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热点城市土拍火热不改,全国地市降温大势

2019-05-21 09:28:16 来源: 易居研究院 举报
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(原标题:热点城市土拍火热不改全国地市降温大势,1-4月全国土地成交均价同比涨幅创2012年以来新低)

报告摘要

1、 1-4月份,房地产开发企业土地购置面积3582万平方米,同比大幅下降33.8%;土地购置均价4439元/平方米,同比上涨0.5%。

2、1-4月份,全国房地产开发投资34217亿元,同比增长11.9%。分物业来看,住宅投资同比增长16.8%,办公投资同比下降2.4%,商业营业用房投资同比下降9.8%。开发企业房屋新开工面积58552万平方米,同比增长13.1%。

3、1-4月份,商品房销售面积42085万平方米,同比下降0.3%,降幅比1-3月份收窄0.6个百分点。其中东部地区同比下降4.3%,中部地区同比增长2.4%,西部地区同比增长3.8%,东北地区同比下降4.2%。

4、1-4月份,商品房成交均价9300元/平方米,同比上涨8.3%,涨幅比1-3月扩大1.8个百分点。其中东部地区涨幅较高,为10.8%,中部、西部和东北地区涨幅分别为7.8%、7.7%和7.8%。

5、1-4月份,房地产开发企业到位资金同比增长8.9%,增速比1-3月份提高3个百分点;房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速3个百分点,房企资金压力较大。

数据来源: 国家统计局、易居研究院

一、土地成交面积同比大幅下降,成交均价同比涨幅创2012年以来新低

1、全国土地购置面积同比大幅下降33.8%

1-4月份,房地产开发企业土地购置面积3582万平方米,同比大幅下降33.8%,降幅比1-3月份扩大0.7个百分点;土地成交价款1590亿元,同比下降33.5%,降幅比1-3月份扩大6.5个百分点。

从土地购置面积增速走势看, 2016年9月份降幅开始收窄后,曲线持续上行,到2017年初重新回到正增长;此后年初累计增速在5-13%内震荡上行,11月同比增速升至16.3%,为2012年3月以来的近五年来最高位;12月有所回调。2018年初,土地购置面积同比微降,4月增速由正转负,5月再次回正,此后3个月连续回升,9-12月份增速高位盘整。2019年1-2月,土地购置面积同比大幅下降,降幅创2012年以来新高,历年年初土地购置面积均会出现异动,2月出现大幅下降也有季节性因素,3月和4月小幅震荡。2019年二季度,虽然部分二线城市土拍回暖,但考虑到房企资金面紧张和多数三四线城市房地产市场仍然低迷,预计开发企业土地购置面积还将低位盘整。

2、全国土地购置均价同比上涨0.5% ,涨幅创2012年以来新低

1-4月份,全国房地产开发企业土地购置均价4439元/平方米,同比上涨0.5%,涨幅比去年同期收窄15.6个百分点,比1-3月收窄8.8个百分点,涨幅创2012年以来新低。继年初季节性异动后,3月土地购置均价同比涨幅已回落至正常区间,4月进一步下降至7年多以来的新低。2019年二季度,考虑到开发商资金面紧张和多数三四线城市房地产市场低迷,预计全国土地购置均价同比涨幅仍将继续低位盘整。

二、房地产开发投资增速小幅提高,新开工面积增速小幅提高

1、全国房地产开发投资增速小幅提高

1-4月份,全国房地产开发投资34217亿元,同比增长11.9%,增速比1-3月份提高0.1个百分点。其中,住宅投资24925亿元,增长16.8%,增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.8%。

从结构来看,住宅投资同比增长16.8%,办公投资同比下降2.4%,商业营业用房投资同比下降9.8%。可见,住宅库存回归合理区间后,部分城市开始增加供给,而商办物业由于库存较高,投资依旧乏力。整体来看,2019年二季度,随着开发商资金面紧张和商品房销售乏力,预计全国房地产开发投资增速将出现回落。

