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从加法到减法,房企的劫后余生

2019-02-01 09:33:42 来源: 中国网地产 举报
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(原标题:盘点 | 从加法到减法 房企的劫后余生)

5年前,当李嘉诚陆续卖掉内地,以及香港的各类资产,买入欧洲优质资产之时,举国上下一片哗然,有人赞许李嘉诚的智慧和聪明,有人却不以为然。在时代的洪流中,大多数人不是李嘉诚,不是巴菲特,更不会知晓命运的抓手伸向何方。

5年后,李嘉诚从内地房地产的泥淖中成功拔出,在最好的时候卖出了最好的价钱,并碰上了欧洲经济复苏的最好年代。2018年的内地房地产,这一波疯狂卖卖卖,有的房企断臂求生,有的主动转型,资产交易潮来得比以往更猛烈些。

在过去的一年,华侨城、海航、安邦、万达、中弘等大大小小的地产企业,或出售资产、或转让债权、或转让股份,这波操作背后有着怎样的基本面?为何从做加法到做减法?疯狂卖卖卖,劫后余生,他们又是如何过?这一切悬念丛生。

01-断臂求生2018

2018年岁末,在《冯仑风马牛》年终脱口秀节目上,冯仑认为地产行业深刻变化之一,便是卖资产。冯仑说,2018年,A股上市房地产公司转让股权的有126家,国内一共有500多家上市公司主业是房地产,126家公司转让股权,相当于126家公司不看好房地产。

山雨欲来风满楼。在严峻的去杠杆形势下,二级市场不断探底,部分个股陷入质押困境:股价下跌的恶性循环中,导致上市公司的大股东质押股权跌破平仓线,不得以寻求潜在受让方出让所持股份。根据克尔瑞监测数据显示,2018年1至10月,房企累计项目股权出售动态已经达到473条,超过2017全年的387条。

在临近年末的最后几个月,上市公司更是扎堆卖资产。9月28日,嘉凯城集团股份有限公司公告称,拟转让房产项目资产包,涉及5家公司6个项目;10月9日,华夏幸福宣布以32亿元转让河北多宗项目予北京万科;10月19日,华侨城挂牌出售旗下上海华合房地产开发有限公司50%股权及相关债权;10月底,云南城投拟公开挂牌转让持有的西双版纳云城置业有限公司85%的股权。


一批中型企业也在打包出售资产做战略转型,包括山水文园、永泰地产、国瑞地产等。不仅如此,一些小型房企更是“金盆洗手”,排队兜售地产项目股权,很多还是将股权100%售卖。比如镇江新今达房地产开发有限公司、杭州振明置业有限公司、昆山福兴置业发展有限公司、重庆天居物业有限公司等等,皆在2018年转让100%股权。

针对近期房地产资产交易骤增现象,喜神资产副总裁、不动产投行业务负责人周静雅女士分析认为,房地产行业并购重组当前已经进入大鱼吃中鱼阶段、下一步就是大鱼吃大鱼的阶段。

不过,任志强说,都在卖资产拼命融资找钱,是因为很多开发商都没钱了。开发商为何没钱?透过现象看本质,是地产销售规模大幅下滑,导致房企销售回款困难;是按揭贷款利率大幅上行,导致购房者购买力损伤;是政府大幅收紧房地产,房地产销售承压,带来销售规模的下滑;是房企资金成本大幅上行,导致企业财务费用大增,资产负债率的增高。

出于融资需要,为业务转型铺垫和剥离不良资产的考量,成为房企卖资产的普遍原因,除此之外,大同证券分析师刘云峰认为,也不乏一些上市公司为了快速提振业绩,通常会出售变现较快的资产,例如上市公司股票为主的可变现金融资产,土地、房产等不动产,以及股权、债权等。

他指出,上市公司往往为了粉饰业绩,在资产重组之外,就会通过卖资产来快速增厚利润,避免公司年报过于难看,甚至化解因为业绩亏损造成的戴帽或退市风险。

一千个人心中有一千个哈姆雷特,每个企业亦有属于自己的基本面。但对有些企业而言,累积的各种矛盾,于2018、2019年崩不住后爆发,可谓时也,运也,亦命也。从做加法到做减法,当初买买买有多疯狂,而今卖卖卖就有多疯狂。

02-从加法到减法

在强者恒强的年代,除了在一二线城市拿地扩张之外,积极并购资产成为企业进击的不二选择。不分来路,不问出身,万达、安邦、海航们开启疯狂买买买模式,堪称那些年当之无愧的并购王,他们拥有的地产体量,已无法用具体数字来衡量,在此不容赘述。

辉煌过后,命运的抓手很快伸出。自2017年6月22日,银监会要求各大银行对海航、万达、安邦等多家“海外并购明星企业”境外投资借款进行风险排查。之后,银行开始暂停对明星企业新增贷款。于是,曾经“四通八达”的融资渠道,在此刻突然消失,再加上房地产寒冬袭来,受各自基本面影响的地产企业,紧绷的资金流“雪上加霜”。

在过去一年,海航疯狂卖卖卖。2018年来,海航集团相继出售了悉尼写字楼、嘉丰矿业及债权、纽约曼哈顿第六大道写字楼,减持德意志银行等,标的合计约507亿元。根据新浪时金数据显示,自2017年年底一直到现在,海航集团债务危机,让这家巨大的公司创下了一个纪录,其贩卖资产的效率,为1年3000亿。

