网易房产 > 网易银川房产 > 正文

过度透支未来价值,三四线楼市大部分要歇菜!

2018-12-07 09:56:48 来源: 房产大象
0
分享到:
T + -

(原标题:过度透支未来价值,三四线楼市大部分要歇菜!)

很多老家在三四线的朋友可能会发现,近年来老家的房价涨得特别快,有些涨得似乎一点逻辑都没有。可能两年前2000+元/㎡的商品房两年后就翻了一番都不止。有些人想着在一二线城市打拼几年,然后再回到三四线的家乡买套房子。但这房价涨得莫名其妙,也让很多朋友觉得无所适从,这是为什么呢?

我们今天打算聊聊棚改的话题,我觉得,这或许能够在一定程度上解答你的疑惑。

1

棚改这件事,大概是这么回事

所谓的棚改,就是棚户区改造,是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。

中国从2009年开始,对中国国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模改造。在棚改补偿上面,一开始都是采取实物安置的手段,直到2014年,中央推出了PSL,也就是抵押补充贷款(PSL)之后,一二线城市依旧大多采用实物安置的手段,而三四五线则采取了货币化安置手段。原本棚改、拆迁给钱不是挺好的吗,而且一般给的钱也可以买市场上同期相同价位大概还要好一点的房子呢,这种“笋嘢”有什么好诟病的呢?这里还真有,而且跟房价的上涨还真的脱不了干系!


2

棚改推高了三四线城市的房价

首先,棚改这个东西,它采取了货币化安置之后,那么被安置的棚改户短期内是可以得到一笔比较额度较大的补偿款的。由于三四五线的有一些棚改的棚改户,可以能前半辈子也没有见过那么多的钱,因此一时见到那么多钱也不知道如何安置。你说投资吗?不不不,他们一般都不太懂得这些,他们是宁愿把钱存到银行里也不会拿去做什么有风险的投资的。那难道他们真的会把钱存到银行里吗?其实也不是!!

前面我们提到,这笔钱是属于“棚改安置款”,那么也就是说,当他们拿到这笔钱的同时,也会失去自己以前所居住的房子,那么也就是说,他们需要住的地方。这种时候,他们首先最需要的是买房子,满足自己的一个居住需求。为什么他们一买房子,房价就会涨了啊?难道这些“棚改户”对房价有那么大的“话语权”吗?

其实并不是,而是因为,“他们”是一个有一定规模的群体的。从经济学的角度分析,陡然增加的市场需求,势必会推动价格的上涨。或者换句说,连绵的大雨浸烂了蔬菜,市场的蔬菜供应量减少,蔬菜价格就会上升啦。

但其实,这种“刚性需求”并不是造成房价上涨的主要原因,真正造成三四五线城市上涨的原因,恐怕还是要仔细探究的。

其实“棚改户”拿到安置款后,假如他们拿到的安置款较多,买了第一套刚需住房之后了,会发现他们手中还有余额,那么这些余额你猜他们会用来干嘛?他们其实不太懂得怎么去投资,也不知道钱应该怎么安置好,然而前面看到自己拿到安置款后买的房子价格已经有所上浮了,那么轻易就可以得到“投资收益”。于是大部分拿到安置款的人还会再次选择在当地置业作为投资。

如果说,三四五线棚改助推了房价的上涨,那么我们认为,除了“投资置业”和“刚需置业”,开发商所搞的“饥饿营销”也是功不可没呢。众所周知,小米就是通过控制供应量制造“饥饿营销”导致一部分有需求的用户买不到手机,那么这一部分用户想要买手机就必须高价向“黄牛”购买了。其实三四五线的开发商也会分批次放盘,制造“供不应求”的假象,在人们的“争先恐后”买房中,房价就上升了。

3

棚改持续发力,然而人却留不住

虽然三四线的棚改持续发力,但是三四线的人口流出趋势却是挡也挡不住。


从中国一线、二线、和三四线城市常住人口的平均增幅来看,人口仍然流向一二线,三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右,低于全国人口平均增速0.5%,也远低于一线城市和二线城市的人口增速。

