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苏州楼市刚被摁住,长三角一体化就进入高层审议

2019-05-15 09:14:31 来源: 智谷趋势 举报
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(原标题:这绝不是简单巧合:苏州楼市刚被摁住,长三角一体化就进入高层审议 | 米筐分享)

五月的中国,大事很多。

草蛇灰线,伏脉千里,大势其实已经很清楚了。

中国楼市第一妖股苏州刚被摁住,今天长三角一体化的发展规划纲要就进入了政治局会议审议。

这绝不是简单的巧合。

01

上周六(5月11日)晚间,苏州对楼市出了狠手——

新调控意见提出,要对苏州工业园区、苏州高新区部分重点区域实行“限售”,取得不动产证的新房需满三年方可转让,工业园区的二手房要满五年才可转让。

苏州的铁腕,是对最近疯狂楼市作出的回应——

3月18日,苏州吴江三千邑项目350套房源,216套高层在1分钟售罄!

3月30日,吴中区南山维拉项目开售,2000人深夜排队抢房!

4月6日,吴江万科翡翠公园千人抢408套房源,开盘不到2分钟售罄!

成交火爆,价格猛涨,地王又频频出现。据每日经济新闻,1-3月苏州宅地平均楼面价15082元/平方米,同比上涨25%,处于近4年来的次高位;平均溢价率19.11%,同比增加3.44%,环比增加12.2%。

如果苏州此次没有及时出手调控,地市的纸醉金迷传递到楼市,再来一轮推波助澜,不过是时间问题罢了。

都说投资房产是购买一座城市的股票。而苏州作为全国城市GDP排名第一的普通“地级市”,房价长期跑输很多地方,与其经济地位、人口规模不相匹配。

而去年底高层提出“长三角一体化”上升为国家战略之后,资金就开始蠢蠢欲动了,放眼望去,南京杭州的房价已快要挤入一线,唯有这个苏州,是绝无仅有的洼地。结果大家都看到了,资金涌入,不断加仓,房子一天一个价。

我们当然希望,苏州市民能够分享到苏州城市化的红利,获得实实在在的回报。但在今天这种紧要关头,房价猛涨对苏州而言并不见得是一件好事。

来看一下最近一段时间苏州住建局官网上的留言吧——

图一

图二

图三

这是苏州千千万万个普通人的心声。满满的恐慌,满满的心力交瘁啊。

要知道,苏州并不是一座消费型城市,而是一座工业型城市。它并不像北京厦门那样,有全国、全省的富豪来支撑,而是由成千上万个产业工人、技术人才来撑起的。

制造业贡献了这座城市18597亿GDP中的一半,但是在部分外资撤离的冲击中,在全球经贸格局重组的影响下,苏州也在艰难的转型。

如果这些底层的制造人员,受到房地产的进一步挤压流失,苏州的未来何在?今天被炒高的房价,明天又将以何种形式回报给苏州?

所以,我们不难想象当地人对房价飞涨的恐惧。

你房价可以回涨,但也应该是理性、温和的回涨,而不是一天一个价。苏州的市民希望政府出手,是希望能够挽救苏州的未来,给制造业留下后路。

而苏州能够在这波楼市小阳春中及时出手,主要有两个原因:

一、作为长三角一体化的核心城市、上海大都市圈的桥头堡,苏州自然知道一体化规划文件的大致时间表。率先摁住楼市,才不会因为房地产的异常引起中央的关注,被点名批评。所以,赶在中央政治局会议审议之前,出台限售措施,应该是苏州方面的用心良苦。

二、凡有大文件出台之前,必先摁住房地产。这个规律,我们可以从海南自贸区、雄安新区、通州城市副中心出台前看到端倪。这一次可能也是这样。不排除长三角一体化获得了“千年大计”的战略地位,所以在这个片区,楼市最火热的地方必须拿出足够的政治站位,在规划落地之前就将楼市给冻住了。

02

从更宏观的层面来看,最近的楼市走势其实正进一步印证了智谷趋势此前的判断——

小城市全面日本化!大城市全面香港化!

这一客观规律,将支配未来5-10年中国房地产市场的运行。

苏州这段时间的楼市反应,应该放在大都市圈时代的框架下看待:市场看好大都市圈的未来,正在用脚投票。

所以,最近三大都市圈才迎来了集体的复苏迹象——

在京津冀:北京日光盘没有绝迹,3月18日,北京海淀的山屿湖首期开盘推出192套房源,四个小时即告售罄。

在珠三角:深圳4月份新房成交量同比增4成、二手成交创16个月以来新高,5·1假期更是一枝独秀,成交量同比增长了41%;4月7日,广州某项目三期开盘,一整栋楼在两小时内售罄,日销售额达9亿元。

