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资产证券化规模超千亿,长租REITs有望真正落地

2019-01-30 09:58:48 来源: 克而瑞 举报
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(原标题:[克而瑞]资产证券化规模超千亿,长租REITs有望真正落地)

2019年1月,上交所在新年致辞中表示,2019年将推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs。相信随着国家推动建立租购并举的住房制度,2019年公募REITS试点的落地或将进一步提速。回顾2018年,房企从长租试水到加速扩张,不仅融资规模急速增长,方式种类也愈发多样。

01

860亿长租公寓资产证券化融资仍有待释放

据悉,长租公寓的资产证券化最早出现于2017年1月,当时由魔方公寓发行了3.5亿元魔方公寓信托受益权资产支持专项计划,从而成为了中国长租公寓领域的首单ABS。此后各大房企纷纷加入,争相发行资产证券化类产品,如2018年2月招商发行的首单储架长租公寓CMBS;2018年4月碧桂园发行的首单百亿规模租赁住房REITs;2018年7月世茂发行的首单住房租赁储架式租金ABS等等。随着长租公寓资产证券化的出现,不仅解决了长租公寓市场长期以来传统融资渠道单一的问题,此外还有效降低了融资成本,提高了融资效率。

据不完全统计,2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面,发行规模已达107.21亿元,相比2017年快速增长了168%;综合优先级票面利率仅为6.05%。融资规模的飞速增长,主要离不开政策对资产证券化市场的有力支持。如2018年4月证监会、住建部联合就发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,明确表达了对于房企进行各项住房租赁资产证券化的鼓励。此外据不完全统计,截止2018年底50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿,约860亿待发行,预计随着如此大体量的资金规模不断释放,将进一步助推房企在长租公寓市场的布局规模。


02

类REITs占据大头,未来将更加看好

从资产证券化的具体方式来看,2018年房企的长租公寓类REITs产品占到了较大比重,融资规模达到了54亿元。此外CMBS产品规模也占比较大,规模达到了27亿元,占比达到了25%。从2018年后已受批但未发行的情况来看,类REITs及ABS的规模相对较大,分别达到了360亿及300亿,占比分为42%及35%。

在各类资产证券化中,当下类REITs无疑最受政策扶持。此次上交所在新年致辞中,明确表示未来将推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs。相信随着公募REITs试点顺利推出,将不断有租赁住房领域的项目对接到公募,从而进一步促进租赁住房市场以及该领域证券化的发展。


03

TOP20强房企成为融资主力军

从发行的房企来看,发行资产证券化的企业大多都位于TOP20强以内,其中TOP20强2017至18年已发行资本证券化规模达135亿,占总发行规模的92%;此外在获批发行的队伍中还出现了有部分央企或地方国企,如越秀地产、华侨城等等。由此可见,资产证券化对于企业要求相对较高,仅具备有较大规模或较高融资信用的企业方能涉足。

从单个房企发行的规模上来看,2017-2018年招商蛇口在长租公寓资产证券化方面共融得资金60亿元,在众多房企中处于领先地位;此外保利发展、碧桂园2017-2018年融资发行规模都达到了15以上,分别位居冠亚。从未来的发行额度上来看,招商蛇口的ABN及CMBS共获批了260亿,目前仍有200亿待发行,未来潜力值得期待。


整体来看,虽然目前我国真正的公募类REITs还未出现,但相比于严管趋严的专项公司债或银行贷款,发行长租公寓类资产证券化对于规模长租品牌而言无疑是一种更为有效的融资渠道。一方面,由于长租公寓现金流长期稳定,与资产证券化的发行要求十分匹配;此外资产证券化也十分有利于存量资产的盘活、资金的加速回笼、资产使用效率的提高等等。相信随着我国相关制度的不断完善,长租公寓资产证券化市场将会得到进一步的长足发展。

康娇娇 本文来源:克而瑞 责任编辑:康娇娇_yinchuan04

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