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再见地王!土地市场,牵一发而动全身

2019-05-10 09:18:41 来源: 米筐投资 举报
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(原标题:再见地王!豪执500亿抢地,谨慎的孙宏斌开始大胆了 | 米筐原创)

苏州吸金136亿!诞生俩地王!

武汉单日土拍总金额近200亿!

合肥土拍成交超104亿!

进入4月份末,房企拿地的热情再度高涨,4月24日前后三天内已经在重点二线城市拿地超过780亿。全国房企中,已经有21家房企拿地过百亿,其中,融创中国2019年拿地已经接近80宗,总金额高达565亿,排名第一。

记得3月29日,融创的孙老板还告诉一起战斗的兄弟们:“今年拿地要非常小心”。

这还不到一个月,融创一转身就把拿地金额干到了全国第一。

据报道,4月23日,武汉土地市场推出总起始价近200亿元的10宗地,其中,有4宗均被融创拿下,总金额152亿元,溢价率最高的一宗为24%。

说好的谨慎,老孙怎么又开始大胆起来了?

村口大爷瞥了一眼售楼部门口的那头石狮子说:“又是老万要活下去的那一套骚操作”!

1

土地市场,牵一发而动全身。

无论是2015年的“炸地王”,还是2018年土地收入突破6万亿,在地方政府的资产负债表里占大头的永远是:土地。

吃瓜群众看着楼市的舞台中央,拍卖会上,旧的角色,旧的剧情,难免不让人恐惧:下一步还是旧的结局。

呼和浩特房子“半价抢人才”;苏州据说买新房要托关系?

究竟哪一个才是当下楼市的真相?

楼市上半场,雨露均沾,大大小小的城市日子都好过,连菌爷老家平顶山县上的新区都自信满满的要填满30万人,那个年代,以大为美,政治家的同义词是“野心家”。

中国有多少个新区?没有1万也有8000吧。

每个新区即使是按照县一级的新区野心也得有30万,最终我们发现,把这些新区填满,需要24亿人,中国人已经不够了,足足差8亿人的缺口。

开玩笑会受到惩罚,楼市上半场中国新区规划者们究竟开了一个多大玩笑?

天知道。

楼市下半场的刀子很锋利,没有雨露均沾,只有末尾淘汰,谁也救不了谁。当众多没有血液供给的新区最终宣告失败,一地鸡毛的现实只是讲了一个重复了无数次的故事罢了:步子大了,真的会扯淡。

接受分化;接受强者进一步夺走弱者的生存空间,无论苦日子,还是紧日子,困难期只有两条路:

1、弱肉强势,强者更强,自断一臂,扛过去;

2、一起玩完。

很显然,只能选1。

2

重点二线城市的土地热会引发“蝴蝶效应”吗?

我们需要通过更细化的解刨来进行分析:

从政策的节奏来看,4月中旬一季度经济数据陆续公布后,我们发现天量的信贷扩张依然在“六稳”的压力下,肆意追逐着基建+房地产,天量社融的大水中,居民中长期贷款占了半壁江山,直接对应了3月份重点一二线城市楼市销售的回暖。

如上图,2019年经济数据最好的3月,金融机构新增贷款结构中,新增企业贷款占比和新增非银行金融机构贷款占比都在拐头下降,而新增居民贷款占比却是迅速向上。

居民中长期存款在过去的10年里,与商品房销售是同频的,居民中长期贷款除了买房之外还真没有其它选项。

最终表现在各方在而资产负债表中表现为:居民的债务杠杆;企业的现金存款;银行的优质债权资产。

杠杆传递,周而复始。

告诉我们一季度的什么现实呢?

3月的经济“牛”是居民杠杆在拉。

是不是很不可思议?

