机会。

值得一提的是,写字楼物业恰是潘石屹的公司SOHO中国的主业。让人颇感好奇的是,在流出的讲话中,点名说住宅地产、养老地产、旅游地产都不再是刚需,却漏了写字楼。

当然,这并不是说潘石屹揣着明白装糊涂,才说了昨天那番看空楼市的话。

事实上,回顾这几年潘石屹在公开场合的讲话,可以发现,潘石屹一直都是一个坚定的楼市空头。

2017年潘石屹坦言,“全中国的房子不是少了,都是多了。” “住(房)的价格高,一出台房产税,肯定房子的价格就降下来了,这就是我对中国房地产市场的基本判断,基于这样一个判断,我就再不盖房子了,已经多了,盖它干什么呢?”

2016年潘石屹说,“出台房产税是必要的,否则将造成巨大的浪费。”

2015年潘石屹在一档脱口秀节目中表示,“这些年建的房子足够多,房地产行业的基本面已经不太支持房价上涨了。所以年轻人不要买房子”。

2014年,潘石屹表示中国房地产是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的大冰山了。

2013年,潘石屹说不动产登记若实施,房价立马会跌。

难得的是,作为一个房企老板,看空楼市,潘石屹不仅仅是说说而已,还在身体力行的这么做。

从2012年起,SOHO中国宣布从“开发-销售”转型为“开发-持有”,公司告别散售,改为租售并举,并逐步提高自持物业比例。

即使在SOHO中国大本营之一,也是写字楼需求最为旺盛的两大城市之一——上海,其也在一直卖卖卖。

2014年2月SOHO中国以52.32亿出售上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场。

2014年9月SOHO中国以30.5亿出售上海凌空SOHO部分物业。

2016年7月SOHO中国以32.22亿出售上海世纪广场。

2017年6月和9月,SOHO中国以35.7亿出售上海虹口SOHO和腾空SOHO。

即便是北京的光华路SOHO,也只是因为标的总价太大,要八九十亿元,不太会有人来买,才决定持有。

不过,潘石屹对楼市的“误判”,直接影响到了SOHO中国发展势头。大家可以直观感受下,SOHO中国这几年的业绩走势。

不久前公布SOHO中国2018年度业绩显示,公司实现收入17.21亿元,同比下降12.32%;公司拥有人应占利润19.25亿元,同比下降59.33%;

据《财经》杂志报道,一位房企高管曾表示,“SOHO中国当初判别房地产市场会相持不下,才转售为租。我以为它错过了中国房地产这几年的大开展,能够说是不进则退。”

那么,该怎么看潘石屹一而再再而三的看空楼市的行为呢?

首先,需要肯定一点,看空楼市确实是潘石屹内心的真实想法,不是忽悠、不是带节奏;

其次,对于潘石屹的观点和建议,大家需要辩证的看。毕竟他自己都把SOHO中国带进了沟里。

康娇娇 本文来源:楼市参考 责任编辑:康娇娇_yinchuan04

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