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给想抄底的房产投资人建议:信贷不松,楼市不入

2019-01-02 10:03:44 来源: 米筐投资
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(原标题:给想抄底的房产投资人建议:信贷不松,楼市不入 | 米筐原创)

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你赚的什么钱?

这个例子,米筐投资之前举过很多次。

你有一套价值100万的房子,卖给了一个叫小王的年轻人。小王努力上进,把自己多年的积蓄再加上六个钱包及周边亲友的借款,终于凑够了30万,付给你作为首付。可还差70万呢?这有啥难度,银行贷款啊。70万的欠款(债务)不用马上拿出,只需在30年的时间内每月还上几千块就行了。

可对房东的你来说,却是立马拿到了100万啊——其中的30万是小王及其长辈亲友现有财富积蓄的转移,剩余的70万小王要用30年慢慢还。为什么小王需要30年归还的债务立马变成了你当下的买房收入呢?因为银行贷款。

其实是这样的:银行贷给了小王70万,小王再把这70万贷款支付给你,你跟小王房钱两清、再无瓜葛,而小王却跟银行产生了新关系——债务人跟债权人的关系。这70万是银行放出的信贷、是银行的资产、也是小王的债务。

有什么问题吗?你拿到了100万,但其中的70万是银行的信贷、银行的资产、小王的债务。是的,小王的债务构成了你卖房收入的一部分。

如果觉得100万太少,那就把它当作强二线城市的三五百万房子、甚至京沪1000万的房子好了。如果觉得买二手房30%的首付与现实不符,那就提高到50%好了。反正你要知道,业主卖房赚钱的一部分,来自于买房人承担的债务——也就是银行的信贷,除非是全款,但全款买房的很少啊。

有些人可能会反驳:银行的贷款来自于有人存款啊,小王的70万贷款肯定是某些人的70万存款、是某些人省吃俭用积蓄下的钱,本质也是一种存量资金的转移。

这种想法当然是错误的。

比如上面的例子,你拿到100万后会把钱取出来放在家中的柜子里吗?当然不会,你会先把这100万存在银行,并构成了银行的存款——银行有了这100万存款又可以对外发放贷款了。可这100万当中却有70万是小王的贷款啊。

这就是银行的信用创造功能(或者说银行是怎么印钱的),存款变贷款、贷款再变存款、存款再变贷款…如此往复循环,钱被源源不断的印出来(最终能印出多少钱,取决于存款准备金率)。

是的,一个人(小王)的债务,就是另一个人(你)的收入;银行放出了多少数额的贷款,理论上就有多少数额的钱成为某些人的收入(除非贷款人拿到贷款后,放在自己账户上不花);银行放出了多少数额的贷款,市场就凭空增加多少数额的钱。

信贷创造的钱是人为控制的,只要一放松,钱就立马多了起来,钱一多只要往楼市流,房价就会暴涨。

长期看,房价稳步上涨是社会财富稳步增长积累的结果;短期看,房价暴涨却是信贷突然宽松的结果。

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2009/2016暴涨探究

在近二十年的房产牛市中,有两次刻骨铭心的房价暴涨短周期——2009年和2016年。

那这两年发生了什么呢?

2008年美国次贷危机引发全球金融危机/经济危机,当时对外贸依存度很高的中国深受影响(沿海出口贸易类制造企业批量倒闭、大量工人提前放假),政府不得不推出了四万亿刺激计划。

什么叫四万亿刺激?就是大量放贷印钱。让政府(准确说是政府发起设立的各城投公司等)更易贷款,修地铁/建桥梁/搞市政/开发新区;让企业更易贷款,建高铁/建高速/修河流、扩大生产(如振兴十大产业,如钢铁/汽车等),这也是之后过剩产能的根源;让居民更易贷款,买房买车多消费,如房贷利率7折、车辆购置税减免等。

2008年的那次信贷放水是大水漫灌、各行各业全面浇灌滋润。不仅原材料/消费物价上涨,房价也自然跟着水涨船高,也就是紧随而来的2009年全国房价暴涨。

2015年出现的问题,一定程度上是2008年四万亿刺激的后遗症,大规模的修路修桥修铁路、建房建厂建新区,使得钢铁/水泥/玻璃等工厂改建扩建产能暴增。一旦基建工程完工,之前大规模低水平重复建设就带来了产能过剩。所以2015年底,经济会议就提出了“三去一降一补(去产能/去库存/去杠杆、降成本、补短板)”。