2、新开工面积增速小幅提高

1-4月份,开发企业房屋新开工面积58552万平方米,同比增长13.1%;其中,住宅新开工面积43335万平方米,增长13.8%。

从房屋新开工面积同比增速走势看,今年1-4月份比1-3月提高1.2个百分点。2019年二季度,考虑到销售增速大概率低位盘整,预计新开工面积同比增速也将回落。

三、商品房销售面积降幅略收窄,均价同比涨幅小幅扩大

1、全国商品房销售面积同比下降0.3%,降幅小幅收窄

1-4月份,商品房销售面积42085万平方米,同比下降0.3%,降幅比1-3月份收窄0.6个百分点。其中,住宅销售面积增长0.4%,办公楼销售面积下降12.4%,商业营业用房销售面积下降8.8%。

1-4月份,东部地区商品房销售面积16686万平方米,同比下降4.3%,降幅比1-3月份收窄2.5个百分点;中部地区商品房销售面积11836万平方米,增长2.4%,增速回落0.4个百分点;西部地区商品房销售面积12032万平方米,增长3.8%,增速回落0.5个百分点;东北地区商品房销售面积1531万平方米,下降4.2%,1-3月份为增长0.3%。

从商品房销售面积同比增速走势看,2016年年初大幅回升,5月以后增速逐步趋稳回落,全年基本保持20%以上增速,2017年增速进一步回落。2018年1-4月份商品房成交面积同比增速继续回落,二季度由于全国部分二线与三四线城市成交明显增长,5-7月商品房成交面积同比增速有所反弹,8月份至年底商品房成交面积同比增速再次回落。2019年1-2月商品房成交面积同比开始转跌,3月和4月部分城市成交回暖出现“小阳春”,商品房销售面积同比降幅小幅收窄。在房住不炒的大背景下,预计短期内全国性的调控政策还不会放松,2019年二季度年初累计商品房成交面积同比增速大概率还将在0上下小幅波动。

分地区来看,东部地区销售面积同比增速2016年初开始大幅回升,且涨幅最大,最先于2016年4月达到本轮行情最高点,其后震荡下行,于2018年初进入负区间并保持至今,年初异动后近两个月降幅小幅收窄。中部地区2016年初大幅回升,2016年全年小幅震荡,基本保持30%以上的增速,2017年3月开始震荡下行,2019年2月年初异动进入负区间,3月回正,4月增速小幅收窄。西部地区2016年初有所回升,此后小幅震荡下行,2017年年初再次大幅回升,此后震荡下行至今,目前依然在正区间。东北地区2017年4月至年底震荡下行,2018年年初有所回升,此后开始震荡下行,并于2018年6月开始进入负区间。目前来看,东部地区调整时间最长,目前还处于筑底过程中;中部地区降温时间晚于东部地区,处于震荡下行过程中;西部地区最晚启动,降温时间也最晚,处于震荡下行过程中;东北地区处于震荡下行和筑底过程中。

2、全国商品房成交均价同比上涨8.3%,涨幅小幅扩大

1-4月份,全国商品房成交均价9300元/平方米,同比上涨8.3%,涨幅比1-3月扩大1.8个百分点。其中住宅成交均价9205元/平方米,同比上涨10.2%;商业营业用房成交均价同比上涨3.7%;办公楼成交均价同比上涨0.8%。分地区来看,东部地区涨幅较高,为10.8%,中部、西部和东北地区涨幅分别为7.8%、7.7%和7.8%。

四、三类物业存销比均进入上行周期

1、三类物业存销比均进入上行周期,商办去库存压力更大

4月,全国商品房待售面积为51380万平方米,环比下降0.5%,同比下降9.4%。从三类物业的待售面积走势来看,住宅待售面积2016年初达到最高点,此后3年多来一直震荡下降至今,4月末环比3月末下降1.4%;商业营业用房待售面积2017年初达到最高点后缓慢下降,下降速度小于住宅,4月末环比3月末增长0.2%;办公楼待售面积2017年初达到最高点后,基本维持横盘走势,4月末环比3月末下降0.5%,距离最高点仅下降4.1%。

现房存销比以“待售面积/现房销售面积”的公式进行计算。两组数据皆来自统计局,其中待售面积指代现房可售面积;而销售面积按过去一年的月均现房销售面积计算。

根据商品房分物业的现房存销比计算可知,2012年以来,商品住宅现房存销比走势相对平稳,存销比要远低于商办物业的存销比。2015年商品房分物业的现房存销比均处于历年最高水平,其中住宅去化周期基本在20个月左右,办公物业去化周期在2015年年初达到54个月,2015年平均也在46个月左右,商业物业去化周期在2015年年末达到59个月的历史最高点。

