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惨淡!从2016年以来,土地出让金首次由正转负

2018-12-06 09:16:50 来源: 叶檀财经
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(原标题:惨淡!从2016年以来 土地出让金首次由正转负)

1987年12月1日下午,拍卖师一锤定音。现场记者迅速对焦,闪光灯亮成一片,整个拍卖过程只持续了17分钟,中国第一场土地拍卖成交,底价200万元,溢价率160%。

31年后,2018年11月26日,北京,又出现一场惊天土地拍卖。

当天,北京拍地13宗,总面积79.04万平米,起价295.19亿。最终除了顺义的一块地之外,其余12块顺利出让,合计316.46亿,创下北京单日成交额新纪录。

两千公里以外的深圳,似乎感受到了首都土拍的热情。多个刚需、豪宅楼盘涌入市场,开盘后几小时销售额达到数十亿元。

北京土拍加速,深圳刚需改善客大批入场,楼市打了强心针,吃瓜群众惊呼变天。

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316亿 北京土拍疯狂背后却是信心不足

11月26日的北京土拍有三大特点,一是年底供地压力加大,二是国有房企积极布局,三是土地溢价率不高。

《北京市2018年度建设用地供应计划》明确规定,2018年全市计划供应国有住宅用地总量1000公顷,其中商品住宅用地650公顷。目前,北京土拍共推出住宅用地54宗,供应商品住宅面积347公顷,供地计划只完成一半。

北京政府很着急,北京规划和自然资源委员会已经公告,未来两月土地供应将明显增加。

供应量增加,成交量也必须撑起来。

26号的北京土拍,增加的第一道保险,叫做共有保证金。

在此之前,房企拍每一块地,都要单独交纳保证金。但这一次13宗地块实行分组竞拍,房企只要交纳规定金额的共用保证金,即可参与组内所有地块的竞拍。

比如丰台花乡白盆窑村的两宗土地被分在第一组,其中一宗保证金是9.25亿,另一宗是11.2亿,竞买人只要缴纳11.2亿保证金,就可以同时参与两宗土地的竞拍。

实施共有保证金制度,一是加速全年供地计划完成度,二是大幅减少流拍的概率。

其次,这一次北京史诗级土拍,国有背景房企开始大批量拿地。12宗成交地块中,有8宗地块被央企、国企或联合体竞得。

中铁建成为最大赢家。丰台区花乡白盆窑村的BPY-L011,BPY-L010、L013三宗地块,分别被中铁建系旗下的中铁置业、中铁诺德以合计128.6亿元拿下,占土拍成交总金额的40.6%。

尽管国有房企积极拿地,但土地的溢价率并不高,最高的地块溢价率只有49%。

溢价率最高的项目位于六环外大兴区采育镇区,被住总集团以49.3%的高溢价率、2%自持比例竞得。另一块同样位于大兴采育镇的低密用地,被城建集团以9.4亿和27.1%的溢价率竞得。

这两宗地性价比很高。尽管有最高限价32693元/平米的限制,但同一片区的兴创荣墅联排产品价格接近4万元/平米,周边项目金隅金麟府单价高达52569元/平米。

北京11月26日土拍的分布区域,提前给北京的限竞价房画好了价格分布图。

四环内限竞房价在每平米6.8万以内,五环到六环之间的限竞价房,大约在4.1万到5.6万之间,六环以外的限竞房价,价格基本在3.1万/平米。

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深圳楼市 刚需与豪宅起飞 是虚假的真实

距离北京两千多公里以外的深圳,突然火爆起来,涌现出一批刚需和豪宅买家。

11月26日晚间,豪宅万科瑧山府三期突击开盘,半小时内去化率超过90%,销售额超60亿元。这一次共推出397套住宅,户型建面在178到306平米,均价9.71万元/平米,总价区间为1472万到3254万/套。

同一天,号称刚需收割机的华强城开盘,当天共推出1240套住宅房源,认筹人数1503。截至下午6点,华强城现场售出1100套房,去化率9成以上,销售额同样超过60亿元。

11月28日,万科星城线上选房,截至当天晚上9点半,成交超过1400套,销售收入84亿。

万科星城是深圳史上最大规模的推盘,一次性推出3337套住宅,5楼以下一个价,5楼以上一个价,首付最低不到100万元,精装修,均价4.4万元/平米。

刚需和豪宅去化率飙升,深圳楼市突然转向了?很遗憾,如果你信了,可能被忽悠了。

万科瑧山府前两期推出的时候,已经是日光盘,主要原因是位置好,自带深圳高级中学的学区,竞品很少,改善型客户很喜欢。再加上限价房,比同片区二手房便宜近每平米4万元,积累了一批意向客户。

看清楚了么?自带学区,比周边二手房便宜4万,可自住可出租,买到就是赚到。

华强城作为地铁盘,一直备受关注,此次售价4.6万元,远低于5万元的预期。万科星城4.4万元的售价并不高,还附带各种优惠,明摆着是房企加速回笼资金。

顺带一提,以上两个网红盘都位于深圳宝安沙井片区。主要特点是概念多,什么海洋新城、大空港规划、新会展中心、前海自贸区扩容、广深科技走廊等等。这么多利好,无论能不能落地,都是中介最好的介绍词,间接刺激了市场。

深圳真实楼市到底如何?高位盘整,二手房成交量大减。根据中原地产数据,8月甚至二手房成交量高达7200套,到了11月月底,当月成交量仅为3303套,相比8月已经腰斩。

除了几个网红盘,一手房去化率也不理想。深圳中原数据显示,11月23日当周,一手房去化率只有46.8%,其中最低的龙岗中骏云景华府,推出415套房源,去化率只有10%。

万科瑧山府、华强城和万科星城的联手“光盘行动”,再次证明了一个简单的道理,没有卖不出去的房子,只有不合适的价格。

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最安全的地方 一线城市只剩微利

年末大幅度推地的城市,不止北京一个,完不成供地计划,意味着土地出让金大减。

根据官方数据,2018年1到10月,北京土地出让金只有997.7亿,同比去年减少52.3%。加大卖地力度,让一些资金量庞大、融资轻松的企业找到机会入场。

根据易居研究院的《2018年10月40城土地市场报告》,2018年1到10月,40个典型城市土地出让金累计收入18019亿元,同比减少0.5%。

注意!从2016年以来,土地出让金收入同比增速首次由正转负。

借助上半年的棚改货币化扩张,三四线城市卖地收入屡创新高,其中最高的是广西北海,卖地收入增幅高达481.6%。其次是烟台(410.1%)、岳阳(298.5%)、襄阳(171.6%)。

三四线的土拍狂欢已经接近尾声,安全垫最厚的一线城市提前进入微利时代。

一线城市地块天生价格高,同时受到政策和限价影响,房价的绝对值和涨幅都在进一步缩减。根据四个城市的住房规划,未来限竞价房、共有产权房和人才住房将成为主流,继续“压榨”房企利润。

不要被北京土拍的火热、深圳刚需和富豪一起抢房的盛况所欺骗,回暖的迹象还没有出现,只是一小部分人在掩护之下,演了一场戏,提前出货。

康娇娇 本文来源:叶檀财经 责任编辑:康娇娇

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