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高增速的逝去,高呼活下去的万科干了什么

2018-11-05 09:56:29 来源: 中国网地产 举报
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(原标题:高增速的逝去 | 喊活下去的万科干了什么)

作为地产老大哥,万科的一举一动都被人放大解读。10月25日,刚喊完活下去的万科发布了2018年三季报,又引发新一轮热议。而在此之前,各种关于万科“活下去”的阳谋和阴谋论,充斥着网络,让人无所适从。

此次三季报的发布,又引发新一轮热议。主流观点无外乎万科说活下去是假,或者万科的确处于困境等相反的观点。中国网地产查阅三季报发现,万科房地产销售增速回落,喊活下去是为了活得更好。

透过三季报看活下去

万科高喊活下去,并非毫无来由。三季报显示,万科1-9月份实现营业收入1760.22亿元,同比增长50.32%;实现净利润139.85亿元,同比增长26.09%;实现归属于上市公司股东净利润48.6亿元,同比增长28.3%。房地产业务实现结算面积579.2万平方米,贡献营业收入669.3亿元,同比分别增长51.2%和49.7%。

尽管万科营收增速超预期,但华泰证券认为,万科净利润率压缩,受市场调整带来的存货跌价准备和财务费用率上升的影响,隐含业绩确定性略有下降。

三季报显示,万科归母净利润同比增长26%,略慢于收入的增速50%。已售未结资源达3849万平方米和5524亿元,较年初分别增长30%和33%,同样慢于收入增速。整体来看,由于减值计提影响净利润19.6亿元,使得净利润率低于预期,当前快速结算的可持续性略有下降。

经营性现金流前三季度为净流出,达257.3亿元,用经营性活动现金流入/销售金额模拟回款率,三季报为68.9%,较半年报64.9%有所改善。万科毛利润率为34.8%,较年初和去年同期分别提升0.3个百分点和3.1个百分点。

三季报显示,万科净负债率从年初8.8%大幅提升至51.2%。华泰证券认为,主要原因在于公司货币资金下降,同时,三季度公司经营性现金流恶化,为净流出。

事实上,货币资金的下降源于万科的疯狂拿地与并购。三季报显示,2018年,万科三季度新增加63个项目,总建筑面积约1,549.9万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积约862.7万平方米。1-9月,累计新增177个项目,总建筑面积约3,582.5万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积约1,939.9万平方米;按投资金额计算,其中83.6%位于一二线城市。

值得注意的是,10月29日,根据披露的消息显示,万科拟发行2018年第八期超短期融资,该发行注册金额80亿元,本期发行金额10亿元。发行期间为180天。公告显示,此次超短期融资券,募集资金计划用于补充流动资金,偿还到期债务,包括银行保理融资、银行贷款及债券等。

房地产销售增速回落

业界对万科诟病的便是,一边喊着活下去,一边拿地,拥有超过几家房企拿地总和的土地储备,还手握大把现金。有媒体报道称,按照权益金额计算,万科三季度合计拿地金额接近500亿元,达到458.7亿元,相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

三季报显示,截至9月底,万科持有货币资金1327.7亿元,短期借款和一年内到期有息总负债865.9亿元,公司存货账面价值为7078.93亿元,创历史新高。

历史唯物主义的存在,是有道理的。看一个事物是退步还是进步了,不是拿今天跟今天比,也不是拿今天跟明天比,而是拿昨天跟今天比。

三季度报显示,万科房地产业务第三季度实现销售面积866.7万平方米,销售金额人民币1268.9亿元,同比分别增长9.0%和6.7%。今年1到9月,万科累计实现销售面积2902.1万平方米,销售金额人民币4315.5亿元,同比均增长8.9%。

而根据相关数据显示,2017年第三季度万科房地产业务实现销售面积795.5万平方米,销售金额人民币1,189.2亿元,同比分别增长36.5%和63.3%。1-9月,本集团累计实现销售面积2,664.5万平方米,销售金额人民币3,961.0亿元,同比分别增长33.8%和50.7%。

两年的数据对比显示,从去年平均两位数,甚至高达63.3%的增幅,到今年只剩下个位数的房地产销售增速,增速的回落是万科当前最为明显的业务问题。

业内认为,这并不是万科一家的问题。因为,在房地产调控持续加码之下,诸多一二线热点城市调控不放松,居民购房热情锐减,楼盘降价促销推动销售,再加上10月29日,新华社发文称调控决不会放松,诸多信号的释放,意味着:房地产的高增速时代,真的已经过去了。

收敛聚焦发力三大业务

在此逻辑上,再来思考为何万科高喊活下去,万科为何焦虑,这也就不奇怪了。因为,所谓“活下去”,针对“地产老大哥”万科而言,是为了活得更长久,活得更好,活得更幸福。

万科如何活下去呢?地产专栏作者朱文策认为,若依照现金流第一的标准,结合郁亮的发言,万科在未来会进行业务线的收缩:1、阶段性回归房地产开发主业。2、阶段性减掉一些新业务。“聚焦、收敛”的策略下,万科的业务线将出现阶段性调整。

抛开房地产开发主业之外,住房租赁和物流服务成为万科的发力重点。三季报显示,截至9月底,万科的租赁住宅业务累计开业项目超150个;今年8月,万科发行了2018年第一期住房租赁专项公司债,利率为4.05%。

除了租赁业务外,物流仓储业务也被万科当作新机遇。三季报显示,万科物流仓储服务业务新获取项目19个,总建筑面积(指可租赁物业的建筑面积)约157.2万平方米。截至9月底,物流仓储服务业务总建筑面积约783万平方米,较半年报的总建筑面积626万平方米环比增加了25.1%。

其中尤为值得注意的是,今年7月,万科将太古实业旗下的太古冷链物流资产包(上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库)收入囊中。据媒体梳理报道,前9个月,万科新增物流地产项目49个,合计需支付权益价款80.06亿元。

实际上,经过三年多的跑马圈地,万科物流已经进入全国36个全国主要城市,拥有110个运营及在建项目,在建及运营面积730万平方米,服务客户700余家。

业内认为,诱人的产业前景、电商的迅猛发展和新零售崛起、高端制造业提升物流外包比例,成为万科发力物流地产的三大诱因。

除此之外,存量资产改造也被万科寄予厚望。据相关资料显示,万科北方区域在存量资产改造上的投资达到了200亿元,其中北京市场占据了75%,涉及项目约16-17个。而在未来的三年,北京万科每年还将投资100亿元在存量资产的改造上,希望达到400至500亿存量项目的规模。近年来,万科已收购了十里堡西单商场、望京国际商业中心及通州万科大都会滨江等项目。

命运的车轮驶至今天,“地产老大哥”万科活不活得下去,之所以牵动人心,是因为它是标杆企业的样本,更是众多房企的风向标。有一点毋庸置疑,随着高增速时代的逝去,在调控决不放松的当下,无论是龙头房企还是其它中小房企,未来将是一场绝处逢生战,意味着更加残酷的优胜劣汰、适者生存、和大浪淘沙。谁能胜出,留待时间来论证。

康娇娇 本文来源:中国网地产 责任编辑:康娇娇_yinchuan04

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