在长三角:3月6日,杭州中国铁建西湖国际城262套高层房源,共有17290组客户报名登记,平均中签率低至1.5%。

3月18日,南京河西的绿地华侨城海珀滨江、升龙天汇分别加推186套房源和323套房源,销售均价3.5万元/平方米,2个楼盘公开摇号,共有7766人参加购房摇号,中签率分别约为6%和7.8%。

……

政策可以稳住“房住不炒”的大基调,但客观规律也是颠扑不破的。

当希望之地稀缺、投资渠道匮乏时,市场会明白,只有大都市圈中的房产,才是最安全、有价值的资产。更残酷的是,越来越多人明白,食利阶层和被食利阶层,中间隔的可能只是一座房子而已。

长三角最近的辉煌战绩就是最好的证明。在4月份16天的时间里,长三角炸出了八宗“地王”,苏锡常杭全部上榜,苏州一天诞生两宗地王,揽金136亿。

5月9日,中国证券报称,2019年以来杭州土地出让金781亿,位列全国第一,而超过300亿的城市,还有长三角的核心城市上海,以及苏州——对后者而言,去年其最强板块工业园区一年的财政收入也不过才350亿元。

大城市,注定会一步步走向香港化。苏州楼市调控的再度收紧,恰是大分化时代的另一个印证。

当然,这一次苏州收紧调控,并不意味着楼市小阳春的彻底终结。在一城一策的施政逻辑下,“宏观要稳,微观要活”,局部性的、边际性的放松仍有余地。

只是说,任何人都不要再奢望全国性楼市普涨了。

全面启动楼市,是不到最后关头绝不为之的最后选项。现在中国的政策工具箱丰富着呢,也还有最坚实的后盾——将实质性的改革开放进行到底、将市场化的道路步步夯实。

03

大城市在狂欢时,小城市楼市崩溃的第一张多米诺骨牌也已经被推倒了。

5月6日早间,央行在盘前30秒及时宣布:从5月15日起,对聚焦当地、服务县域的中小银行,实行较低的优惠存款准备金率。约有1000家县域农商行可以享受到这项优惠,释放长期资金约2800亿元,精准支持民营和小微。

市面上有分析称,2800亿资金一旦开闸,十八线县城的房价会再涨一波。论证过程是这样的:

1?县城的地头蛇、土老板能运用自己的能量,巧立项目,从银行手中套出钱,享受这波红利。

2?投资房地产最稳是大家的共识,做实业利润低,土老板更可能选择抢房子。

总之,在这个逻辑下,增长乏力的十八线城市房价铁定还要涨。

你路口大爷听完就笑了。

钱总是或多或少会流入房地产,这个理没错。据新华社4月23日的报道,今年一季度出现资金加快流入房地产的迹象,房地产贷款余额占各项贷款增量的29.2%。

但钱也是聪明钱。

自从放宽大城市落户限制的超级文件下发之后,户籍制度已经在逐渐走向瓦解,越来越多的人会选择用脚投票,选择更有希望的地方。

难道土老板不知道有钱去省会、去大城市买房投资,还傻傻留在小县城自嗨?如果小城市的房价已经透支了基本面未来涨幅,你猜这2800亿资金是一二线获益多还是十八线县城?

而三四线楼市最大的上涨推手——棚改,在2019年生出大变数。计划开工数量全国同比跌了21%,以往的棚改大省如辽宁、河南、山西数量大砍。再加上没了货币化安置的资金,提前支付了城镇化的红利,如果还进不了大都市的朋友圈,往后去哪里找接盘侠?

在人口加速向超级城市转移的大都市圈时代,安全范围已经被划定,中国的中小城市房价不可避免走向全面日本化。

下面这张图,可以考虑参选2019年最具时代意义的照片。

它是中国楼市进入极端大分化时代的里程碑,它让鹤岗在2019年4月份温暖的楼市小阳春里不合时宜地成为了焦点。

鹤岗的白菜价房子让中国人突然惊醒,原来所有的投资都不能逃脱客观规律,原来房子会进入论套卖的时代,原来房产还会沦为负资产,会成为埋葬财富的坟墓。

人口流失、少子化、老龄化、城市经济衰退……这是鹤岗的困境,也是日本小城市过去三十年里每一天都在面对的困境。

今天,这些日本小城市出现了越来越多没人要的“鬼屋”,政府不得不成为“空屋银行”,把房子白送给人住,就算是处在东京大都市圈外围的奥多摩地区也不能例外。

中国还有那么多远离都市圈的收缩型中小城市,它们的明天会是如何?

不要心存侥幸。

那些收缩的小城市就让他们自己去玩吧,而像苏州这样的明星城市,无论如何都要用尽一切办法解除他们的枷锁,尤其是那些筑在房地产之上、看起来华丽而又脆弱的桎梏。

毕竟,国与国之间的竞争说到底已经是产业的竞争。

康娇娇 本文来源:智谷趋势 责任编辑:康娇娇_yinchuan04

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