历史数据来看,全国住宅去化周期的最高点是2015年12月,正是由于2015年12月中央经济工作会议中将房地产去库存作为重要经济工作目标,地方纷纷推出了去库存具体措施,尤其是鼓励农民工进城买房和加大棚改货币化安置力度等两项措施,大大促进了二三四线城市去库存,至今取得了重大成果。目前来看,全国商品住宅库存已整体进入合理规模区间,库存压力来源由住宅转向商业和办公,后者去化难度更高。

值得关注的是,近期三类物业现房存销比均已抬头。其中办公楼现房存销比自2018年5月份以来连续震荡上行,商业营业用房2018年9月-12月连续4个月上行,2019年2月份小幅下降后又连续两个月小幅上升,整体来看均已进入上行通道。住宅现房存销比自2018年8月以来连续震荡上行,仅在3月小幅下降,4月住宅现房存销比为13.1月,比3月小幅上升,整体来看存销比已进入上升通道,楼市供求关系转变,渐趋供大于求。

五、房企到位资金同比增长8.9%,增速提高

1-4月份,房地产开发企业到位资金52466亿元,同比增长8.9%,增速比1-3月份提高3个百分点,这与去年同期基期值较低也有关系。其中,国内贷款8955亿元,增长3.7%;利用外资34亿元,增长1.0倍;自筹资金15687亿元,增长5.3%;定金及预收款17249亿元,增长15.1%;个人按揭贷款8031亿元,增长12.4%。房地产开发企业到位资金同比增速相比1-3月有所提高,增速主要来源于定金及预收款和个人按揭贷款增长较多,国内贷款形势依然较为严峻,房企资金压力依然较大。

从月度累计情况看,自2016年3月份大幅回升至正增长区间后,此后几个月房地产开发企业到位资金同比增速基本平稳,始终保持在15%左右。2017年曲线整体振荡回落,年底下行至8%附近。2018年2月曲线加速下行,4月保持回落态势,为2016年2月以来最低水平,5月至9月小幅震荡上行,10月至12月小幅下行,2019年2月大幅下行,3月和4月再次上行。在国内外经济形势依旧复杂、整体环境未明显改善的情况下,考虑未来一段时间市场整体销售难有较大起色,定金及预收款和个人按揭贷款难以继续大幅上涨,预计2019年二季度开发企业到位资金增速可能会继续趋缓,房企资金压力也将继续趋紧。

从企业到位资金与房地产开发投资同比增速情况看,根据2013年及其前后年份两曲线对比情况,当企业到位资金增速大于开发投资增速时,预示着房地产市场步入较快发展通道,而当前两曲线自2015年底完成交叉后,2016年1-2月份年初异动,1-3月份再次交叉,此后开口较大,基本平稳。2017年开口逐渐缩小,年底两条曲线粘合。从2018年1-2月开始,房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速5.1个百分点,两条曲线形成剪刀差,4月曲线开口扩大至8.3个百分点,5月-10月曲线开口收窄至2个百分点,11月以来开口重新扩大,2019年2月进一步扩大至9.5个百分点,3月收窄至5.9个百分点,4月进一步收窄至3个百分点。今年以来,大中开发商发债量大增,其中美元债为主,缓解了部分资金压力。考虑到未来整体销售增速难以有较大起色,房地产企业的资金压力依然较大。??

六、预计2019年二季度全国多项指标增速回落

总体而言,2019年1-4月,房地产行业多项指标虽然出现小幅波动,但整体表现好于预期。从土地市场看,成交面积同比大幅下降,土地购置均价涨幅创2012年以来新低;从房地产开发投资情况看,同比增速小幅提高;从商品房市场看,销售面积降幅小幅收窄,成交均价同比涨幅小幅扩大,住宅存销比结束筑底,进入上升期;从房地产市场供求看,商办物业库存压力较大。

康娇娇 本文来源:易居研究院 责任编辑:康娇娇_yinchuan04

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