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2018中国楼市全貌回顾:新房迎拐点、二手跌不休

2019-01-02 09:26:41 来源: 艾普大数据
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(原标题:2018中国楼市全貌回顾:新房迎拐点、二手跌不休、租着租着就老了)

随着新年钟声的敲响,2018年划上了句点。这一年,对中国楼市而言,注定是不平静的一年。在90度地产“楼市年关特辑”的第四期,我们将循着之前三期市场调查的脉络,回顾一下2018年中国楼市的全貌。

据贝壳研究院估算,2018年全国新房交易面积预计14.6亿平方米,GMV预计可达12万亿。全国二手房交易面积可达3.95亿平方米,交易量预计为420万套。新房与二手房的交易量均与去年基本持平,增长势头不再。

2018中国楼市全貌回顾:新房迎拐点、二手跌不休

经济十年一轮回,楼市三年一拐点。从2009年到2015年,中国房地产市场经历了两轮完整的小周期,平均时长均在三年左右。本轮周期起步于2015年3月,业内预计本轮周期运行时长将达4年半,在2019年下半年市场触底。

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新房篇:
供应增多成交量稳定
房价上涨预期风向调转

2018年以来,百城新房均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄,整体价格趋于稳定。与此同时,2018年1-11月各线城市累计涨幅较去年同期均收窄,其中三线城市累计涨幅回落最明显。国庆节前后,新房房价走势出现了拐点:新房价格环比下跌城市增多,百城房价单月环比涨幅收窄,房价上涨预期调转风向,市场调整大幕开启。

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2018年1-11月,中国指数研究院重点监测的50个代表城市,新建商品住宅月均成交面积2983万平方米,同比仅增1.7%,与去年同期基本持平。各线城市新建商品住宅成交规模同比也较为稳定,这种稳定主要来自供应的放量增长。统计显示,2018年1-11月,20个代表城市商品住宅月均新增供应约1600万平方米,同比增长高达24.8%。

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成交套数也是成交规模的重要参考。从成交套数来看,2018年增长最迅猛的城市除合肥外,主要分布在长三角和珠三角地区;2018年下滑最剧烈的城市,主要集中在调控严厉的北京周边,推出限购新政的海口和此前楼市过热的杭州和成都。

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从成交结构来看,多数城市不同价位产品价格均小幅提升,但代表城市各类楼盘价格涨势得到控制。北京、深圳等一线城市供给侧改革效果逐步显现,刚需和中小户型产品成交占比不断提升;二三线城市居民改善性需求不减,限售限贷政策叠加市场预期改变,投资需求明显减少。

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二手房篇:
2018“跌跌不休”
2019下行态势有望转变

和新房市场相比,二手房市场面临的形势更为严峻。云房数据中心百城二手房价格监测结果显示,各级城市的二手房价在2018年都走出了一条“下滑曲线”,其中,一线城市二手房价格的波动尤为明显,可谓“跌跌不休”。

2018中国楼市全貌回顾:新房迎拐点、二手跌不休

来自贝壳研究院的数据显示,截止2018年11月,北京、杭州二手房均价持续下跌3个月,深圳、西安、长沙、重庆二手房均价持续下跌5个月,成都、济南、青岛二手房均价持续下跌6个月,上海二手房均价甚至持续下跌长达19个月!

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来自云房数据中心的二手房成交全量监测数据,也再次印证了大多数城市二手房持续走低的趋势。

一线城市里,北京二手房的成交均价,在2018年5月达到最高点后就开始持续走低,截止2018年11月均价已跌破6万/平。挂牌量6月后也是一路下滑,11月环比下降接近24%。

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和北京的情况略有不同,上海二手房均价走出的,是一条接近“断崖式”的下滑曲线,从年初一路跌到年尾,特别是3、4月和7、8月,价格波动非常明显。可能是受降价影响,从8月起,上海的二手房挂牌量持续增多,11月达到年内最高点。

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深圳的二手房均价走势,是一线城市中最为平缓的一个,全年价格没有明显的大起大落。需要注意的是,深圳业主的心理预期非常高,挂牌价和成交价之间的落差遥遥领先于北上广。

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在重点二线城市,二手房的价格走势出现了一些分化。杭州成交价长期高于挂牌价,并随着成交价的下滑出现趋同的态势;厦门和上海的情况较为相似,业主预期远高于实际成交,成交价从年初的5万/平左右跌至不足4万/平,堪称惨烈;重庆全年的量价都是“稳”字当头,是重点二线城市中价格走势最为平缓的一个。

以沈阳、长春、太原为代表的三线城市,价格走势以持平或者上涨为主,特别是均价在万元以下或者万元出头的低价城市,多能逆势而行,走出一条平稳上涨的曲线。

从新增供需来看,贝壳找房重点城市二手房新增房源和带看客源在3月季节性冲高后持续回落。11月与3月相比,两者分布下滑51%和39%,双方预期持续走弱,入市积极性不高。

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经纪人做为联结卖方和买方的中间人,对市场和行情的感知更为敏感。贝壳研究院全国职业经纪人预期调研的结果显示,2018年经纪人对市场的预期持续走低,第四季度更是降到了-35.8的冰点,悲观情绪蔓延。

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租赁篇:
新一线比北上深抢手
租着租着就老了

2018年,我国人口13.9亿,租房人群接近2亿,住房租赁市场呈现出前所未有的成长势能。在严格调控、房价高企、观念转变等多重因素的影响下,预计租赁市场未来将持续增长。智研咨询预测显示,到2023年,全国房屋租赁面积可达83.82亿平方米,租赁人口规模可达2.48亿。

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从客户结构来看,流动人口撑起了租赁市场的大半边天,来源占比超60%;企业机构是第二大来源,占比30.8%。

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从租赁消费区域分布来看,华东需求最旺盛,占比高达34.1%;华北、华中、华南属于第二梯队,消费需求占比均在12%以上;西南、西北、东北需求相对较弱,占比均在10%上下。

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租赁需求的主体以刚毕业的大学生和朝九晚五的白领为主。奔赴新一线和在出租房慢慢变老,成为了2018年租房市场不可回避的两大趋势。

贝壳租房发布的《2018年租房十大关键词》显示,相当一部分人在撤离北上深。2018年这三个城市的租房市场成交总量分别较2017年同期下降23.65%、22.83%、16.98%,均出现两位数跌幅。

与之相反,“抢人大战”的赢家新一线城市,迎来了一波租赁需求增长。数据显示,以成都、杭州为代表的新一线城市,2018年租房市场成交总量较2017年同期均出现显著增长,其中长沙、重庆的增长甚至高达50%左右。

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我们还注意到一个现象,在高房价的压力下,年轻人租住的时间跨度越来越长,平均租住年龄也越来越大。以北京为例,2008年首次置业的平均年龄是26岁,现在则是32岁。

贝壳租房调查结果显示,2018年南京、成都、武汉、深圳、苏州、西安、重庆、长沙等城市租房者平均年龄均超过30岁。其中,北京、天津、杭州租客平均年龄位居前三,分别是35.6岁、34.0岁、33.2岁。我们怀揣着少年心和英雄梦,租着租着就老了。

康娇娇 本文来源:艾普大数据 责任编辑:康娇娇

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