但,这就是事实。

居民的杠杆加,还是不加,我们说了都不算,只要人们信仰土地胜过信仰纸币,那么这件事情就还是会发生。

改革期,旧的打法和新的姿势同样频繁。

3

当三四线回归长周期平淡;

当一季度的销售开始回暖;

当五花大绑的融资变宽松;

无论是阶段性补仓,还是看好重点强二线城市的长期机会,真金白银的投票才是资本对于趋势的真实站位。

盘点这些重点二线城市的楼市具体情况,我们发现,这跟这些城市目前的房地产低库存有着很直接的关系。

以下是全国100个重点城市最新的库存消化周期图:按照自然资源部的规定,进行了5类划分:>6个月;大于6个月小于12个月;大于12个月小于18个月;大于18个月小于36个月和大于36个月。

▲来源:中国房地产协会官方网站

4月份出现的土地热,跟这些城市供不应求的楼市状况有着直接的关系,比如合肥、苏州和杭州库存去化周期不足9个月,合肥的库存只有不到4个月。

天量的信贷+杯水车薪的库存,上涨的压力山大。

从现实最新的库存来推测:成都、郑州、扬州、常德等低于6个月库存的城市,在二季度加快工地节奏将会是大概率事件。

值得注意的是,在推地的节奏中,按理说武汉13.9个月的库存状况,并没有快速供地的高层压力,但武汉却在这轮土地供给的热潮中表现积极。

为什么?

有传言称武汉两年内要把房价稳定在“5%以内”。

无论是不是真实的,但就武汉当局目前维持楼市充足供应的行动上来看,确实对于稳房价有着超越其它城市的主动。

当新产业正处于孵化期时,武汉压住楼市,绝不让其出来惹事,确实值得其它城市学习,谋长远者,亦谋全局。

选择不同,城运也将有巨大差别。

4

下半场的房价逻辑在于城市的赚钱能力而不是债务杠杆的加持,土地、房价是一根绳上的蚂蚱,当像2015年那样土地被加上杠杆时,房价就会被挟持加杠杆,再加上供给端的鸡贼操作,最后一飞冲天。

当回归到收入逻辑的时候,我们就会更多的听到“有多大能耐干多大事”,地铁不是随随便便的城市都能修;机场也不是随随便便都能建;新区也不是随随便便都能成,机会夹杂在坑之间,每个人都需要一双慧眼。

4月25日,发改委集中批复郑州7条地铁项目,总投资额将近1139亿元;4月27日,重庆市与阿里巴巴洽谈战略合作;武汉的芯片集成电路行业被老大多次表扬;成都创新产业环境引来各省的争相学习等等

新闻需要连起来看,特别是涉及到真金白银流向的新闻。

人+钱的视角我们观察趋势的很好切入点,2018年抢人大战胜出的前十大城市是谁?未来十年政府、企业、居民用钱投票,那些城市将会胜算更大?

答案在历史里,也在每时每刻的细节里。

见微知著。

5

城市的资源匹配,也是一场重塑国内产业结构的过程,文件里已经不止一次的提到,京津冀、长三角、珠三角是顶级创新的“策源地”,类似于美国硅谷在全球产业链中的的作用,看起来规模不大,但却是关键技术抓在自己手里的关键,同时从产业利润分配的角度,也是掌握分配权的关键,其它如成渝、长江中下游、中原城市群做什么呢?

做生产性产业配套和国内市场的大纵深。

村口大爷说:“这一切都是周密的安排,高维竞争,绝不是盲眼瞎打,逆袭与守成,新产业的攻关期,也是大家伙重新起跑的时刻,分秒必争”。

正如官方学者刘卫民最近解读楼市:一季度强二线明显热于一线,究其根本原因,当前一线城市陆续进入控制城市规模、优化城市布局的发展阶段,而二线城市和强三线城市接棒成为城市群吸纳人口和产业的热点区域。

一盘大棋,人口和资源格局正在面临一次彻底的重塑,在这个依然激情燃烧年代,每个人都身在其中。

是参与者,也是主动的推动者。

康娇娇 本文来源:米筐投资 责任编辑:康娇娇_yinchuan04

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