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人口转折带来房价转折,5年后或出现拐点!

2019-01-17 09:39:02 来源: 楼市相对论
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(原标题:人口转折带来房价转折,拐点或在5年后出现!)

房地产周期决定因素中,长期看人口,中期看土地、短期看金融。恒大集团首席经济学家任泽平总结说。

所以,从长期周期看来,房价会永远涨下去吗?

随着中国人口老龄化,置业总人口的数量减少,以及人口红利消失,经济疲软等一系列因素,房价也会跟着周期波动。

最近,社科院发布了《人口与劳动绿皮书》报告,预测中国人口将在2029年达到峰值14.42亿,从2030年开始进入持续的负增长。


同时也提到,如果中国总和生育率(育龄期每个妇女平均的生育子女数)一直保持在1.6的水平,人口负增长将提前到2027年出现。

有学者指出,拐点的出现可能要早于2027年。2027年的判断是基于由出生人口反推出的1.6的总和生育率,但1.6的水平可能难以维持,因为2017年的出生人口中很大一部分是二孩放开政策的堆积反弹,若去掉这个因素,总和生育率可能会下降至1.2左右。


也就是说,再过10年左右的时间,中国总人口将不再增加,而是减少。

任泽平团队的研究则预计,中国人口将于2024-2031年前后见顶,具体时间取决于未来鼓励生育政策力度。

人口拐点对房价意味着什么?

中国过去十年房价呈现指数上升趋势。直接影响因素是政策,间接的影响因素是金融和土地。我们也不能忽视,背后是婴儿潮带来的购买主力。


1986年-1990年,是人口出生的高峰期,1990年到达2621万。这五年的总人口有12438万人。

通常,22岁本科毕业后工作5-10年,开始考虑买房。

如果按1986-1990的这一批人,2013-2022年都是他们的置业高峰期。

2013年、2014年其实置业需求很多,但是人为的调控压抑了需求,所以调控放松后,加上本来就是需求高峰期,所以才会有2015-2017年的暴涨。

但现在出现的新拐点是什么呢,从1991年开始人口剧减,只有2008万人,比1990年的人口减少了613万,降低幅度达23.4%,接近四分之一了,简直是断崖式下降。一直降到1999年,只有1149万人了,跟1990年高峰期比,减少了1472万人,这个递减的过程长达十年。


现在预期的第四波婴儿潮没有出现,中国加速向老龄化社会迈进,原来的人口红利变成人口负担。

长期持续的人口负增长究竟会造成怎样的社会经济后果?

经济增长速度放缓。专家介绍说,“近几年人口加速老龄化,为个人、家庭带来沉重的医疗和养老负担,还涉及到产业、经济结构,老年人的红利并没有那么容易开发。”不管是劳动力人口还是购房适龄人口,对于房地产需求而言,都不容乐观。


老龄化叠加少子化,房价还撑得住吗?

可以参考下我们的邻居日本。日本90年代初期刚好是人口的拐点,明显影响了投资的热情,最终造成了房地产泡沫的破裂。

现在投资房产的人,最终目标,肯定是未来的新城市人来接盘。手里有盘的人越来越多,接盘侠越来越少(还越来越穷)。二手房存量是不断增长的,而年轻群体持续在萎缩。二手房供需关系的逆转,根本无法挽救。

人们能够淡定的持有投资房产,一是没有持有成本,二是预期仍然看涨。预期一旦掉头向下,结果不言自明。

从人口雪崩到房价雪崩需要多久,没有人能够知道。

未来宏观政策如何?

随着经济体发展程度增高,女性生育率降低,出生率也就越低。与此同时,经济发展到一定程度,高房价和高人口出生率是呈现负相关性——高房价是最好的“避孕药”。

因此,基于大量经验数据可以发现,经济发展、高房价和人口高增长三者之间组成一个“不可能三角”即:一个成熟发达经济体,不可能实现经济发展、房价高位、人口高增长率。

可以预见,未来宏观政策将会在如下两个三角中进行艰难平衡。


宏观经济学中有这么一个理论,政策制定者有这样一种冲动:牺牲后代人的利益,来满足当代人的需求和利益。当后代人逐渐成长为当代人,肩负起时代使命,未来如何尚未可知!

综合整理自:21世纪经济报道、泽平宏观、TMT创投资讯等。

康娇娇 本文来源:楼市相对论 责任编辑:康娇娇

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