产能去了(中小微企业倒闭就是去产能一种方式),杠杆去了(去的是企业的杠杆、政府的杠杆,一定程度上是杠杆转移了,转移给了居民),但大家印象最深的却是库存去了——尤其是房地产库存,而配合的手段就是信贷宽松。

在2016年这波信贷宽松周期中,更多的贷款、更多的钱流向了哪里?楼市。也这很好理解,实体产能过剩利润微薄、甚至亏损累累,本就是“三去”的对象,怎么还会有钱冒险进入呢?于是我们看到了——房价暴涨,最低的城市房贷利率能打8折。

我们看下面两张图:


▲近十年,居民中长期新增贷款(主要是房贷)金额走势图


▲近十年,居民房贷占新增全部贷款的比例图

由图我们能清晰的看到,在2009-2010上半年、2016-2017年期间,不管是新增房贷金额,还是房贷占全部新增贷款的比例都猛然大幅提高。用通俗的白话说就是:在这两段时间内,信贷猛然松了、贷款立马容易了,而信贷/贷款就是钱,也就是说钱突然大幅增加了。多出来的钱去了哪里?去了楼市。也就有了我们最直观的感受——房价暴涨。

信贷松就易贷款,贷款多也就钱多,钱多流向了楼市,房价就会短期内暴涨。

那从这个角度看,现在是楼市抄底的好时机吗?

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抄底时机已来?

本轮楼市调控自2016年9月底算起已2年多,全国各地房价相较最高点几乎都有10%以上的跌幅,个别地区(环京地区的燕郊、北三县等地)甚至拦腰斩,楼市日趋平稳、冷淡、甚至萧条。

市场面如此,那政策面呢?

面对错综复杂的国内外形式(外主要是中美贸易摩擦,内主要是产业升级/结构调整等),我国经济稳中有变,面临经济下行的压力,所以最近的一些重要会议都在强调稳经济,对应的策略如大面积的企业/个人减税降费、支持小微/民营企业发展等,当然还有大家最关心的信贷宽松。

在不止一次的中央会议及论坛/答记者问中,关于信贷的方向早已调整为“保持流动性合理充裕”。啥是流动性合理充裕?大白话就是信贷不能太严太紧、钱要适当的增加、钱要合理的多起来。

于是很多人欢呼起来:政策底已来。隐含的意思就是既然政策底已来,那市场底似乎也就在不远处了哦。那还犹豫啥?房价都下跌了这么多,趁大家还没觉醒赶紧的准备抄底啊。

现在是抄底好时机吗?NO!

上文已经说了,长期看房价涨跟社会整体财富增加有关,而在短周期内,房价的上涨必跟信贷宽松相关。一是信贷要宽松,二是宽松出来的钱得流向楼市,就像2009/2016年两波大牛市一样。

现在信贷宽松了吗?宽松出来的钱流向了楼市吗?NO!

现在的信贷宽松是有限度的宽松、是定向企业实体的宽松(现在个别银行的经营贷利率甚至低于居民消费贷,这在以前是没有的)。很多人会说大家可造假以此获得贷款啊?没那么容易。首先你得有企业(甚至还要求成立有一年/两年以上),最好还得有办公场所(以前那种空壳公司就不好使),钱的去向还会受到监管……这些都会限制信贷资金流入楼市。

最好的宽松就是居民房贷的宽松,即买房贷款容易、按揭房贷利率较低。可现在按揭房贷审批还是慢,更重要的是房贷利率还在上浮——最高上浮至30%,这会极大影响信贷的数额及流向房贷的资金。

信贷整体上是相对宽松了,但宽松出来的钱被围追堵截(房住不炒/因城施策/防止房价大起大落等政策)的不能流入楼市;房贷利率是宽松了(个别城市利率上浮变小,如上浮由30%降至25%、20%降至15%等),但优惠的力度还不够彻底,最起码应回归到基准利率吧?所以流入楼市的钱还不会太多。

从信贷的角度考虑,火候还稍显欠缺,现在并不是抄底投资的好时机。

黄盛 本文来源:米筐投资 责任编辑:黄盛

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