当前,一线人口流入放缓主要与严格控制人口规模直接相关,而优惠政策和经济迅猛发展是二线城市人口持续流入的主因。目前少数三四线城市出现人口流入,一部分是因为一二线城市的溢出效应使得周边三四线城市人口也出现流入,另一部分则是因为务工人员返乡养老。但是这一块占比有限,三四线的人口增速整体依然低于全国平均增速,意味着整体来看人口在流出。当然,三四线城市的城镇人口占比在逐年提升,这一结构性的变化不容忽视。

未来,三四线城市人口仍将流出,二线城市将成为人口流入的主要目的地。受到人口红线的约束,一线城市人口流入将持续放缓。二线城市相比于三四线拥有更好的生活资源和更多的发展空间,这一趋势中期不会发生改变,未来年轻人仍然会选择加入二线城市而不是回到家乡。此外,未来溢出效应仍会持续,一二线周边的三四线城市和其他三四线城市也将出现分化。

也就是说,三四线人口的持续流出将是无法避免的。随着人口的转移,三四线房地产市场由于棚改激起的“房价浪花”已经失去了继续前进的动力。尽管棚改还要持续推进几年,但人口的流出,似乎已经给三四线的房产价值画了一个圈。

4

三四线城市房地产,不具备投资价值

很多居住在一二线的人,一看到三四线城市房价暴涨,就跑去三四线买房投资,那么三四线城市的房子真的具备投资价值吗?从主要方面来讲,要考虑的是经济和人口;从次要方面来讲,需要考虑的是土地供应情况、产业结构、教育水平、租赁市场以及就业机会等等。

也就是说,判断一个城市的房产是否具备投资价值,是需要考虑以上这些因素的,而不能通过短期的市场需求加上开发商的操作等等推高的房价就去判断房产的价值。

一般来说,三四线城市经济总量并不高,且大多属于人口流出的城市,也就是说从主要因素来考虑,三四线房子的投资价值并不太高。再从产业结构、教育水平、租赁市场及就业机会来讲。其实人口会流出,那说明该地区的产业结构不行,那么就业情况也必定是不佳,再加上人都走了,那里来的“租赁市场”呢?也就是说,三四线的房价上涨的原因很大一部分是由于棚改所带来的,然而这种棚改推动的房价上涨,是一个“虚涨”,人口都流出了,没有人回来“接盘”,价值实现的周期被拉长,使得三四线的房产失去了投资价值。

6

大象观点

今天,我们不想站在哪个角度去说对错,我们只是想说,在这个高速发展的社会中,我国正处于“中国梦”的追寻中,我们每个人都要有一双火眼金睛,能够洞穿事情背后的本质。

家乡在三四线城市,而工作在一二线城市的朋友们,假如考虑到一二线房价高想在家乡买房,那是可以考虑入手的。如果说考虑到三四线城市的房价“上涨趋势”而决定在家乡买房投资的,房产大象是不建议的!!因为三四线城市的房价是缺乏上涨的动力的!

房产大象认为,棚改虽然带来了环境的改变,但与此同时也提高了房价。从长远的发展来看,运动式的棚改,很难持续下去,所以房价也很难持续跃进。持续的大规模开发,一定是为了满足持续增长的需求的,但是由于三四线人口流动在分化,所以,需求无止境是个伪命题。

康娇娇 本文来源:房产大象 责任编辑:康娇娇

0951-5968555

免费专车上门接送、尊享惊喜购房优惠!

网易购房专车打造舒适看房、放心买房的一站式贴心服务,目前已经覆盖银川所有在售楼盘,专车网友可享受合作楼盘的独家额外购房折扣优惠。
预约方式: 请认真填写以下资料进行网上预约:

跟贴0
参与0
发贴
阅读下一篇
返回网易首页返回网易房产首页