事实上,海航正是通过疯狂的海内外并购,一跃成为世界500强企业。但成也萧何,败也萧何。业内认为,海航扩张惯用工具杠杆收购,如通过银行借款、发债、融资等大举借债投资,最终导致借贷成本不断攀升,这种行为不亚于饮鸩止渴。


安邦以“买买买”成名海外资本市场。多方收购后,坐拥万亿海外酒店、金融机构等资产。仅以2016年账面价值计算,安邦人寿2016年末即持有海外资产超9000亿元,所持投资性房地产价值近400亿元。2018年5月,安邦不动产平台——邦邦置业50%股权,被远洋地产接手,负责安邦全部存量不动产项目处置及管理,其中包含7家地产子公司、14处核心地块。被接管后的安邦,最抢手的三张金融牌照,更卖了250亿。

然而,与其它企业不同的是,“安邦是在涉嫌犯罪的情况下,按照接管工作小组的要求进行资产处置的出售和变现行为”,中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉中国网地产

2019年,新年伊始就发布融资计划、在过去的2018年已发行四期票据的华侨城,还频繁处置资产。据不完全统计,华侨城集团2018年挂牌出售和进行预披露的资产约18项,出售主体涉及华侨城集团及旗下华侨城股份、华侨城亚洲等。

华侨城集团为何走上了“卖卖卖”的道路呢?华侨城集团一高层人士回应媒体采访时说:“主要为加快现金回流,不断调整提高整体资产周转效率。”柏文喜则认为,除了缓解扩张太快导致的资金压力,华侨城进行资产出售亦是自身业务转型和战略调整的需要。

2019年1月21日,一项涉及数百亿元的资产出售交易浮出水面,这是近年来资产交易的大单。泛海控股公告披露称,公司拟通过转让项目公司股权的方式,以约148.87亿元(含冲抵债务)将泛海控股所属公司名下的北京项目和上海项目出让给融创地产。

尽管在泛海在1月22日的早间公告中解释称:不是甩卖,而是溢价出售。但于2015-2016年,一边大举扩张,收购金融牌照,一边举债布局海外市场的泛海,近千亿的债务集中偿还期就在2018-2019年。

刘云峰认为,卖资产并不可取,卖资产能够短时间粉饰业绩,甚至化解戴帽或退市风险,资产总有卖完之时,主业若不振兴,终究会遭市场遗弃。

03-劫后余生怎么过

哪有什么岁月静好,从来都是劫后余生。在过去的两年时间里,对于王健林来说,渡劫的日子颇为煎熬。为了偿还企业的负债,万达放弃文娱产业,房地产由重资产变为轻资产,这一“刮骨疗毒”的方法下,万达渐渐完成了对房地产的“减负”。?

历经1年多的减负之下,尽管万达债务没有多大压力,但2018年,万达仍然在做减法的路上。7月份的时候,南昌西湖的万达广场悄无声息的就换了法人。接盘方是珠江人寿保险股份有限公司。

12月17日,绿城中国发布了一则公告,公告中表示绿城旗下全资子公司,即绿城房产已与卖方签订了股份转让协议,协议中表明绿城房产以27.18亿元人民币现金收购百年人寿11.55%的股权。而这个卖方正是王健林的万达。缓过劲来的王健林思维很明确,将轻资产运作、去地产化进行到底。


“有卖就有买,不同企业的操盘心态是分离的。对于此类操盘来说,多少说明了一点,即需要研究产业周期等内容,看一下未来市场的发展机会,关键在于未来要发展的产业一定要有清晰的思路和足够的资源,类似管理资源和资金资源等”,易居研究院总监严跃进如是说。

2018年12月28日,当王永红还在四处游走之时,中弘股份正式从A股摘牌,成为2018年第一个退市的房地产企业。在退市之前,中弘已试图通过债务重组(四次)、变卖资产、推进库存房产销售等多种方式“自救”,但最终仍摆脱不了被深交所摘牌的命运。

更大的难题则在退市之后。截至2018年12月17日,中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为114.64亿元,全部为各类借款。据此前媒体报道消息称,除了如意岛外,中弘股份在积极筹划旗下其他资产整体出售事宜。如位于北京的中弘大厦、御马坊项目、由山由谷项目、济南中弘广场、安吉项目均在资产整体出售范围内。


然而,中弘股份部分项目涉及拖欠工程款,债务问题或会提高资产转让时的折价率。此外,文旅项目相对普通商品房项目而言,资金投入巨大,且投资回报期较长,从目前的市场行情和房企的资金压力来看,中弘出售文旅项目的行情亦不容乐观。

以上只是断臂求生存房企的缩影,各家情况不尽然相同。要问劫后余生怎么过?柏文喜告诉中国网地产,类似万达与华侨城情况的企业,会较快好转,海航因资产与负债规模巨大及涉及产业庞杂,可能需要较长的调整时间。而安邦则是涉嫌违规与犯罪已被接管,涉及的资产处置、剥离与重组的问题及未来的方向尚待明确。

至于具有普遍性的其它房企,“未来的一种可能是抛售资产,减轻负债,改善现金流后提升经营,轻装前进。而另一种可能则是逐步实现退出,或减少地产开发内容,实现业务转型”,柏文喜说。

疯狂卖卖卖不可怕,可怕的是,很多资产转让使得外部猜忌加大,企业如何积极回应,防范各类资金链方面引起的各类误解,这也很重要。

康娇娇 本文来源:中国网地产 责任编辑:康娇娇_yinchuan04

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